Odbijena revizija u sporu zbog povrede prava preče kupovine i sticanja svojine

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu tužilja je blagovremeno izjavila reviziju zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka, pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primene materijalnog prava.

Ispitujući pobijanu presudu, na osnovu člana 403. stav 2. tačka 3. i člana 408. ZPP, Vrhovni sud je našao da tužiljina revizija nije osnovana.

U sprovedenom postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti. Revizijom se posebno ne ukazuje na druge bitne povrede odredaba parničnog postupka u smislu člana 407. stav 1. tačke 2. i 3. ZPP.

Prema utvrđenom čenjeničnom stanju, roditelji tužilje i tužene BB bili su suvlasnici sa po ½ idealna dela na parceli .. i parceli .., upisanih u listu nepokretnosti .. KO ... . Na parceli .. nalazi se porodična stambena zgrada koja je do 1977 (1978) godine bila izgrađena do prve ploče. Ugovorom o poklonu Ov. 3185/91 od 21.04.1997. godine, zaključenim između tužene BB i njenog oca, tuženoj su poklonjene označene parcele, kuća u izgradnji na parceli .. KO ... i šupa od tvrdog materijala. Na toj zgradi do 2004. godine nisu izvođeni građevinski radovi, a tokom te godine izgrađeno je potkrovlje kao sastavni i funkcionalni deo prizemlja, urađeni zidovi sa prednje i zadnje strane kuće (kalkanski zidovi) i krov pokriven tegolom. Tokom 2006. godine sagrađen je produžetak odžaka, a 2014. godine postavljena stolarija sa tri strane potkrovlja. Zgrada je legalizovana rešenjem nadležnog opštinskog organa uprave od 28.08.2018. godine i tužena BB je u katastru nepokretnosti upisana kao vlasnica porodične stambene zgrade na parceli .. KO ... - građevinskog zemljišta izvan građevinskog područja. Prethodno su tužilja i tužena BB zaključile 21.11.2017. godine ugovor o deobi, po kojem je tužilji pripao udeo od 350/1083 delova parcele .., a tuženoj BB udeo od 733/1083 delova te parcele i cela parcela .. KO ... . Između tuženih su 15.10.2018. godine zaključeni ugovor o kupoprodaji porodične stambene zgrade i parcele .. KO ... i ugovor o poklonu suvlasničkog udela tužene BB na parceli .. u istoj katastarskoj opštini. Oba ugovora zaključena su u pisanoj formi i overena kod javnog beležnika 19.10.2018. godine.

Na tako utvrđeno činjenično stanje, drugostepeni sud je u ovom sporu pravilno primenio materijalno pravo.

Zakonsko pravo preče kupovine uređeno je članovima 5-10 Zakona o prometu nepokretnosti („Službeni glasnik Republike Srbije“ broj 93/14 ... 6/15). Prema odredbama tog zakona, pravo preče kupovine pripada suvlasnicima nepokretnosti (član 5) i vlasniku susednog poljoprivrednog zeljišta (član 6). Predmet ugovora o kupoprodaji od 19.10.2018. godine bila je porodična stambena zgrada u svojini tužene BB i parcela .. KO ..., na kojoj se kuća nalazi - građevinsko zemljište u građevinskom području. Zbog toga tužilja u odnosu na te nepokretnosti nema pravo preče kupovine u smislu članova 5. i 6. Zakona o prometu nepokretnosti, da bi na osnovu člana 10. tog zakona mogla osnovano tražiti da se taj ugovor oglasi bez dejstva prema njoj i da joj se nepokretnosti koje su bile predmet tog ugovora prodaju pod istim uslovima.

Tužena BB je na osnovu ugovora o poklonu od 21.04.1997. godine stekla pravo svojine na nedovršenoj kući na parceli .. KO ... . Nakon zaključenja tog ugovora na kući su, u periodu od 2004. do 2016. godine, izvođeni građevinski radovi kojima je sagrađeno potkrovlje te zgrade, kao sastavni i funkcionalni deo njenog prizemlja. Dogradnjom, nadziđivanjem ili adaptacijom tuđeg ili suvlasničkog građevinskog objekta ne stiče se pravo svojine, ako zakonom ili ugovorom nije drugačije određeno. Izuzetno, dogradnjom ili nadziđivanjem posebnog dela zgrade, savestan graditelj stiče pravo svojine na poseban deo zgrade samo ako je vlasnik znao za gradnju i nije se tome usprotivio, shodno članu 24. stav 1. Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa. Tužilja u ovom sporu nije dokazala da je sa tuženom BB ugovorila da će dogradnjom potkrovlja steći pravo svojine na predmetnoj kući, niti potkrovlje predstavlja poseban deo te kuće, zbog čega neosnovano traži utvrđenje prava svojine na spratnom delu - potkrovlju. Tužilja nije dokazala ni da je svojim sredstvima učestvovala u dogradnji kuće u svojini tužene BB, pa zato nije osnovan ni njen eventualni tužbeni zahtev za isplatu novčanih sredstava uloženih u te radove. U tom kontekstu, bez značaja za pravilnost drugostepene presude u delu kojim je odlučeno o eventualnom tužbenom zahtevu su navodi revidenta o pogrešnoj primeni člana 370. Zakona o obligacionim odnosima, prilikom ocene istaknutog prigovora zastarelosti zato što se početak tog roka računa od dana završene izgradnje u smislu člana 361. stav 1. tog zakona.

Ugovor o kupoprodaji koji su tužene zaključile nije protivan prinudnim propisima, javnom poretku i dobrim običajima da bi bio ništav pravni posao u smislu člana 103. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima, a zaključen je u formi predviđenoj članom 4. Zakona o prometu nepokretnosti. Zahtev za utvrđenje ništavosti tog ugovora, zasnovan isključivo na činjenici da je tužena BB raspolagala i tužiljinim delom kuće nije osnovan jer je utvrđeno da tužilja nema udeo na toj nepokretnosti po osnovu njene dogradnje.

Odredbom člana 109. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima propisano je da na ništavost sud pazi po službenoj dužnosti i da se na nju može pozvati svako zainteresovano lice. Zainteresovanim licem, u smislu navedene zakonske odredbe, smatra se treće lice na čiji pravni položaj ništavost utiče. Tužilja je zahtev za utvrđenje ništavosti ugovora o poklonu zasnovala na tvrdnji da je kod tužene BB postojala nedopuštena pobuda, u cilju izigravanja njenog prava preče kupovine parcele .. KO ..., kao i na činjenici da je taj ugovor simulovan pravni posao koji prikriva disimulovan ugovor o kupoprodaji, jer je i za suvlasnički udeo u toj parceli tuženoj BB isplaćena cena. Prema odredbi člana 53. Zakona o obligacionim odnosima, pobude iz kojih je ugovor zaključen ne utiču na njegovu punovažnost, ali ako je nedopuštena pobuda bitno uticala na odluku jednog ugovarača da zaključi ugovor i ako je to drugi ugovarač znao ili mogao znati ugovor će biti bez dejstva, s tim da ugovor bez naknade nema pravno dejstvo i ako drugi ugovarač nije znao da je nedopuštena pobuda bitno uticala na odluku njegovog saugovarača. U konkretnom slučaju, iz izvedenih dokaza ne može se pouzdano zaključiti da je osporeni ugovor o poklonu tužena BB zaključila iz nedopuštenih pobuda koje tužilja navodi, niti se može izvesti zaključak da je taj ugovor ništav kao prividan ugovor, u smislu člana 66. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima. Osim toga, tužilja nema svojstvo zainteresovanog lica iz člana 109. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima da iz tog razloga traži utvrđenje ništavosti ugovora o poklonu. Naime, i u slučaju da se utvrdi da je on prividan pravni posao i da prikriva ugovor o kupoprodaji suvlasničkog dela tužene BB na parceli .. KO ... (član 66. stav 2. Zakona o obligacionim odnosima), takvo utvrđenje ne bi uticalo na tužiljin pravni položaj zato što je propustila zakonski rok iz člana 10. stav 4. Zakona o prometu nepokretnosti da tužbom štiti svoje pravo preče kupovine suvlasničkog udela tužene na označenoj parceli, povređenog disimulovanim ugovorom o kupoprodaji. S tim u vezi, nisu osnovani navodi revidenta da je pogrešno primenjena zakonska odredba o prekluzivnom roku za podnošenje tužbe zbog povrede prava preče kupovine. Tužbom podnetom 01.10.2020. godine traženo je da se, zbog povrede prava preče kupovine, oglasi bez pravnog dejstva ugovor o kupoprodaji OPU 431/2018 od 19.10.2018. godine i da se nepokretnost - udeo od 733/1083 delova parcele .. (kojoj nije bio predmet tog ugovora) i parcela .. obe KO ... prodaju tužilji pod istim uslovima. Tužilja je nakon podnošenja tužbe saznala da tužena BB nije raspolagala suvlasničkim udelom na parceli .. KO ... označenim ugovorom o kupoprodaji, već da je to učinila ugovorom o poklonu OPU 432/2018 od 19.10.2018. godine, aki je zahtev da se taj ugovor oglasi bez pravnog dejstva istaknut tek u podnesku od 12.08.2022. godine.

Iz navedenih razloga, po oceni Vrhovnog suda nisu osnovani navodi revidenta o pogrešnoj primeni materijalnog prava, odnosno pogrešno i nepotpuno utvrđenom činjeničnom stanju (član 407. stav 2. ZPP), zbog čega je na osnovu člana 414. stav 1. ZPP, odlučeno kao u izreci.

Predsednik veća - sudija

Branislav Bosiljković, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković