Zaštita savesnog kupca nepokretnosti stečene u izvršnom postupku

U IME NARODA

Vrhovni sud, u veću sastavljenom od sudija: Vesne Subić, predsednika veća, Jelice Bojanić Kerkez i Radoslave Mađarov, članova veća, u parnici tužioca AA iz ..., sada sa boravištem u ..., koga zastupa punomoćnik Jovan Stojanović advokat iz ..., protiv tuženih BB iz ..., sa boravištem u ..., koju zastupa punomoćnik Miroslav Ristić advokat iz ... i VV iz ..., koga zastupa punomoćnik Mitar Krstić, advokat iz ..., radi utvrđenja ništavosti, odlučujući o reviziji tužioca izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Nišu Gž 428/24 od 09.04.2024. godine, u sednici veća održanoj 03.07.2025. godine, doneo je

P R E S U D U

ODBIJA SE, kao neosnovana, revizija tužioca izjavljena protiv presude Apelacionog suda u Nišu Gž 428/24 od 09.04.2024. godine.

ODBIJA SE, zahtev tužioca za naknadu troškova revizijskog postupka.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Osnovnog suda u Leskovcu P 6410/22 od 23.10.2023. godine usvojen je VV iz ..., da je ništav i da ne proizvodi pravno dejstvo ugovor broj ...-... o kupoprodaji nepokretnosti – trosobnog stana u ..., bliže opisanog u izreci presude, overen i potvrđen od strane javnog beležnika Desanke Marjanović dana 27.09.2019. godine i obavezani su tuženi da tužiocu solidarno, na ime troškova parničnog postupka, plate iznos od 177.400,00 dinara, a ukoliko troškove postupka ne plate u navedenom roku, obavezuju se da tužiocu na iznos dosuđenih troškova plate zakonsku zateznu kamatu počev od dana izvršnosti presude pa do isplate.

Presudom Apelacionog suda u Nišu Gž 428/24 od 09.04.2024. godine preinačena je prvostepena presuda tako što je odbijen tužbeni zahtev tužioca kojim je tražio da se prema tuženima utvrdi da je ništav i ne proizvodi pravno dejstvo ugovor br. ... ...-... o kupoprodaji nepokretnosti – trosobnog stana u ...., bliže opisanog u izreci presude, overen i potvrđen od strane javnog beležnika Desanke Marjanović dana 27.09.2019. godine, kao neosnovan; obavezan je tužilac da na ime naknade troškova parničnog postupka, isplati tuženoj BB iz ... iznos od 80.300,00 dinara i tuženom VV iz ... iznos od 69.000,00 dinara; odbijen je zahtev tužioca za naknadu troškova drugstepenog postupka, kao neosnovan.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu tužilac je blagovremeno izjavio reviziju, iz svih zakonskih razloga zbog kojih se revizija može izjaviti.

Drugotuženi je podneo odgovor na reviziju.

Vrhovni sud je ispitao pobijanu presudu u smislu člana 408. Zakona o parničnom postupku („Sl. glasnik RS“ 72/11...10/23), pa je ocenio da izjavljena revizija nije osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti. Takođe, nema ni bitne povrede odredba parničnog postupka iz člana 374. stav 1. ZPP, na koju se u reviziji posebno ukazuje, jer u postupku nije došlo do propusta u primeni ili do pogrešne primene bilo koje odredbe Zakona o parničnom postupku.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilac i tužena BB su bili u braku od 1992. do 2011. godine, kada je brak razveden. U toku trajanja bračne zajednice tužilac je kupio nepokretnost - sporni stan, u Ulici ... broj ..., stan ... površine 73m2. Tužena je podnela tužbu radi podele bračne tekovine, a taj parnični postupak je okončan presudom BB po osnovu sticanja bračne zajednice nosilac prava svojine na ½ idealnih delova nepokretnosti, među kojima je i sporni stan. U postupku izvršenja, u kom je bila određena javna prodaja stana, tuženoj je, kao kupcu nepokretnosti, zaključkom Osnovnog suda u Leskovcu I.br. 3152/15 od 22.03.2016. godine, ispravljenim zaključkom istog suda od 31.03.2016. godine, dodeljen stan za kupoprodajnu cenu postignutu na ročištu za javnu prodaju.

Tužilac je dana 23.05.2016. godine podneo predlog za ponavljanje parničnog postupka za deobu bračne tekovine u predmetu Osnovnog suda u Leskovcu P 2439/11, pa je pravnosnažnim rešenjem suda od 09.01.2017. godine dozvoljeno ponavljanje navedenog postupka, koji u vreme presuđenja nije okončan.

Između tužene BB, kao prodavca i tuženog VV, kao kupca, zaključen je predugovor o kupoprodaji navedenog stana 15.08.2019. godine, a zatim je pred javnim beležnikom zaključen i overen ugovor o kupoprodaji te nepokretnosti dana 27.09.2019. godine. U ugovoru je konstatovano da je prodavac jedini isključivi vlasnik, odnosno nosilac prava svojine na trosobnom stanu i da je nepokretnost stekla na osnovu pravnosnažne presude Osnovnog suda u Leskovcu P 2439/11 od 04.11.2013. godine i zaključka istog suda I.br.3152/15 od 22.03.2016. godine koji je ispravljen zaključkom od 31.03.2016. godine. Takođe, navedeno je da prodavac garantuje kupcu da kupljena nepokretnost nije u sudskom sporu i da treća lica ne polažu pravo na nepokretnost po bilo kom osnovu. Nakon zaključenja ugovora o kupoprodaji tuženi VV je stupio u državinu stana 13.10.2019. godine.

Tužilac je povodom kupoprodaje stana protiv tužene BB podneo krivičnu prijavu zbog krivičnog dela prevare iz člana 208. stav 4. u vezi stava 1. KZ i krivični postupak je u toku, u predmetu Osnovnog suda u Leskovcu K.br. 342/23.

Imajući u vidu ovako utvrđeno činjenično stanje, prvostepeni sud je usvojio tužbeni zahtev smatrajući da je predmetni stan stečen u toku trajanja bračne zajednice, da je ponovljeni parnični postupak za deobu bračne tekovine još u toku, te da tužena BB nije mogla da otuđi stan bez saglanosti tužioca, zbog čega je ugovor o kupoprodaji stana zaključen između tuženih ništav.

Drugostepeni sud je preinačeio prvostepenu presudu sa stanovištem da je tužena BB pravo svojine na spornom stanu stekla u izvršnom postupku, i to sprovođenjem izvršenja na nepokretnosti, a zbog nemogućnosti njegove deobe, u kom postupku je tuženoj dodeljen stan zaključkom suda, u skladu sa odredbama Zakona o izvršenju i obezbeđenju („Sl. glasnik br. 31/2011...139/2014). Drugostepeni sud smatra da je tužena stekla pravo svojine na spornom stanu originarnim putem, nezavisno od njenog prava po osnovu sticanja u bračnoj zajednici, da je u opisanom postupku izvršenja između prava prethodnika i sledbenika prekinut kontinuitet i zasnovano je novo pravo, te da na prodaju sprovedenu u izvršnom postupku ne mogu biti od uticaja naknade promene u utvrđenju svojinskog prava, koje je postojalo pre donošenja zaključka o dodeli nepokretnosti, kao ni nepravilnosti u izvršnom postupku, već se ta VV je kao kupac, na osnovu spornog ugovora stekao pravo svojine na stanu od tužene BB kao prodavca, koja je kao vlasnik bila evidentirana u listu nepokrtnosti bez ikakvih ograničenja, prodavcu je isplatio kupoprodajnu cenu i stupio u državinu, čime je ugovor u potpunosti izvršen.

Na utvrđeno činjenično stanje drugostepeni sud je pravilno primenio materijalno pravo, donoseći pobijanu presudu za koju je dao dovoljne i jasne razloge, koje u svemu prihvata i Vrhovni sud.

Članom 103. Zakona o obligacionim odnosima propisano je da je ugovor koji je protivan prinudnim propisima, javnom poretku ili dobrim običajima ništav, ako cilj povređenog pravila ne upućuje na neku drugu sankciju ili ako zakon u određenom slučaju ne propisuje što drugo; ako je zaključenje određenog ugovora zabranjeno samo jednoj strani, ugovor će ostati na snazi, ako u zakonu nije šta drugo predviđeno za određeni slučaj, a strana koja je povredila zakonsku zabranu snosiće odgovarajuće posledice.

Članom 131. stav 1. Zakona o izvršenju i obezbeđenju propisana su pravila u slučaju prodaje nepokretnosti javnim nadmetanjem, bliže navedena u obrazloženju pobijane presude.

Neosnovano se u reviziji ukazuje na nepravilnosti u postupku koji je tužena pokrenula radi deobe bračne tekovine, a u kom postupku je, na osnovu pravnosnažne presude, utvrđeno njeno pravo svojine sa ½ navedene nepokretnosti, kao i na činjenicu da je dozvoljeno ponavljanje ovog postupka na zahtev tužioca. Tužilja je stekla pravo svojine na spornom stanu u pravosnažno okončanom postupku i u postupku javne prodaje, pa naknadne promene u utvrđenju svojinskih prava koja su postojala pre donošenja zaključka o dodeli nepokretnosti, kao ni nepravilnosti u izvršnom postupku, ne mogu imati uticaja na opstanak spornog ugovora, jer je tužilja u vreme zaključenja ugovora bila vlasnik stana i kao takva upisana u katastru nepokretnosti. Pored toga, ugovor je zaključen u zakonom propisanoj formi, solemnizovan od strane javnog beležnika, a činjenica da je tužilac obavestio sve javne beležnike da je vlasništvo na navedenom stanu sporno, i da zbog toga stoji zabrana otuđenja ne utiče na mogućnost otuđenja ovog stana u vreme zaključenja ugovora. Zabrana otuđenja i opterećenja nepokretnosti može da se izrekne samo odlukom suda, koja u konkretnom slučaju ne postoji, jer je sud odbio predlog tužioca za donošenje privremene mere zabrane otuđenja i opterećenja spornog stana.

Pored toga, savesnost drugotuženog nije dovedena u sumnju, jer ga pored opšteg načela Zakona o obligacionim odnosima štiti načelo poverenja u javne registre nepokretnosti, kao i obavezna forma ugovora o prometu nepokretnosti koja je zadovoljena, jer je ugovor zaključen pred javnim beležnikom i sadrži solemnizacionu klauzulu, što predstavlja garanciju da u vreme prometa na nepokretnosti koja je predmet ugovora nije bilo tereta za koji bi tuženi mogao imati bilo kakva saznanja.

Vrhovni sud je cenio i ostale navode izjavljene revizije kojima se ne dovodi u sumnju zakonitost i pravilnost pobijane presude, zbog čega ti navodi nisu posebno obrazloženi.

Tužilac nije uspeo u revizijskom postupku, pa nema pravo na troškove tog postupka, koje je tražio i opredelio, a u smislu člana 153. i 154. ZPP.

Iz navedenih razloga odlučeno je kao u izreci presude, na osnovu člana 414. i člana 165. Zakona o parničnom postupku.

Pedsednik veća-sudija

Vesna Subić,s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković