Odluka Vrhovnog suda o utvrđivanju zemljišta za redovnu upotrebu objekta

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Privrednog suda u Nišu P 585/2020 od 28.03.2023. godine, u stavu jedan izreke, odbijen je prigovor apsolutne nenadležnosti suda, podnet od strane prvotuženog. U stavu dva odbijen je prigovor stvarne nenadležnosti suda, podnet od strane prvotuženog. U stavu tri usvojen je tužbeni zahtev tužioca prema tuženima, pa je utvrđeno da zemljište za redovnu upotrebu objekata na kat. parceli broj .../... od 19025 m2 KO ... – ..., upisanu u LN br. ... KO ...-..., čiji je vlasnik tužilac – protivtuženi i to sa udelom 1/1 zgrade broj 2, površine u osnovi 1287 m2, zgrade broj 9 površine u osnovi 170 m2, zgrade broj 13 površine u osnovi 44 m2 i zgrade broj 16 sa udelom 2/3 površinnj u osnovi 1108 m2, spratnosti određene u ovom stavu izreke, čini zemljište u površini od 3127 m2, što čini udeo od 3127/19025 kat parcele br. .../... KO ...- ... . U stavu četiri usvojen je tužbeni zahtev tužioca prema tuženima, pa je utvrđeno da tužiocu po osnovu svojine na objektima postojećim na kat. parceli br. .../... KO ...-.., upisanoj u LN br. ... KO ...-..., identifikovanih u ovom stavu izreke, kao i u stavu tri izreke, pripada pravo korišćenja na delu kat. parcele br. .../... od 19025 m2, KO ...-... u površini od 9209 m2, što čini udeo od 9209/19025, u koju površinu odnosno udeo se uračunava površina od 3127 m2, koja čini zemljište za redovnu upotrebu tih objekata, što su tuženi dužni da trpe i da dozvole tužiocu da pravo korišćenja upiše u javnoj evidenciji prava na nepokretnostima koju vodi RGZ SKN Niš, a u protivnom će ova presuda služiti kao osnov za upis stečenog prava.

Presudom Privrednog apelacionog suda Pž 3818/23 od 22.05.2024. godine, u stavu jedan, delimično je odbijena žalba tuženog prvog reda i žalba tuženog osmog reda i potvrđena presuda Privrednog suda u Nišu P 585/2020 od 28.03.2023. godine u stavu jedan, dva, tri i četiri izreke. U stavu dva ukinuta je prvostepena presuda Privrednog suda u Nišu u stavu pet, šest i sedam izreke i predmet je vraćen prvostepenom sudu na ponovni postupak u tom delu.

Protiv pravnosnažne drugostepene presude, u delu kojim je u stavu jedan izreke odbijena žalba tuženog prvog reda, tuženi prvog reda blagovremeno je izjavio reviziju, zbog pogrešne primene materijalnog prava i bitne povrede odredaba parničnog postupka, sa predlogom da se o reviziji odluči u skladu sa odredbom člana 404. stav 1. ZPP radi ujednačavanja sudske prakse i novog tumačenja prava o načinu primene člana 3. Zakona o prometu nepokretnosti i odnosu navedenog člana prema članu 104. Zakona o planiranju i izgradnji.

Ispitujući dozvoljenost izjavljene revizije tuženog prvog reda, u delu kojim je drugostepenom presudom potvrđena prvostepena presuda Privrednog suda u Nišu u stavovima jedan i dva izreke, Vrhovni sud je utvrdio da nisu ispunjeni uslovi da se o reviziji tuženog prvog reda u tom delu odluči kao o izuzetno dozvoljenoj.

Prvostepenom presudom u stavovima jedan i dva izreke, koja je u tom delu potvrđena presudom drugostepenog suda, odbijeni su prigovori apsolutne nenadležnosti i stvarne nenadležnosti suda, oba prigovora istaknuta od strane tuženog prvog reda. Pobijajući odluku u ovom delu, revident ne iznosi konkretne razloge za izjavljivanje revizije po osnovu odredbe člana 404. ZPP, niti Vrhovni sud nalazi da postoji neki od razloga predviđenih navedenom zakonskom odredbom da se u ovom delu dozvoli odlučivanje o reviziji tuženog prvog reda.

Iz navedenih razloga, doneta je odluka kao u stavu prvom izreke, primenom odredbe člana 404. stav 2. ZPP.

Ispitujući dozvoljenost revizije tuženog prvog reda u označenom delu, u smislu odredbe člana 410. stav 2. ZPP, u vezi odredbe člana 420. stav 1. ZPP, Vrhovni sud je utvrdio da je revizija tuženog prvog reda u tom delu nedozvoljena.

Saglasno odredbi člana 420. stav 1. ZPP, stranke mogu da izjave reviziju i protiv rešenja drugostepenog suda kojim je postupak pravnosnažno okončan.

Imajući u vidu da pobijanim rešenjima, kojima su odbijeni prigovori apsolutne i stvarne nenadležnosti suda, postupak nije pravnosnažno okončan, već su u pitanju odluke o prigovorima koje se donose uz odluku o glavnoj stvari, sledi da je revizija tuženog prvog reda u tom delu nedozvoljena u smislu odredbe člana 420. stav 1. ZPP.

U skladu sa iznetim odlučeno je kao u stavu drugom izreke, primenom odredbe člana 413. ZPP.

Ceneći ispunjenost uslova za odlučivanje o reviziji tuženog prvog reda kao izuzetno dozvoljenoj, u delu kojim je drugostepenom odlukom potvrđena odluka prvostepenog suda u stavovima tri i četiri izreke, Vrhovni sud je utvrdio da je potrebno dozvoliti odlučivanje o reviziji tuženog prvog reda radi ujednačavanja sudske prakse i tumačenja odredbe čl. 104 Zakona o planiranju i izgradnji.

Saglasno iznetom, Vrhovni sud je doneo odluku kao u stavu trećem izreke, primenom odredbe člana 404. stav 2. ZPP.

Ispitujući drugostepenu presudu u označenom delu, u granicama revizijskih navoda u smislu odredbe člana 408. ZPP, Vrhovni sud je utvrdio da je revizija tuženog prvog reda osnovana.

U postupku donošenja drugostepene presude u označenom pobijanom delu nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju Vrhovni sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema do sada utvrđenom činjeničnom stanju, tužilac je vlasnik objekata broj 2, 9 i 16 na kat. parceli broj .../... KO ...-..., upisanoj u LN ... KO ...-... . Tužilac je dva objekta i to objekat površine 1287 m2 (objekat br. 2) i objekat površine 170 m2 (objekat br. 9) stekao kupovinom, na osnovu ugovora o kupoprodaji od 29.06.2018. godine i 05.12.2019. godine, dok je treći objekat, sa suvslaničkim udelom od 2/3 na objektu površine 1108 m2 (objekat br. 16), stekao na osnovu kupovine u izvršnom postupku po zaključku Javnog izvršitelja Miljana Trajkovića od 29.10.2019. godine. Tužilac nije upisan kao nosilac prava korišćenja na predmetnoj kat. parceli već je kao korisnik predmetne kat. parcele sa udelom 1/1 upisan tuženi prvog reda, a Republika Srbija upisana je kao vlasnik parcele sa udelom 1/1. Svi tuženi u ovom postupku upisani su kao nosioci prava svojine ili državine na određenim objektima, koji se nalaze na označenoj parceli. Veštačenjem obavljenim od strane veštaka geometra utvrđeno je da predmetna kat. parcela broj .../... KO ...-... predstavlja poslovni kompleks na kome se nalazi objekti različitih vlasnika. Veštak je površinu zemljišta za redovnu upotrebu objekata čiji je sopstvenik tužilac utvrdio srazmerno površini njegovih objekata i ukupnoj površini kat. parcele, uzimajući u obzir urbanistički parametar indeks (stepen) zauzetosti građevinske parcele, u skladu sa članom 2. stav 1. tačka 13. Zakona o planiranju i izgradnji. Na taj način veštak je utvrdio da ukupna površina zemljišta za redovnu upotrebu svih postojećih objekata na predmetnoj kat. parceli iznosi 6449 m2, dok zemljište za redovnu upotrebu objekata tužioca iznosi 3127 m2. Srazmerno površini objekata i zemljišta za redovnu upotrebu objekata utvrđeno je da tužiocu po osnovu svojine na objektima pripada pravo korišćenja na delu kat. parcele u površini od 9209 m2, što čini udeo od 9209/19025, u koju površinu se uračunava i površina od 3127 m2, koja čini zemljište za redovnu upotrebu tih objekata. Takođe je utvrđeno da se na označenoj parceli nalaze kako objekti izgrađeni po zakonu, tako i objekti izgrađeni bez odobrenja za gradnju.

Polazeći od tako utvrđenog činjeničnog stanja nižestepeni sudovi su zasnovali svoje odlluke na nalazu veštaka i utvrdili koje zemljište je tužiocu potrebno za redovnu upotrebu objekata čiji je sopstvenik, te na kojoj površini zemljišta ima pravo korišćenja srazmerno površini tih objekata i površini zemljišta za redovnu upotrebu istih. Takve odluke donete su primenom odredbe člana 3. Zakona o prometu nepokretnosti, saglasno kom je, po nalaženju nižestepenih sudova, prenosom prava svojine na objektima na tužioca prešlo i pravo korišćenja na zemljištu na kome se objekti nalaze i na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu objekata, a koja površina je utvrđena u nalazu veštaka, u skladu sa pravilima propisanim Zakonom o planiranju i izgradnji. Nižestepeni sudovi su stanovišta da tužilac ima pravo i na odgovarajući udeo na zemljištu u skladu sa površinom objekata koje poseduje, u skladu sa odredbom člana 104. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji.

Vrhovni sud je stanovišta da je usled pogrešne primene materijalnog prava u odlukama nižestepenih sudova izostalo potpuno utvrđenje činjeničnog stanja, usled čega su pobijane odluke morale biti ukinute.

Zakon o prometu nepokretnosti decidno reguliše koja prava na zemljištu se stiču prenosom prava svojine na zgradi, odnosno na drugom građevinskom objektu. Tako, odredba člana 3. stav 1. Zakona predviđa da se prenosom prava svojine na zgradi, odnosno drugom građevinskom objektu, istovremeno prenosi pravo svojine na zemljištu na kojem se zgrada nalazi, kao i na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade. Zemljište koje služi za redovnu upotrebu zgrade utvrđuje se ugovorom o prometu nepokretnosti, a ako to nije ugovoreno, primenjuju se pravila predviđena propisima o planiranju i izgradnji kojima se definiše zemljište koje služi za redovnu upotrebu zgrade (stav 2). Stav 3. reguliše situaciju kada se prenosi pravo svojine na zgradi izgrađenoj na zemljištu na kome vlasnik zgrade nema pravo svojine, već samo pravo korišćenja, u kom slučaju se prenosi i pravo korišćenja ili pravo zakupa na zemljištu na kome se zgrada nalazi, kao i na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade. Citirana odredba člana 3. Zakona o prometu nepokretnosti upućuje na Zakon o planiranju i izgradnji kao lex specialis, kojim su predviđena pravila za utvrđivanje zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade, odnosno građevinskog objekta. U konkretnom slučaju tužilac je dva objekta koja su predmet tužbenog zahteva stekao na osnovu ugovora o kupoprodaji, a treći u postupku izvršenja na osnovu zaključka Javnog izvršitelja od 29.10.2019. godine. Ugovorima o kupoprodaji nepokretnosti nije bilo utvrđeno zemljište koje služi za redovnu upotrebu kupljenih objekata, niti je zemljište za redovnu upotrebu objekta kupljenog u izvršnom postupku bilo utvrđeno zaključkom Javnog izvršitelja, kojim je taj objekat dodeljen ovde tužiocu kao najpovoljnijem ponuđaču. Sledi da se u tom slučaju, a pri nespornoj činjenici da je upisani nosilac prava korišćenja na celoj parceli na kojima se nalaze predmetni objekti tuženi prvog reda, a vlasnik RS, za utvrđivanje zemljišta koje služi za redovnu upotrebu objekata tužioca moraju primeniti pravila predviđena Zakonom o planiranju i izgradnji. Nižestepeni sudovi su pogrešno primenili materijalno pravo jer nisu primenili odredbu člana 70. Zakona o planiranju i izgradnji, na koju Zakon o prometu nepokretnosti upućuje. Navedena odredba člana 70. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji predviđa („Službeni glasnik RS“ br. 72/2009,81/2009,...,83/2018,31/2019,37/2019) da je zemljište za redovnu upotrebu zemljište ispod objekta i zemljište oko objekta, koje ispunjava uslove za građevinsku parcelu i koje po sprovedenom postupku u skladu sa ovim zakonom postaje katastarska parcela. Saglasno stavu 10. iste odredbe zahtev za utvrđivanje zemljišta za redovnu upotrebu objekta i formiranje građevinske parcele podnosi se organu jedinice lokalne samouprave nadležnom za imovinsko-pravne poslove ako se, između ostalog, radi o objektu koji je upisan u evidenciju o nepokretnostima i pravima na njima u skladu sa Zakonom o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole („Sl. glasnik RS“, br.25/13), kada je takav objekat izgrađen na građevinskom zemljištu na kome je kao nosilac prava korišćenja, odnosno vlasnik upisana RS, AP, jedinica lokalne samouprave ili pravno lice čiji su osnivači RS, AP, jedinica lokalne samouprave ili neko drugo pravno, odnosno fizičko lice. Od tri objekta na kojima je tužilac stekao pravo svojine, dva su izgrađena u skladu sa zakonom i preuzeta iz zemljišnih knjiga, a jedan objekat (objekat površine 170 m2) je objekat izgrađen bez odobrenja za izgradnju i kao takav upisan u katastar nepokretnosti. Kao nosilac prava korišćenja na parceli broj .../... sa udelom 1/1 upisan je tuženi prvog reda, a kao vlasnik sa udelom 1/1 Republika Srbija. Imajući u vidu sadržinu odredbe čl. 70 Zakona o planiranju i izgradnji nižestepeni sudovi su propustili da cene koji je pravni put tužioca za ostvarivanje njegovih prava na zemljištu na kome se nalaze objekti tužioca. U tom smislu je osnovan revizijski navod tuženog prvog reda da tužilac može ostvarivati svoja prava samo na način koji zakon predviđa. Prvostepeni sud nije cenio šta je bio predmet ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, odnosno zaključka o dodeli nepokretnosti, odnosno da su predmet ugovora i zaključka javnog izvršitelja bile samo nepokretnosti, a ne i zemljište, te na koja prava tužilac po tom osnovu može pretendovati i u kom postupku ih može ostvariti.

Odluka u stavu dva prvostepene presude, kojom je utvrđeno da tužiocu po osnovu svojine na objektima pripada pravo korišćenja na delu kat. parcele br. .../..., u površini od 9209 m2, doneta je pogrešnom primenom materijalnog prava i to odredbe člana 104. Zakona o planiranju i izgradnji, usled čega je i u tom delu nepotpuno, odnosno pogrešno utvrđeno činjenično stanje. Osnovano se revizijom tuženog prvog reda ukazuje da u konkretnom slučaju nema mesta primeni odredbe člana 104. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji. Naime, odredba člana 104. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji predviđa da ako se na katastarskoj parceli nalazi objekat, odnosno objekti u suvlasništvu ili zajedničkoj svojini različitih lica ili objekat sastavljen od posebnih delova koji su vlasništvo različitih lica, čiji su udeli na zemljištu neopredeljeni i čiji udeli nisu upisani na građevinskom zemljištu, po zahtevu lica koje stiče pravo svojine na građevinskom zemljištu u skladu sa članom 102. ovog zakona, organ nadležan za poslove državnog premera i katastra u evidenciju nepokretnosti i pravima na njima upisuje da je katastarska parcela u suvlasništvu, odnosno zajedničkoj svojini tih lica, a da je udeo tih lica u srazmeri sa površinom koju poseduju u odnosu na ukupnu površinu objekta, odnosno objekata koji se nalaze na toj parceli, osim u slučaju kada je upis prava svojine na opredeljenim udelima već ranije po bilo kom pravnom osnovu sproveden. Odredba člana 102. Zakona o planiranju i izgradnji, na koju citirana odredba upućuje, u stavu 1. predviđa da se pravo korišćenja na građevinskom zemljištu pretvara u pravo svojine bez naknade i to danom stupanja na snagu ovog zakona, u skladu sa stavom 2. iste odredbe. U konkretnom slučaju, zahtev da se utvrdi njegov udeo na parceli u srazmeri sa površinom objekata koje poseduje podnosi tužilac, na koji se odredba člana 102. Zakona o planiranju i izgradnji ne odnosi, jer on nije lice koje stiče pravo svojine na građevinskom zemljištu u skladu sa tim članom. Taj zahtev može podneti samo upisani nosilac prava korišćenja zemljišta, što tužilac nije. Osim toga, ista odredba predviđa da o zahtevu odlučuje organ nadležan za poslove državnog premera i katastra. Stoga odluke nižestepenih sudova nisu mogle biti zasnovane na nalazu veštaka, koji je utvrdio pravo korišćenja tužioca na delu parcele srazmerno površini objekata čiji je tužilac sopstvenik. Vrhovni sud napominje da je pritom veštak za potrebe izračunavanja te površine uzeo u obzir i objekat broj 13, površine 44 m2, koji tužilac nije naveo u tužbi, niti su ga sudovi naveli prilikom utvrđivanja činjeničnog stanja i predmeta tužbenog zahteva. Stoga se ne može prihvatiti kao pravilan zaključak nižestepenih sudova da tužilac ima pravo korišćenja kat. parcele u površini utvrđenoj nalazom veštaka od 9209 m2. Osim toga, nižestepeni sudovi ni u ovom delu nisu cenili koji je pravni put tužioca za eventualno ostvarenje tog prava, imajući u vidu da odredba člana 104. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji predviđa da o tako podnetom zahtevu odlučuje organ nadležan za poslove državnog premera i katastra. Vrhovni sud nalazi da je revizijom tuženog prvog reda osnovano ukazano na neusaglašenu primenu odredaba člana 3. Zakona o prometu nepokretnosti i člana 104. Zakona o planiranju i izgradnji, te odredbe člana 70. Zakona o planiranju i izgradnji, prilikom donošenja odluke o tome koja prava i koji obim prava stiču sticaoci nepokretnosti na zemljištu na kome se iste nalaze.

Iz navedenih razloga, Vrhovni sud je ukinuo nižestepene odluke u pobijanom delu i predmet vratio prvostepenom sudu na ponovno suđenje.

U ponovnom postupku prvostepeni sud će, polazeći od relevantnih odredbi materijalnog prava i to odredbi člana 3. Zakona o prometu nepokretnosti i člana 70. Zakona o planiranju i izgradnji, utvrditi koji je pravni put tužioca za ostvarivanje prava korišćenja na zemljištu ispod objekata i zemljištu koje služi za redovnu upotrebu objekata čiji je sopstvenik, te da li tužilac može pretendovati i na pravo korišćenja na odgovarajućem delu parcele srazmerno površini kupljenih objekata i ko je nadležan da o tom zahtevu tužioca odluči. Nakon što utvrdi sve bitne činjenice, prvostepeni sud će doneti novu odluku, za koju će dati jasne i obrazložene razloge.

Na osnovu iznetog, Vrhovni sud je odlučio kao u stavu četvrtom izreke, primenom odredbe člana 416. stav 1. ZPP.

Predsednik veća - sudija

Tatjana Matković Stefanović, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković