Vrhovni sud o pravu na naknadu ulaganja u nepokretnost nakon raskida ugovora o razmeni

Protiv pravnosnažne drugostepene presude tužilac je izjavio blagovremenu reviziju, koja je dozvoljena u delu kojim je prvostepena presuda preinačena i odbijen tužbeni zahtev tužioca.

Ispitujući pobijanu presudu po odredbi člana 408. Zakona o parničnom postupku („Sl. glasnik RS“, br. 72/11... 10/23, u daljem tekstu ZPP) Vrhovni sud je odlučio da revizija tužioca nije osnovana.

U postupku donošenja pobijane presude nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti. Tužilac u reviziji ne ukazuje određeno na bitne povrede odredaba parničnog postupka.

Prema činjeničnom stanju utvrđenom od strane prvostepenog suda, parnične stranke zaključile su 05.11.1997. godine ugovor o razmeni stanova, po kom ugovoru se tuženi obavezao da prenese u posed i vlasništvo tužiocu stan broj .. površine 85,38m2, u ul. ... broj .. ( sada ul. ...), a tužilac da prenese u posed i vlasništvo tuženom stan broj .. površine 83,17 m2 u objektu ... ulaz ... u naselju ... . Članom 4. ugovora tužilac se obavezao da iznos od 12.376,00 dinara na ime razlike površine razmenjenih stanova isplati u roku od 8 dana, a članom 5. stranke su se dogovorile da se razmena stanova izvrši u roku od 15 dana od dana zaključenja ugovora. Po dobijanju dopisa od GP „Rad“ da je tehnički pregled izvršen i da je stan podoban za useljenje tuženi se obratio tužiocu sa zahtevom za predaju ugovorenog stana, na koji se tužilac nije odazivao. Preduzeće GP „Rad“ je bilo u sudskom sporu sa AA, ovde tužiocem, jer se isti nije odazvao pozivu da uplati kupoprodajnu cenu u skladu sa konačnim obračunom. Po saznanju za ove činjenice tužena Direkcija je tužbom od 25.08.2000. godine, postavila zahtev za raskid ugovora o razmeni stanova od 05.11.1997. godine i zahtev za iseljenje tužioca iz stana broj .. u ul. ... br. .. ( sada ul. ...), zbog neispunjenja obaveza od strane tužioca, o čemu je pravnosnažno odlučeno na način da je utvrđeno da je raskinut ugovor o razmeni stanova i obavezan je tužilac da se iseli iz stana br. .., sa svim licima i stvarima. Tužilac je po prijemu istog stana u državinu, izvršio ulaganje rekonstrukcijom i adaptacijom stana i to izmenom rasporeda prostorija, zamene kompletne stolarije, prozora, podnih obloga, ugradnjom parketa, nove keramike i sanitarije, kao i novih instalacija. U momentu ulaska u predmetni stan, isti je bio u ruiniranom stanju i zahtevao je kompletno renoviranje da bi u njemu moglo da se živi. Ukupna ulaganja tužioca u predmetni stan, a prema nalazu i mišljenju sudskog veštaka građevinske struke Stanislava Bogdanovića od 03.01.2007. godine, iznose 37.524,00 evra.

Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja prvostepeni sud je zaključio da tužiocu pripada naknada za troškove do iznosa koji predstavlja uvećanje vrednosti stana za 422,77 evra po 1 m2, budući da je bio savestan do donošenja drugostepene presude o raskidu ugovora, za koje vreme je izveo sve nužne i neophodne radove za normalan život u stanu, pa je primenom odredbi člana 124, 132, 214. i 215. Zakona o obligacionim odnosima, obavezao tuženog da tužiocu naknadi iznos od 37.524,00 evra, sa kamatom počev od 29.01.2007. godine, kao dana kada je utvrđena visina neophodnih ulaganja koje je tužilac izvršio u stanu, po odredbi člana 324. i člana 395. ZOO.

Drugostepeni sud smatra da je prvostepeni sud na pravilno i potpuno utvrđeno činjenično stanje pogrešno primenio materijalno pravo u delu odluke kojom je tuženog obavezao na isplatu iznosa preko 8.603,90 evra do iznosa od 37.542,00 evra u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu na dan isplate zakonske zatezne kamate počev od 29.01.2007. godine. Prema odredbi člana 215. Zakona o obligacionim odnosima tužilac ima pravo na naknadu nužnih i korisnih troškova i to za molersko-farbarski radove u iznosu od 5.247,30 evra, limarske radove i izolaciju u iznosu od 1.396 evra, izradu nove vodovodne i kanalizacione mreže sa preradom u iznosu od 600 evra, nabavku i montažu sanitarne opreme komplet: WC šolja 2 komada 380 evra, tuš kabina 600 evra, lavabo 2 komada 240 evra i bojler 140 evra, što sve ukupno iznosi 8.603.90 evra, dok ostali izvedeni radovi opisani u nalazu i mišljenju veštaka građevinske struke od 3.1.2007. godine, nisu bili nužni i neophodni, već stan posle renoviranja pripada posebnoj luks kategoriji. Te radove je tužilac vršio za svoje potrebe i isti stan koristi već više od 20 godina. Tuženi nije bio u obavezi da ih izvrši, već da stan preda tužiocu u urednom tehničko-higijenskom stanju. Preinačena je i odluka o zateznoj kamati doneta primenom člana 189. stav 2. ZOO, s obzirom da je visina štete utvrđena prema cenama u vreme donošenja sudske odluke.

Tužilac revizijom pobija pravilnost odluke u odbijajućem delu isticanjem da je posledica neispunjenja ugovora, iz odredbe člana 124. ZOO, njegovo pravo na naknadu štete koju je pretrpeo, u iznosu korisnih troškova nastalih pri adaptaciji stana. Sa druge strane, tuženi je vraćanjem nepokretnosti stekao stan čija vrednost je uvećana za iznos koji je utvrđen u prvostepenom postupku, radovima koje je tužilac preduzeo kao savestan sticalac.

Ocenjujući navode revizije, Vrhovni sud nalazi da nisu osnovani.

Prema odredbi člana 124. ZOO, u dvostranim ugovorima, kad jedna strana ne ispuni svoju obavezu, druga strana može, ako nije što drugo određeno, zahtevati ispunjenje obaveza ili raskinuti ugovor, pod uslovima predviđenim zakonom, a u svakom slučaju ima pravo na naknadu štete, čime su određena prava tuženog u ovoj parnici. Prema odredbi člana 132. stav 1. ZOO raskidom ugovora obe strane su oslobođene svojih obaveza, izuzev obaveze na naknadu eventualne štete. Uvećanje vrednost stana koji je vraćen tuženom ne može se smatrati štetom po tužioca. Prema stavu 2. istog člana, strana koja je izvršila ugovor ima pravo da joj se vrati ono što je dala. Ne može se smatrati da su ulaganja u stan bila obaveza tužioca prema tuženom iz zaključenog ugovora o razmeni stanova.

Prema odredbi člana 215. ZOO, na koji se poziva drugostepeni sud, sticalac bez osnova ima pravo na naknadu nužnih i korisnih troškova, ali ako je bio nesavestan, naknada za korisne troškove mu pripada samo do iznosa koji predstavlja uvećanje vrednosti u trenutku vraćanja. Primenom te odredbe drugostepeni sud je zaključio da tužiocu kao savesnom držaocu stana do donošenja sudske odluke o raskidu ugovora o razmeni pripada naknada za troškove koji su bili nužni i neophodni za dovođenje stana u ispravno tehničko i higijensko stanje. Drugostepeni sud je zaključio da su radovi preko utvrđenih u vrednosti od 8.603,90 evra bili za potrebe tužioca koji stan koristi već više od 20 godina.

Sporni odnos rešava se primenom odredbe člana 38. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, kojim je predviđeno da savestan držalac stvari ima pravo na naknadu nužnih troškova za održavanje stvari, a može tražiti naknadu korisnih troškova u meri u kojoj je vrednost stvari povećana (stav 3. i 4.) Nužne i korisne troškove iz stava 3. i 4. tog člana, vlasnik stvari dužan je naknaditi savesnom držaocu u meri u kojoj nisu obuhvaćeni koristima koje je on dobio od stvari. Savestan držalac ima pravo na naknadu troškova koje je učinio radi svog zadovoljstva ili ulepšavanja stvari samo ukoliko je vrednost stvari povećana, s tim da ono što se može odvojiti od stvari ima pravo da odvoji i zadrži za sebe. Sporno je da li tužilac ima pravo na naknadu troškova za sva ulaganja koja je učinio, u iznosu od 37.524 evra u dinarskoj protivvrednosti, kojima je stan doveo u stanje luks kategorije, čime je povećao vrednost stana za 422,77 evra/m2.

Vrhovni sud zaključuje da je revizija neosnovana jer tužilac nije dokazao ispunjenost uslova predviđenih citiranim odredbama Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa da od tuženog zahteva naknadu svih troškova, preko nužnih za koje je naknada dosuđena pravnosnažnom presudom. U postupku je dokazivana razlika u tržišnoj vrednosti stana u vreme ugovora i stupanja tužioca u posed i na dan veštačenja, a razlika u tržišnoj vrednosti stana, posebno u tako velikom vremenskom periodu, ne može se pripisati troškovima ulaganja tužioca, kako je obrazloženo i u odluci Apelacionog suda Gž 3843/16 od 02.08.2017. godine donetoj u ovoj parnici. Ne može se smatrati da je vrednost stana povećana za iznos koliko su izneli troškovi tužioca po m2, kako je to smatrao prvostepeni sud. Prema tome, tužilac nije dokazao vrednost korisnih troškova, ili luksuznih troškova, u meri u kojoj je vrednost stvari povećana, i u meri u kojoj nisu obuhvaćeni koristima koje je on dobio od stvari.

Sa iznetog nisu osnovani razlozi zbog kojih je revizija izjavljena, niti ima razloga sa kojih pobijana presuda ne bi bila pravilna, na koje Vrhovni sud pazi po službenoj dužnosti, to je na osnovu člana 414. stav 1. Zakona o parničnom postupku odlučeno kao u izreci presude.

Predsednik veća – sudija

Branko Stanić,s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković