Odbijanje revizija tuženih u sporu radi iseljenja i isplate zakupnine

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tuženi su blagovremeno izjavili revizije zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava.

Vrhovni sud je ispitao pobijanu presudu primenom odredbe člana 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br. 72/11... 10/23) i utvrdio da su revizije neosnovane.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP na koju Vrhovni sud pazi po službenoj dužnosti, niti je učinjena neka druga bitna povreda postupka.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, dana 25.12.1999. godine između Poslovnog prostora Opštine Stari grad – Javno preduzeće za upravljanje i raspolaganje poslovnim prostorom u svojstvu zakupodavca i ovde tužene EE u svojstvu zakupca zaključen je ugovor o zakupu na određeno vreme počev od 01.01.2000. do 31.10.2010. godine. Predmet zakupa je poslovna prostorija ukupne površine 142m² na međuspratu stambene zgrade na adresi ... broj .. u Beogradu. Ugovoreno je da se zakupnina unapred plaća mesečno do 05. u mesecu. Cena zakupa je opredeljena na 41,30 dinara po m² odnosno 5.864,60 dinara mesečno. Ugovoreno je da će zakupac poslovnu prostoriju koristiti isključivo za obavljanje delatnosti i to kancelarije. Članom 8. ugovoreno je da zakup prestaje istekom vremena za koje je zaključen, a pre isteka vremena, između ostalog, ukoliko prestane da zakupac obavlja delatnost, ne plati u celosti zakupninu za dva meseca uzastopno ili tri meseca u toku kalendarske godine. Članom 14. ugovora je predviđeno da od momenta ispunjea uslova za prestanak ugovora, ako zakupac istog dana ne preda prostoriju zakupodavcu, dužan je da od tog momenta plaća petostruki iznos zakupnine iz člana 5. i 7. Ugovora. Ugovorom je bilo predviđeno da zakupac ne može zakupljeni prostor izdati pod zakup niti uvesti treće lice u posed bez prethodne saglasnosti zakupodavca. Dana 12.09.2007. godine ugovorne strane su zaključile aneks navedenog ugovora o zakupu, kojim su predvideli da će zakupac koristiti poslovnu prostoriju za obavljanje delatnosti „obrazovanje“, te da će plaćati zakupninu od 266,60 dinara po m². Tužena EE je nastavila da koristi poslovni prostor i nakon isteka vremena za koji je ugovor bio zaključen, a koji je time prerastao u ugovor na neodređeno vreme. U postupku pred Agencijom za restituciju, delimičnim rešenjem te Agencije broj 46-000043/13 od 10.03.2021. godine, koje je postalo pravnosnažno i izvršno dana 01.04.2021. godine, sporni poslovni prostor upisane površine 80m² vraćen je zakonskim naslednicima više vlasnika, ovde tužiocima, te su tužioci nakon toga upisani kao vlasnici na spornom prostoru u listu nepokretnosti broj .. KO Stari grad. U toku postupka pred Agencijom za restituciju utvrđeno je da je objekat starijeg datuma izgradnje i da od vremena nastanka nije menjao spoljne tj. visinske gabarite. Izvršenim uviđajem na licu mesta od strane suda utvrđeno je da na tom prostoru na međuspratu stoji natpis „Akademija za poslovnu ekonomiju“ i da taj poslovni prostor ima površinu 142m² i da je i dalje u posedu tog prostora EE. Nakon pravnosnažnosti rešenja Agencije za restituciju, Grad Beograd – Sekretarijat za imovinskopravne poslove obavestio je tuženu EE da je tužiocima vraćena imovina i utvrđeno pravo svojine na oduzetoj imovini u Ulici ... broj .., te je pozvana da se javi jednom od tužilaca ĐĐ u cilju regulisanja budućeg zakupnog odnosa. Tužioci su pokušali dopisom da obaveste tuženu EE, ali bezuspešno, pa su kontaktirali tuženu preko sekretarice tužene „Akademija za poslovnu ekonomiju“, nakon čega su se advokati tužene EE sastali sa advokatom tužilaca pre podnošenja tužbe u cilju regulisanja međusobnih odnosa.

Pri ovako utvrđenom činjeničnom stanju, prvostepeni sud je zaključio da sporni prostor ima faktički površinu od 142m², iako je u zemljišnim knjigama upisana površina od 80m². Rešenjem Agencije za restituciju broj 46-000043/2013 od 10.03.2021. godine, koje rešenje je postalo pravnosnažno 01.04.2021. godine, sporni poslovni prostor je vraćen zakonskim naslednicima ranijeg vlasnika, ovde tužiocima. Prema Ugovoru o zakupu od 25.12.1999. godine, bila je ugovorena visina zakupnine, ali je Odlukom Skupštine grada Beograda („Službeni list“, broj 114/16) propisano da se poslovni prostor koji se izdaje u zakup plaća 725,00 dinara po m². Sporni prostor ima 142m², što sa tom cenom proizlazi da je mesečni iznos zakupnine 102.950,00 dinara. Tužena EE nije plaćala zakupninu, ali kako je članom 14. Ugovora o zakupu predviđeno da u slučaju neplaćanja zakupnine, zakupac je dužan da plati petostruki iznos zakupnine, to daje iznos od 514.750,00 dinara. Iz toga proizlazi da je ukupan iznos zakupnine koji bi trebao da se plati za utuženi period 9.265.500,00 dinara, sa zakonskom zateznom kamatom na pojedinačne mesečne iznose i to počev od 05. u mesecu do isplate, a za period od aprila 2021. do septembra 2022. godine. Ovo iz razloga što je članom 28. stav 1. Zakona o vraćanju oduzete imovine i obeštećenju propisano da se poslovni objekti i poslovne prostorije vraćaju bivšem vlasniku u svojinu i državinu, izuzev ako su uloženi u kapital podržavljenog preduzeća radi sticanja udela, odnosno akcija. Stavom 2. je propisano da ako su predmetni objekti dati u zakup bilo koje vrste ali srodan odnos vraćaju se bivšem vlasniku u svojinu u skladu sa ovim zakonom, a po isteku tri godine od dana izvršnosti rešenja o vraćanju imovine i u državinu, ako se bivši vlasnik i zakupac drukčije ne sporazumeju, te da u periodu sticanja svojine do stupanja u posed bivšeg vlasnika zakupac stupa u pravni odnos sa njim po ugovoru koji je zaključio sa prethodnim vlasnikom. Tužena EE je od strane Grada Beograda bila obaveštena i o promenjenoj ceni zakupnine i o činjenici da su nova lica postali vlasnici spornog poslovnog prostora. Zaključeno je da je predmetni ugovor raskinut u smislu člana 584. Zakona o obligacionim odnosima i da na strani tužene „Akademija za poslovnu ekonomiju“ postoji pasivna legitimacija jer je ista koristila sporni prostor koji je uzela u podzakup od tužene EE, pa su stoga isti solidarno dužni da plate traženi iznos zakupnine. S obzirom da su tužioci postali vlasnici sporne nepokretnosti, to je usvojen zahtev i za iseljenje tuženih iz naznačenog prostora, sa obavezom da tužiocima predaju slobodan prostor od lica i stvari.

Drugostepeni sud zaključuje da je pravilno od strane prvostepenog suda odlučeno u pogledu predaje u državinu prostora i obaveze tužene EE na plaćanje traženog iznosa zakupnine, pa je presudu u tom delu potvrdio, kao i odluku o troškovima postupka, ali je ukinuo prvostepenu presudu u odnosu na tuženu „Akademija za poslovnu ekonomiju“ vezano za plaćanje iznosa na ime neplaćene zakupnine, iz razloga što tužena „Akademija za poslovnu ekonomiju“ nije zaključila ugovor za zakup spornog prostora od 25.12.1999. godine, niti je ugovor zaključen sa sadašnjim vlasnicima pa je nejasno kako je prvostepeni sud zaključio da i drugotužena treba da isplati petostruki iznos zakupnine, s obzirom da ista po ugovoru o zakupu nije bila ugovorna strana. Stoga je prvostepenu presudu u tom delu ukinuo i predmet vratio prvostepenom sudu na ponovno suđenje.

Po oceni Vrhovnog suda, odluka drugostepenog suda je u potvrđujućem delu zasnovana na pravilnoj primeni materijalnog prava.

Pravilno je zaključeno da je ugovor o zakupu poslovnog prostora od 25.12.1999. godine prestao da važi. Rok zakupa je istekao, tuženi su kao zakupac i podzakupac koristili predmetni prostor i shodno članu 37. stav 1. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa su dužni da ga predaju tužiocima kojima je pravo svojine priznato shodno članu 28. stav 1. Zakona o vraćanju oduzete imovine i obeštećenju.

Odredbom člana 28. stav 2. Zakona o vraćanju oduzete imovine i obeštećenju („Službeni glasnik RS“, br. 72/11... 108/13) propisano je da „poslovni objekti i poslovne prostorije iz stava 1. ovog člana, date u zakup bilo koje vrste ili srodan odnos vraćaju se bivšem vlasniku u svojinu u skladu sa ovim zakonom, a po isteku tri godine od dana izvršnosti rešenja o vraćanju imovine i u državinu, ako se bivši vlasnik i zakupac drugačije ne sporazumeju. U periodu od sticanja svojine do stupanja u posed bivšeg vlasnika, zakupac stupa u pravni odnos sa njim po ugovoru koji je zaključio sa prethodnim vlasnikom“. Shodno tome tužioci su ušli u pravni režim zakupa koji je tužena EE zaključila sa Opštinom Stari Grad. Tužena nije poštovala ugovorne odredbe ugovora o zakupu o redovnom plaćanju zakupnine, pa je stoga pravilno primenjena odredba člana 14. ugovora o plaćanju petostrukog iznosa zakupnine. Stoga se navodi revizije tuženih ne mogu prihvatiti kao osnovani.

Na osnovu člana 414. stav 1. ZPP odlučeno je kao u izreci.

Predsednik veća – sudija

Gordana Komnenić,s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković