Odbijanje ništavosti ugovora o kupoprodaji placa i izgradnji kuće

Ispitujući pravilnost pobijane presude primenom člana 408. Zakona o parničnom postupku – ZPP („Službeni glasnik RS“, br. 72/11 ... 18/20), i člana 92. Zakona o uređenju sudova („Službeni glasnik RS“, br. 10/23), Vrhovni sud je utvrdio da je revizija neosnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju Vrhovni sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilac i tužena BB su bili u tazbinskom srodstvu, s obzirom da je tužena BB sestra bivše supruge tužioca GG. Tužilac i njegova supruga GG su se nakon zaključenja braka preselili u Ameriku, dok su deca GG ostala da žive sa ocem u ... u radničkim barakama. S obzriom na to da je GG sestra – tužena BB živela u Srbiji, u ..., tužilac i njegova supruga su se dogovorili sa tuženom BB da obilazi GG decu. Tužena BB je redovno obilazila decu, tako što je odlazila za ..., gde je prala veš, nabavljala hranu i redovno im kupovala obuću i odeću. Sve navedene troškove je podmirivala od novca koji su joj iz Amerike slali tužilac i njegova supruga u iznosu od 800 do 1000 dolara za naredna četiri meseca, a kada su postojali vanredni izdaci, tužilac je u dogovoru sa tuženom BB dodatno slao još novca. Neposredno nakon što se preselio u Ameriku, tužilac je rekao tuženoj BB da ga, ukoliko nađe povoljan plac u ..., o tome obavesti, jer su on i njegova supruga imali nameru da kupe plac. U toku 2003. godine tužena je po vrlo povoljnoj ceni pronašla plac sa temeljima u ... (koji se sada vodi kao parcela broj ..) o čemu je obavestila tužioca i sestru. Tužilac joj je poštom poslao punomoćje sačinjeno 28.04.2003. godine, kojim je ovlašćuje da ga može zastupati u pravnim poslovima oko kupovine placa i izgradnje porodične kuće na parceli u ul. ... . Tužena BB se dalje raspitivala kod nadležnih organa u vezi te nepokretnosti, a kada je saznala da je započeta gradnja sa temeljima bespravna, o tome je obavestila tužioca, koji je nakon toga odustao od kupovine tog placa. S obzirom na to da tužilac nije više bio zainteresovan za kupovinu placa, a da tužena BB nije imala rešeno stambeno pitanje, ona i njen suprug su odlučili da oni za svoj novac kupe navedeni plac, kako bi na njemu izgradili kuću, imajući u vidu da je cena za plac bila vrlo povoljna. S tim u vezi je 29.05.2003. godine tužena BB u svojstvu kupca zaključila ugovor o kupoprodaji te nepokretnosti sa tuženom VV, sada ..., kao prodavcem, na kome su potpisi overeni od strane Opštinskog suda u Novom Sadu istog dana 29.05.2003. godine. Za predmetnu nepokretnost tužena BB je isplatila kupoprodajnu cenu u iznosu od 1.500,00 evra u dve rate, nakon čega je stupila u posed predmetne nepokretnosti. Tužena BB i njen suprug su tokom 2005. ili 2006. godine započeli izgradnju predmetne porodične stambene zgrade bez odobrenja za gradnju. Predmetna porodična stambena zgrada izgrađena je novcem od zarada koje su ostvarivali tužena BB i njen suprug, a gradnja je trajala više od 10 godina. Prvo je izgrađen prizemni deo predmetne porodične stambene zgrade, u koji se u periodu tokom 2007. ili 2008. godine uselila tužena BB sa svojom porodicom. Predmetna porodična stambena zgrada tada nije bila izmalterisana, nije imala vodu, niti kupatilo, a umesto krova, na gornjoj ploči bio je postavljen kondor. Kupatilo je izgrađeno nakon godinu dana, a sve sanitarije kupljene su na rate i to od posrednika koji su prodavali robu za kupatila na pijaci. Pod je postavljen naknadno, a u jednom periodu bio je od betona, na koji su bili postavljeni stari tepisi. Sprat je građen postepeno, kako je porodica bila u prilici da obezbedi sredstva. Fasada je postavljena tek tokom 2016. godine. U periodu gradnje, porodica je živela veoma skromno, štedeći svaki dinar. Tužena BB je radila dva posla u restoranu, a njen suprug je radio na pijaci, povremeno na građevini, a preko leta je odlazio u Bosnu da pomaže svojim roditeljima u uzgoju stoke, koju je kasnije prodavao. Tužena BB je tokom 2010. godine otišla da radi u inostranstvo, kako bi ostvarila veću zaradu, koju je slala i za potrebe izgradnje predmetne porodične stambene zgrade. Građevinske radove su izvodili sami i uz besplatnu pomoć rodbine i prijatelja. Deo materijala za izgradnju predmetne porodične stambene zgrade tužena BB je obezbedila i preko Fonda za izbeglice, sa kojim je 12.01.2009. godine u svojstvu korisnika zaključila ugovor o pružanju pomoći izbeglim, prognanim i raseljenim licima za stambeno zbrinjavanje nabavkom građevinskog materijala. U članu 4. ugovora je navedeno da se Fond obavezuje da korisniku obezbedi građevinski materijal u vrednosti od 205.504,55 dinara, a u članu 5. da se korisnik obavezuje da fondu na ime donacije uplati novčani iznos od 102.752,27 dinara u 96 jednakih mesečnih rata. Tužilac je u toku izgradnje predmetne porodične stambene zgrade više puta dolazio u Srbiju kada je posećivao porodicu tužene BB i to tokom 2005, 2006, 2007. i tokom 2014. godine. Na predmetnoj parceli u ul. ... broj .. u Novom Sadu nalazi se porodična stambena zgrada – objekat, upisan po Zakonu o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole dana 09.12.2013. godine, na kojoj je upisano pravo svojine u 1/1 dela tužene BB.

Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja, nižestepeni sudovi su odbili, kao neosnovan tužbeni zahtev tužioca primenom člana 103. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima i člana 22. stav 1. i člana 37. stav 1. i 2. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, sa obrazloženjem da je predmetni plac tužena BB kupila u svoje ime i za svoj račun, a ne u ime i za račun tužioca, po osnovu punomoćja koje joj je on izdao, jer sporni ugovor nije zaključen u tužiočevo ime, na bazi pomenutog punomoćja, budući da je tužilac odustao od kupovine, pa ne može biti ništav zbog toga što punomoćje nije ispoštovano. Takođe, a kod utvrđenog da su tužena BB i njen suprug na predmetnom placu sagradili porodičnu stambenu zgradu svojim sredstvima, a ne sredstvima tužioca, zaključili su i da je neosnovan i preostali deo tužbenog zahteva tužioca za utvrđenja prava svojine i predaju predmetne nepokretnosti.

Neosnovano se navodima revizije pobija pravilnost primene materijalnog prava.

Prema Zakonu o obligacionim odnosima, strane u obligacionim odnosima su slobodne, u granicama prinudnih propisa, javnog poretka i dobrih običaja, da svoje odnose urede po svojoj volji (član 10.); u zasnivanju obligacionih odnosa i ostvarivanja prava i obaveza iz tih odnosa, strane su dužne da se pridržavaju načela savesnosti i poštenja (član 12.); zabranjeno je vršenje prava iz obligacionih odnosa protivno cilju zbog koga je ono zakonom ustanovljeno ili priznato (član 13.); predmet ugovorne obaveze mora biti moguć, dopušten, određen, odnosno odrediv (član 46.); ako je predmet obaveze nemoguć, nedopušten, neodređen ili neodrediv ugovor je ništav (član 47.); predmet obaveze je nedopušten ako je protivan prinudnim propisima, javnom poretku ili dobrim običajima (član 49.); ugovor koji je protivan prinudnim propisima, javnom poretku ili dobrim običajima ništav je ako cilj povređenog pravila ne upućuje na neku drugu sankciju ili ako zakon u određenom slučaju ne propisuje što drugo (član 103. stav 1.); ugovorom o prodaji obavezuje se prodavac da prenese na kupca pravo svojine na prodatu stvar i da mu je u tu svrhu preda, a kupac se obavezuje da plati cenu u novcu i preuzme stvar (član 454. stav 1.). Ugovor o punomoćstvu je regulisan članom 89. – 94. Zakona o obligacionim odnosima. Shodno članu 89. istog Zakona punomoćje je ovlašćenje za zastupanje koje vlastodavac pravnim poslom daje punomoćniku.

Po oceni Vrhovnog suda, kada se imaju u vidu citirane odredbe Zakona o obligacionim odnosima i utvrđeno činjenično stanje, to su nižestepeni sudovi pravilno primenili materijalno pravo, kada su zaključili da ne postoji nijedan zakonski razlog za ništavost ugovora o kupoprodaji koji je zaključen između tuženih i overen pred Opštinskim sudom u Novom Sadu dana 29.05.2003. godine, s obzirom na to da je predmetni ugovor o kupoprodaji punovažan pravni posao, jer je zaključen sa ciljem prenosa prava svojine na predmetnoj nepokretnosti, uz isplatu kupoprodajne cene, odnosno, ispunjava sve elemente propisane članom 454. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima. Naime, tužilac je tuženoj BB poštom poslao punomoćje sačinjeno 28.04.2003. godine, kojim je ovlašćuje da ga može zastupati u pravnim poslovima oko kupovine placa i izgradnje porodične kuće na parceli u ul. ..., međutim, kako se tužena BB dalje raspitivala kod nadležnih organa u vezi te nepokretnosti, i kada je saznala da je započeta gradnja sa temeljima bespravna, i o tome obavestila tužioca, tužilac je odustao od kupovine tog placa. S obzirom na to da tužilac nije više bio zainteresovan za kupovinu placa, a da tužena BB nije imala rešeno stambeno pitanje i da su ona i njen suprug odlučili da oni za svoj novac kupe navedeni plac, kako bi na njemu izgradili kuću, i da je 29.05.2003. godine tužena BB u svojstvu kupca zaključila ugovor o kupoprodaji te nepokretnosti sa tuženom VV, sada ..., kao prodavcem, na kome su potpisi overeni od strane Opštinskog suda u Novom Sadu istog dana 29.05.2003. godine, i da je isplatila kupoprodajnu cenu, to je pravilan zaključak nižestepenih sudova da predmetni ugovor nije ništav pravni posao i pravilno su odlučili, kada su odbili, kao neosnovan tužbeni zahtev tužioca za utvrđenje ništavosti istog, pravilnom primenom člana 103. Zakona o obligacionim odnosima. Osim toga, kako su to pravilno zaključili nižestepeni sudovi, nepostupanje po punomoćju ne može biti razlog za ništavost ugovora u smislu člana 103. Zakona o obligacionim odnosima.

Suprotno navodima revizije, pravilan je zaključak nižestepenih sudova da tužilac nije stekao pravo svojine na predmetnim nepokretnostima ne samo po osnovu ugovora o kupoprodaji (na osnovu pravnog posla), nego ni po samom zakonu, pravilnom primenom člana 20. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa. Ovo kod utvrđenog da su tužena BB i njen suprug, nakon zaključenja predmetnog ugovora o kupoprodaji, 2005. odnosno 2006. godine započeli izgradnju predmetne porodične stambene zgrade, bez odobrenja za gradnju, a koja gradnja je trajala više od 10 godina, a koja je izgrađena novcem od njihove zarade, pri tome je tužena BB radila i dva posla u restoranu, a njen suprug je radio na pijaci, povremeno na građevini, a preko leta je odlazio u Bosnu da pomaže svojim roditeljima u uzgoju stoke, koju je kasnije prodavao. Tužena BB je tokom 2010. godine otišla na rad u inostranstvo, kako bi ostvarila veću zaradu, koju je slala i za potrebe izgradnje predmetne porodične stambene zgrade. Građevinske radove su izvodili sami i uz besplatnu pomoć rodbine i prijatelja. Deo materijala za izgradnju predmetne porodične stambene zgrade tužena BB je obezbedila i preko Fonda za izbeglice, sa kojim je 12.01.2009. godine u svojstvu korisnika zaključila ugovor o pružanju pomoći izbeglim, prognanim i raseljenim licima za stambeno zbrinjavanje nabavkom građevinskog materijala.

S obzirom na to da tužilac nije stekao pravo svojine na predmetnim nepokretnostima, to su pravilno odlučili nižestepeni sudovi kada su odbili, kao neosnovan i tužbeni zahtev tužioca za iseljenje i predaju istih pravilnom primenom člana 37. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa.

Vrhovni sud je imao u vidu i ostale revizijske navode i našao da su isti bez uticaja na drugačiju odluku, s obzirom na to da se u suštini svode na ponavljanje tvrdnje (koju je tužilac iznosio i u postupku pred prvostepenim sudom i u žalbenom postupku), da je tužena BB postupala po punomoćju koje joj je dao 28.04.2003. godine. Ovi navodi revizije su neprihvatljivi iz razloga što su okolnosti vezane za kupovinu predmetne parcele i izgradnju porodičnog stambenog objekta na istoj, u postupku pred prvostepenim sudom utvrđene na osnovu izvedenih dokaza i ocenom istih.

Sa napred navedenih razloga, primenom člana 414. stav 1. ZPP odlučeno je kao u izreci.

Predsednik veća – sudija

Dobrila Strajina, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković