Raskid ugovora o dugoročnom zakupu zemljišta zbog neizgradnje fabrike

Presudom Privrednog apelacionog suda Pž 6009/23 od 11.01.2024. godine, odbijena je kao neosnovana žalba tuženog-protivtužioca i potvrđena prvostepena presuda i odbijen je zahtev tužioca-protivtuženog za naknadu troškova drugostepenog postupka.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu tuženi-protivtužilac je izjavio blagovremenu i dozvoljenu reviziju, zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava.

Tužilac-protivtuženi je podneo odgovor na reviziju i u celosti osporio navode revidenta.

Ispitujući pobijanu presudu po odredbama člana 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br. 72/11 ... 10/23 – dr. zakon), Vrhovni sud je odlučio da revizija tuženog-protivtužioca nije osnovana.

U donošenju pobijane presude nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku na koju sud u revizijskom postupku pazi po službenoj dužnosti. Navodi revidenta kojim ukazuje da su u postupku pred prvostepenim sudom učinjene povrede odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 1. Zakona o parničnom postupku, a u vezi sa odredbom člana 194 i 294. stav 1. tačka 6. istog zakona, nisu dozvoljeni jer shodno članu 407. ZPP-a, povrede člana 374 stav 1. ZPP-a, relevantne su samo ako su učinjene u postupku pred drugostepenim sudom. Navodi revidenta kojim ukazuje da su u postupku pred drugostepenim sudom učinjene bitne povrede iz člana 374. stav 1. Zakona o parničnom postupku, a u vezi sa odredbom člana 194 ZPP-a i 294 stav 1. tačka 6. istog Zakona, neosnovani su. U konkretnoj parnici tužilac je podneo tužbu za utvrđenje da je Ugovor o zakupu iz 2013, između parničnih stranaka raskinut, pa sledi da je reč o dozvoljenoj tužbi iz člana 194. Zakona o parničnom postupku. Tužba sadrži izjavu o raskidu u zahtevu za utvrđenje, a pravo na raskid nesumnjivo je osporeno jer tuženi nije priznao tužbeni zahtev. Ako nisu postojali uslovi za raskid u vreme tužbe jesu u vreme zaključenja glavne rasprave. Navodi revidenta kojim se poziva na Odluku Ustavnog suda Už 6645/2014 od 09.11.2016. godine, nisu od uticaja, jer iz sadržine predmetne odluke proizlazi da se ista odnosi na preobražajnu tužbu i raskid presudom, a ne na tužbu za utvrđenje. Stoga, pobijana odluka doneta je bez bitnih povreda odredaba parničnog postupka.

Prema činjeničnom stanju utvrđenom u prvostepenom postupku, tuženi je po sprovedenom postupku prikupljanja ponude na osnovu javnog poziva od 01.09. do 30.09.2012. godine, objavljenog od strane gradonačelnika grada Jagodina, izabran kao najpovoljniji ponuđač, pa je rešenjem gradonačelnika od 21.03.2013. godine tuženom dato u zakup neizgrađeno građevinsko zemljište na kat. parcelama koje su pobrojane u stavu I izreke ovog rešenja, a u cilju izgradnje objekta u industrijskoj zoni Grada Jagodina. Prava i obaveze po osnovu navedenog zakupa i izgradnje objekta, tužilac u svojstvu vlasnika zemljišta, zakupodavca i naručioca i tuženi u svojstvu zakupca i izvršioca su regulisali Ugovorom o zakupu 28.03.2013. godine. Na osnovu navedenog rešenja od 21.03.2013. godine i Ugovora o zakupu od 28.03.2013. godine tuženom je predmetno zemljište predato na korišćenje na period od 99 godina bez novčane naknade, ali uz nenovčanu obavezu da na predmetnom zemljištu izgradi industrijski objekat u kome će poslovati privredno društvo koje će biti u obavezi da zaposli najmanje 150 radnika. Pravo korišćenja predmetnog zemljišta po osnovu zakupa tuženog je uknjiženo u katastru nepokretnosti, u listu nepokretnosti br. .. KO ... selo i br. ... KO Jagodina. Tuženi je u cilju izgradnje predmetnog objekta, angažovao druga pravna lica kao izvođače i pružaoce usluga sa kojima je zaključio ugovore. Nesporno je bilo da je tuženi sa gradnjom navedenog objekta započeo, ali taj isti objekat nije završen do 28.03.2015. godine. Iz dopisa tužioca upućenih tuženom koji se nalaze u spisima predmeta proizlazi da je tužilac pozivao tuženog da nastavi sa izgradnjom. Na sastanku održanom 12.05.2015. godine povodom pregovora oko nastavka izgradnje objekta i nakon proteka ugovorenog roka parnične stranke su zaključile Protokol kojim su postigle dogovor da tuženi nastavi sa izgradnjom objekta 15.07.2015. godine što je tuženi svojim dopisom od 02.07.2015. godine potvrdio. Iz osnovnog nalaza i mišljenja veštaka koje je u ovom postupku prihvaćeno utvrđeno je da ulaganja tuženog u izgradnju objekta na ime izvršenih radova i pruženih usluga iznose ukupno 251.697.890,40 dinara i 18.781,61 EUR i to: na ime troškova projektovanja iznos od 22.894.414,60 dinara i 18.781,61 eur, izvođenje radova iznos od 219.545.246,25 dinara, na ime usluga stručnog nadzora iznos od 9.170.478,66 dinara, za EDB priključak iznos od 87.750,89 dinara. Iz dopunskog nalaza i mišljenja veštaka od 15.01.2020. godine, proizlazi da je tuženi predmetni objekat izgradio u konstruktivnom smislu (betonske i armirano betonske radove, fabrikovanu betonsku konstrukciju, čeličnu konstrukciju) i to u procentu od 90,60% dok je ostale radove građevinske i građevinsko-zanatske radove, parterno uređenje, instalacije vodova i kanalizacije, elektroinstalacije jake i slabe struje, automatsku dojavu požara, trafo stanicu, mašinske instalacije, zaštite od požara, sprinkler instalaciju, unutrašnje saobraćajnice) sve u ukupnom procentu od 23,57% pa sledi da je tuženi ugovor izvršio delimično.

Kod ovako utvrđenog činjeničnog stanja, nižestepeni sudovi su saglasni u zaključku da su parnične stranke bile u poslovnom odnosu po osnovu zaključenog Ugovora o zakupu i da je rok za izgradnju objekta ( dve godine od dana zaključenja ugovora, dakle 28.03.2015. godine), bitan element Ugovora koji je kasnijim dopisima stranaka produžen, a ugovor održan na snazi. Saglasni su i da je tužilac najkasnije danom podnošenja tužbe 03.11.2017. godine izrazio svoju volju da raskine Ugovor o zakupu od 28.03.2013. godine u skladu sa članom 124. Zakona o obligacionim odnosima, te da je zahtev osnovan jer tuženi ni u naknadno ostavljenom roku svoju ugovornu obavezu nije izvršio. Saglasni su i u pogledu odluke o protivtužbenom zahtevu. Sudovi su stava da je zemljište dato u zakup bez naknade na period od 99 godina, a predmetni objekat tuženi je gradio za sebe, a izvedeni radovi ne mogu se odvojiti od predmeta zakupa, niti zakupodavac želi da zadrži objekat čija je izgradnja započeta, pa primenom člana 585. Zakona o obligacionim odnosima, zahtev protivtužbe odbijaju.

Vrhovni sud nalazi da su nižestepeni sudovi pravilno primenili materijalno pravo u odlučivanju o tužbenom i protivtužbenom zahtevu.

Revizija se zasniva na navodima da u ovoj parnici nije reč o običnom zakupu već o mešovitom ugovoru ( Ugovor o građenju, ugovor o delu i ugovor o zajedničkom ulaganju), pa su sudovi pogrešno primenili materijalno pravo i to odredbe člana 567 i 585 Zakona o obligacionim odnosima. Revident ukazuje da su jedino prihvatljive odredbe člana 132. istog Zakona. Ukazuje i na potrebu primene odredbe člana 585. stav 5. Zakona o obligacionim odnosima i smatra da na strani tužioca postoji obaveza plaćanja naknade vrednosti dodataka ako se ne mogu odvojiti bez oštećenja.

Prema članu 567. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima, ugovorom o zakupu obavezuje se zakupodavac da preda određenu stvar zakupcu na upotrebu, a ovaj se obavezuje da mu za to plaća određenu zakupninu.

Bitni elementi ugovora o zakupu, prema Zakonu o obligacionim odnosima i praksi, obuhvataju precizno definisanje predmeta zakupa ( stvar koja se daje u zakup), zakupnine (visina naknade) i vreme trajanja zakupa. Prema zaključku Vrhovnog suda, polazeći od sadržine obaveza koje su parnične stranke preuzele zaključenjem predmetnog ugovora proizlazi da je reč o sui generis ugovoru odnosno pravnom poslu jedinstvenom po svojoj prirodi, koji nije izričito zakonski definisan ili imenovan, već nastaje slobodnom voljom ugovornih strana radi postizanja posebnog cilja. Oni se razlikuju od mešovitih ugovora time što ne predstavljaju prost zbir elementa poznatih ugovora, već čine novu, samostalnu pravnu celinu sa specifičnim pravima i obavezama. Stoga, tačni su navodi revidenta da se u konkretnom slučaju ne radi o običnom zakupu, ali to ne isključuje primenu relevantnih odredbi Zakona o obligacionim odnosima kojim se reguliše zakup.

Dakle, tužilac je, kao vlasnik spornog zemljišta, obaveze iz predmetnog ugovora nesporno izvršio predajom predmetnog zemljišta tuženom, a tuženi svoju ugovornu obavezu izgradnje objekta nije ispunio, pa je tužilac najkasnije danom podnošenja tužbe 03.11.2017. godine izrazio svoju volju da raskine Ugovor o zakupu od 28.03.2013. godine, u skladu sa članom 124. ZOO i takav zahtev tužioca je osnovan. Kao posledicu raskida ugovora tuženi je protivtužbom zahtevao novčano potraživanje na ime izvršenih radova i pruženih usluga u ukupnom iznosu od 251.697.890,40 dinara i 18.781,61 EUR ističući da je reč o radovima na ime investicionog ulaganja.

Suština je da je tuženi objekat gradio za sebe, da bi obavljao privrednu delatnost i sticao dobit i to na tuđem zemljištu besplatno uzetom u zakup na period od 99 godina. Kako svoju ugovornu obavezu nije ispunio, a tužilac je zahtevao raskid ugovora, pravo tuženog uređeno je u članu 585. stav 5. Zakona o obligacionim odnosima. Dakle, tuženi može da zahteva odnošenje dodataka ukoliko se mogu odvojiti od stvari bez oštećenja ili ukoliko zakupodavac želi da ih zadrži uz naknadu njihove vrednosti. U suprotnom tuženi nema pravo na bilo kakvu naknadu za izvedene radove po osnovu raskida ugovora. S tim u vezi tuženi pogrešno interpretira odredbu člana 585. stav 5. Zakona o obligacionim odnosima, jer iz odredbe proizlazi da zakupodavac može da zadrži dodatke ukoliko želi uz novčanu naknadu, ali nije u obavezi. U suprotnom, to bi značilo da raskidom ugovora zbog neizvršenja ugovornih obaveza, savesna strana, ovde tužilac, trpi dodatnu štetu u vidu obaveze otkupa objekta čija je izgradnja započeta i ne može da se dovrši zbog isteka građevinske dozvole.

Eventualno pravo tuženog u vezi korisnih ili nužnih troškova u smislu odredbi člana 38 i 39. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, mogu biti predmet drugog postupka odnosno u slučaju zahteva za vraćanje zemljišta.

Stoga, kako ne postoje razlozi zbog kojih je revizija izjavljena, kao ni razlozi o kojima revizijski sud vodi računa po službenoj dužnosti, Vrhovni sud je primenom odredbe člana 414. stav 1. Zakona o parničnom postupku, odlučio kao u stavu prvom izreke.

Odluku u stavu drugom izreke, Vrhovni sud doneo je primenom odredbe člana 154. stav 1. ZPP-a, jer troškovi na ime sastava odgovora na reviziju nisu troškovi neophodni radi vođenja parnice, dok tuženi-protivtužilac pravo na troškove nema jer nije uspeo u postupku po reviziji.

Predsednik veća – sudija

Tatjana Miljuš,s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković