Konvalidacija neformalnog ugovora o kupoprodaji u slučaju dvostruke prodaje nepokretnosti

U IME NARODA

Vrhovni kasacioni sud, u veću sastavljenom od sudija: Zvezdane Lutovac, predsednika veća, Jelene Borovac i Branka Stanića, članova veća, u parnici tužilje AA iz ..., BB iz ..., …, čiji je zajednički punomoćnik Goran Stojković, advokat u ... i Milice Šparica iz ..., …, protiv tuženih VV iz ..., čiji je punomoćnik Ilija Radošević, advokat u ... i GG iz ... kod ..., …, koga zastupa privremeni zastupnik, Dubravka Šulejić, advokat u ..., radi predaje poseda, odlučujući o reviziji tužilja AA iz ... i BB iz ..., …, izjavljene protiv presude Apelacionog suda u Beogradu broj Gž 4802/15 od 03.03.2016. godine, u sednici veća održanoj 20.12.2017. godine, doneo je

P R E S U D U

ODBIJA SE kao neosnovana revizija tužilja AA i BB izjavljena protiv presude Apelacionog suda u Beogradu broj Gž 4802/15 od 03.03.2016. godine

O b r a z l o ž e nj e

Prvi osnovni sud u Beogradu je presudom broj P 980/15 od 06.04.2015. godine odbio tuženi zahtev tužilja kojim su tražile da sud obaveže tuženu VV iz ... da tužiljama preda na slobodno raspolaganje trosoban stan broj ... u ulici ... ... u ..., koji se nalazi na međuspratu, 3,5 međudvorišnog dela kuće na katastarskoj parceli ... upisane u list nepokretnosti ... KO ... i time im omogući nesmetanu državinu i korišćenje stana. Drugim stavom izreke je odbijen predlog tužilja kojim su tražili da sud odredi privremenu meru kojom bi naložio tuženoj VV da im preda odmah na raspolaganje opisani stan i time im omogući nesmetano korišćenje ovog stana. Trećim stavom izreke je usvojen protivtužbeni zahtev VV i GG iz ..., pa je utvrđeno da je ništav ugovor o prodaji zaključen između pokojnog DD kao prodavca i pokojnog ĐĐ kao kupca koji je overen od strane Trećeg opštinskog suda u Beogradu broj Ov ... od 27.10.1992. godine. Četvrtim stavom izreke je naloženo Republičkom geodetskom zavodu Službi za katastar nepokretnosti ... da sprovede brisanje upisanih prava svojine u korist pokojnog ĐĐ iz ... na opisanom stanu. Petim stavom izreke se priznaje dejstvo pismenog ugovora o kupoprodaji zaključenog 01.09.1991. godine, između pokojnog DD kao prodavca i protivtužilje VV, kao kupca, pa se utvrđuje da je VV iz ... vlasnik opisanog trosobnog stana u ..., što su tužilje dužne da priznaju i trpe da se protivtužilja VV na osnovu ove presude upiše kao vlasnik u nadležni Katastar nepokretnosti. Šestim stavom izreke su obavezane tužilje da solidarno VV nadoknade troškove parničnog postupka u iznosu od 1.322.945,00 dinara u roku od 15 dana.

Apelacioni sud u Beogradu je presudom broj Gž 4802/15 od 03.03.2016. godine odbio kao neosnovanu žalbu tužilja AA iz ... i BB iz ..., … i potvrdio je prvostepenu presudu.

Protiv pravnosnažne presude Apelacionog suda u Beogradu tužilje AA i BB su izjavile blagovremenu reviziju zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka, zbog pogrešne primene materijalnog prava i zbog potrebe za ujednačavanjem sudske prakse.

Apelacioni sud u Beogradu je rešenjem broj R3 102/16 od 22.09.2016. godine predložio Vrhovnom kasacionom sudu odlučivanje o reviziji tužilja AA i BB, koja je izjavljena protiv presude Apelacionog suda u Beogradu broj Gž 4802/15 od 03.03.2016. godine, kao posebnoj radi ujednačavanja sudske prakse ili eventualnog novog tumačenja prava.

Odlučujući o reviziji tužilja na osnovu člana 399. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br. 125/04, 111/09), koji se primenjuje na osnovu člana 506. stav 1. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br. 72/11 i 55/14), jer je tužba u ovoj parnici podneta 15.02.1993. godine, Vrhovni kasacioni sud je ocenio da revizija tužilja nije osnovana.

U postupku pred nižestepenim sudovima nije učinjena bitna povreda parničnog postupka iz člana 361. stav 2. tačka 9. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju DD je ugovorom o kupovini i prodaji nekretnina 01.09.1991. godine prodao tada maloletnoj VV preko punomoćnika oca EE stan u ..., u ulici ... broj ... (sada ... ulica), površine 70m2. U ugovoru je navedeno da kupoprodajna cena iznosi 1.050.000,00 dinara, koji je kupac dužan da isplati najkasnije do 01.09.1991. godine i da je stan predat u državinu kupca. Ministarstvo finansija RS, Resor za imovinskopravne poslove je 03.06.1992. godine odobrio zaključenje ugovora između DD i mldb. tužene VV u pogledu spornog stana. Rešenjem Vlade Republike Srbije broj … od 23.09.1992. godine izuzet je od privremene zabrane raspolaganja sporni stan u vlasništvu DD. Utvrđeno je da je posed stana predat kupcu VV i da je cena isplaćena. Ugovorom o prodaji nekretnine zaključenim 02.10.1991. godine u Zagrebu ugovorena je prodaja istog stana od strane DD kao prodavca i ĐĐ kao kupca. Potpis DD je overen u Gradskom sekretarijatu za upravu i pravosuđe grada Zagreba, dok je potpis ĐĐ overen u Trećem opštinskom sudu u Beogradu 27.01.1992. godine. U predmetu Trećeg opštinskog suda u Beogradu broj K 1097/95-97 je protiv ĐĐ podignuta optužnica zato što je 02.10.1991. godine napravio lažnu ispravu – ugovor o prodaji sačinjen navodno između DD kao prodavca i njega kao kupca, iako takav ugovor nikada nije sklopljen, a zatim je doveo u zabludu nadležne organe Trećeg opštinskog suda u Beogradu da u knjizi overe neistiniti ugovor pod brojem Ov ... od 27.10.1992. godine na osnovu koga je upisan kao zemljišno-knjižni vlasnik stana koji je predmet spora. U tom postupku je izveden dokaz grafološkog veštačenja putem veštaka Josifa Milenkovića koji je dao nalaz da potpis prodavca „DD“ koji se nalazi na ugovoru o prodaji od 02.10.1991. godine nije napisao DD. Rešenjem od 21.05.1997. godine ovaj postupak je obustavljen usled smrti okrivljenog ĐĐ. Iz nalaza i mišljenja veštaka Živojina Aleksića od 27.10.2004. godine je utvrđeno da potpis prodavca „DD“ na ugovoru o prodaji od 02.10.1991. godine nije potpisao DD. Mišljenje veštaka je da je potpis na ovom ugovoru o prodaji od 02.10.1991. godine falsifikovan. ĐĐ se na osnovu ovog ugovora o prodaji stana uknjižio kao vlasnik stana. ĐĐ je umro ...1992. godine, a za naslednike su oglašene njegova supruga AA i ćerke ŽŽ i BB. Rešenjem od 15.07.1992. godine prekinut je postupak raspravljanja zaostavštine pokojnog ĐĐ do okončanja ove parnice. Prodavac DD je umro ...2005. godine, a kao zakonski naslednik je označen njegov sin GG. Za naslednika zaostavštine je oglašen njegov brat ZZ po osnovu testamenta. Predmet zaostavštine nije sporni stan. VV i EE su pred Trećim opštinskim sudom u Beogradu vodili parnicu pod brojem P 2011/92 protiv ĐĐ zbog smetanja državine.Pravnosnažnim rešenjem od 03.07.1992. godine je utvrđeno smetanje državine tužioca i naloženo je iseljenje iz stana i predaja stana u državinu VV i EE. Ovo rešenje nije izvršeno. Tužilja AA je u posedu predmetnog stana.

Na osnovu ovako utvrđenog činjeničnog stanja nižestepeni sudovi su odbili tužbeni zahtev tužilje, kojim je tražila predaju nepokretnosti u posed jer je utvrđeno da tuženi nisu u posedu ove nepokretnosti, da tužilja nema pravni interes za vođenje ove parnice jer je rešenje o smetanju državine kojim je ona obavezana da preda tužiocima posed sada nemoguće izvršiti zbog rokova predviđenih zakonom koji reguliše pitanje izvršenja.

Po oceni Vrhovnog kasacionog suda pravilno su nižestepeni sudovi odbili ovaj deo tužbenog zahteva i naveli valjane razloge koje prihvata i ovaj sud.

Nižestepeni sudovi su usvojili protivtužbeni zahtev i utvrdili da je ništav ugovor o prodaji spornog stana u ... koji je zaključen između prodavca DD i kupca ĐĐ od 02.10.1991. godine. S obzirom na to da je ovaj ugovor sproveden i u RGZ Službi za katastar nepokretnosti, sud je naložio brisanje ovog upisa. Dalje su nižestepeni sudovi priznali pravno dejstvo pismenog ugovora o prodaji spornog stana koji je zaključen 01.09.1991. godine između DD kao prodavca i VV kao kupca.

Vrhovni kasacioni sud je cenio revizijske navode tužilje pa je ocenio da su nižestepeni sudovi pravilno usvojili protivtužbeni zahtev tuženih i da je pravno stanovište revidenata neprihvatljivo. Naime, pravilno su nižestepeni sudovi zaključili da više dokaza upućuje da ugovor između DD i ĐĐ nije pravno valjan, jer je grafološkim veštačenjem u ovoj parnici utvrđeno da DD nije potpisao kao prodavac ugovor zaključen sa ĐĐ. Bez obzira na činjenicu što je izvršena overa potpisa prodavca DD u Zagrebu, ta radnja nema značaj konvalidacije falsifikovanog potpisa. Postoji pretpostavka tačnosti overe potpisa, ali se ta pretpostavka može i opozvati. Odredbom člana 230 ZPP je propisano da je dozvoljeno dokazivati da su u javnoj ispravi neistinito utvrđene činjenice ili da je isprava nepravilno sastavljena. Na bazi raspoloživih dokaza u spisima, nižestepeni sudovi su zaključili da taj ugovor nije potpisao DD. U prilog tome ide i činjenica da je on pokrenuo parnicu još 15.02.1993. godine, zajedno sa ovde tuženom VV i tvrdio je da je ugovor zaključen sa ĐĐ 02.10.1991. godine, ništav. U tužbi, a i u kasnijim izjavama DD je tvrdio da on taj ugovor nikada nije potpisao, jer je taj stan prodao trećem licu, tada mldb. VV, da je primio kupoprodajnu cenu, a da nikada nije predao ključeve stana ĐĐ, niti je od njega primio bilo koji iznos novca. Utvrđena je činjenica da je otac kupca, EE slao devizne doznake iz inostranih banaka na ime DD 4.9.1991. i 15.11.1991.godine. Krivični postupak vođen protiv ĐĐ zbog falsifikovanja ugovora o prodaji od 02.10.1991. godine je obustavljen zbog njegove smrti.

I po oceni Vrhovnog kasacionog suda, pravilno su nižestepeni sudovi priznali pravno dejstvo pismenog ugovora o prodaji stana koji je zaključen 01.09.1991. godine između prodavca DD i tužene VV kao kupca. Ovaj ugovor je zaključen u pismenom formi, nije overen jer overa potpisa nije bila moguća zbog čekanja na dobijanje saglasnosti za promet ovakve nepokretnosti (koja je naknadno dobijena). Utvrđeno je da je ugovor ispunjen u celini (kupoprodajna cena je isplaćena doznakama iz inostranstva) i predat je posed. Nije povređeno pravo preče kupovine, te su pravilno primenjene odredbe članova 4. Zakona o prometu nepokretnosti („Službeni glasnik SRS“ br. 43/81, 24/85, 28/87, 6/89, 30/89, 40/89 i „Službeni glasnik RS“ br. 53/93, 67/93, 48/94), kao i odredbe Zakona o prometu nepokretnosti („Službeni glasnik RS“ br. 42/98 i 111/09), a kojima je propisano da sud može da prizna pravno dejstvo ugovora o prometu nepokretnosti koji je zaključen u pisanom obliku, na kome potpisi ugovornika nisu overeni od strane suda pod uslovom da je ugovor ispunjen u celini ili pretežnom delu, da nije povređeno pravo preče kupovine i da nije povređen prinudni propis.

Neosnovano revidenti navode da je Apelacioni sud u Beogradu učinio više bitnih povreda postupka. Nema bitne povrede postupka iz člana 361. stav 2. tačka 2. ZPP jer i tužbeni i protivtužbeni zahtev spadaju u sudsku nadležnost. Nema ni bitne povrede postupka iz tačke 4. jer je sud odlučio o zahtevu za koji je stvarno nadležan. U pitanju je spor o nepokretnosti za koji je isključivo nadležan sud na čijoj se teritoriji nepokretnost nalazi (član 50. ZPP). U postupku nije bilo nedozvoljenog raspolaganja stranaka (član 3. stav 3), pa nema ni bitne povrede postupka iz tačke 5. navedenog člana. Neosnovana je tvrdnja da tužilji nezakonitim postupanjem, a naročito propuštanjem dostavljanja nije data mogućnost da raspravlja pred sudom. Suprotno ovoj tvrdnji tužilje su imale mogućnosti da ističu dokazne predloge, što su u ovoj dugogodišnjoj parnici i činile, bile su zastupane, pozivane na ročišta i imale mogućnost da učestvuju i raspravljaju pred sudom. Presuda nema nedostataka zbog koje se ne može ispitati, jer izreka presude nije protivurečna razlozima, bitne činjenice su utvrđene i nema protivurečnosti između njih i onoga što se u razlozima presude navodi, te nema ni bitne povrede iz tačke 12. navedenog člana.

Što se tiče primedbi da je prvostepeni sud utvrdio činjenično stanje na osnovu nalaza i mišljenja veštaka Josifa Milenkovića, koji je svoj nalaz dao u predmetu Trećeg opštinskog suda u Beogradu broj K 1097/95-97, a što je suprotno članu 7. ZPP, Vrhovni kasacioni sud je ocenio da ovaj revizijski navod nije osnovan, budući da su nižestepeni sudovi utvrdili da je u navedenom krivičnom postupku izveden dokaz veštačenjem, putem navedenog veštaka, da je taj postupak obustavljen i da u ovoj parnici činjenica u pogledu falsifikata potpisa DD na ugovoru o prometu nije utvrđen na osnovu nalaza tog veštaka. Naime, prvostepeni sud je izričito naveo da nalaz veštaka koji je dat u krivičnom postupku od strane veštaka Josifa Milenkovića nije koristio u ovoj parnici jer se stranke nisu saglasile da se ovaj nalaz koristi kao dokaz. Iz tog razloga je i određeno izvođenje dokaza veštačenjem iste vrste, ali u drugoj ličnosti, Živojina Aleksića. Potpis DD u knjizi overe u Hrvatskoj nije veštačen, jer su parnične stranke povukle sve predloge za izvođenje dokaza i predložile su zaključenje glavne rasprave, što je prvostepeni sud cenio, pa je zaključio na osnovu izvedenih dokaza da DD nije zaključio ugovor sa ĐĐ o prodaji spornog stana (02.10.1991. godine). Ovu činjenicu je cenio i u kontekstu svih ostalih okolnosti, kao što su ponašanje prodavca DD, pokretanje tužbe, njegove izjave, dokaza o isplati kupoprodajne cene stana, kao i činjenici da je VV predat posed stana, a koji su joj ĐĐ i tužilja oduzeli, pa je vođena parnica za smetanje poseda koja je okončana u korist tužene - protivtužilje VV. Nižestepeni sudovi su cenili sve ove okolnosti i izveli pravilan zaključak o osnovanosti protivtužbenog zahteva.

Neosnovano se revident poziva na nepoštovanje Zakona o overavanju potpisa, rukopisa i prepisa. Naime, u vreme kada je ĐĐ overio potpis pred Trećim opštinskim sudom u Beogradu na ugovor o prodaji stana na snazi je bio Zakon o overavanju potpisa, rukopisa i prepisa („Sl. glasnik SRS“broj 45/1971). Članom 4. je propisano da je za dokaz istinitosti potpisa potrebno da podnosilac isprave pred službenim licem organa svojeručno potpiše ispravu ili da prizna za svoj potpis koji se već nalazi na ispravi. Na isti način se utvrđuje istinitost otiska prsta. Tvrdnja revidenta da činjenica što je navodno izvršena overa potpisa DD u Gradskom sekretarijatu za upravu i pravosuđe grada Zagreba 02.10.1991. godine, automatski znači da je DD priznao potpis za svoj, odnosno da nije potpis falsifikovan i da ugovor o prodaji stana nije ništav se ne može prihvatiti. Revident u reviziji navodi da sudovi nisu mogli da utvrde ništavost ugovora samo na bazi utvrđene činjenice da je potpis prodavca falsifikovan, a pre nego što se utvrdi i ništavost overe potpisa. Ovo pravno shvatanje je neprihvatljivo, jer kao što je napred rečeno, tačnost overe knjiga se pretpostavlja, moguće je da se u ovakvom parničnom postupku dokaže i suprotno, pa su nižestepeni sudovi imajući u vidu odredbu člana 223. ZPP (teret dokazivanja), cenili utvrđene činjenice i izveli su pravilan zaključak kako o teretu dokazivanja, tako i o osnovanosti protivtužbenog zahteva.

Iz navedenih razloga Vrhovni kasacioni sud je ocenio da revizija tužilja nije osnovana, pa je odlučio kao u izreci na osnovu člana 405. stav 1. ZPP.

Predsednik veća - sudija

Zvezdana Lutovac,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić