Presuda Vrhovnog suda o odgovornosti prodavca za skrivene nedostatke građevinskog zemljišta

U donošenju pobijane presude nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku na koju sud u revizijskom postupku pazi po službenoj dužnosti. Revizijski navod tuženog kojim ukazuje na bitne povrede parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 12. ZPP, nije dozvoljen razlog revizije, po odredbi člana 407. ZPP.

Predmet tužbenog zahteva je novčano potraživanje tužioca u iznosu od 23.925.383,89 dinara sa zakonskom zateznom kamatom, na ime naknade štete, nastale preduzimanjem radnji od strane tužioca, neophodnih za sanaciju zemljišta koje je tužilac kupio u postupku po javnom oglasu tuženog.

Prema činjeničnom stanju utvrđenom u prvostepenom postupku, parnične stranke su bile u pravnom odnosu po osnovu Ugovora o otuđenju građevinskog zemljišta zaključenog po osnovu Programa otuđenja građevinskog zemljišta u javnoj svojini tuženog, javnog oglasa Komisije za otuđenje građevinskog zemljišta tuženog objavljenog u nedeljnom listu „Ibarske novosti", koji Ugovor je dana 11.03.2020. godine overen pred Javnim beležnikom Miroljubom Stanisavljevićem iz Kraljeva pod OPU: 157-2020. Tuženi se, u svojstvu prodavca, obavezao da na tužioca prenese pravo svojine na prodatu nepokretnu stvar - građevinsko zemljište, spornu parcelu, tada upisanu kao kp.br. 5297/137 KO Kraljevo, a nakon preparcelacije upisanu kao kp.br. 5297/151 KO Kraljevo, i da mu je u tu svrhu preda „u viđenom stanju", dok se tužilac, u svojstvu kupca, obavezao da tuženom za to plati cenu, pre overe Ugovora, te da stvar preuzme. Nesporno je da je tuženi svoju ugovornu obavezu ispunio, tako što je na tužioca preneo pravo svojine na prodatoj nepokretnoj stvari - građevinskom zemljištu i tužiocu isto predao, i da je tužilac svoju ugovornu obavezu takođe ispunio, tako što je tuženom platio cenu, pre overe Ugovora, i nepokretnost preuzeo. Tužilac je po ulasku u posed sporne parcele 11.03.2020. godine, i snimanja nultog stanja 30.03.2020 godine, tokom iskopa na parceli za potrebe izgradnje objekta, primetio da se na delu parcele, ispod sloja zemljišta širine 1m, nalaze razne vrste otpada, nepoznate količine. Tužilac je angažovao preduzeće za geološka ispitivanja, radi odgovarajućih geoloških ispitivanja, i utvrđeno je da se radi o znatnoj količini otpada u vidu deponije. Postojanje deponije na delu sporne parcele, na licu mesta usmeno su potvrdili i gradonačelnik tuženog i tadašnji direktor JP za uređivanje građevinskog zemljišta, stim da je gradonačelnik tuženog isto potvrdio i u svojoj pisanoj izjavi od 22.09.2020. godine. Tužilac je tuženog u okviru propisanog subjektivnog i objektivnog roka, blagovremeno i uredno obavestio o materijalnom nedostatku stvari. Veštačenjem od strane veštaka građevinske struke i veštačenjem veštaka geodetske struke, utvrđeno je da je vrednost radova koje je tužilac izvršio za potrebe potpune eliminacije deponije sa dela sporne parcele i potpune sanacije tog dela parcele, a time i vrednost troškova čijim plaćanjem je tužiocu prouzrokovana šteta, ukupno iznosi 23.925.383,89 dinara.

Kod ovako utvrđenog činjeničnog stanja nižestepeni sudovi su zaključili da je između stranaka ugovorena prodaja građevinskog zemljišta, parcele koja je tada planskim dokumentom bila određena za izgradnju objekata za potrebe aerodroma i sopstvenog poslovanja, te je u momentu prodaje morala imati sva svojstva i odlike građevinskog zemljišta koje su izričito ugovorene i propisane, a da parcela u momentu prodaje nije imala ugovorena svojstva, već skrivene materijalne nedostatke u smislu odredbe člana 479. stav 1 tačka 3. Zakona o obligacionim odnosima, s obzirom da gradnja na takvom zemljištu nije moguća, radi čijeg otklanjanja je tužilac izvršio radove zbog kojih je imao troškove, kojim plaćanjem je tužiocu prouzrokovana materijalna šteta umanjenjem njegove imovine, u smislu odredbe čl. 155. Zakona o obligacionim odnosima, da tuženi prodavac za takve nedostatke odgovara po odredbi člana 478. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima, te su obavezali tuženog prodavca da tužiocu naknadi štetu, po odredbi člana 488. stav 2. Zakona o obligacionim odnosima, isplatom odgovarajućeg novčanog iznosa.

Tuženi u bitnom u reviziji navodi da je zemljište prodao tužiocu u viđenom stanju, kao neizgrađeno građevinsko zemljište po kulturi livada 3 klase i ostalo veštački stvoreno neplodno zemljište, na kome je u vreme zaključenja ugovora moglo da se grade samo objekti u funkciji aerodroma, što je tužiocu bilo poznato. Tada nije bila predviđena mogućnost gradnje proizvodne hale. Izgradnja proizvodnih hala bila je omogućena tek izmenom plana, 05.10.2020. godine, kada tuženi više nije bio vlasnik parcele, tako da promena namene i vrste zemljišta padaju na teret tužioca. Stoga se ne radi o skrivenom nedostatku. Osporava opravdanost radova koje je preduzeo tužilac, a koji su bili uslovljeni nameni pravljenja budućeg objekta. Osporava pravilnost utvrđenog činjeničnog stanja.

Vrhovni sud nalazi da revizija nije osnovana, a da je odluka nižestepenih sudova pravilna iz sledećih razloga.

Pravilnost utvrđenog činjeničnog stanja se revizijom u ovom postupku ne može pobijati, prema odredbama člana 407. stav 2. Zakona o parničnom postupku. Na utvrđeno činjenično stanje nižestepeni sudovi su pravilno primenili materijalno pravo, odredbe člana 82. Zakona o planiranju i izgradnji, i odredbe Zakona o obligacionim odnosima, člana 154 stav 1, člana 155, člana 479 stav 1 tačka 3, člana 482. i člana 488. stav 2.

Građevinsko zemljište je zemljište koje je planskim dokumentom određeno za izgradnju objekata (član 82. Zakona o planirnju i izgradnji). Bez obzira na vrstu i namenu objekta koja će da se gradi, ukoliko se kupuje građevinsko zemljište to podrazumeva da isto ima sve odlike i svojstva građevinskog zemljišta. Kada nije moguća gradnja na takvom zemljištu, kako je utvrđeno u ovoj parnici, zemljište je, kao predmet prodaje, sa materijalnim nedostatkom u smislu odredbe člana 479. stav 1. tačka 3. Zakona o obligacionim odnosima, jer nema osnovno svojstvo građevinskog zemljišta. Stoga, nije od uticaja navod revidenta da je u momentu prodaje sporne parcele bila dozvoljena gradnja isključivo objekata u funkciji aerodroma, a ne i proizvodnih hala. Deponija ispod površine zemljišta koja onemogućava gradnju ne može se uočiti običnim pregledom i ispunjava uslove skrivenog nedostatka. Prodavac nepokretnosti, ovde tuženi, odgovara za skriveni nedostatak u smislu odredbe člana 478. Zakona o obligacionim odnosima. Odredba ugovora o kupovini nepokretnosti u viđenom stanju, i po shvatanju ovog suda, znači da je kupac prihvatio predmet prodaje prema stanju koje se može videti, a ne znači da kupac nema prava da se poziva na skrivene nedostatke stvari, odnosno one koji se nisu mogli uočiti običnim pregledom, odnosno da je ugovorom sasvim isključena prodavčeva odgovornost za materijalne nedostatke stvari. Revident osporava blagovremenost prigovora na nađene skrivene nedostatke sa strane tužioca. Međutim, nižestepeni sudovi su utvrdili da je tužilac obaveštenje o nedostatku uputio blagovremeno i uredno, u okviru roka propisanog odredbom člana 482. Zakna o obligacionim odnosima, što se dokazuje i odgovorom gradonačelnika od 22.09.2020. godine. Prema utvrđenom činjeničnom stanju, mere koje je tužilac preduzeo radi sanacije deponije na parceli bile su opravdane, jer bez njih gradnja na zemljištu ne bi bila moguća, pa je pravilan zaključak nižestepenih sudova da je tuženi u obavezi da naknadi štetu nastalu po tužioca u visini iznosa koji je bio potreban za sanaciju.

Kako ne stoje razlozi zbog kojih je revizija izjavljena, a nema ni razloga o kojima revizijski sud vodi računa po službenoj dužnosti, Vrhovni sud je primenom odredbe člana 414. stav 1. Zakona o parničnom postupku, odbio reviziju tuženog kao neosnovanu.

Primenom odredbe člana 154. stav 1. Zakona o parničnom postupku, odbijen je zahtev tužioca za naknadu troškova povodom odgovora na reviziju, jer troškovi odgovora na reviziju nisu potrebni radi vođenja parnice.

Predsednik veća – sudija

Tatjana Miljuš, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković