Spor o pravu svojine na objektu i načelu jedinstva nepokretnosti

Presudom Apelacionog suda u Kragujevcu Gž 1884/23 od 02.04.2024. godine odbijena je kao neosnovana žalba tužioca-protivtuženog i potvrđena presuda Osnovnog suda u Kraljevu, Sudska jedinica u Vrnjačkoj Banji IP 391/22 od 01.03.2023. godine u stavu prvom i drugom izreke; preinačena je presuda Osnovnog suda u Kraljevu, Sudska jedinica u Vrnjačkoj Banji IP 391/22 od 01.03.2023. godine u stavu trećem, četvrtom i petom izreke, tako što je odbijen tužbeni zahtev tuženih- protivtužilja kojim su tražile da se obaveže tužilac-protivtuženi da poruši privremeno izgrađeni objekat površine 50 m2 na kp .../... KO ..., površine 1,73 ara, upisano u ln br. ... KO ..., kao neosnovan (tačka 1); odbijen je tužbeni zahtev tuženih- protivtužilja kojim su tražile da se obaveže tužilac-protivtuženi da na ime naknade štete za zakupninu kp .../... KO ... za period od 09.07.2013. godine do 01.06.2017. godine plati iznos od 155.376,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom počev od 13.01.2021. godine pa do konačne isplate kao neosnovan (tačka 2) i odlučeno da svaka stranka snosi svoje troškove parničnog postupka (tačka 3).

Protiv pravnosnažne presude donete drugom stepenu tužene-protivtužilje su blagovremeno izjavile reviziju sa pozivom na član 403. Zakona o parničnom postupku, na stav drugi izreke drugostepene presude, zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Protiv pravnosnažne presude u drugom stepenu tužilac-protivtuženi je izjavio posebnu reviziju na osnovu člana 404. Zakona o parničnom postupku na stav prvi izreke i stav drugi tačka 3 izreke zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Ispitujući pobijanu presudu u smislu člana 408. u vezi člana 403. stav 2. tačka 2. ZPP Vrhovni sud je ocenio da revizija tuženih-protivtužilja nije osnovana.

U postupku donošenja pobijane presude nema bitne povrede iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, predmetna kp .../... KO ... površine 1,73 ara nastala je deobom kp .../... KO ... koja je imala površinu od ukupno 13,61 ari i bila je u vlasništvu sada pokojne DD, biv. iz ..., pravne prethodnice tuženih- protivtužilja. Delimičnim rešenjem Odeljenja za urbanizam i stambeno-komunalne poslove i društvene delatnosti SO Vrnjačka Banja od 01.07.1982. godine izuzeto je neizgrađeno gradsko-građevinsko zemljište – kp .../... KO ... u površini od 13,61 ari iz poseda bivšeg vlasnika DD u korist Opštine Vrnjačka Banja, radi izgradnje saobraćajnice za budući prilaz autobuske stanice Vrnjačka Banja. Naknada za izuzeto neizgrađeno gradsko-građevinsko zemljište – kp .../... KO ... je isplaćena bivšem vlasniku DD. Po rešenju o izuzimanju od 01.07.1982. godine izvršena je promena u katastru zemljišta 1994. godine, kada je kao korisnik na kp .../... upisana Opština Vrnjačka Banja. Krajem novembra 1994. godine DP „Autoprevoz“ iz Vrnjačke Banje je na kp .../... i kp .../... KO ... u ...oj ulici započeo izvođenje građevinskih radova na izgradnji šest objekata dimenzija 5,7m h 7/5m. Dana 13.12.1994. godine nadležni organ SO Vrnjačka Banja je investitoru DP „Autoprevoz“ Vrnjačka Banja izdao rešenje o odobrenju za gradnju (građevinsku dozvolu) za izgradnju Tržnog centra „Autoprevoz“ Vrnjačka Banja na kp .../... i .../... KO ..., kojim je odobreno tom preduzeću postavljanje privremenog objekta na ovim parcelama uz određenje da ovo dodeljenje važi do realizacije DUP-a, a najduže 5 godina od dana izdavanja. Odlukom SO Vrnjačka Banja od 03.11.1995. godine izvršena je izmena i dopuna Odluke Opštine Vrnjačka Banja od 28.12.1979. godine u cilju ukidanja predviđenog proširenja saobraćajnice i privođenja sedam privremenih objekata u stalne i omogućavanje izgradnje osmog objekta kao stalnog na kp .../... KO ..., a rešenjem Odeljenja za imovinsko-pravne poslove SO Vrnjačka Banja od 25.06.1997. godine odobrena je upotreba izvedenih radova na izgradnji tržnog centra „Autoprevoz“ Vrnjačka Banja na kp .../... i .../... obe KO ... čiji je investitor Preduzeće „Autoprevoz“ Vrnjačka Banja. Tužilac- protivtuženi je Ugovorom o kupoprodaji nepokretnosti od 03.10.1997. godine Ov. br. .../... dana 10.09.1998. godine kupio od DP „Autoprevoz“ Vrnjačka Banja poslovni prostor površine 45 m2 u TC „Autoprevoz“ u ... ulici u ... i to lokal broj 2 (drugi lokal gledano od ulice ...). Aneksom tog ugovora od 24.12.2003. godine Ov. br. .../... od 25.12.2003. godine ugovoreno je da DP „Autoprevoz“ kao prodavac uz predmetni lokal broj 2 tužiocu-protivtuženom prenosi pravo korišćenja na idealnom delu cele kp .../... KO ... u odnosu na ... ulicu, kp .../... lokal broj 3 i susednu parcelu. Nakon zaključenja Ugovora o kupoprodaji 03.10.1997. godine tužilac je ušao u posed objekta i kp .../... koju je uredio, a koja predstavlja zemljište pod tim objektom i zemljište uz objekat, u objektu je obavljao poslovnu delatnost. Tužilac - prvotuženi objekat u gabaritima nije menjao, ali je izvršio dogradnju istog, tako što je naknadno dogradio potkrovlje u kome je smešten jedan apartman. Nakon izuzimanja iz poseda ranijeg vlasnika vršeno je više deoba kp .../... KO ... tako da je od iste nastala sporna kp .../... površine 1,73 ara sa objektom tužioca-protivtuženog navedene površine koju je kupio od DP „Autoprevoz“ Vrnjačka Banja. Odlukom SO Vrnjačka Banja od 21.06.2002. godine utvrđeni su uslovi za obrazovanje posebnih građevinskih parcela čime bi se uskladilo pravno i faktičko stanje na terenu. Tužilac-pritvtuženi je Odeljenju za imovinsko-pravne poslove Opštine Vrnjačka Banja 03.09.2003. godine podneo zahtev za dodelu u vlasništvo kp .../... ... nakon čega je Opština Vrnjačka Banja donela rešenje broj 46-66/03 od 18.12.2003. godine kojim je dala u zakup neposrednom pogodbom ovde tužiocu-protivtuženom gradsko-građevinsko zemljište na kp .../... površine 1,73 ari u KO ..., po osnovu vlasništva na objektu koji se nalazi na ovoj parceli radi legalizacije i usaglašavanja pravnog i faktičkog stanja, a tužilac- protivtuženi je obavezan da prema članu 82. Zakona o planiranju i izgradnji zaključi ugovor o zakupu sa Opštinom Vrnjačka Banja kojim će se bliže regulisati visina zakupnine, rok trajanja zakupa, način plaćanja naknade za uređenje zemljišta i rok u kome zakupac treba da privede zemljište nameni, odnosno da legalizuje objekat. Po donošenju ovog rešenja tužilac-protivtuženi sa Opštinom Vrnjačka Banja nije zaključio ugovor o zakupu kp .../... KO ... i nije legalizovao objekat koji je dogradio. Po zahtevu pravnih sledbenika bivšeg vlasnika oduzetog zemljišta, ranije kp .../... KO ... doneto je rešenje Odeljenja za urbanizam i imovinsko-pravne poslove Opštinske uprave Opštine Vrnjačka Banja broj 46-58/04 dana 16.07.2004. godine kojim je poništeno pravnosnažno delimično rešenje Odeljenja za urbanizam i stambeno- komunalne poslove i društvene delatnosti SO Vrnjačka Banja broj 463-10/82 od 01.07.1982. godine u odnosu na kp br. .../... površine 173 m2, i drugih parcela nabrojanih u tom rešenju, koje su nastale deobom od kp .../... KO ... koja je bila ukupne površine 1361 m2, koje je postalo pravnosnažno 08.04.2008. godine. Presudom na osnovu priznanja Osnovnog suda u Kraljevu, Sudska jedinica u Vrnjačkoj Banji P 808/17 od 25.01.2019. godine, a po tužbi ovde tužioca-protivtuženog protiv tuženog JP „Novi Autoprevoz“ iz Vrnjačke Banje utvrđeno je u odnosu na to tuženo preduzeće da je tužilac-protivtuženi vlasnik objekta poslovnih usluga u gabaritu od 50 m2 na kp br. .../... KO ... u ulici ... . U katastru nepokretnosti ln br. ... KO ... tužene- protivtužilje upisane su kao suvlasnice kp br. .../... KO ... i to tužena-protivtužilja BB sa udelom od 2/4, a tužene-protivtužilje VV i GG sa udelima od po 1/4 idealnih delova. Predmetna parcela upisana ja kao zemljište pod zgradom – objektom u površini od 50 m2 i zemljište uz zgradu – objekat u površini od 1 ar 23 m2, ukupne površine 1 ar i 73 m2, gradsko-građevinsko zemljište na kojoj je upisan objekat 1 koji ima odobrenje za izgradnju na kome je tužilac-protivtuženi upisan kao vlasnik sa pravom privatne svojine 1/1 i to na poslovnom prostoru – dve prostorije za koje nije utvrđena namena, zgrada broj 1, prizemlje, broj posebnog dela 2. Na osnovu nalaza i mišljenja veštaka građevinske struke utvrđena je tržišna vrednost kp br. .../... kao i vrednost izgrađenog poslovnog prostora.

Na osnovu tako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je odbio tužbeni zahtev tužioca kao neosnovan, a usvojio protivtužbeni zahtev tuženih- protivtužilja.

Odlučujući o žalbi tužioca-protivtuženog izjavljenoj protiv prvostepene presude, drugostepeni sud je potvrdio odluku prvostepenog suda o tužbenom zahtevu tužioca, a preinačio prvostepenu presudu u odnosu na protivtužbeni zahtev i troškove parničnog postupka tako što je tužbeni zahtev tuženih-protivtužilja odbio kao neosnovan i odlučio da svaka stranka snosi svoje troškove postupka.

Odlučujući o dozvoljenoj reviziji tuženih-protivtužilja, po oceni Vrhovnog suda odluka drugostepenog suda je zasnovana na pravilnoj primeni materijalnog prava.

Zakonom o građevinskom zemljištu („Službeni glasnik SRS“ broj 20/79 ... 23/90 i „Službeni glasnik Republike Srbije“ broj 30/90 ... 48/94) važećem u vreme izgradnje spornog poslovnog prostora – lokala, odredbom člana 4. bilo je propisano da na gradskom-građevinskom zemljištu ne može postojati pravo svojine. Članom 16. istog Zakona da gradsko-građevinsko zemljište se ne može otuđiti iz društvene svojine, a članom 17. istog Zakona da prava u pogledu izgrađenog gradskog- građevinskog zemljišta ne mogu se odvojiti od prava na objektu izgrađenom na određenoj građevinskoj parceli (stav 1.), da korišćenje izgrađenog gradskog- građevinskog zemljišta podrazumeva korišćenje građevinske parcele koje obuhvata zemljište pod zgradom i zemljište koje služi za redovnu uporebu zgrade, dok na tom zemljištu zgrada postoji (stav 2.). Odredbom člana 19. navedenog Zakona propisano je da opština može gradsko-građevinsko zemljište kojim upravlja i raspolaže (kao sredstvom u društvenoj svojini) davati na korišćenje društvenim pravnim licima, udruženjima građana i drugim pravnim licima radi izgradnje objekata za njihove potrebe, kao i građanima radi podizanja stambene ili poslovne zgrade na koju mogu steći pravo svojine u skladu sa zakonom.

Odredbom člana 70. Zakona o planiranju i izgradnji („Službeni glasnik Republike Srbije“ broj 72/2009 ... 62/2023) važećem u vreme podnošenja tužbe, propisano je: zemljište za redovnu upotrebu jeste zemljište ispod objekta i zemljište oko objekta koje ispunjava uslove za građevinsku parcelu i koje po sprovedenom postupku u skladu sa ovim Zakonom postaje kastarska parcela (stav 1.). Zahtev za utvrđivanje zemljišta za redovnu upotrebu objekta i formiranje građevinske parcele podnosi se nadležnom organu – organu jedinice lokalne samouprave nadležnom za imovinsko-pravne poslove (stav 3.) koji donosi rešenje o utvrđivanju zemljišta za redovnu upotrebu po sprovedenom postupku (stav 9.), koje po pravnosnažnosti postaje osnov za provođenje promene kod organa nadležnog za poslove državnog premera i katastra (stav 13.).

Odredbom člana 102. stav 1. tog Zakona propisano je da pravo korišćenja na građevinskom zemljištu pretvara se u pravo svojine bez naknade, članom 105. istog zakona propisano je da vlasnik objekta odnosno posebnog fizičkog objekta koji nije upisan kao nosilac prava korišćenja na građevinskom zemljištu na kome taj objekat, odnosno deo objekta izgrađen, stiče pravo svojine na katastarskoj parceli na kome taj objekat izgrađen, u cilju uspostavljanja jedinstva nepokretnosti iz člana 106. ovog Zakona (stav 1.), da se upis prava svojine na građevinskom zemljištu iz stava 1. i 2. ovog člana vrši na osnovu rešenja iz člana 70. ovog Zakona. Organ nadležan za imovinsko-pravne poslove po pravnosnažnosti dostavlja to rešenje po službenoj dužnosti organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra (stav 3.), a zahtev za upis prava svojine iz stava 1. ovog člana podnosi se organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra (stav 4.). Odredbom člana 106. stav 1. istog Zakona propisano je da po okončanom postupku pretvaranja prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu, u skladu sa ovim Zakonom, katastarska parcela izgrađenog građevinskog zemljišta zajedno sa objektima sagrađenim na njoj postaje jedinstven predmet prava svojine (jedinstvo nepokretnosti) tako da se sva postojeća prava i tereti koji su postojali na objektu, odnosno posebnom delu objekta, od trenutka upisa prava svojine prenose i na tu katastarsku parcelu, odnosno deo katastarske parcele vlasnika tog posebnog dela, osim ako je na zemljištu ustanovljen dugoročni zakup u skladu sa ovim Zakonom.

Shodno citiranim zakonskim odredbama, a kod utvrđenih činjenica da je tužilac-protivtuženi vlasnik predmetnog poslovnog objekta izgrađenog na kp br. .../... KO ..., koji je stekao po osnovu valjanog pravnog posla – Ugovora o kupoprodaji Ov. br. .../... od 10.09.1998. godine po članu 20. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, na kome je kod nadležne SKN upisan kao vlasnik (član 33. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa) da sporni objekat ima odobrenje za gradnju i upotrebu, to je pravilan pravni stav drugostepenog suda da protivtužbeni zahtev protivtužilja za rušenje tog objekta (koji predstavlja privatnu svojinu tužioca) i naknadu zakupa zemljišta nije osnovan, jer bi u suprotnom došlo do povrede prava tužioca na mirno uživanje imovine. Kako protivtužilje nisu dokazale da je u konkretnom slučaju reč o nelegalnom objektu, jer isti ima i građevinsku i upotrebnu dozvolu čija se zakonitost ne može ispitivati u parničnom postupku, to je i po oceni ovog suda protivtužbeni zahtev protivtužilja neosnovan. Vrhovni sud prihvata i pravni stav drugostepenog suda da je u konkretnom slučaju faktičko i pravno stanje različitog upisa na objektu (vlasništvo tužioca) i katastarskoj parceli (vlasništvo protivtužilja) dovelo do povrede načela jedinstva nepokretnosti, ali da uspostavljanje tog jedinstva može biti sprovedeno samo u upravnom postupku pred nadležnim organom primenom odredaba Zakona o planiranju i izgradnji.

Sa iznetih razloga neosnovani su revizijski navodi da je pobijanim stavom drugim izreke drugostepene presude pogrešno primenjeno materijalno pravo.

Vrhovni sud je primenom odredbe člana 414. ZPP odlučio kao u stavu prvom izreke.

Odredbom člana 404. stav 1. Zakona o parničnom postupku – ZPP („Službeni glasnik RS“ br. 72/11 ... 18/20), kojim je propisano da je revizija izuzetno dozvoljena zbog pogrešne primene materijalnog prava i protiv drugostepene presude koja ne bi mogla da se pobija revizijom ako je po oceni Vrhovnog suda potrebno da se razmotre pravna pitanja od opšteg interesa ili pravna pitanja u interesu ravnopravnosti građana, radi ujednačavanja sudske prakse, kao i ako je potrebno novo tumačenje prava (posebna revizija). O dozvoljenosti i osnovanosti revizije iz stava 1. ovog člana, odlučuje Vrhovni sud u veću od pet sudija (stav 2.).

Odlučujući o dozvoljenosti izjavljene revizije tužioca-protivtuženog na osnovu člana 404. stav 2. Zakona o parničnom postupku, Vrhovni sud je ocenio da nisu ispunjeni uslovi za odlučivanje o reviziji tužioca-protivtuženog kao izuzetno dozvoljenoj u smislu člana 404. stav 1. ZPP. Imajući u vidu vrstu spora i sadržinu tražene sudske zaštite, način presuđenja i razloge koje su nižestepeni sudovi dali za svoju odluku, u konkretnom slučaju ne postoji potreba za razmatranjem pravnih pitanja od opšteg interesa odnosno pravnih pitanja u interesu ravnopravnosti građana, ujednačavanje sudske prakse ni novog tumačenja prava. U konkretnom slučaju odluka o osnovanosti tužbenog zahteva i primena materijalnog prava zavise od utvrđenog činjeničnog stanja u svakom konkretnom slučaju. Iz navedenog razloga odlučeno je kao u stavu drugom izreke.

Ispitujući dozvoljenost revizije u smislu člana 410. stav 2. ZPP Vrhovni sud je utvrdio da revizija tužioca-protivtuženog nije dozvoljena.

Odredbom člana 403. stav 3. ZPP propisano je da revizija nije dozvoljena u imovinsko-pravnim sporovima ako vrednost predmeta spora pobijanog dela ne prelazi dinarsku protivvrednost 40.000 evra po srednjem kursu NBS na dan podnošenja tužbe, a vrednost predmeta spora pobijanog dela u iznosu od 4.000,00 dinara ne prelazi dinarsku protivvrednost 40.000 evra po srednjem kursu NBS na dan podnošenja tužbe (22.04.2013. godine), zbog čega revizija tužioca-protivtuženog nije dozvoljena primenom člana 403. stav 3. ZPP, pa je odlučeno kao u stavu trećem izreke primenom člana 413. ZPP.

Predsednik veća – sudija

Branka Dražić, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković