Sticanje prava svojine na stanu na osnovu ugovora označenog kao predugovor

U IME NARODA

Vrhovni kasacioni sud, u veću sastavljenom od sudija: Predraga Trifunovića, predsednika veća, Jelene Borovac i Zvezdane Lutovac, članova veća, u parnici tužilje AA iz ..., čiji je punomoćnik Radonja Dubljević, advokat u ..., protiv tuženog BB, na nepoznatom prebivalištu i boravištu, koga zastupa privremeni zastupnik Jasmina Selaković Papić, advokat u ..., radi utvrđenja prava svojine, odlučujući o reviziji tužilje izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Beogradu broj Gž 299/16 od 06.04.2016. godine, u sednici veća održanoj 27.09.2017. godine, doneo je

P R E S U D U

PREINAČUJE SE presuda Apelacionog suda u Beogradu broj Gž 299/16 od 06.04.2016. godine, tako što se ODBIJA žalba tuženog i POTVRĐUJE presuda Prvog osnovnog suda u Beogradu broj P 8806/14 od 11.05.2015. godine.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Prvog osnovnog suda u Beogradu broj P 8806/14 od 11.05.2015. godine je usvojen tužbeni zahtev tužilje prema tuženom, pa je utvrđeno da tužilja ima pravo svojine na stanu broj ... u ulici ... broj ... u ... – ..., koji se sastoji od hodnika, dnevnog boravka, kuhinje, degažmana, kupatila, dve sobe i garderobe, površine 57,96 m2, u prizemlju zgrade podignute na katastarskoj parceli ... KO ..., što je tuženi dužan da prizna i trpi da tužilja svoje pravo svojine upiše u javnim knjigama kada se za to steknu zakonski uslovi, te da tužilji na ime troškova parničnog postupka isplati iznos od 261.800,00 dinara, u roku od 15 dana.

Apelacioni sud u Beogradu je presudom broj Gž 299/16 od 06.04.2016. godine preinačio presudu Prvog osnovnog suda u Beogradu broj P 8806/14 od 11.05.2015. godine, tako što je odbio kao neosnovan tužbeni zahtev tužilje i nju obavezao da tuženom na ime troškova parničnog postupka isplati iznos od 121.500,00 dinara, u roku od osam dana.

Protiv prvnosnažne presude drugostepenog suda, tužilja je izjavila blagovremenu reviziju zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Tuženi je dao odgovor na reviziju i tražio je troškove za njen sastav.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao pobijanu presudu na osnovu člana 403. stav 2. tačka 2. i 408. Zakona o parničnom postupku (''Službeni glasnik RS'' br. 72/11 i 55/14), pa je ocenio da je revizija tužilje dozvoljena i da je osnovana.

U postupku pred nižestepenim sudovima nije učinjena bitna povreda parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku na koju se u revizijskom postupku pazi po službenoj dužnosti, a u reviziji se ne ukazuje na kakve druge povrede parničnog postupka.

Prema utvrđenim činjenicama tužilja i tuženi su zaključili predugovor o kupoprodaji stana u izgradnji 01.10.2008. godine koji su overili kod Prvog opštinskog suda u Beogradu. Tuženi se kao prodavac obavezao da će tužilji kao kupcu izgraditi po sistemu „Ključ u ruke“ stan broj ... u ulici ... broj ... u ... – ..., koji se sastoji od hodnika, dnevnog boravka, kuhinje, degažmana, kupatila, dve sobe i garderobera neto površine 57,96 m2 u prizemlju zgrade u izgradnji na katastarskoj parceli broj ... KO ..., za ugovorenu cenu od 73.800 evra. Ugovoreno je da je krajnji rok izgradnje 31.03.2009. godine. Članom 2. je ugovoreno da će prodavac i kupac zaključiti ugovor o kupoprodaji potpuno izgrađenog predmetnog stana. Tuženi se obavezao da će o svom trošku obezbedi tehnički prijem zgrade i pravnosnažnu upotrebnu dozvolu kao dokaz da je izgradnja zgrade završena, kao i da zgradu uknjiži u zemljišnim i drugim javnim knjigama, u roku od 60 dana od dobijanja upotrebne dozvole. Tužilja je isplatila iznos od 7.000 evra na ime kapare i iznos od 59.800 evra na ime cene, a tuženi je potpisom potvrdio prijem navedenih iznosa. Tuženi je prekinuo izvođenje radova krajem aprila 2009. godine. Tužilja je kao što su i drugi kupci stanova u zgradi, ušla u posed stana iako objekat nije bio završen, pa je morala da izvrši dodatne građevinske radove, a objekat ni do danas nije tehnički primljen niti legalizovan.

Na osnovu ovako utvrđenog činjeničnog stanja prvostepeni sud je usvojio tužbeni zahtev tužilje na osnovu člana 20. stav 1. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, jer je ocenio da je tužilja stekla pravo svojine na osnovu predugovora o kupoprodaji koji je overen u sudu jer je tužilja ušla u posed stana i isplatila pretežni deo kupoprodajne cene stana.

Apelacioni sud je zauzeo drugačije pravno stanovište, pa je ocenio da tužbeni zahtev tužilje nije osnovan i preinačio je prvostepenu presudu tako što je odbio tužbeni zahtev. Naveo je da predugovor propisan članom 45. Zakona o obligacionim odnosima ne predstavlja osnov za promet nepokretnosti i da tužilja ne može na osnovu predugovora da traži utvrđenje prava svojine, te da je tužilji prema navedenoj zakonskoj odredbi omogućeno da traži ispunjenje ugovorne obaveze, odnosno da zahteva od suda da drugoj strani koja odbija da pristupi zaključenju glavnog ugovora naloži da to uradi u roku koji joj sud odredi, a kako tužilja takav zahtev nije ni postavila, već zahtev za priznanje prava vlasništva, zaključeni predugovor ne može biti osnov sticanju prava svojine.

Vrhovni kasacioni je cenio sadržinu ugovora o kupoprodaji stana u izgradnji koji je označen u naslovu kao predugovor, pa je zaključio da su se ugovorne strane saglasile ne samo o bitnim sastojcima ugovora, već o svim obavezama prodavca i kupca do predaje u posed i upisa objekta u kome se stan nalazi u javnim knjigama. Utvrđeno je da je tužilja isplatila pretežni deo cene od ugovorenih 73.800 evra tužilja je isplatila 66.800 evra. Tuženi nije postupio po ugovoru i zgradu i stan nije završio do roka iz ugovora 31.03.2009. godine, već je sledećeg meseca napustio gradnju i nalazi se na nepoznatom mestu boravka. Tužilja, kao i drugi kupci stanova u zgradi koju je tuženi gradio, su se uselili u stan i završili izgradnju stanova koje su kupili. Naslov ugovora ne određuje njegovu prirodu, već sadržina ugovora. Ovaj ugovor (koji je u naslovu označen kao predugovor) je zaključen u zakonom propisanoj formi, potpisi ugovornika su overeni kod suda, te je zaključen u formi kako je to propisano članom 4. Zakona o prometu nepokretnosti („Službeni glasnik RS“ broj 42/98, 111/2009), koji je važio u vreme kada je ovaj ugovor zaključen. Prema tome, pravilan je zaključak prvostepenog suda da je tužilja stekla pravo svojine na predmetnom stanu na osnovu člana 20. stav 1. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa („Službeni list SRJ“ broj 29/96 i „Službeni glasnik RS“ broj 115/05) zbog čega je i usvojio tužbeni zahtev tužilje.

Vrhovni kasacioni sud je ocenio da je revizija tužilje osnovana pa je odlučio kao u izreci na osnovu člana 416. stav 1. ZPP.

Tužilji se ne dosuđuju troškovi revizijskog postupka, iako je uspela sa revizijom, jer nije postavila opredeljeni zahtev na osnovu člana 163. st. 1. i 2. ZPP.

Predsednik veća - sudija

Predrag Trifunović,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić