Ukidanje drugostepene presude u sporu zbog dvostruke prodaje nepokretnosti

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tuženi VV je blagovremeno izjavio reviziju zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao pobijanu presudu u smislu odredbe člana 408., u vezi člana 403. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku (''Službeni glasnik RS'' br. 72/11... 87/2018), i utvrdio da je revizija osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku, na koju Vrhovni kasacioni sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilac i tuženi BB su zaključili ugovor o kupoprodaji, overen kod Opštinskog suda u Mladenovcu pod Ov. br. 2210/07, dana 12.07.2007. godine, kojim je tuženi BB, u svojstvu prodavca, prodao tužiocu, kao kupcu, kat.parcelu ... ''kuća i dvorište'', površine 0.03.80 ha (stari premer), sve upisano u ZKUL ... KO ..., za iznos kupoprodajne cene od 12.900 evra, sa konstatacijom da je kupac isplatio kupoprodajnu cenu u momentu zaključenja ugovora. Ugovoreno je pravo prodavca da odustane od ugovora u roku od jedne godine, tj. do 12.07.2008. godine, u kom slučaju bi bio u obavezi da vrati primljenu cenu kupcu, a o čemu bi bila sastavljena posebna priznanica. U suprotnom, ako prodavac ne odustane od ugovora, kupac ulazi u posed nepokretnosti dana 13.07.2008. godine (član 5. ugovora). Po tužiočevoj molbi, u zemljišne knjige je upisana zabeležba postojanja navedenog ugovora o kupoprodaji pod br. Dn 861/07 dana 22.10.2007. godine. Tužilac je bio u pritvoru od 12.09.2007. godine do 05.08.2009. godine. Postupak izlaganja na javni uvid podataka katastra trajao je od 25.06.2007. godine do 28.06.2008. godine, tokom kojeg je sporna parcela bila upisana u privremeni list nepokretnosti ... KO ..., u koji nije upisana zabeležba postojanja ugovora o kupoprodaji sporne nepokretnosti zaključenog između tužioca i tuženog BB. Katastar nepokretnosti za KO ... je stupio na snagu 28.06.2008. godine (''Službeni glasnik RS'' br. 64/2008) i tada su svi podaci iz zemljišne knjige preneti u novi katastar. Katastarska parcela br. ... starog premera je iz ZKUL ... KO ..., dobila novi broj ... novog premera i upisana je u LN nepokretnosti ... KO ..., dok je u ''G'' listu upisana zabeležba Dn 861/07 od 13.07.2007. godine, o postojanju ugovora o kupoprodaji nepokretnosti za predmetnu parcelu, zaključenog između tužioca, kao kupca i tuženog BB, kao prodavca. Između tuženih je, u pogledu iste nepokretnosti, zaključen ugovor o kupoprodaji nepokretnosti overen pred Opštinskih sudom u Mladenovcu pod Ov. br. 3406/08 dana 18.07.2008. godine, tako što je u ugovoru navedena kupoprodajna cena od 2.500 evra, a faktički je nepokretnost prodata tuženom VV za iznos od 4.500 evra. Tuženi VV je upisan kao vlasnik predmetne nepokretnosti, na osnovu rešenja Službe za katastar nepokretnosti od 01.08.2008. godine. Tržišna vrednost sporne nepokretnosti, u vreme zaključenja predmetnih ugovora o kupoprodaji, procenjena je na iznos od 653.894,07 dinara od strane Poreske uprave, odnosno na iznos od 12.500 evra od strane Agencije za promet nepokretnosti ''GG''.

Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je zaključio da ni tužilac ni tuženi VV, ni jednog momenta nisu bili u faktičkoj državini predmetne nepokretnosti, pa je odbio tužbeni zahtev tužioca za utvrđenje njegovog prava vlasništva na predmetnoj nepokretnosti i zahtev za brisanje uknjižbe prava svojine tuženog VV, te upis prava svojine tužioca na predmetnoj nepokretnosti, u smislu odredbe člana 41. stav 2. Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa, nalazeći da tuženi VV ima jači pravni osnov, pošto se u međuvremenu uknjižio kao vlasnik predmetnih nepokretnosti.

Drugostepeni sud je, odlučujući o žalbi tužioca, zaključio da je prvostepeni sud pravilno utvrdio činjenično stanje, ali je pogrešno primenio materijalno pravo, pošto je ''G'' list koji sadrži podatke o teretima na nepokretnostima, sastavni deo lista nepokretnosti, shodno odredbi člana 81. stav 3., u vezi člana 42. tada važećeg Zakona o državnom premeru i katastru i upisima na nepokretnosti (''Službeni glasnik RS'' br. 83/92...101/05), pa je tuženi VV imao mogućnost da se upozna sa svim teretima i ograničenjima vezanim za predmetnu nepokretnost. Primenom pravila po kome ako je sticalac koji je ranije zaključio pravni posao radi sticanja nepokretnosti savestan, ima jači pravni osnov u odnosu na sticaoca koji je nesavestan, a koji je kasnije zaključio pravni posao radi sticanja nepokretnosti, pa i u slučaju kada je raniji vlasnik predao u državinu kasnije nesavesnom sticaocu ili je nesavesni sticalac koji je kasnije zaključio pravni posao ishodovao upis u zemljišnu, odnosno drugu javnu knjigu, što je ovde slučaj, drugostepeni sud je zaključio da je tužilac jači u pravu u odnosu na tuženog VV, pošto je ranije zaključio pravni posao radi sticanja nepokretnosti (2007. godine), bio je savestan, u odnosu na VV koji je kasnije zaključio pravni posao radi sticanja nepokretnosti (2008. godine), bez obzira što je ishodovao upis u javnu knjigu. Po mišljenju drugostepenog suda, tuženi VV je bio nesavestan pribavilac, koji je, prema okolnostima konkretnog slučaja, mogao da zna da je nepokretnost ranije bila otuđena tužiocu, imajući u vidu postojanje zabeležbe o tome (Dn 861/07 od 22.10.2007. godine), u listu nepokretnosti (''G'' list).

Po oceni Vrhovnog kasacionog suda, drugostepeni sud je pogrešno primenio materijalno pravo, jer nije imao u vidu sadržaj ugovora o kupoprodaji Ov 2210/2007 od 12.07.2007. godine zbog čega je činjenično stanje nepotpuno utvrđeno, a takođe nije imao i vidu odredbe člana 95.-99. Zakona o državnom premeru i katastru (''Službeni glasnik RS'' br. 72/09...41/18).

Odredbom člana 66. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima, propisano je da prividan ugovor nema dejstva među ugovornim stranama. U smislu stava 2.te odredbe Zakona, ali, ako prividan ugovor prikriva neki drugi ugovor, taj drugi ugovor važi ako su ispunjeni uslovi za njegovu pravnu valjanost.

Ugovorom o kupoprodaji Ov 2210/07 od 12.07.2007. godine, tužilac i tuženi BB su predvideli da kupac zadržava pravo da do 12.07.2008. godine odustane od ugovora i tada je u obavezi da vrati iznos primljene kupoprodajne cene, o čemu će biti sastavljena posebna priznanica, a ugovor neće proizvoditi pravno dejstvo i ''vrši se povraćaj u pređašnje stanje'', pri čemu kupac ulazi u posed kupljene nepokretnosti 13.07.2008. godine, sem ako prodavac ne odustane od tog pravnog posla. Shodno tome, tužilac nije bio u državini predmetne nepokretnosti. Pravilo o jačem pravnom osnovu za sticanje prava na nepokretnosti, propisan u odredbi člana 41. Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa, na kom je zasnovana pobijana presuda, primenjuje se za slučaj postojanja zakonitih pravnih osnova. Međutim, u konkretnom slučaju, tužilac se u podnesku od 19.08.2014. godine, ukazujući na simulovanost ugovora zaključenog između tuženih, pozvao na izjavu tuženog BB datu u krivičnom postupku vođenim pred Drugim osnovnim sudom u Beogradu, u predmetu K 1193/11, dana 05.03.2012. godine, u kojoj je on naveo da je tužiocu dugovao novac (12.000 evra), koji je tužilac pristao da mu pozajmi, samo pod uslovom da se obezbedi, zaključenjem ugovora o kupoprodaji, pri čemu tužioca nepokretnost koja je bila predmet tog ugovora uopšte nije zanimala, jer nije nameravao da je kupi. Ugovorena mogućnost odustanka prodavca od kupoprodaje uz odlaganje momenta predaje nepokretnosti u posed kupcu ukazuje na postojanje sumnje da se ovde radi o prividnom ugovoru, a to drugostepeni sud nije imao u vidu pri odlučivanju pobijanom presudom.

Tužbom za činidbu tužilac traži brisanje odnosno upis prava svojine što je predmet upravnog a ne sudskog postupka prema gore navedenim odredbama Zakona o državnom premeru i katstru.

Kako zbog pogrešne primene materijalnog prava, drugostepeni sud, pri oceni žalbenih navoda tužioca, nije imao u vidu citirane odredbe zakona, Vrhovni kasacioni sud je primenom odredbe člana 416. stav 2. Zakona o parničnom postupku, odlučio kao u izreci.

Predsednik veća – sudija

Vesna Popović, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić