Rešenje Vrhovnog suda o ukidanju presuda zbog investicionih ulaganja u zakup

Vrhovni sud, u veću sastavljenom od sudija: Tatjane Miljuš, predsednika veća, Jasmine Stamenković, Marine Milanović, Tatjane Đurica i Jasminke Obućina, članova veća, u parnici po tužbi tužioca Kapetanski rit – Ribarstvo DOO Kanjiža, čiji je punomoćnik Varga Mirjana, advokat u ..., protiv tuženog Grad Subotica, koga zastupa Gradsko pravobranilaštvo, radi isplate, odlučujući o reviziji tuženog, izjavljenoj protiv presude Privrednog apelacionog suda 11Pž 1743/24 od 10.10.2024. godine, u sednici veća održanoj 07.05.2026. godine, doneo je

R E Š E Nj E

PRIHVATA SE odlučivanje o posebnoj reviziji tuženog izjavljenoj protiv presude Privrednog apelacionog suda 11Pž 1743/24 od 10.10.2024. godine.

USVAJA SE revizija, UKIDAJU se presuda Privrednog apelacionog suda 11Pž 1743/24 od 10.10.2024. godine u delu kojim je odlučeno o žalbi tuženog i potvrđena presuda Privrednog suda u Subotici 2P 17/2021 od 30.11.2023. godine u usvajajućem delu za tužbeni zahtev i u delu odluke o troškovima postupka, i presuda Privrednog suda u Subotici 2P 17/2021 od 30.11.2023. godine u istom delu, i predmet se u tom delu vraća prvostepenom sudu na ponovno suđenje.

O b r a z l o ž e nj e

Privredni sud u Subotici je doneo presudu 2P 17/2021 dana 30.11.2023. godine, kojom je u stavu I izreke konstatovao da delimično usvaja tužbeni zahtev; obavezao tuženog da tužiocu na ime izvršenih investicionih ulaganja u poslovni prostor zemljište pod zgradom – objekat broj 1, od 282 m2 na parceli br 1405/5 upisan u listu nepokretnosti broj 12949 KO Palić (sada LN 9444 KO Palić) plati iznos od 8.383.735,62 dinara sa zakonskom zateznom kamatom počev od dana izvršnosti do isplate i zakonsku zateznu kamatu na iznos od 8.383.735,67 dinara od 08.09.2017. godine do 28.10.2020. godine; u stavu II izreke preko dosuđenog iznosa, a za iznos zakonske zatezne kamate na 8.383.735,62 dinara od 29.10.2020. godine pa do izvršnosti presude tužbeni zahtev odbio i u stavu III izreke obavezao tuženog da tužiocu plati troškove parničnog postupka u iznosu od 1.937.432,91 dinar sa zakonskom zateznom kamatom od dana izvršnosti presude do isplate.

Privredni apelacioni sud je doneo presudu 11Pž 1743/24 dana 10.10.2024. godine, kojom je odbio kao neosnovane žalbu tužioca i tuženog i potvrdio presudu Privrednog suda u Subotici P 17/2021 od 30.11.2023. godine i odbio zahteve tužioca i tuženog za naknadu troškova drugostepenog postupka.

Protiv navedene pravnosnažne presude donete u drugom stepenu tuženi je izjavio blagovremenu posebnu reviziju.

Tužilac je podneo odgovor na reviziju.

Prema odredba člana 404. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br 72/2011 … 10/2023) revizija je izuzetno dozvoljena zbog pogrešne primene materijalnog prava i protiv drugostepene presude koja ne bi mogla da se pobija revizijom, ako je po oceni Vrhovnog suda potrebno da se razmotre pravna pitanja od opšteg interesa ili pravna pitanja u interesu ravnopravnosti građana, radi ujednačavanja sudske prakse, kao i ako je potrebno novo tumačenje prava (posebna revizija), a o dozvoljenosti i osnovanosti takve revizije odlučuje Vrhovni sud u veću od pet sudija.

Vrhovni sud je ispitao razloge posebne revizije koju izjavljuje tuženi i odlučio da dozvoli posebnu reviziju, radi ujednačavanja sudske prakse o pitanjima dejstva ugovora i pasivne legitimacije u odnosu na zahteve povodom ulaganja u vrednost tuđe stvari.

Prema sadržini pobijane presude, predmet tužbenog zahteva je isplata iznosa od 8.383.735,62 dinara, sa opredeljenom kamatom, na ime izvršenih investicionih ulaganja i uvećanja tržišne vrednosti po osnovu investicionih ulaganja u poslovni prostor.

Prema činjeničnom stanju na osnovu kog je doneta pobijana presuda, tužilac kao zakupac i tuženi kao zakupodavac su zaključili ugovor o zakupu poslovnog prostora u površini od 47,50 m2 prodajnog prostora i 30,64 m2 podruma - magacina, sa zajedničkim prostorijama i uređajima i instalacijama u zgradi, za obavljanje delatnosti ugostiteljstva i turizma. Primopredaja predmeta zakupa je izvršena 22.01.2016. godine, sa zapisnikom o primopredaji poslovnog prostora kojim je konstatovano da ne postoje na objektu ulazna vrata, niti ključevi od poslovnog prostora, i da poslovni prostor ne poseduje električno brojilo. Tužilac se obratio tuženom kao zakupodavcu 26.01.2016. godine zahtevom za odobrenje za izvođenje radova koji imaju karakter investicionog ulaganja, s obzirom da je predmetni poslovni prostor u loše održavanom stanju. Tuženi je rešenjem od 29.02.2016. godine odobrio izvođenje određenih radova zakupcu, tužiocu, na investicionom održavanju zakupljenog poslovnog prostora, a u skladu sa izveštajem o postojećem stanju poslovnog prostora sa upisom, predmerom, predračunom planiranih radova od 18.02.2016. godine. Posebno, odobreno je izvođenje fasaderskih radova, ali isključivo o trošku zakupca. Rešenjem je zakupac obavezan da pre početka izvođenja radova pribavi od nadležnog organa Gradske uprave Subotica rešenje o odobrenju izvođenja radova, i od Međuopštinskog zavoda za zaštitu spomenika kulture dozvolu o odobrenju za izvođenje radova. Dopunom izveštaja o postojećem stanju poslovnog prostora sa opisom, predmerom i predračunom planiranih radova od 08.09.2017. godine, je Procena plus DOO za sudsko veštačenje i inženjering utvrdio dopunu vrednosti investicionih ulaganja, između ostalog sa fasaderskim radovima, u vrednosti od 8.063.763,84 dinara ili 67.388,01 evro i na osnovu toga je tužilac podneo tuženom zahtev za dopunu investicionog ulaganja u poslovni prostor, uz navode da su se nakon saniranja delova objekta i utvrđivanja radova na investicionom održavanju objekta pojavili nerešeni problemi i potreba za investicionim radovima koje bi trebalo rešiti u funkciji upotrebljivosti objekta, pozivajući se na Odluku o davanju u zakup poslovnih prostora Grada Subotica, član 18. – investiciono ulaganje. Tuženi je raskinuo ugovor o zakupu rešenjem od 09.11.2017. godine, zbog vršenja radova od strane tužioca koji imaju karakter investicionog održavanja na zakupljenom poslovnom prostoru bez odobrenja zakupodavca. U vreme zaključenja ugovora o zakupu predmet zakupa bio je javna svojina Grada Subotice, a od 09.04.2020. godine, u Katastru nepokretnosti upisan je kao javna svojina Republike Srbije. Tužilac je i dalje u posedu predmeta zakupa po osnovu ugovora o zakupu koga je zaključio sa Republikom Srbijom 16.11.2021. godine. Utvrđeno je da je pri zaključenju ugovora o zakupu na trećem nivou objekta bilo nekoliko prostorija, između kojih su srušeni pregradni zidovi kako bi se prostor adaptirao prema potrebama zakupca. Utvrđeno je kako je izvedena fasada na objektu, i od čega se sastoji nadograđeni deo dobijen zatvaranjem krovne terase. Utvrđeno je koji su radovi izvedeni u svrhu dovođenja objekta u funkcionalno stanje. Među tim radovima su i fasadreski radovi. Ukupno izvedeni i neopohodni radovi radi dovođenja objekta u funkcionalno stanje i korišćenje za ugostiteljski objekat iznose 71.528,82 evra. Tužilac u vreme prvostepenog postupka faktički koristi poslovni prostor u površini od 607,05 m2. Osim radova koji su mu odobreni, tužilac je izvršio dodatne radove koji imaju karakter investicionog održavanja objekta za čije izvođenje nije dobio saglasnost zakupodavca. Vrednost radova koje je izveo bez saglasnosti tuženog je 8.063.763,84 dinara. Odredbom člana 9. ugovora o zakupu zaključenog između parničnih stranaka predviđeno je da zakupac može vršiti određene radove na investicionom održavanju zakupljenog poslovnog prostora u skladu sa članom 18. odluke o davanju u zakup poslovni prostor Grada Subotice. Članom 18. navedene Odluke o davanju zakup poslovnih prostora Grada Subotice („Službeni glasnik Grada Subotice“ broj 38/15) navedeno je da zakupodavac može po zahtevu zakupca odobriti izvođenje radova koji imaju karakter investicionog održavanja na zakupljenom poslovnom prostoru, da je u zahtevu za davanje odobrenja zakupac dužan da detaljno opiše radove potrebne za adaptaciju poslovnog prostora, sa idejnim projektom odnosno glavnim projektom u skladu sa zakonom, da odobrenje za izvođenje radova na investicionom održavanju daje gradonačelnik u skladu sa izveštajem ovlašćenog sudskog veštaka odgovarajuće struke, da je zakupac u obavezi da se tokom izvođenja radova odobrenih od strane zakupodavca pridržava odobrenog i da u slučaju odstupanja od odobrenih radova na investicionom održavanju poslovnog prostora u svakom pojedinačnom slučaju zakupodavaca traži odobrenje za odstupanje. Radovi na investicionom održavanju izvršeni suprotno ovome neće se priznati zakupcu. Nadalje, nakon izvođenja radova zakupac je u obavezi da zakupodavcu podnese zahtev za priznavanje troškova investicionog održavanja sa računima, prema kojima iznos utrošenih sredstava mora biti verifikovan od strane ovlašćenog veštaka u odnosu na izveštaj o postojećem stanju, opisu, predmeru i predračunu planiranih radova odobrenih od strane zakupodavca. Zakupac koji je uz saglasnost zakupodavca uložio sopstvena sredstva u investiciono održavanje u poslovni prostor ima pravo na umanjenje zakupnine u iznosu od najviše 50% od mesečne zakupnine za period koji odgovara visini uloženih sredstava. Pod investicionim održavanjem se u smislu te odluke podrazumeva izvođenje građevinsko zanatskih odnosno drugih radova zavisno od vrste poslovnog prostora u cilju poboljšanja uslova korišćenja poslovnog prostora u toku eksploatacije. Članom 17. iste odluke predviđeno je da svi troškovi adaptacije zakupljene nepokretnosti padaju na teret zakupca. Pod adaptacijom se podrazumeva izvođenje građevinskih i drugih radova kojima se vrši promena organizacije prostora u objektu.

Nižestepeni sudovi su usvojili tužbeni zahtev za iznos od 8.383.735,62 dinara nalazeći da je osnovan tužiočev zahtev u pogledu odobrenih i izvršenih ulaganja čija vrednost je 55.320,00 evra i u pogledu izvođenja dodatnih radova za koje tužilc nije tražio, niti dobio odobrenje za izvođenje a koji su bili neophodni radi dovođenja objekta u funkcionalno stanje u svrhu obavljanja ugostiteljske delatnosti zakupca, te da vrednost ukupno izvedenih investicionih radova iznosi 71.528,82 evra. Sudovi se pozivaju na odredbu člana 6. stav 1. Odluke o davanju u zakup poslovnih prostorija Grada Subotica, kojom je propisano da predmet zakupa može biti samo prostor koji je uslovan za korišćenje kao poslovni prostor, te zaključuju da tuženi kao zakupac u konkretnom slučaju nije izdao tužiocu u zakup takav, uslovan poslovni prostor i da je tužilac opravdano morao da izvrši ulaganja kako bi prostor osposobio za upotrebu i mogao da ostvari svrhu ugovora. Pozivom na odredbu člana 210. Zakona o obligacionim odnosima dosuđuju onaj iznos na ime izvršenih investicionih radova koji se odnosi na ukupno izvedene radove nužne i neophodne za dovođenje objekta u funkcionalno stanje radi obavljanja delatnosti, iako je za određene radove izostala saglasnost tuženog. Drugostepeni sud iznosi i razlog da je tuženi inicijalno trebalo da ostvaruje prihod od uloženih sredstava. Pritom, smatraju da promena vlasništva na predmetu zakupa ne utiče na pravo zakupca da traži povraćaj uloženih sredstava od lica sa kojim je bio u ugovornom odnosu, da nije od značaja što je ugovoreno umanjenje zakupnine po navedenom osnovu i da nije od značaja što tužilac nije ispostavio tuženom račune za izvedene investicione radove.

Iz navedenih razloga proizilazi da su sudovi odlučivali o tužbenom zahtevu iz obligaciono-pravnog odnosa između parničnih stranaka po osnovu ugovora o zakupu, ali da su u konačnom dosudili tužiocu novčano potraživanje primenom odredbe člana 210. i 214. Zakona o obligacionim odnosima.

Primena materijalnog prava od strane nižestepenih sudova ne može se prihvatiti za pravilnu. Razlozi odluka dati su uprkos utvrđenoj sadržini ugovora o zakupu zaključenog među parničnim strankama i, posebno, sadržini Odluke o davanju u zakup poslovnih prostora Grada Subotica koje se tiču mogućnosti adaptacije i investicionog ulaganja zakupca u predmet zakupa, koja je sastavni deo ugovora o zakupu.

Iz utvrđenog činjeničnog stanja vidi se da je tužilac dobio odobrenje tuženog za preduzimanje radova s tim da je odobreno izvođenje molerskih i fasaderskih radova isključivo o trošku zakupca. Zatim, prema ugovoru o zakupu, zakupac može izvršiti određene radove na adaptaciji zakupljenog poslovnog prostora u skladu sa članom 17. pomenute Odluke, a član 17. određuje da svi troškovi adaptacije zakupljene nepokretnosti padaju na teret zakupca, pri čemu se pod adaptacijom podrazumeva izvođenje radova kojima se vrši promena organizacije prostora u objektu, što je konkretno rušenje postojećih prostorija na trećem nivou objekta kako bi se prostor adaptirao potrebama tužioca. Zatim, utvrđeno je da je tuženi mimo odobrenih radova (vrednosti 6.788.416,78 dinara) bez odobrenja tuženog izveo investicione radove vrednosti 8.063.763,84 dinara. Proizilazi zaključak da je protivno odredbama ugovora i protivno odredbama Odluke o davanju u zakup poslovnih prostora Grada Subotica na koje upućuje ugovor o zakupu, tužiocu dosuđen iznos koji se tiče i adaptacije poslovnog prostora koji je mogao da izvede samo na svoj teret, i iznos za radove investicionog održavanja objekta za koje nije dobio neophodnu saglasnost tuženog. Izostala je osnovanost i utemeljenost ove odluke na materijalnom pravu - odredbi člana 262. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima i u citiranim odredbama ugovora o zakupu zaključenog među parničnim strankama, koji ugovor strane obavezuje. Kod izričite odredbe ugovora, čiju sadržinu je prvostepeni sud utvrdio, o uslovu pod kojim tužilac može izvoditi radove za adaptaciju zakupljenog prostora i investiciona ulaganja, ne može se prihvatiti razlog pobijane presude da je tuženi u obavezi da tužiocu obezbedi predmet zakupa u skladu sa odredbom člana 6. stav 1. Odluke o davanju u zakup poslovnih prostora Grada Subotica kao uslovan za korišćenje, niti da je tuženi u svojim ugornim obavezama uslovljen potrebama zakupca. To ne proizlazi iz odredaba ugovora o zakupu. Tužilac je zaključio ugovora o zakupu poslovnog prostora, odnosno objekta, u onom stanju koji je opisan zapisnikom o primopredaji, slobodnom voljom, prema tome svi odnosi među ugovornim stranama povodom adaptacije i investicionog ulaganja u predmet zakupa imaju se urediti u skladu sa ugovorom, a ne sa potrebama tužioca.

Izričita je odredba ugovora o zakupu i to da ugovor prestaje jednostranim raskidom u slučaju ako zakupac ovde tužilac izvrši radove koji imaju karakter investicionog održavanja na zakupljenom poslovnom prostoru bez odobrenja zakupodavca, ili ne traži odobrenje zakupodavca za odstupanje od odobrenog opisa predmeta i predračuna, do čega je u konkretnom slučaju došlo. Dakle, ovo je ugovorom propisano kao kršenje ugovora zbog koga se ugovor može raskinuti. Sudovi nisu mogli mimo takve odredbe ugovora tužiocu dosuditi naknadu, iz kršenja ugovora.

Prema iznetim razlozima pobijanih odluka dolazi se do zaključka da su sudovi smatrali uvećanje tržišne vrednosti predmetnog objekta osnovom za obavezu tuženog da tužiocu isplati traženi novčani iznos pozivom na odredbu člana 210. Zakona o obligacionim odnosima. Međutim, uvećanje tržišne vrednosti predmetnog objekta nije utvrđeno u ovoj parnici. Utvrđena je vrednost radova i materijala po odobrenju tuženog i mimo odobrenja tuženog, a ne uvećanje tržišne vrednosti objekta koje je time postignuto. Dakle, odluka o dosuđenju traženog novčanog potraživanja pozivom na odredbu člana 210. Zakona o obligacionim odnosima nema utemeljenje u utvrđenom činjeničnom stanju. Zatim, sudovi su dosudili tužiocu zateznu kamatu na teret tuženog na dosuđeni iznos glavnog duga do trenutka kada je predmetni objekat prešao u javnu svojinu Republike Srbije. Prenos u svojinu Republike Srbije ne znači savesnost tuženog i zbog toga izostanak obaveze na zakonsku zateznu kamatu. Naprotiv, ovo znači da objekat za čije se uvećanje tržišne vrednosti traži naknada nije svojina tuženog, već Republike Srbije i da je osnovan prigovor tuženog o izostanku pasivne legitimacije na strani tuženog. Ne može se prihvatiti zaključak sudova o primeni odredbe člana 210. Zakona o obligacionim odnosima, da se uvećanjem tržišne vrednosti objekta koji je u svojini Republike Srbije uvećala imovina ovde tuženog i to u vezi sa ispunjenjem ugovora o zakupu.

Kako se ne može prihvatiti za pravilnu primenu materijalnog prava od strane nižestepenih sudova, niti izneta primena kao utemeljena na utvrđenom činjeničnom stanju, ukinute su prvostepena i drugostepena odluka primenom odredbe člana 416. stav 2. Zakona o parničnom postupku.

U ponovljenom postupku je neophodno da se rasprave činjenice o iznosu na ime investicionog ulaganja na koji bi tužilac imao pravo prema tuženom po odredbama zaključenog ugovora o zakupu, a koje tuženi nije izmirio, u odnosu na koje potraživanje bi tuženi bio pasivno legitimisan i koje bi imalo utemeljenje u odredbama ugovora o zakupu, te bi kao takvo proizvodilo obavezu tuženog zakupodavca.

Posledično, ukinuta je odluka o troškovima ostupka, po odredbi člana 165. stav 3. Zakona o parničnom posutpku.

Predsednik veća – sudija

Tatjana Miljuš, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković