Utvrđenje prava svojine održajem na poslovnom prostoru

Protiv drugostepene presude, tužena Republika Srbija je izjavila reviziju zbog pogrešne primene materijalnog prava i bitne povrede odredaba parničnog postupka sa predlogom da Vrhovni sud preinači nižestepene presude i odbije tužbeni zahtev.

Ispitujući pobijanu presudu u granicama revizijskih navoda, u skladu sa odredbama člana 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“, broj 72/11...10/23 – dr. zakon), Vrhovni sud je utvrdio da revizija tužene Republike Srbije nije osnovana.

U postupku donošenja pobijane presude nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku, na koju se u revizijskom postupku pazi po službenoj dužnosti. Nisu od uticaja revizijski navodi o tome da izreka drugostepene odluke protivreči datim razlozima, budući da se time ukazuje da je ona zahvaćena bitnom povredom odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 12. Zakona o parničnom postupku. Međutim, takva bitna povreda ne predstavlja dozvoljeni revizijski razlog predviđen u članu 407. Zakona o parničnom postupku.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, pravni prethodnik tužioca, RO „Mikrometal“ iz Beograda, kao kupac i pravni prethodnik prvotuženog, RO „Centromarket“ iz Beograda OOUR „Ugostiteljstvo“, kao prodavac, zaključili su Ugovor o prodaji poslovnog prostora, koji je kod pravnog prethodnika tužioca zaveden 22.05.1986. godine, a kod pravnog prethodnika prvotuženog 08.05.1986. godine. Članom 1. ugovora predviđeno je da na osnovu odluka organa upravljanja prodavac prodaje, a kupac kupuje poslovni prostor u Beogradu, u ul. ... br. .., površine 252 m2, dok je članom 3. prodavac preuzeo obavezu da kupcu navedeni poslovni prostor preda u posed u roku od 15 dana od dana potpisivanja ugovora, a po prijemu avansa ugovorene cene, koja ukupno iznosi 30.240.000,00 dinara. Iz Zapisnika o primopredaji poslovnih prostorija u ul. ... br. .. u Beogradu utvrđeno je da je 10.06.1986. godine izvršena primopredaja predmetnog poslovnog prostora u površini od 252 m2 između prodavca i kupca.

Da je tužilac pravni sledbenik nekadašnjeg kupca prvostepeni sud je utvrdio iz sadržine Potvrde APR BD 72316/2018 od 21.08.20118. godine.

Iz sadržine Lista nepokretnosti RGZ br. 472 KO Zvezdara utvrđeno je da je zgrada, čiji deo je predmet tužbenog zahteva, izgrađena na parcelama br. 1187/1 (deo br. 1 u površini od 619 m2), broj 13265/2 (deo br. 1 u površini od 466 m2) i broj 13219/5 (deo br. 2 u površini od 211 m2), kao zgrada jedinice lokalne samouprave - mesna zajednica sa kućnim brojevima ..-.., spratnosti PO-PR+1, ca pravnim statusom da objekat ima odobrenje za upotrebu, zatim da su u delu V1 Lista nepokretnosti kao imaoci prava na objektu na pojedinim posebnim delovima, kao korisnici, upisani Zadružno preduzeće „Srbija“ i Javno preduzeće PTT Saobraćaja Srbije, dok je na celom objektu kao nosilac prava svojine upisana Republika Srbija, sa oblikom državna svojina 1/1.

Prvostepeni sud je saslušanjem zakonskog zastupnika tužioca, kao i svedoka čiji su iskazi navedeni u obrazloženju prvostepene odluke, utvrdio da je pravni prethodnik tužioca bio u nesmetanoj i mirnoj državini konkretnog poslovnog prostora počev od 10.06.1986. godine, te da se nakon privatizacije nekadašnjeg Društvenog preduzeća „Mikrometal“, u odnosu na ovde tužioca ništa nije promenilo u pogledu korišćenja navedenog poslovnog prostora, kako u obimu tako i u vrsti delatnosti od strane istih zaposlenih i iste opreme.

Pitanje identifikacije posebnog dela navedene zgrade, a koji je predmet tužbenog zahteva, prvostepeni sud je razjasnio pribavljanjem nalaza i mišljenja veštaka građevinske struke.

Kod činjenice da je na celom objektu, odnosno zgradi u kojoj se nalazi kao posebni deo i sporni poslovni prostor, Republika Srbija upisana kao titular državne svojine, nižestepeni sudovi su zaključili da je drugotužena pasivno legitimisana po postavljenom tužbenom zahtevu. Posebni deo navedenog objekta za koji se traži utvrđenje prava svojine u ovom postupku, nije upisan kao posebni deo navedene zgrade, niti je na poslovnom prostoru na kome se traži utvrđenje prava svojine, upisano pravo korišćenja bilo kog pravnog subjekta, pa ni onih za koje drugotužena tvrdi da su morali biti obuhvaćeni tužbenim zahtevom. Zadružno preduzeće „Srbija“ i Javno preduzeće PTT „Srbija“ su upisani u delu „podaci o zgradama i drugim građevinskim objektima - V1 list“ u Listu nepokretnosti RS RGZ 472 KO Zvezdara kao imaoci prava na objektu – korisnici. Stoga su nižestepeni sudovi zaključili da Zadružno preduzeće „Srbija“ i JP PTT Saobraćaj „Srbija“ nisu morali biti obuhvaćeni podnetom tužbom na strani tuženih.

Kod ovako utvrđenog činjeničnog stanja, nižestepeni sudovi su zaključili da u smislu odredbe čl. 4. st. 1. Zakona o prometu nepokretnosti („Sl. glasnik SRS br. 43/81, 24/85, dr. Zakon, 28/87, 6/89-dr. Zakon, 30/89- dr. Zakona i 40/89, te „Službeni List SFRJ“ br. 55/90 - Odluka USJ i „Sl. glasnik RS“ 53/93), tužilac - kao pravni sledbenik kupca iz Ugovora o prodaji poslovnog prostora od 22.05.1986. godine, poseduje valjan pravni osnov podoban za sticanje svojine. Prema stanovištu nižestepenih sudova, u vreme zaključenja navedenog ugovora i prodavac i kupac bili su radne organizacije - društvena preduzeća, a navedenim članom Zakona o prometu nepokretnosti predviđeno je da se samoupravni sporazum, odnosno ugovor o prenosu nepokretnosti sa jednog na drugo društveno pravno lice i o zameni napokretnosti u društvenoj svojini zaključuje u pisanom obliku. Pravni prethodnik tužioca i pravni prethodnik tuženog su zaključili navedeni ugovor u pisanom obliku i istim izvršili prometovanje društvene svojine na navedenoj nepokretnosti, a prvotuženi, kao pravni sledbenik prodavca, tužiocu je priznao tužbeni zahtev. Stoga, nižestepeni sudovi zaključuju da je tužilac zakonit i savestan držalac nepokretnosti, koja je predmet tužbenog zahteva. Primenom odredbi čl. 20, 21, 28. st. 2. i 72. Zakona o osnovama svojinsko pravnih odnosa, nižestepeni sudovi su ocenili da je tužilac postao vlasnik sporne nepokretnosti protekom 10 godina, kao vremena potrebnog za održaj na navedenoj nepokretnosti, jer je dokazao da je imao valjan pravni osnov za sticanje svojine i jer je bio savestan držalac. Kako je mogućnost sticanja prava svojine održajem na nepokretnosti u društvenoj svojini uvedena Zakonom o izmenama i dopunama Zakona o osnovama svojinsko pravnih odnosa („Sl. list SRJ br. 29/96“) koje su stupile na snagu 04.07.1996. godine, to je od tada počeo da teče rok održaja na navedenoj nepokretnosti, pa su se uslovi za sticanje svojine održajem u konkretnom slučaju stekli 05.07.2006. godine. Iz navedenih razloga su nižestepeni sudovi utvrdili pravo svojine tužioca na prostorijama koje su specificirane u stavu prvom izreke prvostepene presude, ukupne površine 241,46 m2 u objektu br. 1 izgrađenom na kat. parc. 11187/1 KO Zvezdara, upisanom u LN br. 471 KO Zvezdara i obavezali drugotuženu da naknadi tužiocu troškove postupka.

Vrhovni sud nalazi da su nižestepeni sudovi pravilno primenili relevantne odredbe materijalnog prava i za iznete stavove u pogledu sticanja prava svojine održajem dali jasno obrazloženje, koje revizijski sud prihvata.

Prema odredbi člana 20. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, pravo svojine stiče se i po samom zakonu i odlukom državnog organa, na način i pod uslovima određenim zakonom. Prema članu 21. istog zakona, po samom zakonu pravo svojine stiče se i održajem. Prema odredbi člana 28. stav 2. istog zakona, savestan i zakonit držalac nepokretne stvari, na koju drugi ima pravo svojine, stiče pravo svojine na tu stvar održajem protekom 10 godina. Prema odredbi člana 30. st. 1. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa vreme potrebno za održaj počinje teći onog dana kada je držalac stupio u državinu stvari, a završava se istekom poslednjeg dana vremena potrebnog za održaj. Stavom 2. istog člana propisano je da se u vreme potrebno za održaj uračunava vreme za koje su pravni prethodnici sadašnjeg držaoca držali stvar kao savesni i zakoniti držaoci, odnosno kao savesni držaoci. Prema odredbi člana 72. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, državina je zakonita ako se zasniva na punovažnom pravnom osnovu koji je potreban za sticanje prava svojine i ako nije pribavljena silom, prevarom ili zloupotrebom poverenja. Državina je savesna ako držalac ne zna ili ne može znati da stvar koju drži nije njegova. Savesnost državine se pretpostavlja.

Iz napred citiranih odredbi Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa sledi da je jedan od načina sticanja prava svojine održaj. Održaj je originaran način sticanja prava svojine na osnovu državine određenog kvaliteta i proteka vremena. Državina predstavlja faktičku vlast na stvari. Zakon ne definiše šta se podrazumeva pod faktičkom vlašću na stvari, ali da bi se radilo o državini na osnovu koje se održajem može steći pravo svojine potrebno je da držalac preduzima radnje na osnovu kojih se osnovano može zaključiti da je držalac stvari, odnosno da se držalac prema stvari ponaša kao vlasnik. Postoje dve vrste održaja, redovan i vanredni. Nižestepeni sudovi su utvrdili da su nastupili uslovi za redovni održaj, budući da je ispunjen prvi uslov – a to je zakonita državina, te da je tužilac savestan, odnosno tuženi nije dokazao tužiočevu nesavesnost.

Savesna državina postoji kada držalac ne zna i ne može da zna da stvar, koju drži nije njegova i savesnost se pretpostavlja. S tim u vezi, nižestepeni sudovi su zaključili da je državina tužioca savesna, jer tuženi shodno pravilu o teretu dokazivanja iz člana 228. u vezi sa članom 231. stav 2. Zakona o parničnom postupku, nije dokazao da tužilac ima nesavesnu državinu. Tužilac se ponašao kao vlasnik predmetne nepokretnosti u roku predviđenom za redovni održaj, sve kod činjenice da niko nije imao pretenzije u vršenju njegovog prava, niti ga je ometao u vršenju prava, zbog čega je tužilac imao opravdan razlog da veruje da ima osnov da koristi spornu nepokretnost.

Neosnovano revident ukazuje na to da tužilac na osnovu navedenog ugovora o prodaji poslovnog prostora, nije mogao steći svojinu na spornom poslovnom prostoru, jer je pravni prethodnik prodavca bio samo nosilac prava raspolaganja i korišćenja istog prostora. U vezi sa navedenim, a budući da je revident isticao ove navode i u žalbi, pravilno je drugostepeni sud ukazao na to da je predmetni ugovor o prodaji poslovnog prostora zaključen u vreme režima društvene svojine, te da su i pravni prethodnik tužioca i pravni prethodnik prvotuženog u navedeno vreme bile radne organizacije, koje su na nepokretnostima mogle imati samo pravo korišćenja ili i pravo korišćenja i raspolaganja. Dakle, pravni prethodnik tužioca bio je nosilac prava korišćenja i raspolaganja nepokretnosti koja je bila predmet prodaje. Kupac je zaključenjem navedenog ugovora stekao ista prava kao i prodavac, ali je potom došlo do privatizacije društvenog preduzeća u privatno, pri čemu je u postupku utvrđeno da je i navedeni prostor bio deo imovine koja je bila predmet privatizacije. Stoga, tužilac na navedenim nepokretnostima ima pravni osnov za sticanje prava svojine, jer pravo raspolaganja svakako čini konstitutivni deo prava svojine.

Na pravilnost odluke nisu od uticaja navodi revizije drugotužene da je upis koji figurira u javnim knjigama netačan, te da je navodno trebalo da bude upisan Grad Beograd. Ovo stoga što je drugotužena imala mogućnost da ovakav upis ispravi ukoliko je to što navodi tačno, a sa druge strane tužilac je imao obavezu i mogućnost da tuži isključivo Republiku Srbiju, kao upisanog nosioca prava državne svojine na spornom objektu. Tužilac traži da se utvrdi da je on vlasnik posebnog dela zgrade u Ulici ... br. .. . na pobrojanim prostorijama, koje nisu u javnim knjigama upisane kao posebni delovi, a kako je na celom objektu upisana državna svojina i kao nosilac prava svojine Republika Srbija, pravilno je tužilac kao tužene označio pravnog sledbenika prodavca iz zaključenog Ugovora o prodaji i Republiku Srbiju, koja je u javnim knjigama upisana kao vlasnik celog objekta.

Na osnovu izloženog, Vrhovni sud je odbio reviziju tužene Republike Srbije kao neosnovanu i primenom odredbe člana 414. Zakona o parničnom postupku odlučio kao u izreci presude.

Predsednik veća-sudija

Tatjana Matković Stefanović,s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković