Punovažnost ugovora o kupoprodaji uprkos razlici u ceni

Ispitujući pravilnost pobijane presude na osnovu člana 408. u vezi člana 403. stav 3. Zakona o parničnom postupku – ZPP („Službeni glasnik RS“ br. 72/11 ... 10/23), Vrhovni sud je utvrdio da je revizija neosnovana.

U sprovedenom postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju Vrhovni sud pazi po službenoj dužnosti. Nema ni bitne povrede odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 1. u vezi sa članom 8. ZPP na koju se ukazuje u reviziji, s obzirom na to da se član 8. ZPP u postupku pred drugostepenim sudom primenjuje samo u situaciji kada se drugostepena odluka donosi posle rasprave održane pred tim sudom.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilac je bio vlasnik nepokretnosti u ... ulici u ..., na k.p. .../..., upisane u ln ... KO ..., i to objekta upisanog pod brojem 1 - poslovnog prostora za koji nije utvrđena namena, ukupne površine 174 m2 i objekta br. 2, zgrade ugostiteljstva izgrađene bez građevinske dozvole, ukupne površine 644,45 m2. Sudski veštak je 28.05.2013. godine izradio procenu građevinske i tržišne vrednosti predmetnih nepokretnosti prema kojoj proceni je građevinska vrednost nepokretnosti iznosila 42.564.582,00 dinara (odnosno 383.744,38 evra prema srednjem kursu NBS na dan davanja procene), dok je tržišna vrednost procenjena na iznos od 42.284.130,00 dinara (odnosno 381.216 evra prema srednjem kursu NBS na dan davanja procene). Tužilac se do 26.04.2016. godine nalazio na izdržavanju kazne zatvora i po izlasku je imao nameru da proda predmetne nepokretnosti, te je oglašavao prodaju preko agencije za prodaju nekretnina, ali mu je predočeno da je potrebno vreme da bi se nepokretnosti prodale. Tužilac se istovremeno obraćao poznanicima i prijateljima za pomoć u pronalaženju kupca, pa je radi brže prodaje odlučio da spusti cenu. Preko prijatelja je to čuo i sin tužene (svedok VV), kojeg je tužilac poznavao duži niz godina i koji je kod njega bio zaposlen, i mada u početku nije bio zainteresovan, naknadno je ušao u pregovore sa tužiocem. Tužilac je, iako svestan vrednosti nepokretnosti, saglasno proceni veštaka od 28.05.2013. godine, izrazio želju da navedene proda po nižoj ceni, a pregovore sa tužiocem je, osim sina tužene, vodio i njen pokojni suprug GG (učestvovao u izgradnji zgrade ugostiteljstva – spornog objekta broj 2). Pregovori su trajali neko vreme, uzete su u obzir obaveze koje je tužilac imao, zatim iznos cene koji bi tuženi mogli da daju, te je sin tužene tužiocu predao iznos od 1.000 evra, kako bi obezbedio potrebnu dokumentaciju radi realizacije ugovora. Tužilac je za nepokretnosti tražio iznos od 110.000 evra. Međutim, sin i pokojni suprug tužene nisu bili u mogućnosti da traženi iznos isplate u celosti u gotovom novcu, pa su za ostatak kupoprodajne cene ponudili tužiocu, između ostalog, i stan u novogradnji, dvosoban od oko 60 m2, tada u vlasništvu pokojnog GG, za koji su utvrdili vrednost od 30.000 evra. Osim ovoga, tužilac je od VV dobio ponudu i za vozilo ... ... vrednosti od 5.500 evra i 5 vozila tipa ..., čija vrednost je prema tvrdnji tužioca iznosila po 800 evra, a prema tvrdnji sina tužene oko 3.000 – 3.500 evra. Iznos gotovog novca koji je trebalo da bude isplaćen na ime kupoprodajne cene utvrđen je na 50.000 evra, odnosno 6.000.000,00 dinara. Tužilac je pristao da mu se deo kupoprodajne cene isplati u novcu, a deo u pokretnim stvarima i navedenoj nepokretnosti, dok je pokojni suprug tužene insistirao da nepokretnosti budu upisane na ime njegove supruge. Parnične stranke su zatim zaključile sporni ugovor o kupoprodaji dana 13.06.2016. godine, koji je za predmet imao objekte br. 1 i 2 na parceli .../..., u .. ulici (član 1. ugovora). Ugovorena je cena nepokretnosti u iznosu od 6.000.000,00 dinara (član 3.), a potpisom na ugovoru prodavac, tužilac, potvrdio je da mu je kupac, tužena, isplatila celokupnu ugovorenu kupoprodajnu cenu u iznosu od 6.000.000,00 dinara (član 4.). Prodavac je takođe dao bezuslovnu saglasnost da se temeljem ovog ugovora na nepokretnosti iz člana 1. kupac upiše kao imalac prava svojine kod RZG SKN Subotica (član 5.) dok su ugovorne strane saglasno konstatovale da će kupac stupiti u posed kupljenih nepokretnosti odmah po overi ugovora i isplati kupoprodajne cene (član 6.). Tužena, kupac je, članom 7, dozvolila da se na predmetnim nepokretnostima uknjiži pravo doživotnog plodouživanja u korist njenog sina VV, a ugovor je potpisan i solemnizovan pred javnim beležnikom Josipom Tonkovićem pod poslovnim brojem OPU 648-2016 istog dana. Takođe, dana 13.06.2016. godine, zaključen je i ugovor o kupoprodaji nepokretnosti između pokojnog GG, kao prodavca, i tužioca, kao kupca, te tužene kao učesnika, kojim je konstatovano da je u listu nepokretnosti ... KO ... upisan prodavac kao isključivi vlasnik nepokretnosti, dvosobnog stana br. ..., u površini 58 m2, broj posebnog dela 34, na .... spratu stambeno-poslovne zgrade u ulici ... broj ..., broj ulaza ..., izgrađenoj na kp. br. .../.... Prema članu 4. ovog ugovora cena nepokretnosti iznosila je 3.100.000,00 dinara, a prema članu 5, potpisom ugovora prodavac je potvrdio da mu je kupac isplatio celokupnu kupoprodajnu cenu iz prethodnog člana. Ugovor su potpisale strane ugovornice i navedeni je solemnizovan kod javnog beležnika Josipa Tonkovića dana 13.06.2016. godine pod poslovnim brojem OPU 647-2016. Tužilac je kod javnog beležnika tuženoj dao ključeve od nepokretnosti u ... ulici i tom prilikom je dobio ključeve stana br. ... u ulici ... broj ... i automobil ... ..., dok je ostale automobile (4 automobila ...) dobio nakon par dana.

Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja, nižestepeni sudovi su ocenili da tužilac nije dokazao da je sporni kupoprodajni ugovor od 13.06.2016. godine, kojim je otuđio nepokretnosti tuženoj, zaključen u stanju teške nužde, jer je tužilac bio u teškoj materijalnoj situaciji nakon izlaska iz zatvora, kao i da prilikom zaključenja nije imao potpunu poslovnu sposobnost, odnosno da je bio u stanju smanjene uračunljivosti, jer je vrednost imovina koja je predmet kupoprodajnog ugovora znatno viša. Zauzimajući stanovište da tužilac nije pružio dokaze na okolnost postojanja mana volje u smislu člana 60, 61, 63, 65. i 66. ZOO, ocenili su da je, čak i da takvi dokazi postoje, protekao rok od 3 godine od dana zaključenja spornog ugovora (13.06.2016. godine) do momenta podnošenja tužbe (13.05.2021. godine), a u kome je tužilac imao pravo da zahteva poništenje rušljivog ugovora, sve saglasno članu 117. stav 2. ZOO. Takođe, na okolnost očigledne nesrazmere u pravcu postojanja uslova za poništaj ugovora zbog prekomernog oštećenja, a u smislu člana 139. ZOO, zaključak je nižestepenih sudova da je pored objektivnog elementa, potrebno postojanje i subjektivnog elementa, odnosno da oštećena strana za pravu vrednost nije znala, niti je morala znati, a koji subjektivni element je u konkretnom slučaju izostao. Ovo s obzirom na to da je prema činjenicama utvrđenim u toku postupka nesporno da je tužilac u vreme zaključenja osporenog kupoprodajnog ugovora znao kolika je vrednost nepokretnosti koje prodaje, jer je 2013. godine izrađena procena tržišne i građevinske vrednosti, pri čemu je i po ovom osnovu prestalo pravo tužioca da zahteva poništenje ugovora, a zbog proteka jedne godine od njegovog zaključenja (član 139. stav 2. ZOO). Stoga je po oceni nižestepenih sudova, suprotno tvrdnjama tužioca, postignuta cena posledica dispozicije ugovornih strana, zbog čega je njegov zahtev odbijen kao neosnovan.

Po oceni Vrhovnog suda, pobijana presuda doneta je pravilnom primenom materijalnog prava.

Prema odredbama člana 51. Zakona o obligacionim odnosima - ZOO svaka ugovorna obaveza mora imati dopušten osnov (stav 1); osnov je nedopušten ako je protivan prinudnim propisima, javnom poretku ili dobrim običajima (stav 2), a pretpostavlja se da obaveza ima osnov iako on nije izražen (stav 3). Istim zakonom je propisano i da prividan ugovor nema dejstvo među ugovornim stranama (član 66. stav 1), ali i da, ako prividan ugovor prikriva neki drugi ugovor, taj drugi ugovor važi ako su ispunjeni uslovi za njegovu pravnu valjanost (član 66. stav 2). Takođe, ništav je i ugovor kojim je neko, koristeći se stanjem nužde ili nedovoljnim iskustvom, lakomislenošću ili zavisnošću, ugovorio za sebe ili za nekog trećeg korist koja je u očiglednoj nesrazmeri sa onim što je on drugom dao ili učinio, ili se obavezao dati ili učiniti (zelenaški ugovor), a kako je to propisano odredbom člana 141. stav 1. ZOO.

Po oceni Vrhovnog suda, citirane zakonske odredbe upućuju na pravilnost zaključka drugostepenog suda o neosnovanosti zahteva za utvrđenje ništavosti kupoprodajnog ugovora zaključenog između parničnih stranaka. Naime, suprotno shvatanju iznetom u reviziji, predmetni ugovor ne karakteriše odsustvo osnova, jer izvedeni dokazi, prevashodno navodi tužioca, govore o njegovoj jasnoj nameri da u spornom trenutku otuđi nepokretnosti koje su predmet ugovora, a potom i nameri tužene da na njima stekne svojinu. Osim toga, navodima svedoka, sina tužene, potvrđeni su i navodi tužioca o toku pregovora, postizanju saglasnosti oko kupoprodajne cene, kao i pristanak tužioca da deo bude isplaćen u gotovom novcu, a ostatak u tačno određenim stvarima. Saglasno članu 454. stav 1.ZOO, prema kome se ugovorom o prodaji prodavac obavezuje da na kupca prenese pravo svojine na prodatu stvar i da mu je u tu svrhu preda, a kupac da plati cenu u novcu i preuzme stvar, osporenim ugovorom overenim pod poslovnim brojem OPU 648-2016 od 13.06.2016. godine ostvarena je svrha kupoprodaje i to u zakonom propisanoj formi (član 455. ZOO). Budući da je zaključen ugovor koji ima izražen i dopušten osnov, to je u odsustvu dokaza na strani tužioca, koji bi činili osnovanim njegov tužbeni zahtev, a kojima bi pretpostavka dopuštenosti ugovora bila oborena, pravilan zaključak o njegovoj pravnoj valjanosti.

Okolnost da je tužilac pristao da mu se deo kupoprodajne cene isplati predajom pokretnih stvari (ukupno pet automobila određene vrednosti) i dobijanjem u svojinu stana br. ... u Ulici ... broj ..., ne čini predmetni ugovor fiktivnim (prividnim) i time ništavim. Naime, prividan, odnosno fiktivan pravni posao, u smislu člana 66. stav 1. ZOO, postoji onda kada je izjava volje data samo da se stvori privid, bez namere stranaka da izazove pravna dejstva. U konkretnom slučaju, tužilac i tužena su izjave volje dali sa namerom da tužilac dobije ugovorenu vrednost od 110.000 evra (u novcu i stvarima), a tužena zauzvrat svojinu na spornim objektima, odnosno poslovnom prostoru i zgradi ugostiteljstva. Dakle, ovakvim navodima tužioca se ne dovodi u sumnju punovažnost ugovora overenog pod poslovnim brojem OPU 648-2016 od 13.06.2016. godine.

U datim okolnostima, tužilac nije dokazao ni svoje tvrdnje da je osporeni ugovor eventualno ništav, u smislu člana 141. stav 1. ZOO, jer su pokojni suprug i sin tužene, koristeći se stanjem nužde na strani tužioca ugovorili za tuženu korist koja je u očiglednoj nesrazmeri sa onim što je tužilac prodao predmetnim ugovorom. Navedeno imajući u vidu iskaz tužioca iz koga nedvosmisleno proizlazi da je tužilac na sve moguće načine i pre razgovora, potom i pregovora sa sinom i suprugom tužene, nudio sporne nepokretnosti na prodaju, razgovarajući o tome sa poznanicima, prijateljima, pa i sa agencijama za promet nekretninama, od kojih je obavešten da će za realizaciju prodaje biti potrebno vreme. Dakle, tužilac je, prema utvrđenom činjeničnom stanju, cenu spustio jer jer želeo da ubrza proces prodaje nepokretnosti, a okolnost da je nedugo pre zaključenja ugovora izdržao kaznu zatvora, sama za sebe ne govori o stanju nužde kojim su se pregovarači rukovodili. Ovo stoga što tužilac, na kome je bio teret dokazivanja činjenica koje su od značaja za odluku o postavljenom zahtevu, saglasno odredbi člana 231. stav 2. ZPP, nije pružio dokaze na okolnost stanja nužde zbog koga je eventualno bio prinuđen da otuđi imovinu u trenutku koji prethodi zaključenju ugovora, pa posledično ni da su sin i pokojni suprug tužene to stanje iskoristili. Sledom navedenog, a kako ni postojanje drugih okolnosti propisanih citiranom odredbom (teško materijlano stanje, nedovoljno iskustvo, lakomislenost ili zavisnost) u ovom slučaju nije utvrđeno, to se predmetni ugovor o kupoprodaji ne može smatrati zelenaškim ugovorom.

Sa napred navedenih razloga, neosnovani su navodi revizije o pogrešnoj primeni materijalnog prava.

Revizijom tužioca u preostalom delu, osporava se ocena izvedenih dokaza, čime se zapravo osporava utvrđeno činjenično stanje što po članu 407. stav 2. ZPP ne može biti revizijski razlog, niti se u revizijskom postupku raspravljaju činjenična pitanja.

Iz izloženih razloga, na osnovu člana 414. stav 1. ZPP, Vrhovni sud je odlučio kao u izreci.

Predsednik veća – sudija

Dobrila Strajina, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković