Usvajanje revizije i ukidanje presuda zbog ništavosti ugovora o prenosu prava korišćenja

Privredni apelacioni sud je, odlučujući o žalbi tužioca, doneo presudu 11Pž 466/19 dana 24.09.2020. godine kojom je žalbu odbio kao neosnovanu i potvrdio presudu Privrednog suda u Beogradu P 907/18 od 24.04.2019. godine.

Protiv navedene drugostepene presude tužilac je podneo dozvoljenu i blagovremenu reviziju kojom presudu pobija zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka i zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Tuženi AA, BB i VV su podneli odgovor na reviziju tužioca.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao pobijanu presudu po odredbi člana 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br 72/2011 ... i 18/2020) i našao da je revizija tužioca osnovana, jer je pobijana presuda doneta na osnovu nepotpluno utvrđenog činjeničnog stanja, što je posledica pogrešne primene materijalnog prava.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju na kome su zasnovane nižestepene presude Ugovor o prenosu prava korišćenja, overen kod Četvrtog opštinskog suda u Beogradu pod II Ov ..../... dana 23. oktobra 2002. Godine, zaključili su PIK ZEMUN DP Zemun kao davalac prava korišćenja i tuženi AA kao novi korisnik. Tim ugovorom davalac prava korišćenja daje na korišćenje zemljište u ukupnoj površini od 8.0115 ha što iznosi na katastarskoj parceli .../... 6294/463050 dela i na katastarskoj parceli .../... 73821/154269 dela, za iznos od 16.023.000,00 dinara. Iste ugovorne strane su u cilju usaglašavanja faktičkog stanja i stanja po ugovoru zaključile Aneks 1 i overile kod Četvrtog opštinskog suda u Beogradu pod II Ov. .../... dana 15. oktobra 2003. godine, i Aneks 2 ugovora overen kod Drugog opštinskog suda pod Ov .../... dana 25.06.2004. godine kojim su se saglasili da uređuju svoj međusobni odnos u vezi nepokretnosti iz osnovnog Ugovora, odnosno I Aneksa, tako što su se saglasili da su stupanjem na snagu odredbe člana 79. stav 2. Zakona o planiranju i izgradnji („Službeni glasnik RS“ br 47/03) nastupile okolnosti iz odredbe člana 6. Ugovora i da je time novi korisnik stekao pravo svojine na predmetnim nepokretnostima, koje može bez daljeg pristanka i prisustva davaoca prava korišćenja upisati u zemljišnu knjigu, odnosno katastar na svoje ime (clausula intabulandi). Zatim je 26.01.2005. godine pod II/2Ov.../.. overen Ugovor o ustupanju Ugovor o prenosu prava korišćenja između PIK ZEMUN kao ustupioca i VV kao prijemnika, kojim ugovorom je propisano da ustupalac ustupa prijemniku Ugovor o prenosu prava korišćenja overen kod Četvrtog opštinskog suda 23.10.2002. godine pod II Ov. .../... sa njegovim aneksima, tako da prijemnik postaje ugovorna strana, korisnik ugovora, sa svim pravima i obavezama koje je po istom aneksu i ugovoru stekao AA, uključujući i pravo korišćenja sa pravom raspolaganja na 985/454716 idealnih delova katastarske parcele boj .../.... Istog dana je zaključen Ugovor o ustupanju Ugovor o prenosu prava korišćenja overen pod II/2 Ov .../... između PIK ZEMUN kao ustupioca i VV kao prijemnika, kojim BB postaje ugovorna strana, korisnik u ugovoru, sa svim pravima i obavezama koje je po istom aneksu i ugovoru stekao AA, uključujući pravo korišćenja sa pravom raspolaganja na 1728/454716 idealnih delova katastarske parcele broj .../... KO ... . Rešenjem Četvrtog opštinskog suda u Beogradu DN 3177/04 od 01.02.2005. godine je dozvoljena u Zkn.ul. ... KO ... uknjižba prva korišćenja na delu nepokretnosti u društvenoj svojini, nosioca prava korišćenja i raspolaganja PIK ZEMUN i to na 6294/454716 dela katastarske parcele .../... u korist AA sa 3581/454716 dela, BB sa 1728/454716 i VV sa 985/454716 dela. Prema stanju u popisnom listu zemljišno knjižnog uloška ... za KO ..., parcela .../... nosi oznaku – njiva, površine 45 ha 47 ari i 16 m2, dok je u vlasničkom listu naznačeno da je ta parcela u društvenoj svojini i da je nosilac prava korišćenja, upravljanja i raspolaganja PIK ZEMUN. Prema vlasničkom listu zemljišno knjižnog uloška ... na osnovu navedenih ugovora je uknjiženo prvo korišćenja na delu nepokretnosti nosioca prava korišćenja i raspolaganja PIK ZEMUN u korist AA, BB i VV Utvrđeno je da je PIK ZEMUN 25.11.2003. godine predalo Ministarstvu poljoprivrede i vodoprivrede popis i evidenciju poljoprivrednog zemljišta, koja se odnosi na katastarske parcele u KO ..., KO ..., KO..., KO ..., KO ..., KO ... i da je izvršen popis za ukupno 4012-80-80 ha, od čega je u državnoj svojini 1719-48-46 ha i 2293-32-16 ha u društvenoj svojini. Utvrđeno je da su sporne zemljišne parcele u momentu zaključenja ugovora bile poljoprivredno zemljište, a ugovori kojima je četvrtotuženi izvršio prenos prava korišćenja poljoprivrednog zemljišta u društvenoj svojin u korist prvo, drugo i treće tuženog zaključeni su u pisanoj formi i overeni kod suda. U trenutku zaključenja ugovora prodavac, četvrtotuženi je bio uknjižen kao titular prava korišćenja i raspolaganja na navedenom zemljištu, a potom je u zemljišnim knjigama izvršen upis prava korišćenja i raspolaganja u korist prvo, drugo i treće tuženog. U toku postupka nije dostavljen dokaz da je sporna parcela (bez određenja koje od dve parcele na koje se odnose ugovori) obuhvaćena zemljištem u državnoj svojini, niti da je tako upisana u evidencijama nepokretnosti. Nije raspravljeno stanje upisa u javnim knjigama o nepokretnostima i pravima na nepokretnostima za predmetne parcele u vreme donošenja prvostepene presude. Prvostepeni sud nalazi da tužilac nije pružio dokaze na koji način je četvrtotuženi takvu parcelu stekao.

Prema tako utvrđenom činjeničnom stanju su nižestepeni sudovi zaključili da su prvo, dugo i treće tuženi na zakonom propisan način stekli predmetno poljoprivredno zemljište, budući da poseduju punovažan ugovor kao pravni osnov sticanja na osnovu kojeg je izvršen upis u javnu knjigu, i da je stoga tužbeni zahtev neosnovan.

Ovako utvrđeno činjenično stanje niti je dovoljno, niti pouzdano za pravilnu primenu materijalnog prava od značaja za valjanost predmetnih ugovora, za obavezu tuženih da ispune tužbeni zahtev za vraćanjem jedne od parcela koje su predmet ugovora, dok tužbeni zahtev za upis u katastar nepokretnosti i nije podoban da bude predmet parničnog postupka.

Polazeći od utvrđenja nižestepenih sudova da je predmetno zemljište, tadašnja parcela broj .../... upisana u Zk.ul. ... KO ... njiva od 45.47.14 ha i parcela broj .../... upisana u Zk.ul. ... KO ... - poljoprivredno zemljište u društvenoj svojini, nižestepeni sudovi propustili su da primene relevantno materijalno pravo, sadržano u Zakonu o pretvaranju društvene svojine na poljoprivrednom zemljištu u druge oblike svojine („Službeni glasnik RS“ br 49/92 i 54/96), koji je bio na snazi u vreme zaključenja predmetnog ugovora, iz člana 6. stav 3. prema kome preduzeće ne može vršiti pretvaranje društvenog kapitala u druge oblike svojine pre nego što izvrši popis zemljišta u državnoj svojini i odgovarajuće promene u zemljišnim, odnosno drugim javnim knjigama o evidenciji nepokretnosti i u članu 11. istog zakona, prema kome se zemljište u društvenoj svojini može otuđiti pod tržišnim uslovima ako se prethodno ponudi na prodaju ministarstvu nadležnom za poslove poljoprivrede, a ministarstvo nadležno za poslove poljoprivrede u roku od 30 dana ne prihvati ovu ponudu. Ove odredbe su nižestepeni sudovi propustili da primene u odnosu sa odredbama Zakona o prometu nepokretnosti („Službeni glasnik RS“ br 42/98) iz člana 15., kojima je propisano da se poljoprivredno zemljište ne može otuđiti iz državne ili društvene svojine, ako zakonom nije drukčije određeno i iz člana 14. istog zakona kojim je bilo propisano da se otuđenje nepokretnosti iz državne i društvene svojine vrši javnim nadmetanjem ili prikupljanjem pismenih ponuda, a neposrednom pogodbom samo kad se otuđenje nije moglo postići javnim nadmetanjem, odnosno kad je putem pribavljanja pismenih ponuda ostalo bezuspešno, ako posebnim zakonom nije drukčije određeno, i da je ugovor o otuđenju nepokretnosti iz državne i društvene svojine zaključen protivno tim odredbama - ništav.

Činjenice koje su od značaja za primenu ovog materijalnog prava nižestepeni sudovi nisu utvrdili.

Prema sadržini Aneksa II ugovora koga je četvrtotuženi zaključio sa prvotuženim, ugovorne strane su se saglasile da je novi korisnik, ovde prvotuženi, stekao pravo svojine na predmetnim nepokretnostima, i data je clausula intabulandi, za upis tog prava u zemljišne knjige, odnosno u katastar, na ime sticaoca, ovde prvotuženog. To ukazuje na otuđenje nepokretnosti iz društvene svojine u pravo svojine, dakle u drugi oblik svojine, što povlači primenu navedenih odredaba materijalnog prava, pa i citirane odredbe člana 14. Zakona o prometu nepokretnosti o otuđenju nepokretnosti iz društvene svojine pod određenim uslovima i u određenom postupku, javnim nadmetanjem ili prikupljanjem pismenih ponuda. Prema do sada utvrđenom činjeničnom stanju moglo bi se zaključiti da je četvrtotuženi prvotuženom, a zatim i drugo i treće tuženom, nepokretnost iz tada društvene svojine, preneo u pravo svojine neposrednom pogodbom. Međutim te činjenice nisu utvrđene od strane nižestepenih sudova, pa se ova pretpostavka ne može uzeti za pouzdanu. Ta činjenica je, međutim od bitnog značaja jer neposredno vodi ništavosti ugovora zaključenih između četvrtotuženog i prvotuženog, a zatim i četvrtotuženog i drugo i treće tuženog. Ugovorima sa drugo i treće tuženim konstatovano je da oni ulaze u sva prava koja je po aneksu i ugovoru stekao prvotuženi, i pravo svojine na istim nepokretnostima.

Da nije pouzdano raspravljan režim nepokretnosti, kada je utvrđeno da je to poljoprivredno zemljište, proizilazi već iz odredaba Aneksa II ugovora zaključenog između četvrtotuženog i prvotuženog, prema kome su se saglasili da je stupanjem na snagu odredbe člana 79. stav 2. Zakona o planiranju i izgradnji („Službeni glasnik RS“ br 47/03) nastupila okolnost iz odredbe člana 6. Ugovora, što ukazuje da se radi o zemljištu koje potpada pod pravni režim Zakona o planiranju i izgradnji, dakle o građevinskom zemljištu, što bitno menja režim raspolaganja ovim nepokretnostima. Iz utvrđenja nižestepenih sudova da se katastarska parcela .../... (pređašnja .../...) nalazi u slobodnim površinama namenjenim za zaštitno zelenilo – poljoprivredne površine i šume, ne proizilazi zaključak da je i parcela .../... poljoprivredno zemljište u društvenoj svojini.

Sve napred izneto bilo je neophodno raspraviti i pouzdano utvrditi, da bi se pravilno primenilo materijalno pravo na koje je ukazano.

Kako nije raspravljano pitanje sadašnjeg upisa predmetnih nepokretnosti i prava na njima prema evidenciji Katastra nepokretnosti, nije se moglo odlučiti ni o svojinskom režimu predmetnog zemljišta, odnosno da li se u vreme raspolaganja radilo o poljoprivrednom zemljištu u društvenoj svojini, koje je društveni kapital preduzeća, četvrtotuženog, ali se ne može zaključiti ni o aktivnoj legitimaciji za potraživanje na predaju poseda nepokretnosti, parcele koja se vodila pod brojem .../... prema nekadašnjem upisu u zemljišne knjige u KO ... . Prema iznetom je i u ovom smislu nepotpuno utvrđeno činjenično stanje za pravilnu odluku o tužbenim zahtevima.

Zbog iznetog je revizijski sud po odredbi člana 416. stav 2. Zakona o parničnom postupku ukinuo drugostepenu i prvostepenu presudu i predmet vratio prvostepenom sudu na ponovno suđenje.

Predsednik veća – sudija

Branko Stanić, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić