Ukidanje presude u sporu oko dvostruke prodaje nepokretnosti

Presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 2328/23 od 28.09.2023. godine, stavom prvim izreke, usvojena je žalba tužioca i prvostepena presuda u pobijanom odbijajućem delu i delu odluke o troškovima postupka preinačena, tako što je utvrđeno da je tužilac vlasnik nepokretnosti-katastarske parcele broj ../4, njiva pete klase u površini od 0.47.36 ha, katastarske parcele broj ../2, šuma treće klase, u površini od 0.08.52 ha i katastarske parcele broj ../2, livada četvrte klase, u površini od 0.45.86 ha, sve u KO ..., što su tuženi dužni priznati i trpeti i dozvoliti da se tužilac u katastru nepokretnosti za KO ... upiše kao vlasnik navedene nepokretnosti. Stavom drugim izreke, obavezani su tuženi da tužiocu solidarno na ime naknade troškova parničnog postupka isplate iznos od 121.000,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom počev od dana izvršnosti presude pa do isplate. Odbijen je zahtev tuženih za naknadu troškova postupka. Obavezani su tuženi da tužiocu solidarno na ime naknade troškova žalbenog postupka isplate iznos od 18.000,00 dinara.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tuženi su blagovremeno izjavili reviziju zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Tužilac je dao odgovor na reviziju.

Vrhovni sud je ispitao pobijanu odluku u smislu člana 408. u vezi člana 403. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku – ZPP („Službeni glasnik RS“, br. 72/11...10/23), pa je utvrdio da je revizija tuženih osnovana.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, dana 27.12.2001. godine između sada pokojnog GG kao prodavca i tužioca kao kupca, zaključen je ugovor o kupoprodaji kojim je prodavac prodao kupcu katastarske parcele broj ../4, ../2 i ../2, sve u KO .... Ugovor je overen pred Opštinskim sudom u Vladimircima dana 27.12.2001. godine pod Ov.br. 1674/2001. U vreme zaključenja navedenog ugovora tužilac je živeo i radio u Austriji, posedovao je polovni automobil „Opel Askonu“ za koji je tuženi BB bio zainteresovan da ga kupi, ali nije imao novca, pa su tužilac i sada pokojni GG i tuženi BB postigli usmeni dogovor da tužilac ustupi ovde tuženom BB u svojinu i državinu predmetni automobil, a da GG ustupi tužiocu u svojinu i državinu predmetne parcele. Ugovor o kupoprodaji predmetnih parcela je zaključen i tužilac je tuženom BB ustupio navedeno registrovano motorno vozilo u ispravnom i voznom stanju. Tužilac je nakon preuzimanja u posed predmetnih parcela preduzimao preko svoje rođake i tuženog BB radnje na raščišćavanju parcela i potom 2003. godine sađenja bagrema i topole. GG je preminuo ..2015. godine, a na njegovoj zaostavštini koju čine, između ostalog i predmetne parcele u KO ..., oglašen je za naslednika tuženi BB koji je ovim parcelama raspolagao ugovorom o kupoprodaji od 24.01.2018. godine, koji je zaključio sa tuženim VV kao kupcem, koji je solemnizovan kod Javnog beležnika Božidara Markovića OPU 146-2018 od 26.01.2018. godine i na osnovu kog ugovora se tuženi BB upisao sa pravom svojine u katastru nepokretnosti.

Kod ovako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je odbio tužbeni zahtev nalazeći da tužilac nije stekao pravo svojine na parcelama ni zaključenjem kupoprodajnog ugovora, niti održajem. U vreme zaključenja ugovora o kupoprodaji postojala je samo evidencija katastra zemljišta, a nakon uspostavljanja katastra nepokretnosti za područje KO ... 2005. godine, tužilac nije podnosio zahtev katastarskoj službi za upis prava svojine na spornim nepokretnostima, zbog kog propusta nije ni došlo do prenosa prava svojine sa pok. GG na tužioca, dok u odnosu na ispunjenost uslova za održaj zaključuje da je tužilac bio nesavestan jer je znao da nije upisan kao vlasnik nepokretnosti.

Drugostepeni sud je preinačio prvostepenu odluku i usvojio tužbeni zahtev primenom odredaba člana 28. stav 2, 30. stav 1. i 72. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, nalazeći da je tužilac zakonit i savestan držalac od dana stupanja u posed predmetnih nepokretnosti. Ugovor o kupoprodaji između tužioca i sada pok. GG je zaključen na osnovu saglasnosti volja, uz dogovor da cena bude isplaćena predajom automobila sinu pokojnog GG. Zaključenjem ugovora tužilac je stupio u posed predmetnih parcela, tako da je bio u zakonitoj i savesnoj državini u roku potrebnom za redovan održaj, jer je u posed stupio na osnovu punovažnog ugovora o kupoprodaji 2001. godine i u tom posedu nije bio uznemiravan u periodu od deset godina, po isteku od 2011. godine, još za života GG kao prodavca.

Po oceni Vrhovnog suda, drugostepeni sud je pogrešno primenio materijalno pravo zbog čega je činjenično stanje nepotpuno utvrđeno.

Tužilac je tužbom tražio da se utvrdi da je vlasnik spornih katastarskih parcela po osnovu ugovora o kupoprodaji Ov.br. 1674/2001 od 27.12.2001. godine.

Kada je više lica zaključilo posebne pravne poslove radi sticanja prava svojine na istoj nepokretnost, o jačem pravu sud odlučuje primenom načela savesnosti i poštenja i načela zabrane zloupotrebe prava. Kada su svi kupci savesni, a nijednom od njih nepokretnost nije predata u državinu, niti je ishodovan upis prava svojine u javnim knjigama, jači pravni osnov ima raniji kupac. Kada su svi kupci savesni, jači pravni osnov ima kupac koji je ishodovao upis u katastar nepokretnosti, a ako nijedan od njih nije izvršio upis, jači je u pravu kupac kome je nepokretnost predata u državinu. Raniji savesni kupac ima jači pravni osnov u odnosu na kasnijeg nesavesnog kupca i u slučaju kada je prodavac nepokretnosti predao državinu kasnijem nesavesnom kupcu ili je nesavestan kupac ishodovao upis u katastru nepokretnosti.

Prema činjeničnom utvrđenju drugostepenog suda, katastarske parcele broj ../4, ../2 i ../2 u KO ... su bile predmet prodaje po ugovoru o kupoprodaji Ov.br. 1674/2001 od 27.12.2001. godine, koji je tužilac zaključio sa sada pokojnim GG ( čiji je zakonski naslednik tuženi BB) i ugovor OPU 146-2018 od 24.01.2018. godine, koji je tuženi BB zaključio sa tuženim VV. Prema zaključku drugostepenog suda, tužilac je ušao u posed predmetnih nepokretnosti i bio u mirnoj državini u periodu od deset godina, a nakon uspostavljanja katastra nepokretnosti za područje KO ... 2005. godine nije podneo zahtev za upis prava svojine sa prodavca na sebe kao kupca. Sa druge strane, tuženi VV je ishodovao upis prava svojine u katastar nepokretnosti. Međutim, drugostepeni sud nije u dovoljnoj meri cenio pravni značaj napred navedenih činjenica, nije razjasnio da li je kasniji kupac, tuženi VV imao saznanja da su predmetne parcele bile predmet otuđenja po ugovoru iz 2001. godine, kao i da li je tužilac u posedu ovih parcela, kao ni činjenicu da li je nakon zaključenja ugovora iz 2018. godine tuženi VV ušao u posed predmetnih parcela. Sa iznetih razloga, za sada se ne može prihvatiti zaključak drugostepenog suda o osnovanosti tužbenog zahteva po osnovu održaja kod činjenice da je reč o dvostrukoj prodaji predmetnih nepokretnosti, a da je tužilac upravo postavio tužbeni zahtev za utvrđenje prava svojine po osnovu ugovora o kupoprodaji. Stoga je drugostepena odluka morala biti ukinuta, kao i odluka o troškovima postupka jer zavisi od ishoda glavne stvari.

U ponovnom postupku drugostepeni sud će razjasniti sve okolnosti spornog prometa po ugovorima o kupoprodaji iz 2001. godine i 2018. godine, kao i činjenice koje su napred navedene, a zatim će oceniti osnovanost postavljeni tužbeni zahtev.

Sa iznetih razloga, odlučeno je kao u izreci rešenja, na osnovu člana 416. stav 2. i 165. stav 3. ZPP.

Predsednik veća – sudija

Dobrila Strajina, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković