Gubitak prava na naknadu štete zbog neblagovremenog obaveštenja o nedostacima

Republika Srbija
VRHOVNI SUD
Rev 13678/2025
21.01.2026. godina
Beograd

U IME NARODA

Vrhovni sud, u veću sastavljenom od sudija: Gordane Komnenić, predsednika veća, dr Ilije Zindovića i Dragane Mirosavljević, članova veća, u parnici tužioca AA iz ..., koga zastupa punomoćnik Dragan Stojković, advokat iz ..., protiv tuženog BB iz ..., koga zastupa punomoćnik Vojo Beslać, advokat iz ..., radi naknade štete, odlučujući o reviziji tužioca izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Beogradu Gž 4309/24 od 28.10.2024. godine, u sednici održanoj 21.01.2026. godine, doneo je

P R E S U D U

ODBIJA SE kao neosnovana revizija tužioca izjavljena protiv presude Apelacionog suda u Beogradu Gž 4309/24 od 28.10.2024. godine.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Drugog osnovnog suda u Beogradu P 433/19 od 08.07.2020. godine, stavom prvim izreke, nije dozvoljeno objektivno preinačenje tužbe učinjeno podneskom od 22.11.2019. godine; stavom drugim izreke delimično je usvojen tužbeni zahtev i obavezan tuženi BB da tužiocu AA na ime naknade štete isplati iznos od 320.000,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom od 20.06.2008. godine do konačne isplate; stavom trećim izreke odbijen zahtev za isplatu kamate na iznos od 320.000,00 dinara za period od dana podnošenja tužbe do 20.06.2008. godine. Stavom četvrtim izreke, odbijen je tužbeni zahtev za isplatu iznosa od 770.000,00 dinara na ime manje izgrađene površine stana za 6,44m2 od ugovorene, sa kamatom od dana podnošenja tužbe do isplate. Stavom petim izreke obavezan je tuženi da izvrši ugovornu obavezu i uradi celokupnu propratnu i tehničku dokumentaciju, tehnički prijem i uknjiženje celog objekta i svih stanova. Stavom šestim izreke odlučeno je da svaka stranka snosi svoje troškove postupka.

Presudom Apelacionog suda u Beogradu Gž 4309/24 od 28.10.2024. godine, koja je doneta nakon otvaranja rasprave pred tim sudom, stavom prvim izreke, ukinuta je presuda Drugog osnovnog suda u Beogradu P br.433/19 od 08.07.2020. godine u stavu drugom, četvrtom i šestom izreke. Stavom drugim izreke, odbijen je tužbeni zahtev tužioca da se obaveže tuženi da mu na ime naknade štete isplati 320.000,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom od 20.06.2008. godine do isplate i iznos od 770.000,00 dinara na ime manje izgrađene površine stana sa zakonskom zateznom kamatom od 10.12.2007. godine do isplate, kao neosnovan. Stavom trećim izreke, obavezan je tužilac da tuženom na ime troškova parničnog postupka isplati 768.000,00 dinara. Stavom četvrtim izreke, obavezan je tužilac da tuženom na ime troškova drugostepenog postupka isplati iznos od 96.750,00 dinara.Stavom petim izreke, odbijen je zahtev tužioca za naknadu troškova drugostepenog postupka.

Protiv pravnosnažne drugostepene presude, tužilac je blagovremeno izjavio reviziju, zbog pogrešne primene materijalnog prava, sa pozivom na odredbu člana 404. ZPP.

Tuženi je dostavio odgovor na reviziju tužioca.

Imajući u vidu da je odlukom drugostepenog suda preinačena prvostepena presuda to proizlazi da se revizija tužioca može razmatrati u smislu člana 408. u vezi člana 403. stav 2. ZPP.

Vrhovni sud je ispitgao pobijanu presudu primenom odredbe člana 408. u vezi člana 403. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik Republike Srbije“ broj 72/11 ... 10/23) i utvrdio da revizija tužioca nije osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, stranke su zaključile ugovor o zajedničkoj gradnji objekta 27.03.2004. godine, čija je sadržina u bitnom utvrđena. Suština je da tužilac za gradnju ustupa građevinsko zemljište na kojem ima pravo korišćenja, a tuženi se obavezuje da izgradi višestambeni objekat. Ugovoreno je da po završetku izgradnje tužiocu u isključivu svojinu pripada trosoban stan površine 70m2, kompletno opremljen po sistemu „ključ u ruke“, a da tuženom u isključivu svojinu pripadaju ostali stanovi u novosagrađenom objektu. Nije sporno da je tužiocu za ustupljeno zemljište parcele na kojoj je gradnja izvedena pripao stan u posed kojeg je stupio 25.06.2006. godine. Veštačenjima je potvrđeno da predmetni stan ima površinu manju od ugovorene. Iako u ugovoru nije navedeno da li je u pitanju neto građevinska ili neto korisna površina od 70m2 , po upotrebljenoj odrednici „ključ u ruke“ pravilno je zaključiti da se ugovoreno odnosilo na neto površinu stana 70m2. U vreme stupanja u posed zatečeno je stanje koje je iziskivalo da se određeni nedostaci otklone.

Drugostepeni sud je odbio tužbeni zahtev tužioca na ime naknade štete zbog manje površine stana i naknade za isplaćene radove, kao troškova koje je tužilac snosio.

Zahtev o kom je odlučeno za naknadu štete za izdatke učinjene u otklanjanju nedostataka u stanu kada je tužilac odlučio da u posed stupi je odbijen kao neosnovan uz obrazloženje da je tužilac bio dužan da o nađenim nedostacima bez odlaganja obavesti tuženog, a da tužilac po ulasku u stan 25.06.2006. godine nije postupio na taj način, nije obavestio tuženog pismeno, usmeno, niti na bilo koji drugi način o uočenim nedostacima već je takav zahtev istakao tek u podnetoj tužbi 10.12.2007. godine. Stoga je tužilac prekludiran u ovom zahtevu, jer je nastupila materijalna prekluzija kao sankcija za nepreduzimanje zakonom propisanih radnji. Odsustvo obaveštenja o uočenim nedostacima iz člana 614. i člana 615. Zakona o obligacionim odnosima za tužioca ima značenje gubitka prava iz člana 618. Zakona o obligacionim odnosima.

U pogledu naknade za manju površinu stana od 70 m2, drugostepeni sud zaključuje da je useljenjem tužioca u stan izvršena deoba te da se sa tim osnovom tužilac saglasio da mu na udeo pripadne upravo sporni stan. U ugovoru nije opredeljeno koji tačno stan će pripasti tužiocu već je bila poznata samo površina a nakon završetka izgradnje objekta nije zaključen poseban sporazum niti aneks pa se useljenjem u sporni stan može smatrati da je postignut dogovor o fizičkoj deobi i da je tužiocu u svojinu pripao stan u koji se uselio.

Po oceni Vrhovnog suda na utvrđeno činjenično stanje drugostepeni sud je pravilno primenio materijalno pravo.

Pravilno drugostepeni sud zaključuje da se u konkretnom slučaju radi o neimenovanom ugovoru i da se u ovom slučaju sporni odnos može rešiti primenom odredbi člana 630-641 ZOO. U konkretnom slučaju stranke su zaključile ugovor o suinvestiranju izgradnje određenog objekta. Ugovor o zajedničkom investiranju nije regulisan kao poseban imenovani ugovor, pa se u takvom slučaju imaju primeniti odredbe Zakona o građenju a u nedostatku odredbi koje bi regulisale odnos između stranaka primenjuju se odredbe ugovora o delu i član 630. stav 1. ZOO koji upućuje na primenu odredbi ugovora o delu između stranaka. Ugovorom je postignut dogovor da tužiocu na ime svog ulaganja – placa i ostalih aktivnosti koje je imao, dobije stan od 70 m2. Nakon završetka zgrade ušao je u stan. Po navodima tužioca isti je imao nedostatak pa je morao da izvodi određene radove. Međutim, prema članu 614. ZOO, stav 1. predviđeno je da je naručilac dužan pregledati izvršeno delo čim je to po redovnom toku stvari moguće i o nađenim nedostacima bez odlaganja obavestiti poslenika. Prema stavu 2. istog člana, ako naručilac na poziv poslenika da pregleda i primi izvršeni rad to ne uradi bez opravdanog razloga, smatra se da je rad primljen. Radove koje je tužilac izveo ne spadaju u kategoriju skrivenih radova. Tužilac nije na vreme obavestio tuženog o uočenim nedostacima, pa stoga tuženi ne može odgovarati za nedostatke koji su se mogli opaziti običnim pregledom shodno članu 614. ZOO. Pravilno je zaključeno da odsustvo obaveštenja o uočenim nedostacima iz člana 614. i člana 615. ZOO, za tužioca kao naručioca iz ugovora o delu ima značenje gubitka prava iz člana 618. ZOO, kojom odredbom je propisano pravo da zahteva otklanjanje nedostataka, pravo na naknadu štete ili raskid ugovora i sniženje naknade. Tužilac nije pružio dokaze da je tuženog obavestio o izvedenim nedostacima. Osim toga, pre izvođenja tih radova tužilac je bio dužan da otklanjanje nedostataka na stanu zahteva od tuženog, pa ako tuženi to ne uradi u određenom roku mogao je da angažuje druge izvođače koji bi otklonili naznačene nedostatke. O svemu tome bilo je neophodno da tuženi bude obavešten. Uredno obaveštavanje poslenika o nedostacima stvari podrazumeva da postoji jasan opis u čemu se ti nedostaci sastoje. Takvo ponašanje od strane tužioca u ovom slučaju je izostalo jer navodno obaveštavanje tuženog telefonom da postoje nedostaci ne može se prihvatiti kao čvrst dokaz da je tuženi postupio shodno odredbama zakona i uredno obavestio tuženog o nedostacima na predmetnom stanu.

U pogledu naknade za manju površinu stana od 4 m2, pravilno je postupio drugostepeni sud kada je tužbeni zahtev i u tom delu odbio. Tužilac je nasilno ušao u stan, koji je kasnije prodao. Prilikom veštačenja od strane veštaka građevinske struke konstatovano je da veštak nije mogao da uđe u stan već je veštačenje sprovedeno samo na osnovu tehničke dokumentacije. Prema dokumentaciji naznačeni stan ima površinu projektovanu 70 m2, neto korisne površine a po kazivanju tužioca stan ima 4 m2, manje. Međutim, ulaskom u stan, obzirom da u ugovoru između tužioca i tuženog nije bilo predviđeno koji stan će pripasti tužiocu, koji broj stana na kom spratu, proizlazi da je useljenjem u stan izvršena deoba između tužioca i tuženog, te da je tuženi izabrao da u svojinu mu pripadne predmetni stan. U ugovoru nije predviđeno da li treba da mu pripadne stan od 70 m2, bruto ili neto. Međutim, tužilac je sam izabrao stan u koji se uselio pa se može smatrati da je na takav način izvršena deoba po zaključenom ugovoru i da mu pripada predmetni stan.