Raskid ugovora o zajedničkoj izgradnji zbog neispunjenja obaveza suinvestitora

U IME NARODA

Vrhovni kasacioni sud, u veću sastavljenom od sudija: Biserke Živanović, predsednika veća, Božidara Vujičića i Vesne Subić, članova veća, u parnici tužilaca AA iz ..., BB iz ... i VV iz ..., čiji je zajednički punomoćnik Novica Knežević, advokat iz ..., protiv tuženog GG iz ..., čiji je punomoćnik Milošin Ristić, advokat iz ..., sa umešačima na strani tuženog DD iz ..., čiji je punomoćnik Radoje Nešković, advokat iz ..., ĐĐ iz ..., čiji je punomoćnik Dragiša Slijepčević, advokat iz ..., EE iz ..., ŽŽ iz ..., ZZ iz ..., II iz ..., JJ iz ..., čiji je punomoćnik Branko Armenko, advokat iz ..., KK iz ... i LL iz ..., čiji je punomoćnik Vojislav Đunić, advokat iz ..., radi raskida ugovora i aneksa ugovora po tužbi i protivtužbi radi ispunjenja ugovora, odlučujući o reviziji tuženog izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Beogradu Gž 2378/17 od 22.06.2017.godine, na sednici održanoj 10.09.2020. godine, doneo je

P R E S U D U

ODBIJA SE kao neosnovana revizija tuženog izjavljena protiv presude Apelacionog suda u Beogradu Gž 2378/17 od 22.06.2017.godine

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Prvog osnovnog suda u Beogradu P 12237/11 od 26.09.2016. godine, stavom prvim izreke, usvojen je tužbeni zahtev, pa su raskinuti: Ugovor o zajedničkoj izgradnji objekta od 22.02.2007. godine, overen pred Trećim opštinskim sudom u Beogradu Ov .../...; Aneks broj ... Ugovora o zajedničkoj izgradnji objekta od 08.04.2008. godine, overen pred Četvrtim opštinskim sudom u Beogradu Ov.br. .../...; Aneks broj ... Ugovora o zajedničkoj izgradnji objekta, od 06.08.2008. godine, overen pred Trećim opštinskim sudom u Beogradu Ov.br. ......; Aneks br. ... Ugovora o zajedničkoj izgradnji objekta od 02.12.2008. godine, overen pred Četvrtim opštinskim sudom u Beogradu Ov.br. .../...; svi zaključeni između AA, BB i LjLj, kao investitora i GG, kao suinvestitora. Stavom drugim izreke, odbijen je kao neosnovan protivtužbeni zahtev tuženog-protivtužioca GG kojim je tražio da sud obaveže tužioce-protivtužene AA, BB i VV, da mu izdaju overeno pismeno ovlašćenje u smislu člana 5. Ugovora o zajedničkoj izgradnji stambenog objekta od 22.02.2007. godine Ov. .../..., kojim će biti ovlašćen da preduzima potrebne pravne i druge radnje neophodne za nastavak izgradnje i legalizaciju sa pribavljanjem upotrebne dozvole za objekat, stambeno- poslovne zgrade u ..., ul. ... br. ..., izgrađene na katastarskoj parceli ... KO ..., s tim da ako to tužioci-protivtuženi ne učine, presuda da zameni navedeno ovlašćenje. Stavom trećim izreke, obavezan je tuženi-protivtužilac da tužiocima- protivtuženima, naknadi troškove postupka u iznosu od 481.600,00 dinara.

Presudom Apelacionog suda u Beogradu Gž 2378/17 od 22.06.2017.godine, odbijene su kao neosnovane, žalbe tuženog i umešača na strani tuženog, DD, ĐĐ i JJ i potvrđena prvostepena presuda.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tuženi-protivtužilac je blagovremeno izjavio reviziju zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Tužioci su podneli odgovor na reviziju.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao pobijanu odluku primenom člana 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“, br. 72/11 i 55/14), pa je našao da je revizija neosnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužioci AA i BB, kao i pravni prethodnik tužioca VV, majka LjLj, bili su vlasnici stanova u dvorišnoj zgradi, koja se nalazila na katastarskoj parceli br. .../... KO ..., u ..., na adresi ul. ... br. ... . Oni su kao investitori zaključili sa GG, kao suinvestitorom, Ugovor o zajedničkoj izgradnji stambenog objekta, koji je overen pred Trećim opštinskim sudom u Beogradu pod oznakom Ov. .../... dana 22.02.2007. godine, čiji je predmet bila zajednička izgradnja novog stambeno-poslovnog objekta na građevinskoj parceli broj ..., katastarska parcela br. ... KO ..., spratnosti PO+P+3+PK, bruto građevinske površine 550 m2. Ugovorom je predviđeno da suinvestitor u zajedničku izgradnju sa investitorima ulaže celokupna neophodna finansijska sredstva, a suinvestitor se obavezao da investitorima u novoizgrađenom objektu obezbedi pravo svojine na tri dvosobna stana, sa pripadajućim garažnim mestima, spratnosti po ličnom izboru i to AA površine 56 m2, BB površine 52 m2 i LjLj površine 42 m2. Suinvestitor se ugovorom obavezao da u cilju zajedničke izgradnje stambenog objekta, finansira u potpunosti sve što je neophodno u vezi izgradnje objekta, od idejnog projekta, rešenja, glavnog projekta i izvede sve građevinske radove na izgradnji i završetku gradnje objekta, da plati naknadu za građevinsko zemljište Direkciji za građevinsko zemljište i izgradnju grada, da plati ostale naknade i troškove javno-komunalnim preduzećima za dobijanje saglasnosti priključenja objekta na komunalnu infrastrukguru, tehnički prijem i dobijanje upotrebne dozvole, kao i da stambeni objekat završi u roku od 18 meseci, od dana potpisivanja i sudske overe ugovora. Investitori su se obavezali da suinvestitoru predaju sva neophodna ovlašćenja potrebna za realizaciju ugovora, a suinvestitor se obavezao da investitorima preda kopije svih dobijenih odobrenja za izgradnju. Svaka ugovorna strana zadržala je pravo raskida ugovora ako se završetak radova ne okonča u ugovorenom roku, u slučaju više sile, nepoštovanja odredbi ugovora, ili na osnovu sporazuma, s tim da je ugovorna strana koja svojom krivicom onemogući ispunjenje odredaba ugovora, dužna da drugoj ugovornoj strani naknadi nastalu štetu. Pravnosnažnim rešenjem Odeljenja za građevinske i komunalne poslove GO Vračar od 28.12.2007. godine, odobreno je izvođenje radova na izgradnji spornog stambeno-poslovnog objekta ukupne površine 572,33 m2, sa utvrđenom strukturom stanova po etažama. Aneksom broj ... Ugovora o zajedničkoj izgradnji stambenog objekta od 08.04.2008. godine, investitori su se saglasili da suinvestitor u zajedničku gradnju stambeno-poslovnog objekta uvede Građevinsko preduzeće „MM“ doo, iz ..., sa kojim je zaključio ugovor o izvođenju radova, po kome to preduzeće treba da izvrši sve građevinske radove na predmetnoj katastarskoj parceli u cilju izgradnje objekta, a suinvestitor se obavezao da investitorima preda neopozivu, neuslovnu, bez prava na prigovor i naplativu na prvi poziv bankarsku garanciju „NN“, kao sredstvo obezbeđenja i izvršenja ugovorne obaveze na iznos od 150.000 00 evra, u roku od 10 dana od dana sudske overe aneksa. Aneksom ... istog Ugovora od 06.08.2008. godine GG se obavezao da isplati kompletnu obračunatu naknadu za građevinsko zemljište u visini od 5.198.503,03 dinara, do 01.12.2008. godine, a kao garanciju je saglasan da pored već ugovorenih stanova, investatorima pripadne i pravo svojine na stanu broj ..., površine 43 m2, koji se nalazi u potkrovlju predmetnog objekta, kao i da gubi pravo na povraćaj eventualno uplaćenih rata naknade za uređenje građevinskog zemljišta. Aneksom ... Ugovora od 02.12.2008. godine produžen je rok završetka građenja objekta na dan 01.05.2009. godine, s tim što je precizirano da se rok za završetak izgradnje objekta smatra dan predaje validne i kompletne dokumentacije nadležnom organu, sa zahtevom suinvestitora za izdavanje upotrebne dozvole za objekat, a sve nakon obavljanja tehničkog prijema zgrade. Pri izvođenju radova suinvestitor GG odstupio je od odobrenog projekta, zbog čega je rešenjem građevinskog inpektora Odeljenja za inspekcijske poslove Opštinske uprave GO Vračar od 16.04.2009. godine, naloženo svim ugovornim stranama da odmah po prijemu rešenja obustave dalje izvođenje radova na izgradnji objekta i da u roku od 30 dana od dana prijema rešenja pribave izmenjeno odobrenje za izgradnju za koje je odstupljeno od odobrenog projekta. Na zahtev suinvestitora GG doneto je rešenje GO Vračar - Odeljenja za inspekcijske poslove od 26.11.2006. godine, kojim je odobreno odlaganje izvršenja rešenja od 25.05.2009. godine i zaključka o dozvoli izvršenja od 24.06.2009. godine, kojim je naloženo investitorima i suinvestitoru da u roku od 10 dana od dana prijema rešenja anuliraju sve radove koji su izvedeni mimo projekta koji je odobren, do pravnosnažnog okončanja postupka legalizacije pred nadležnim opštinskim organom. GG nije izvršio svoju obavezu iz Ugovora o zajedničkoj izgradnji stambenog objekta, koja se odnosi na isplatu naknade za građevinsko zemljište, zbog čega je Direkcija podnela tužbu Privrednom sudu u Beogradu, a postupak je okončan presudom od 18.01.2013. godine, kojom su obavezani tuženi Preduzeće za projektovanje i inženjering "NjNj" d.o.o. ..., AA, BB i VV, da Direkciji solidarno na ime glavnog duga plate iznos od 5.775.714,94 dinara sa zakonskom zateznom kamatom (nad preduzećem za projektovanje i izgradnju "NjNj" D.O.O. ..., otvoren je stečajni postupak). Tokom trajanja postupka pred prvostepenim sudom izveden je dokaz uviđajem na licu mesta, iz koga je utvrđeno da se predmetni objekat nalazi u sivoj fazi radova.

Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja, nižestepeni sudovi su pravilnom primenom materijalnog prava, odredbi člana 126, 127, 132. i 133. Zakona o obligacionim odnosima, usvojili tužbeni zahtev, zaključujući da se radi o osnovanom zahtevu za raskid ugovora o zajedničkoj izgradnji stambenog objekta od 22.02.2007.godine, i pripadajućih Aneksa ..., ... i ... ugovora, iz kog razloga su odbili kao neosnovan protivtužbeni zahtev.

Odredba člana 126. Zakona o obligacionim odnosima reguliše pravo na raskid ugovora kada rok za izvršenje ugovora nije bitan elemenat ugovora u kom slučaju poverilac ako želi raskinuti ugovor mora ostaviti dužniku primeren naknadni rok za ispunjenje, ali ako dužnik ne ispuni obavezu u naknadnom roku, nastupaju iste posledice kao i u slučaju kad je rok bitni sastojak ugovora. Odredba člana 127. ZOO, propisuje da poverilac može raskinuti ugovor bez ostavljanja dužniku naknadnog roka za ispunjenje, ako iz dužnikovog držanja proizilazi da on svoju obavezu neće izvršiti ni u naknadnom roku, a odredba člana 133. stav 1. da ako posle zaključenja ugovora nastupe okolnosti koje otežavaju ispunjenje obaveze jedne strane, ili ako se zbog njih ne može ostvariti svrha ugovora, a u jednom i u drugom slučaju u toj meri da je očigledno da ugovor više ne odgovara očekivanjima ugovornih strana i da bi po opštem mišljenju bilo nepravično održati ga na snazi takav kakav je, strana kojoj je otežano ispunjenje obaveze, odnosno strana koja zbog promenjenih okolnosti ne može ostvariti svrhu ugovora, može zahtevati da se ugovor raskine.

Vrhovni kasacioni sud nalazi da je u konkretnom slučaju uslov za raskid predmetnog ugovora činjenica da tuženi, iako su tužioci ispunili svoje obaveze u celosti, nije izvršio svoju ugovornu obavezu, izgradnje stambeno-poslovnog objekta u celosti u roku, ni u naknadnom roku, tužiocima nije u posed predao stanove koji su predmet ugovora, što ne bi bio u mogućnosti ni u narednom primerenom roku s obzirom na stanje spornog objekta i faze u kojoj se nalazi, niti je ispunio obavezu predviđenu aneksom 2 Ugovora jer nije isplatio cenu uređenja gradskog građevinskog zemljišta, a sve iz tokom postupka utvrđenih razloga koji se mogu pripisati samo njemu u isključivu krivicu i ponašanje suprotno zaključenom Ugovoru i Aneksima. Navodi revizije o odgovornosti tužilaca za neispunjenje ugovora nisu od uticaja na osnovanost zahteva tužilaca, s obzirom na to da su predmetnim ugovorom obaveze ugovornih strana bile jasno predviđene, te da tuženi svoju obavezu nije ispunio, pa se ovde imaju primeniti upravo pravila raskida ugovora iz članova 124, 126, 127 i 133. Zakona o obligacionim odnosima i to nezavisno od toga šta je predmet samog ugovora. Suprotno revizijskim navodima tuženi nije dokazao da su ispunjeni uslovi za primenu odredbe člana 131. ZOO, iz razloga koje je pravilno naveo drugostepeni sud. Poverilac koji usled neispunjenja obaveze dužnika želi raskinuti ugovor potrebno je u principu da ostavi dužniku primereni naknadni rok za ispunjenje obaveze. To nije potrebno kada je ispunjenje o roku bitan elemenat ugovora, kao i u slučaju kada i pre isteka roka za ispunjenje obaveze očigledno je da dužnik neće ispuniti svoju ugovornu obavezu kao u konkretnom slučaju, jer tuženi od zaključenja ugovora do ugovorenog roka gradnje, a ni do podnošenja tužbe nije, niti bi mogao, da dovrši izgradnju sporne nepokretnosti. Primarno pravo ugovornih strana je izvršenje ugovora, što je i njihova obaveza. Međutim, kada jedna ugovorna strana, u ovom slučaju tuženi, ne pokaže spremnost da u roku razumne dužine izvrši svoju obavezu, pravo je druge ugovorne strane, ovde tužilaca, da umesto izvršenja ugovora traži raskid uz pravne posledice raskida propisane članom 132. ZOO. Iz navedenih razloga neosnovani su navodi revizije o pogrešnoj primeni materijalnog prava.

Ostalim navodima revizije ponavljaju se žalbeni navodi koji su suprotno revizijskim navodima pravilno ocenjeni od strane Apelacionog suda, te ih ovaj sud neće detaljno obrazlagati, shodno članu 414. stav 2. ZPP, a navode u reviziji kojima se osporava utvrđeno činjenično stanje, Vrhovni kasacioni sud nije cenio, s obzirom da se revizija iz ovih razloga ne može izjaviti (član 407. stav 1. ZPP).

Iz navedenih razloga Vrhovni kasacioni sud je odlučio kao u izreci, na osnovu člana 414. stav 1. Zakona o parničnom postupku.

Predsednik veća – sudija

Biserka Živanović, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić