Rešenje Vrhovnog suda o ukidanju presuda zbog nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja

Protiv pravosnažne presude donete u drugom stepenu tužilja je blagovremeno izjavila reviziju, zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka i zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Tuženi je podneo odgovor na reviziju.

Ispitujući dozvoljenost revizije, Vrhovni sud je ocenio da je revizija dozvoljena, imajući u vidu da je tužilja advokat, pa je mogla da sama izjavi reviziju, u smislu člana 85. stav 6. Zakona o parničnom postupku, a vrednost predmeta spora je iznad cenzusa od 40.000 evra propisanog članom 403. stav 3. Zakona o parničnom postupku.

Vrhovni sud je ispitao pobijanu presudu shodno odredbi člana 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br. 72/11 ... 10/23), pa je utvrdio da je revizija tužilje osnovana.

U prvostepenom postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tčaka 2. Zakona o parničnom postupku, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti.

Iz utvrđenog činjeničnog stanja proizlazi da je tužilja sa tuženim zaključila ugovor o kupoprodaji stana broj .. na ... spratu, površine 103m2, koji se nalazi u Beogradu na lokaciji ulica ... broj .. dana 30.12.2011. godine, a koji ugovor je overen pred sudom. Tim ugovorom stranke su ugovorile kupoprodajnu cenu i način njene isplate, tužilja je kupoprodajnu cenu isplatila u celosti i tuženi je tužilju u avgustu mesecu uveo u državinu spornog stana. Tuženi je ugovorom obavezan da obezbedi upis prava svojine tužilje na kupljenom stanu u roku ne dužem od 12 meseci od predaje stana kupcu, u kom roku će prodavac izvršiti uknjižbu objekta i obezbediti kupcu potrebnu dokumentaciju za njen upis. Aneksom ovog ugovora od 26.07.2012. godine izmenjen je dan isplate kupoporodajne cene i ugovoreno da ukoliko kupac ne bude mogao da izvrši uknjižbu predmetne nepokretnosti na svoje ime, a iz razloga koji se mogu pripisati u krivicu prodavca, prodavac se obavezuje da kupcu vrati iznos tržišne cene nepokretnosti, ali najmanje u visini ukupne kupoprodajne cene primljene po osnovu ugovora uvećane za 10% ( član 5. ugovora).

Rešenjem o ozakonjenju od 24.06.2017. godine, tuženom je odobreno ozakonjenje izvedenih radova na izgradnji stambeno poslovnog objekta u ulici ..., objekat je snimljen u listu nepokretnosti 06.10.2017. godine, a upis objekta i svih posebnih delova izvršen je rešenjem Republičkog geodetskog zavoda – Službe za katastar nepokretnosti od 10.01.2018. godine.

Od dana zaključenja ugovora do podnošenja tužbe u ovoj pravnoj stvari, tužilja nije bila u mogućnosti da ostvari pravo uknjižbe stana, predmetni objekat je postao bespravan objekat zbog nadziđivanja od strane tuženog, zbog čega je tuženi i podneo zahtev za legalizaciju objekta. Tužilja je pokušavala da proda navedeni stan, ali je zbog toga što stan nije uknjižen cena bila izrazito niža.

Imajući u vidu ovako utvrđeno činjenično stanje prvostepeni sud je zaključio da tuženoj ne pripada traženi novčani iznos s obzirom da nije iskoristila pravo iz člana 5. Aneksa ugovora o kupoprodaji, raskinula ugovor i tražila povraćaj novca, niti je za tužilju nastala šteta zbog nemogućnosti da proda stan, jer na okolnost u kom iznosu je umanjena cena stana prilikom prodaje odnosno pokušaja prodaje zbog toga što stan nije uknjižen i tužilji umanjena imovina, tužilja nije predložila niti priložila relevantane dokaze u skladu sa obavezom iz člana 231. ZPP.

Drugostepeni sud je u svemu prihvatio razloge prvostepenog suda zbog kojih je odbio tužbeni zahtev, smatrajući da je prvostepeni sud pravilno postupio kada je odbio tužbeni zahtev, i za svoju odluku je dao jasne razloge koji proizlaze iz stanja u spisima.

Prema stanovištu drugostepenog suda činjenica da tuženi nije izvršio svoju obavezu i pribavio u ugovorenom roku sva potrebna dokumenta za uknjižbu tužiljinog prava svojine ne može voditi obavezivanju tuženog na isplatu novčanog iznosa jer ugovorne strane nisu dogovorile obavezu prodavca na plaćanje ugovorne kazne zbog zadocnjenja u izvršenju ugovorne obaveze, koja mogućnost je propisana članom 270. Zakona o obligacionim odnosima. Ugovorom su strane za slučaj neizvršenja ove obaveze dogovorile ovlašćenje tužilje da raskine ugovor, vrati stan prodavcu uz obavezu prodavca da joj isplati tržišnu vrednost stana, a najmanje iznos primljene kupoprodajne cene po osnovu ugovora uvećane za 10%, koje ovlašćenje tužilja nije iskoristila. Takođe, tužilja na okolnost visine izgubljene koristi odnosno razlike između cene koju je mogla da ostvari da je bila upisana kao vlasnik stana u evidenciji o pravima na nepokretnosti i ostvarene cene za prodaju stana nije pružila dokaze, osim namere da stan proda, od čega je odustala, pa je pravilan zaključak prvostepenog suda da nisu ispunjeni uslovi iz člana 262. u vezi člana 155. Zakona o obligacionim odnosima.

Vrhovni sud smatra da se za sada ovakvo stanovište nižestepenih sudova ne može prihvatiti, jer je zbog pogrešne primene materijalnog prava činjenično stanje nepotpuno utvrđeno, na šta se u reviziji tužilje osnovano ukazuje. Pre svega, ne može se prihvatiti stanovište nižestepenih sudova da tužilja nije dokazala niti je predložila relevantne dokaze na okolnost iznosa za koji je umanjena cena stana prilikom prodaje, odnosno pokušaja prodaje zbog toga što stan nije uknjižen. Tužilja je u tužbi predložila veštačenje od strane veštaka građevinske i ekonomske struke, a takav dokaz je ponovila i na ročištu održanom 26.11.2020. godine, ali je prvostepeni sud ove predloge odbio, pri čemu u svojoj presudi nije obrazložio zašto je odbio ove predloge, posebno imajući u vidu da je tužilja dostavila potvrdu Agencije za promet nepokretnosti da stan nije mogao da se proda po ceni koju je tužilja tražila jer nije bio uknjižen. Vrhovni sud smatra da bi izvođenjem ovih dokaza sud mogao na pouzdan način da utvrdi vrednost spornog stana u vreme kada je tužilja imala nameru da stan proda, i to u slučaju da je stan uknjižen i u slučaju da stan nije uknjižen, kakva je tada bila situacija.

Činjenica da tužilja nije iskoristila svoje pravo iz člana 5. ugovora o kupoprodaji ne može biti štetna za tužilju, u smislu da bi ona zbog toga mogla da izgubi pravo na naknadu štete zbog manje tržišne vrednosti stana koji u vreme kada je tužilja nameravala da ga proda nije bio uknjižen, jer tuženi nije ispunio svoju obavezu iz ugovora u vezi uknjižbe celog objekta, i mogućnosti uknjižbe tužiljinog stana.

Pošto pravilnost primene materijalnog prava nije mogla biti ispitana, jer nižestepeni sudovi nisu potpuno utvrdili činjenično stanje, revizija tužilje je usvojena, a nižestepene presude ukinute.

U ponovnom postupku prvostepeni sud će postupiti po primedbama iz ovog rešenja i izvesti predložene dokaze od strane tužilje na okolnost tržišne vrednosti spornog stana u vreme kada je tužilja imala nameru da ga proda da je isti bio uknjižen, kao i vrednosti stana u situaciji kada taj stan nije bio uknjižen, pri čemu će ceniti i činjenicu da tuženi u dužem vremenskom roku nije ispunio svoju obavezu u pogledu uknjižbe stana te da je stekao mogućnost uknjižbe celog objekta pa i stana tužilje nakon ozakonjenja objekta, što nije bila ugovorna volja ugovornih strana, s obzirom na prirodu i karakter postupka ozakonjenja objekta i prirodu i karakter uknjižbe na osnovu građevinske i upotrebne dozvole (što tužilja ističe u reviziji).

Pošto postupi po navedenim primedbama prvostepeni sud će ponovo odlučiti o tužbenom zahtevu.

S obzirom da odluka o troškovima postupka zavisi od konačnog ishoda spora pobijane presude su ukinute i u delu odluke o troškovima postupka.

Revizija nije dozvonjena u delu kojim se pobija odluka drugostepenog suda kojim je potvrđena prvostepena presuda u delu u kojem je odbijen predlog tužilje za određivanje privremene mere kojom bi se tuženom zabranilo raspolaganje, opterećenje i otuđenje nepokretnosti bliže navedenih u tom stavu izreke. Naime, ovo rešenje ne predstavlja rešenje kojim se okončava postupak u ovoj pravnoj stvari, pa revizija protiv tog rešenja nije dozvoljena u smislu člana 420. stav 1. Zakona o parničnom postupku.

Iz navedenih razloga, odlučeno je kao u izreci, na osnovu člana 416. stav 2. i člana 413. Zakona o parničnom postupku.

Predsednik veća-sudija

Vesna Subić, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić