Sticanje prava svojine i korišćenja na državnom zemljištu održajem

Presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 2642/22 od 03.11.2022. godine, stavom prvim izreke, usvojena je žalba tuženog i preinačena prvostepena presuda, tako što je odbijen tužbeni zahtev tužioca kojim je tražio da se utvrdi i to: da je postao isključivi nosilac prava korišćenja na građevinskom zemljištu koje se nalazi na kp.br. ../2 ukupne površine 04a 96m2, u Futogu u ul. ..., upisana u LN br. .. KO Futog, što je tuženi dužan priznati i trpeti da se u evidnciji nadležne RGZ SKN izvrši upis prava korišćenja u korist tužioca uz istovremeno brisanje prava javne svojine tuženog, kao i da je postao isključivi nosilac prava svojine na porodičnom stambenom objektu spratnosti suteren i prizemlje, objekat br. 1, ukupne neto površine 138,77 m2 i pomoćnom objektu prizemne spratnosti, objekat br. 2, ukupne neto površine 47,19 m2, sve na navedenoj kp.br. ../2, što je tuženi dužan priznati i trpeti da se u evidenciji nadležne RGZ SKN izvrši upis prava svojine u korist tužioca uz istovremeno brisanje prava upisanog u korist tuženog, kao i da se tuženi obaveže da tužiocu naknadi troškove postupka od 161.800,00 dinara. Stavom drugim izreke, tužilac je obavezan da tuženom naknadi troškove parničnog postupka od 83.250,00 dinara.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tužilac je blagovremeno izjavio reviziju zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka, pogrešne primene materijalnog prava i pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja.

Vrhovni sud je ispitao pobijanu odluku primenom člana 408, u vezi člana 403. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku - ZPP („Službeni glasnik RS“ br. 72/11... 18/20 i 10/23 – drugi zakon), pa je našao da je revizija osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, između Društvenog fonda za građevinsko zemljište opštine Novi Sad, kao davaoca i DD „Aroma" Futog, kao korisnika zaključen je ugovor o dodeli neizgrađenog građevinskog zemljišta od 16.06.1992. godine, kojim je DD „Aroma“ Futog dato na korišćenje neizgrađeno gradsko građevinsko zemljište – kp.br. ../2 površine 4a 13m2 i kp.br. ../39, površine 83m2, koje čine jednu građevinsku parcelu površine 496 m2 u ul. ... u Futogu. Rešenjem Skuštine Grada Novog Sada od 16.10.1992. godine dato je na korišćenje DD „Aroma" Futog neizgrađeno gradsko građevinsko zemljište u društvenoj svojini – navedene katastarske parcele ukupne površine 496 m2, radi izgradnje porodične stambene zgrade za potrebe radnika. Između DD „Aroma“ Futog, kao davaoca građevinskog zemljišta i BB iz ..., kao korisnika zaključen je ugovor o dodeli na korišćenje građevinskog zemljišta za individualnu stambenu izgradnju od 26.08.1993. godine, u kom je konstatovano da se daje korisniku, zaposlenom u DD „Aroma“ Futog neizgrađeno građevinsko zemljište i to: kp.br. ../2 površine 40a 13m2 i kp.br. ../39 površine 83 m2, koje čine jednu građevinsku parcelu ukupne površine 496 m2, KO Futog, u ul. ..., radi izgradnje porodične stambene zgrade. Rešenjem Sekreterijata za urbanizam, stambene poslove i zaštitu životne sredine Gradske uprave grada Novog Sada od 01.11.1994. godine izdato je BB odobrenje za izgradnju stambene zgrade spratnosti prizemlje i mansarda, ulične ograde, septičke jame sa upijajućim bunarom i priključka na planiranu vodovodnu i elektro mrežu u Futogu u ul. ... br. .., kp.br. ../2 u površini od 496 m2.

Utvrđeno je da su BB, kao prodavac i tužilac, kao kupac, zaključili ugovor o kupoprodaji od 03.04.1997. godine, koji je za predmet imao započetu gradnju porodične stambene zgrade na kp.br. ../2 KO Futog, površine 4a 96m2, u kome je konstatovano da su ugovorne strane saglasno utvrdile da je prodavac započeo izgradnju na gradskom građevinskom zemljištu u društvenoj svojini, na osnovu valjane urbanističko tehničke dokumentacije. Ugovorom je prodavac na kupca preneo trajno pravo korišćenja građevinskog zemljišta (stav 4) i dao saglasnost da se može uknjižiti u zemljišne i druge javne knjige kao nosilac prava korišćenja zemljišta radi izgradnje, bez posebnog odobrenja i saglasnosti prodavca (član 6). Rešenjem o ozakonjenju Gradske uprave za urbanizam i građevinske poslove Grada Novog Sada od 04.11.2020. godine (ispravljeno rešenjem od 07.12.2020. godine), ozakonjen je porodični stambeni objekat, spratnosti suteren i prizemlje (Su+P), označen brojem 1, ukupne neto površine 138,77 m2, ukupne bruto površine 173,00 m2 i pomoćni objekat spratnosti prizemlje, označen brojem 2, ukupne neto površine 47,19 m2, ukupne bruto površine 53,44 m2, sve na kp.br. ../2, čiji je investitor tužilac, a koji objekti su u potpunosti završeni i podobni za upotrebu. U LN br. .. upisana je kp.br. ../2 u površini od 496 m2, ostalo građevinsko zemljiše u državnoj svojini, zemljište pod zgradom i drugim objektim u površini od 124 m2, a kao nosilac prava upisan je tuženi, javna svojine na 1/1, kao i porodična stambena zgrada u ul. ... br. .., objekat izgrađen bez odobrenja za izgradnju, čiji je držalac tuženi, državna svojina Republike Srbije na 1/1 dela.

Polazeći od utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je usvojio tužbeni zahtev nalazeći da je pravni prethodnik tužioca BB 1992. godine stupio u posed predmetne nepokretnosti – parcele ukupne površine 496 m2, radi izgradnje porodičnog stambenog objekta, koje nepokretnosti je preneo na tužioca po osnovu ugovora o kupoprodaji od 03.04.1997. godine. Kako se tužilac nalazi u posedu stambene zgrade od 1997. godine, kada je bila u izgradnji i čiju izgradnju je sam završio, da predmetno zemljište koristi od 1997. godine i dalje, bez ometanja tuženog ili drugih državnih organa, zaključio je da tužilac ima pravo korišćenja na građevinskom zemljištu – kp.br. ../2 KO Futog ukupne površine 496 m2, kao i da je nosilac prava svojine na porodičnom stambenom i pomoćnom objektu, na navedenoj parceli, sve upisano u LN br. .. KO Futog. Prvostepeni sud je ocenio da nije osnovan prigovor nedostatka pasivne legitimacije, jer je na predmetnoj parceli tuženi upisan kao držalac i nosilac prava svojine (javna svojina), dok je na porodičnoj stambenoj zgradi držalac tuženi, dok se ista nalazi u državnoj svojini Republike Srbije.

Drugostepeni sud je preinačio prvostepenu presudu i odbio tužbeni zahtev nalazeći da se danom pravnosnažnosti rešenja o ozakonjenju stiču uslovi za upis prava svojine u javnoj knjizi o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima, te da je tužilac je upisan kao vlasnik na tom objektu, a s obzirom na činjenicu da je tužilac uz tužbu priložio pravnosnažno rešenje o ozakonjenju predmetnog porodičnog stambenog objekta i pomoćnog objekta, ocenivši da tužilac nije imao pravni interes za podnošenje tužbe radi utvrđenja prava svojine na istom. Zaključio je i da je neosnovan i zahtev za utvrđenje prava korišćenja građevinskog zemljišta - kp.br. ../2, budući da je nakon stupanja na snagu Zakona o javnoj svojini gradsko zemljište na kome je kao titular prava bio upisan grad, po sili zakona postalo javna svojina grada na čijoj se teritoriji nalazi, u konkretnom slučaju Grada Novog Sada (po kom osnovu je tuženi upisan). Kako se pravo korišćenja na građevinskom zemljištu u javnoj svojini može steći samo na način i u postupku propisanom zakonom, u smislu odredbe članova 70. stav 3. tačka 2. i 105. stavovi 1, 2, i 6. Zakona o planiranju i izgradnji („Službeni glasnik RS", br.72/2009... 52/2021), stoga je ocenio da nije osnovan tužbeni zahtev za utvrđenje prava korišćenja u korist tužioca na građevinskom zemljištu u javnoj svojini, na kom se nalazi ozakonjeni porodični stambeni objekat.

Vrhovni sud nalazi da se osnovano revizijom ukazuje da je pobijana drugostepena odluka doneta uz pogrešnu primenu materijalnog prava.

Odredbom člana 28. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa – ZOSPO („Službeni list SFRJ“, br. 6/80 i 36/90, „Službeni list SRJ“, br. 29/96 i „Službeni glasnik RS“, br. 115/05), propisano je da savestan i zakonit držalac nepokretne stvari, na koju drugi ima pravo svojine, stiče pravo svojine na tu stvar održajem, protekom 10 godina (stav 2), a savestan držalac nepokretnosti na koji drugi ima pravo svojine, stiče pravo svojine na tu stvar održajem protekom 20 godina (stav 4). Odredbom člana 30. istog zakona propisano je da vreme potrebno za održaj počinje teći onog dana kada je držalac stupio u državinu stvari, a završava se istekom poslednjeg dana vremena potrebnog za održaj (stav 1), da se u vreme potrebno za održaj uračunava i vreme za koje su pravni prethodnici sadašnjeg držaoca držali stvar kao savesni i zakoniti držaoci, odnosno kao savesni držaoci (stav 2). Članom 72. istog zakona je propisano da je državina savesna ako držalac ne zna ili ne može znati da stvar koju drži nije njegova (stav 2), a da se savesnost državine pretpostavlja (stav 3).

Zakonom o izmenama i dopunama Zakona o osnovnim svojinskopravnim odnosima („Službeni list SRJ“ broj 29/96), brisana je odredba člana 29. navedenog Zakona, kojom je bilo propisano da se na stvari u društvenoj svojini pravo svojine ne može steći održajem. Imajući u vidu navedeno, tek od stupanja na snagu navedenih zakonskih izmena (04.07.1996. godine), može se steći pravo svojine održajem i na zemljištu u društvenoj, odnosno kasnije državnoj svojini i od tada teku rokovi propisani članom 28. navedenog Zakona.

Saglasno navedenom, putem održaja, pravo korišćenja se može steći na celoj stvari ili realnom delu stvari, ako su ispunjeni uslovi državine određenog kvaliteta i trajanja, shodno članu 28. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa. Posle donošenja Zakona o planiranju i izgradnji kojim se dozvoljava konverzija prava korišćenja zemljišta (član 102. zakona po kome se pravo korišćenja na građevinskom zemljištu pretvara u pravo svojine bez naknade), institut održaja (kao ustanova privatnog prava) može se po analogiji primeniti i na pravo korišćenja. Imajući u vidu citirane zakonske odredbe, po oceni Vrhovnog suda, pravilno je prvostepeni sud primenio materijalno pravo kada je ocenio da je tužilac bio savesni držalac predmetne nepokretnosti u trajanju dužem od 20 godina, te je stekao pravo korišćenja po osnovu vandrednog održaja (član 28. stav 4. ZOSPO). U prilog odluci o savesnosti (koja se pretpostavlja) i o osnovanosti tužbenog zahteva za utvrđenje prava korišćenja na građevinskom zemljištu - kp.br. ../2, ukazuje i činjenica da tuženi, niti drugi državni organi nisu preduzimali radnje u svrhu deposediranja tužioca ni pre ni nakon podnošenja tužbe u ovoj pravnoj stvari. Kako se radi o sticanju prava korišćenja na nepokretnosti koja je bila u društvenoj svojini, ispunjenost uslova se ceni prema odredbama Zakona o izmenama i dopunama Zakona o osnovnim svojinsko pravnim odnosima, koji nije pravio razliku u pogledu vrste zemljišta. Kako je od stupanja na snagu navedenog zakona 04.07.1996. godine, do podnošenja tužbe u ovoj pravnoj stvari 10.03.2021. godine, protekao zakonom propisan rok za sticanje prava korišćenja po osnovu vandrednog održaja na predmetnoj nepokretnosti - kp.br. ../2, a ispunjen je i uslov savesnosti držaoca (čije postojanje se pretpostavlja, a teret dokazivanja suprotnog, odnosno nesavesnosti državine bio je na tuženima) pravilno je prvostepeni sud usvojio tužbeni zahtev.

Takođe, po oceni Vrhovnog suda, pravilan je zaključak prvostepenog suda, da je tužilac verujući da je stekao pravo korišćenja na predmetnoj katastarskoj parceli br. ../2, na osnovu ugovora o kupoprodaji koji je za predmet imao i započetu gradnju porodične stambene zgrade na kp.br. ../2 KO Futog, čiju izgradnju je sam završio uz znanje, saglasnost i odobrenje vlasnika, odnosno titulara društvene svojine, kao i da se građenju i korišćenju niko nije protivio to je, suprotno stanovištu drugostepenog suda, tužilac nosilac prava svojine na porodičnom stambenom objektu i pomoćnom objektu u smislu odredbe člana 33. ZOSPO, budući da nakon ozakonjenja objekta (rešenjem o ozakonjenju od 04.11.2020. godine), a u momentu podnošenja tužbe (10.03.2021. godine) tužilac nije bio upisan u Katastar nepokretnosti shodno odredbi člana 36. Zakona o ozakonjenju objekata („Službeni glasnik RS“, br. 96/2015... 62/2023). Shodno navedenom, pravilno je stanovište prvostepenog suda da je ispunjen uslov za sticanje prava svojine na predmetnom objektu stvaranjem nove stvari u smislu odredbe člana 22. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa. Stoga je pravilno prvostepeni sud primenio materijalno pravo kada je zaključio da je tužilac imao pravni interes za podnošenje tužbe.

Kako je povodom revizije tužioca preinačena pobijana drugostepena presuda i odbijena žalba tuženog, to je drugostepena presuda preinačena i u pogledu odluke o troškovima, tako što je potvrđena i odluka o troškovima prvostepenog postupka, a odbijen zahtev tuženog da se obaveže tužilac da mu naknadi troškove postupka.

Na osnovu iznetog, primenom člana 414. stav 1. ZPP, Vrhovni sud je odlučio kao u stavu prvom izreke.

Tužilac je uspeo u postupku po reviziji, pa mu, na osnovu članova 153. stav 1, 154. stav 2. i 163. stav 2. ZPP, pripadaju i opredeljeni troškovi revizijskog postupka. Visina je odmerena na ime traženih troškova i to: za sastav revizije od 45.000,00 dinara, prema važećoj Advokatskoj tarifi, kao i na ime sudskih taksi za reviziju 132.600,00 dinara i revizijsku odluku 198.900,00 dinara, odmereno prema tarifnom broju 1. i 2. taksene tarife Zakona o sudskim taksama („Službeni glasnik RS“ broj 128/24...106/15).

Na osnovu iznetog, primenom člana 165. stav 2. ZPP, Vrhovni sud je odlučio kao u stavu drugom izreke.

Predsednik veća – sudija

Mirjana Andrijašević, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković