Odluka po reviziji o raskidu predugovora o kupoprodaji nepokretnosti
Kratak pregled
Vrhovni sud je odlučivao o reviziji u sporu za raskid kupoprodajnog predugovora i naknadu štete. Sud je potvrdio da je predugovor raskinut po samom zakonu zbog neispunjenja obaveze kupca u ugovorenom roku, pa tužbeni zahtev za sudski raskid nije osnovan.
Preuzmite dokument u PDF formatuTekst originalne odluke
Republika Srbija
VRHOVNI SUD
Rev 1324/2026
19.02.2026. godina
Beograd
U IME NARODA
Vrhovni sud, u veću sastavljenom od sudija: Gordane Komnenić, predsednika veća, dr Ilije Zindovića i Marije Terzić, članova veća, u parnici tužilje- protivtužene AA iz ..., čiji je punomoćnik Živana Drapšin, advokat iz ..., protiv tuženog BB iz ..., čiji je punomoćnik Ognjen Vid Pernat, advokat iz ..., radi činidbe i naknade štete po tužbi i radi sticanja bez osnova po protivtužbi, odlučujući o reviziji tužilje-protivtužene izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 372/25 od 24.10.2025. godine, u sednici održanoj 19.02.2026. godine, doneo je
P R E S U D U
ODBIJA SE, kao neosnovana, revizija tužilje-protivtužene izjavljena protiv prenačujućeg dela presude Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 372/25 od 24.10.2025. godine.
ODBACUJE SE kao nedozvoljena revizija tužilje-protivtužene izjavljena protiv potvrđujućeg dela presude Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 372/25 od 24.10.2025. godine.
O b r a z l o ž e nj e
Presudom Osnovnog suda u Zrenjaninu P 577/2021 od 11.04.2024. godine, stavom prvim izreke, odlučeno je da se delimično usvaja tužbeni zahtev tužilje- protivtužene. Stavom drugim izreke, raskinut je kupoprodajni ugovor zaključen 21.02.2020. godine, overen kod Javnog beležnika Maneta Majstorovića iz ... pod br. OPU 207-2020 od 21.02.2020. godine, koji je zaključen između parničnih stranaka u vezi kupoprodaje nekretnine upisane u LN br. ... KO ..., parcela br. ... u Ul. ... br. ... Stavom trećim izreke, obavezan je tuženi-protivtužilac da tužilji-protivtuženoj na ime naknade štete koja joj je pričinjena tako što je tuženi-protivtužilac koristio celu nepokretnost koja je predmet raskinutog predugovora a na ime zakupnine za period od dana zaključenja predugovora do dana prinudnog iseljenja iz iste nepokretnosti isplati iznos od 493,96 evra mesečno u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan isplate, odnosno da joj za period od 01.03.2020. godine do 07.12.2022. godine isplati ukupno iznos od 16.662,58 evra u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan isplate, sa pripadjaućom zakonskom zateznom kamatom, počev od dana presuđenja pa do isplate. Stavom četvrtim izreke, obavezan je tuženi-protivtužilac da tužilji- protivtuženoj preda u posed industrijske stepenice. Stavom petim izreke, odbijen je, kao neosnovan, tužbeni zahtev u delu kojim je tužilja-protivtužena tražila da se utvrdi njeno pravo da zadrži novac primljen na ime kapare za kupoprodaju opisane nepokretnosti u iznosu od 6.000 evra u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan isplate, zbog raskida predugovora o kupoprodaji, da se tuženi-protivtužilac obaveže da tužilji-protivtuženoj preda u posed pokretne stvari i to: kuhinjicu 3/1 (ringla, sudopera, frižider) u vrednosti od 600 evra, štancla za hotelske sapune u vrednosti od 2.800 evra, protivvrednost industrijskih stepenica od 350 evra, popravak i lakiranje parketa (90m2) u vrednosti od 450 evra, mlin sa kamenom za žitarice u vrednosti od 250 evra, 70 rebara od radijatora u kući (prizemlje + potkrovlje) u vrednosti od 700 evra, sve ove pokretne stvari ukupno u vrednosti od 5.150 evra u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu na dan isplate, te da se obaveže tuženi-protivtužilac da tužilji-protivtuženoj preda u posed napred navedene pokretne stvari ili joj isplati protivvrednost u iznosu od 5.150 evra u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan isplate, sa zakonskom zateznom kamatom počev od dana presuđenja pa do isplate. Stavom šestim izreke, delimično je usvojen tužbeni zahtev tuženog-protivtužioca. Stavom sedmim izreke, obavezana je tužilja-protivtužena da tuženom-protivtužiocu isplati iznos od 22.000 evra u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu Narodne banke Srbije sa zakonskom zateznom kamatom, počev od 21.02.2020. godine do isplate. Stavom osmim izreke, tužbeni zahtev preko dosuđenog, a do traženog iznosa od 28.000 evra u pogledu traženja da se tužilja-protivtužena obaveže da tuženom- protivtužiocu isplati još 6.000 evra u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu Narodne banke Srbije sa zakonskom zateznom kamatom počev od 21.02.2020. godine do isplate, odbijen je kao neosnovan. Stavom devetim izreke, odlučeno je da svaka stranka snosi svoje troškove parničnog postupka.
Apelacioni sud u Novom Sadu je, presudom Gž 372/25 od 24.10.2025. godine, stavom prvim izreke, žalbu tužilje-protivtužene odbio, dok je žalbu tuženog- protivtužioca delimično usvojio i preinačio presudu Osnovnog suda u Zrenjaninu P 577/2021 od 11.04.2024. godine, u delu odluke o tužbenom zahtevu, tako što je odbijen tužbeni zahtev tužilje-protivtužene kojim je tražila da sud raskine kupoprodajni predugovor zaključen 21.02.2020. godine, overen kod Javnog beležnika Maneta Majstorovića iz ... pod br. OPU 207-2020 od 21.02.2020. godine, koji je zaključen između parničnih stranaka u vezi kupoprodaje nekretnine upisane u LN br. ... KO ..., parcela br. ... u Ul. ... br. ..., dok je u preostalom, pobijanom, a nepreinačenom delu, žalba tuženog-protivtužioca odbijena i prvostepena presuda potvrđena. Stavom drugim izreke, odbijeni su zahtevi parničnih stranaka za naknadu troškova žalbenog postupka.
Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tužilja-protivtužena je izjavila blagovremenu reviziju zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava.
Vrhovni sud je ispitao pobijanu presudu, u preinačujućem delu, u smislu odredbe člana 408., u vezi odredbe člana 403. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“, br. 72/11... 10/23), i utvrdio da revizija tužilje- protivtužene, izjavljena protiv tog dela pravnosnažne presude, nije osnovana, dok u preostalom, potvrđujućem delu, njena revizija nije dozvoljena.
U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku, na koju Vrhovni sud pazi po službenoj dužnosti. Tužilja-protivtužena u reviziji ukazuje na nerazumljivost odluke drugostepenog suda, što je sadržaj bitne povrede iz odredbe člana 374. stav 2. tačka 12. Zakona o parničnom postupku. Međutim, ta bitna povreda nije razlog za izjavljivanje revizije u smislu odredbe člana 407. stav 1. tačka 2. istog Zakona.
Prema utvrđenom činjeničnom stanju, između parničnih stranaka je 21.02.2020. godine zaključen predugovor kupoprodajnog ugovora u korist trećih lica koji je tužilja-protivtužena potpisala u svojstvu prodavca, a tuženi-protivtužilac u svojstvu kupca. Predugovor je overen od strane Javnog beležnika Maneta Majstorovića pod br. OPU 207-2020. Predmet predugovora je kupoprodaja nepokretnosti upisane u LN br. ... KO ..., porodična stambena zgrada i pomoćna zgrada u ... u Ul. ... br. ..., za kupoprodajnu cenu od 58.500 evra. Na dan solemnizacije predugovora tuženi-protivtužilac je tužilji-protivtuženoj isplatio iznos od 22.000 evra na ime dela kupoprodajne cene, a obavezao se da će preostali iznos kupoprodajne cene od 36.500 evra isplatiti na dan solemnizacije kupoprodajnog ugovora, najkasnije do 31.12.2020. godine. Do ugovorenog roka navedeni iznos do pune cene nepokretnosti tuženi-protivtužilac nije isplatio tužilji-protivtuženoj. U postupku prinudnog izvršenja pravnosnažne presude Osnovnog suda u Zrenjaninu P 495/2021 od 02.02.2022. godine, po tužbi tužilje-protivtužene za iseljenje tuženog- protivtužioca, tuženi-protivtužilac je iseljen iz nepkretnosti koja je predmet predugovora, 07.12.2022. godine.
Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je tužbeni zahtev tužilje-protivtužene za raskid predmetnog predugovora usvojio, u smislu odredbe člana 45. i 133. Zakona o obligacionim odnosima, nalazeći da su se stekli uslovi za raskid predmetnog predugovora zbog neispunjenja ugovorne obaveze od strane tuženog-protivtužioca.
Drugostepeni sud je preinačio prvostepenu presudu u delu koji se odnosi na raskid predmetnog predugovora, tako što je taj tužbeni zahtev tužilje-protivtužene odbio, u smislu odredbe člana 45., u vezi odredbe člana 125. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima, nalazeći da je predmetnim predugovorom preuzeta obaveza zaključenja glavnog ugovora, tako što je isti sadržao sve bitne elemente glavnog ugovora i predviđao, kao bitan element, ispunjenje obaveze tuženog u određenom roku, a koja obaveza u konkretnom slučaju nije ispunjena u navedenom roku. Istekom tog roka, po oceni drugostepenog suda, predmetni predugovor raskinut je po samom zakonu, u smislu odredbe člana 124. i 125. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima, zbog čega nije bilo mesta raskidanju istog, kako je traženo tužbenim zahtevom.
Po oceni Vrhovnog suda, drugostepeni sud je, preinačenjem prvostepene presude, pravilno primenio materijalno pravo.
Odredbom člana 45. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima, propisano je da je predugovor takav ugovor kojim se preuzima obaveza da se docnije zaključi drugi, glavni ugovor. Predugovor obavezuje ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora (stav 3.). Na osnovu odredbe člana 124. Zakona o obligacionim odnosima, u dvostranim ugovorima, kad jedna strana ne ispuni svoju obavezu, druga strana može, ako nije što drugo određeno, zahtevati ispunjenje obaveze ili, pod uslovima predviđenim u idućim članovima, raskinuti ugovor prostom izjavom ako raskid ugovora ne nastupa po samom zakonu, a u svakom slučaju ima pravo na naknadu štete. Kad ispunjenje obaveze u određenom roku predstavlja bitan sastojak ugovora, pa dužnik ne ispuni obavezu u tom roku, ugovor se raskida po samom zakonu, u smislu odredbe člana 125. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima.
U konkretnom slučaju, između parničnih stranaka zaključen je predugovor kupoprodajnog ugovora 21.02.2020. godine, dok kupoprodajni ugovor nije zaključen. U članu 2. predmetnog predugovora ugovorena je kupoprodajna cena i kapara, tako što su ugovorne strane saglasno utvrdile kupoprodajnu cenu u iznosu od 58.500 evra, koju kupac isplaćuje tako što je 22.000 evra isplatio prodavcu na dan solemnizacije ovog predugovora, dok je iznos od 36.500 evra trebalo da isplati prodavcu na dan solemnizacije kupoprodajnog ugovora (koji nije zaključen), a najkasnije do 31.12.2020. godine. Imajući u vidu da kupac prodavcu nije isplatio preostali iznos kupoprodajne cene od 36.500 evra, niti je između parničnih stranaka zaključen kupoprodajni ugovor, sledi da je pravilan zaključak drugostepenog suda o neosnovanosti zahteva tužilje-protivtužene za raskid predmetnog predugovora. Predugovor je takav ugovor kojim se preuzima obaveza da se kasnije zaključi drugi, glavni ugovor, što znači da predugovor prethodi potpisivanju ugovora i ima za cilj da definiše sve ono što su ugovorne strane dogovorile, tako što, u tom smislu, sadrži sve bitne elemente ugovora o kupoprodaji. Međutim, kako u konkretnom slučaju ugovor o kupoprodaji nije zaključen, niti su stranke to tražile, sledi da je predugovor izgubio svoju svrhu pa nema osnova za njegov raskid.
Na osnovu odredbe člana 414. stav 1. Zakona o parničnom postupku, Vrhovni sud je odlučio kao u stavu prvom izreke.
Vrhovni sud je ispitao dozvoljenost revizije tužilje-protivtužene izjavljene protiv potvrđujućeg dela pravnosnažne presude donete u drugom stepenu i utvrdio da revizija nije dozvoljena.
Odredbom člana 403. stav 3. Zakona o parničnom postupku, propisano je da revizija nije dozvoljena u imovinskopravnim sporovima ako vrednost predmeta spora pobijanog dela ne prelazi dinarsku protivvrednost od 40.000 evra po srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan podnošenja tužbe.
Tužbu radi činidbe i naknade štete tužilja je podnela 03.03.2021. godine, dok je tuženi-protivtužilac protivtužbu radi sticanja bez osnova podneo 30.11.2023. godine. Vrednost predmeta spora pobijanog dela po tužbi je 6.000 evra, a po protivtužbi 22.000 evra u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan podnošenja tužbe.
Imajući u vidu da je ovo imovinskopravni spor u kom vrednost predmeta spora pobijanog dela ne prelazi dinarsku protivvrednost od 40.000 evra po srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan podnošenja tužbe, sledi da revizija tužilje- protivtužene, izjavljena protiv potvrđujućeg dela pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, nije dozvoljena, u smislu odredbe člana 403. stav 3. Zakona o parničnom postupku.
Na osnovu odredbe člana 413. Zakona o parničnom postupku, Vrhovni sud je odlučio kao u stavu drugom izreke.
Predsednik veća – sudija
Gordana Komnenić,s.r.
Za tačnost otpravka
Zamenik upravitelja pisarnice
Milanka Ranković
Slični dokumenti
- Rev 5036/2025: Presuda o ništavosti ugovora o prodaji nepokretnosti zasnovanog na fiktivnoj hipoteci
- Prev 918/2024: Rešenje o ukidanju presuda u sporu oko prodaje nepokretnosti
- Gž 5972/2024: Obaveza zaključenja glavnog ugovora o kupoprodaji na osnovu pravnosnažnog predugovora
- Rev 15159/2024: Odbacivanje revizije u sporu radi raskida predugovora i iseljenja
- Prev 646/2025: Odgovornost matičnog društva za obaveze zavisnog društva i posledice ništavosti
- Rev 16481/2025: Odbačaj revizije u sporu radi iseljenja i utvrđenja prava svojine
- Rev 13960/2025: Obaveza zaključenja glavnog ugovora na osnovu punovažnog predugovora