Ukidanje presude u sporu za prinudno zaključenje ugovora o kupoprodaji

Vrhovni sud, u veću sastavljenom od sudija: Tatjane Miljuš, predsednika veća, Jasmine Stamenković i Jasminke Obućina, članova veća, u parnici po tužbi tužioca South Development DOO Beograd (Stari Grad), matični broj 20786035, čiji je punomoćnik Goran Radovac, advokat u ..., protiv tuženog Teleoptik DOO Beograd (Zemun), matični broj 07093381, čiji je punomoćnik Živorad Ikonović, advokat u ..., radi obavezivanja na zaključenje glavnog ugovora, isplate ugovorne kazne i utvrđenja, vrednost predmeta spora 4.000.000 evra, odlučujući o reviziji tuženog izjavljenoj protiv presude Privrednog apelacionog suda 11Pž 471/24 od 26.09.2024. godine, u sednici veća održanoj 17.12.2025. godine, doneo je

R E Š E Nj E

USVAJA SE revizija, UKIDA SE presuda Privrednog apelacionog suda 11Pž 471/24 od 26.09.2024. godine i predmet se vraća Privrednom apelacionom sudu na ponovno suđenje.

O b r a z l o ž e nj e

Delimičnom presudom 38P 3756/2019 od 12.10.2023. godine, Privredni sud u Beogradu je u I stavu izreke odbio tužbeni zahtev kojim bi se naložilo tuženom da, kao prodavac, zaključi pred nadležnim javnim beležnikom u formi solemizovane isprave sa tužiocem, kao kupcem, ugovor o kupoprodaji nepokretnosti sa bitnim elementima ugovora kako je navedeno u izreci pod tačkama 1. do 10, u roku od 8 dana od dana prijema pisanog otpravka presude, te da, ukoliko tuženi ne zaključi ugovor o kupoprodaji nepokretnosti sa tužiocem u ostavljenom roku, presuda danom pravnosnažnosti zamenjuje ugovor o kupoprodaji nepokretnosti koji se ima smatrati zaključenim u skladu sa presudom i navedenim elementima ugovora, sa danom zaključenja ugovora koji odgovara danu pravnosnažnosti presude, što bi tuženi bio dužan da prizna i trpi da se tužilac na osnovu presude upiše u nadležnom registru nepokretnosti kao imalac prava svojine na svim nepokretnostima iz tačke 1, i u stavu II izreke utvrdio da predugovor o kupoprodaji nepokretnosti zaključen između parničnih stranaka pred javnim beležnikom Dankom Carić pod poslovnim brojem OPU: 1307-2018 dana 24.10.2018. godine, ne proizvodi pravno dejstvo.

Privredni apelacioni sud je presudom 11Pž 471/24 od 26.09.2024. godine, preinačio navedenu delimičnu presudu Privrednog suda u Beogradu tako što je u I stavu izreke naložio tuženom da, kao prodavac, zaključi pred nadležnim javnim beležnikom u formi solemizovane isprave sa tužiocem, kao kupcem, ugovor o kupoprodaji nepokretnosti sa bitnim elementima ugovora kako je navedeno u tom stavu izreke pod tačkama 1. do 10, sve u roku od 8 dana od dana prijema pisanog otpravka presude, a ukoliko tuženi u ostavljenom roku ne zaključi ugovor o kupoprodaji nepokretnosti sa tužiocem u skladu sa presudom, da presuda danom pravnosnažnosti zamenjuje ugovor o kupoprodaji nepokretnosti koji se ima smatrati zaključenim u skladu sa ovom presudom i navedenim elementima ovog ugovora, sa danom zaključenja ugovora koji odgovara danu pravnosnažnosti presude, što je tuženi dužan da prizna i trpi da se tužilac na osnovu presude upiše u nadležnom registru nepokretnosti kao imalac prava svojine na svim nepokretnostima iz tačke 1, i u stavu II izreke odbio protivtužbeni zahtev tuženog da se utvrdi da Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti zaključen između parničnih stranaka pred javnim beležnikom Dankom Carić pod poslovnim brojem Opu: 1307/2018 dana 24.10.2018. godine, ne proizvodi pravno dejstvo, kao neosnovan.

Protiv navedene pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tuženi je izjavio dozvoljenu i blagovremenu reviziju kojom presudu pobija zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka, zbog pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Vrhovni sud je ispitao pobijanu presudu po odredbama člana 408. Zakona o parničnom postupku („Sl. glasnik RS, br.. 72/2011...10/2023) i zaključio da je revizija osnovana.

U razlozima drugostepene presude, drugostepeni sud je naveo da je prvostepeni sud na pravilno i potpuno utvrđeno činjenično stanje pogrešno primenio materijalno pravo kada je odbio tužbeni zahtev i usvojio protivtužbeni zahtev, i istovremeno je naveo da je prvostepeni sud iz činjenica koje je utvrdio izveo nepravilan zaključak o postojanju drugih činjenica na kojima je zasnovana presuda, zbog čega je primenom člana 394. stav 1. tačka 3. Zakona o parničnom postupku preinačio presudu. Navedeno ukazuje na protivrečnosti u razlozima presude, koje su mogle biti od značaja za pravilnost odluke u smislu odredbe člana 374. stav 1. Zakona o parničnom postupku.

Prema razlozima drugostepene presude, parnične stranke su zaključile predugovor solemnizovan od javnog beležnika pod brojem OPU 1307-2018, kojim su postigle saglasnost volja da se zaključi glavni ugovor. Tužba za nalaganje tuženom zaključenja glavnog ugovora podneta je 08.01.2019. godine, u roku od 5 radnih dana od dana ispunjenja prethodnog uslova iz člana 3.1. predugovora, čija ispunjenost se dokazuje ispravama najkasnije 27.12.2018. godine, pa je zaključak drugostepenog suda da je tužba podneta blagovremeno.

Prema utvrđenju prvostepenog suda, u članu 3.1.1. Predugovora o kupoprodaji nepokretnosti predviđeno je da se prodavac, ovde tuženi protivtužilac obavezuje da odmah po zaključenju istog preduzme sve potrebne faktičke i pravne radnje kako bi nepokretnost bila oslobođena svih tereta, što predstavlja prethodni uslov za prenos prava svojine na kupca, da se ispunjenost ovog uslova dokazuje određenim ispravama najkasnije do 27.12.2018. godine, dok je u članu 3.2.1. predviđeno da se ugovorne strane obavezuju da u roku od 5 radnih dana od dana ispunjenja prethodnog uslova zaključe i overe pred nadležnim javnim beležnikom u formi javnobeležničke isprave ugovor o kupoprodaji nepokretnosti u formi i sadržini u skladu sa nacrtom koji čini Prilog 2 ovog Predugovora, a u Prilogu 2 je Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti u kome je navedeno da se zaključuje između Teleoptik doo Beograd, kao prodavca i Društva sa ograničenom odgovornošću South park development doo Beograd, kao kupca. U Prilogu 3 - Zapisnik o primopredaji nepokretnosti i dokumentacije navedno je da ugovorne strane, Teleoptik doo Beograd, kao prodavac i Društvo sa ogradničenom odgovornošću South park development doo Beograd, kao kupac konstatuju primopredaju nepokretnosti, oslobođenih od svih lica i stvari. Prvostepeni sud je zaključio da su stranke predugovorom postigle saglasnost volja da se kasnije zaključi glavni ugovor, ali ne između njih, već sa trećim licem, te tako predugovor u čijem zaključenju to treće lice, Društva sa ograničenom odgovornošću South park development doo Beograd, nije učestvovalo, to predugovor nema pravno dejstvo prema tom trećem licu, niti na takvom predugovoru tužilac može zasnivati pravo prema tuženom. Prvostepeni sud je zaključio i da je predugovor zaključen pod odložnim uslovom, brisanja tereta najkasnije do 27.12.2018. godine, koji tuženi nije ispunio, te se nisu stekli uslovi da predugovor stupi na pravnu snagu i proizvodi pravno dejstvo. U tom delu drugostepeni sud nalazi da je na pravilno i potpuno utvrđeno činjenično stanje pogrešno primenjeno materijalno pravo.

Drugostepeni sud utvrđuje iz sadržine spisa predmeta da je pravnosnažnom presudom Privrednog suda u Beogradu P 7099/2019 od 26.06.2022. godine, koja je potvrđena presudom Privrednog apelacionog suda Pž 7093/22 od 02.11.2022. godine, utvrđeno da je založna izjava overena pred Prvim osnovnim sudom u Beogradu OvI .../... od 10.05.2011. godine, izdata u korist Piraeus Banke Sa Grčka, kojom je dozvoljen upis izvršne vansudske hipoteke na nepokretnostima koje su predmet predugovora – ništava i ne proizvodi pravno dejstvo. Zaključak je drugostepenog suda da je time uslov iz predugovora otpao i smatra se da nije ni ugovoren. Tako, uslov koji nije ni ugovoren ne utiče na punovažnost predugovora, i ne utiče na pravo tužioca da traži zaključenje ugovora u skladu sa predugovorom. Nadalje, protivno zaključku prvostepenog suda da zaključenje ugovora može da traži samo South park development DOO Beograd, a ne tužilac, jer je uz predugovor prilog Nacrt ugovora i Zapisnik o primopredaji u kojima je kao kupac i preuzimalac prostora navedeno to privredno društvo, te da tužilac nije aktivno legitimisan da traži zaključenje ugovora, drugostepeni sud zaključuje da tužilac jeste aktivno legitimisan da traži zaključenje glavnog ugovora na osnovu predugovora koji je on zaključio u svoje ime i za svoj račun. Obrazlaže da je u predugovoru tužilac naveden kao kupac, pa je kao kupac preuzeo sva prava i obaveze, a da prilozi uz predugovor nisu overeni i nisu zaključeni u formi solemizovane isprave, pa i pored činjenice da se predugovor poziva na priloge kao upućujuću formu i sadržinu budućeg ugovora, isti tako i treba tumačiti. Odnosno, ugovor treba da bude u skladu sa navedenim Prilogom 2, kako to proizilazi iz odredbe člana 3.2.1. kojim se strane obavezuju da zaključe ugovor u skladu sa nacrtom koji čini Prilog 2, ali ne znači i da Prilog predstavlja sam ugovor. To drugostepeni sud zaključuje iz tačke 2. 2. predugovora koji reguliše sukobe, a koja glasi: „U slučaju bilo kojih sukoba ili nedoslednosti bilo koje odredbe dokumenta transakcija sa odredbama ovog predugovora preovlađuju odredbe ovog predugovora, osim ako je drugačije određeno zakonom“. Znači, kako je u predugovoru tužilac u svim odredbama naveden kao kupac, to proizilazi da je prava namera stranaka bila da se ugovor zaključi između tužioca kao kupca i tuženog kao prodavca, dok su prilozi samo upućujući na budući sadržaj navedenih ugovora i isti ne obavezuju stranke iz predugovora u pogledu lica koje je navedeno u ugovoru kao kupac, a koje lice nije stranka u predugovoru. Predugovor je zaključen između tužioca i tuženog, za njih je stvorena obaveza zaključenja ugovora na koga se odnosi tužbeni zahtev, iz kog razloga je drugostepeni sud preinačio prvostepenu presudu i usvojio tužbeni zahtev, a odbio protivtužbeni zahtev kojim se traži utvrđenje da predugovor ne proizvodi pravno dejstvo.

Pravilnost drugostepene presude revident pobija navodima da je pogrešno prvostepeni sud utvrdio da je tužba sa tužbenim zahtevom za nalaganje zaključenja ugovora podneta blagovremeno, kod činjenice da je tužba podneta 10.07.2019. godine. Ugovoreni rok u kome je trebalo pristupiti zaključenju glavnog ugovora o kupoprodaji nepokretnosti istekao je 08.01.2019. godine, pa je tužilac propustio da u zakonom predviđenom roku od šest meseci zahteva zaključenje glavnog ugovora.

Ovi razlozi revizije su osnovani time što pogrešno drugostepeni sud polazi od 08.01.2019. godine kao dana podnošenja tužbe, koji to nije prema stanju u spisima predmeta. Pogrešan je zaključak da je tužba podneta u roku od 5 radnih dana počev od 27.12.2018. godine, kao poslednjeg dana za ispunjenje prethodnog uslova iz člana 3. tačka 1. predugovora. S obzirom na tako pogrešno uzete činjenice u podlogu zaključka da je tužba za nalaganje zaključenja glavnog ugovora blagovremena, za sada se zaključak o blagovremenosti tužbe ne može prihvatiti za pravilan.

Nadalje, revident pobija pravilnost zaključka drugostepenog suda o tome da uslov iz predugovora, iz člana 3.1. nije ni ugovoren, jer je otpao, time što je pravnosnažnom presudom utvrđeno da je založna izjava izdata u korist Piraeus Banke Sa Grčka, kojom je dozvoljen upis izvršne vansudske hipoteke na nepokretnostima koje su predmet predugovora – ništava i da ne proizvodi pravno dejstvo. Revident ukazuje da ta hipoteka nije bila jedini teret u smislu člana 3.1.1. predugovora. Za sada, navodi revizije se pokazuju osnovanim. Drugostepeni sud nije izložio sadržinu odredbe člana 3.1.1. predugovora prema kojoj ceni postojanje i ispunjenost uslova iz predugovora za zaključenje glavnog ugovora. Prema sadržini prvostepene presude, članom 3.1.1. predugovora je određeno da će tuženi po zaključenju ovog predugovora preduzeti sve potrebne faktičke i pravne radnje kako bi nepokretnost bila oslobođena svih tereta (hipoteka, razne zabeležbe i slično) što predstavlja prethodni uslov za prenos prava svojine na tužioca. Već iz ovog utvrđenja prvostepenog suda proizilazi da je drugostepeni sud izveo zaključke o postojanju uslova samo u odnosu na hipoteku, a ne i na „razne zabeležbe i slično“. Od značaja je utvrđena činjenica od strane prvostepenog suda o sadržini predugovora, da će tuženi dostaviti tužiocu sledeće isprave najkasnije do dana 27.12.2018. godine: važeće listove nepokretnosti iz katastra nepokretnosti ne starije od jednog dana, kojima će dokazati da je tuženi upisan kao vlasnik nepokretnosti bez ikakvih tereta i nerešenih zahteva, zabeležbi, predbeležbi (ili bilo kojih drugih upisa) osim zabeležbe koja se odnosi na postupak konverzije; rešenje nadležnog katastra nepokretnosti o upisu prava svojine u korist tuženog bez bilo kakvih tereta na nepokretnostima; da će tužilac steći isključivo pravo svojine na nepokretnostima koje su oslobođene od bilo kakvog tereta, te će u svojstvu vlasnika biti upisan u katastar nepokretnosti, nakon što budu ispunjeni prethodni uslovi za zaključenje ugovora (član 3.1.2. preudgovora). U vezi sa tako utvrđenom sadržinom relevantnih odredaba predugovora od strane prvostepenog suda, proizilazi da je osnovan navod revizije da je drugostepeni sud zanemario da nije hipoteka jedini teret koji je trebalo da bude brisan sa predmetnih nepokretnosti, već da je trebalo da bude sproveden postupak parcelacije i formirana jedinstvena građevinska parcela do 27.12.2018. godine, da je to konstatovano i u solemizacionoj klauzuli, pa da je i predugovor predviđao zaključenje aneksa kojim bi definitivno bile precizirane nepokretnosti koje bi bile predmet kupoprodaje (Predugovor, Poglavlje 1. Definicije, Objekti). Osim što je ovim doveden u pitanje zaključak drugostepenog suda da je otpao uslov za zaključenje glavnog ugovora proglašenjem ništavosti založne izjave, ovakvim navodima revizije osnovano se ukazuje na nepotpuno utvrđeno činjenično stanje i time dovodi u pitanje pravilnost primene materijalnog prava kada je drugostepeni sud u stavu I izreke presude, pod tačkom 1. naložio tuženom da kao prodavac zaključi sa tužiocem kao kupcem ugovor o kupoprodaji navedenih nepokretnosti, posebno - zgrade broj 4, na kojoj tuženi ima pravo svojine u idealnom delu od 57/122, postojeće na katastarskoj parceli ... KO ... zajedno sa pripadajućim celokupnim pravom korišćenja katastarske parcele broj ... upisane u list nepokretnosti ... KO ... . U pogledu te parcele revident ukazuje da je kao vlasnik na istoj parceli upisan Grad Beograd i Privredno društvo „Termoglas“ DOO na osnovu čega je drugostepeni sud pogrešno obavezao tuženog da proda nešto što mu ne pripada u celini. Zaključak drugostepenog suda o obavezi tuženog da sa tužiocem zaključi glavni ugovor ovakve sadržine makar u pogledu parcele broj ... suprotan je zaključku prvostepenog suda da tužilac u tužbi pored naloga za zaključenje glavnog ugovora nije naveo i glavni sadržaj konačnog ugovora tako kako je određeno u predugovoru. Drugostepeni sud nije izneo razloge o drugačijem zaključku o istovetnosti predugovora i traženog glavnog ugovora u pogledu nepokretnosti koje su predmet prometa, a na osnovu činjenica za koje navodi da je prvostepeni sud pravilno utvrdio.

Evidentna je razlika u utvrđenom činjeničnom stanju u pogledu značaja i solemnizacije priloga Predugovora između utvrđenog od strane prvostepenog i drugostepenog suda. Ovo stoga što je solemnizovan predugovor sa sadržinom prema kojoj su u predugovor uključeni prilozi, te da će ugovorne strane zaključiti kupoprodajni ugovor koji po formi i suštini odgovara Prilogu 2 Predugovora, na osnovu čega prvostepeni sud utvrđuje da je u Predugovoru opredeljeno da će tuženi i Društvo sa ograničenom odgovornošću South park development doo Beograd, a ne tužilac, zaključiti glavni ugovor, čime treće lice postaje nosilac prava i obaveza koje su utvrđene predugovorom.

Izričito je utvrđenje prvostepenog suda da tuženi nije ispunio obavezu iz člana 3.1.1 zaključenog predugovora, brisanja upisanih tereta najkasnije do 27.12.2018. godine, čime uslov iz člana 3.1.1 predugovora nije ostvaren. Time se utvrđenje drugostepenog suda da je uslov iz predugovora otpao i da se smatra da nije ni ugovoren, uz izostanak utvrđenja svih ugovorenih uslova, pokazuje suprotno utvrđenju prvostepenog suda. Tačan je navod revizije da je u izreci drugostepene presude navedeno, pod tačkom 3. u stavu I, postojanje obaveze tuženog iz člana 3.1.1 predugovora prema hipotekarnom poveriocu Piraeus bank Grčka koji je imalac založnog prava na nepokretnostima iz tačke 1. upisanog rešenjem Službe za katastar nepokretnosti Zemun broj 952-02-1592/2011 od 13.06.2011. godine, što je suprotno utvrđenju i razlozima drugostepenog suda da su otpali uslovi iz člana 3.1.1 Predugovora.

Sve to ukazuje na bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 1. u vezi primene člana 394. Zakona o parničnom postupku kojom je zahvaćena drugostepena presuda, što je razlog zbog kojeg je presuda ukinuta po odredbi člana 415. Zakona o parničnom postupku.

Navedeno ukazuje i da je činjenično stanje, i to: u pogledu sadržine predugovora i ispunjenosti uslova za zaključenje glavnog ugovora, ugovornih strana koje su predugovorom predviđene za glavni ugovor i istovetnosti predugovora i sadržine traženog glavnog ugovora u pogledu predmeta prometa, nedovoljno raspravljeno za pravilnu primenu materijalnog prava u odlučivanju o tužbenom zahtevu i o protivtužbenom zahtevu, zbog čega je drugostepena presuda ukinuta po odredbi člana 416. stav 2. Zakona o parničnom postupku i predmet je vraćen drugostepenom sudu na ponovno suđenje.

Predsednik veća - sudija

Tatjana Miljuš, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković