Apsolutna ništavost ugovora o prodaji nepokretnosti zbog nesavesnosti kasnijih sticalaca

U IME NARODA

Vrhovni sud, u veću sastavljenom od sudija: Mirjane Andrijašević, predsednika veća, Ivane Rađenović i Vladislave Milićević, članova veća, u parnici tužioca AA iz ..., čiji je punomoćnik Nenad Ranković, advokat iz ..., protiv tuženih BB iz ..., VV iz ..., čiji je punomoćnik Vojo Beslać, advokat iz ... i GG iz ..., čiji je punomoćnik Filip Mirić, advokat iz ..., radi utvrđenja i činidbe, odlučujući o revizijama tuženih VV i GG izjavljenim protiv presude Apelacionog suda u Beogradu Gž 5259/22 od 30.03.2023. godine, u sednici održanoj 03.04.2025. godine, doneo je

P R E S U D U

ODBIJAJU SE, kao neosnovane, revizije tuženih VV i GG, izjavljene protiv stavova četvrtog, petog, šestog i sedmog izreke presude Apelacionog suda u Beogradu Gž 5259/22 od 30.03.2023. godine.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Višeg suda u Beogradu P 6987/19 od 25.03.2021. godine, stavom prvim izreke, dozvoljeno je preinačenje tužbe učinjeno podneskom od 15.01.2019. godine. Stavom drugim izreke, usvojen je tužbeni zahtev tužioca, pa je utvrđeno da je apsolutno ništav ugovor o kupoprodaji nepokretnosti koji je overen 22.08.2016. godine pod br. OPU: 1275/2016 kod javnog beležnika Katarine Pavićević između tuženog BB, kao prodavca i tuženog VV, kao kupca, što su tuženi dužni priznati i trpeti. Stavom trećim izreke, usvojen je tužbeni zahtev tužioca, pa je utvrđeno da je apsolutno ništav ugovor o kupoprodaji nepokretnosti koji je overen 02.09.2016. godine pod br. OPU: 1351/2016 kod javnog beležnika Katarine Pavićević između tuženog VV, kao prodavca i tužene GG, kao kupca, što su tuženi dužni priznati i trpeti. Stavom četvrtim izreke, odbačena je tužba tužioca u delu zahteva kojim je tražio da se obaveže RGZ SKN Novi Beograd da na osnovu ove presude izvrši brisanje upisa tuženih BB, VV i GG u LN br. .. KO Novi Beograd, na stanu u Beogradu, u ulici ... br. .., stan br. .., sagrađen na kat.parc. br. .. i izvrši uspostavu pređašnjeg stanja, tako što će na navedenom stanu biti upisana DD. Stavom petim izreke, usvojen je tužbeni zahtev tužioca, pa je obavezana tužena GG da se sa svim licima i stvarima iseli iz predmetnog stana i preda ga tužiocu u posed. Stavom šestim izreke, tuženi su obavezani da tužiocu solidarno naknade troškove parničnog postuka od 129.750,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom od dana izvršnosti presude do isplate. Stavom sedmim izreke, odbijen je zahtev tužioca za isplatu zakonske zatezne kamate na iznos dosuđenih troškova postupka od 129.750,00 dinara od 25.03.2021. godine do izvršnosti presude.

Presudom Apelacionog suda u Beogradu Gž 5259/22 od 30.03.2023. godine, stavom prvim izreke, odbačena je kao nedozvoljena žalba tužene GG izjavljena protiv rešenja sadržanog u stavu prvom izreke prvostepene presude. Stavom drugim izreke, odbačena je kao nedozvoljena žalba tuženog VV izjavljena protiv stava petog izreke prvostepene presude. Stavom trećim izreke, ukinuta je prvostepena presuda u stavovima drugom, trećem, petom i šestom izreke. Stavom četvrtim izreke, utvrđeno je da je apsolutno ništav ugovor o kupoprodaji nepokretnosti koji je overen 22.08.2016. godine pod br. OPU: 1275/2016 od strane javnog beležnika Katarine Pavićević, zaključen između tuženog BB, kao prodavca i tuženog VV, kao kupca, što su tuženi dužni priznati i trpeti. Stavom petim izreke, utvrđeno je da je apsolutno ništav ugovor o kupoprodaji nepokretnosti koji je overen 02.09.2016. godine pod br. OPU: 1351/2016 od strane javnog beležnika Katarine Pavićević, zaključen između tuženog VV, kao prodavca i tužene GG, kao kupca, što su tuženi dužni priznati i trpeti. Stavom šestim izreke, obavezana je tužena GG da se sa svim licima i stvarima iseli stana br. .. u Beogradu, u ulici ... br. .. i preda ga tužiocu u posed. Stavom sedmim izreke, tuženi VV i GG obavezani su da tužiocu naknade troškove parničnog postupka od 240.300,00 dinara, solidarno sa tuženim BB (koji je na naknadu troškova parničnog postupka pravnosnažno obavezan presudom Višeg suda u Beogradu P 1602/16 od 05.03.2019. godine u stavu osmom izreke), kao i da svi tuženi tužiocu naknade troškove parničnog postupka od 227.550,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom od dana izvršnosti presude pa do isplate.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tuženi su blagovremeno izjavili revizije i to: tuženi VV, pobijajući je u stavovima četvrtom i sedmom izreke, zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka, pogrešne primene materijalnog prava i pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja, a tužena GG, pobijajući je u stavovima četvrtom, petom, šestom i sedmom izreke, zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava.

Vrhovni sud je ispitao pobijanu presudu, u smislu člana 408. u vezi člana 403. stav 2. tačka 3 Zakona o parničnom postupku – ZPP („Službeni glasnik RS“, 72/11... 18/20 i 10/23 – drugi zakon), pa je našao da revizija tuženih nije osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti, a u postupku pred drugostepenim sudom nema propusta u primeni odredaba ZPP, pri čemu drugostepena presuda sadrži ocenu svih žalbenih navoda koji su od odlučnog značaja. Neosnovano se revizijom ukazuje da je u postupku pred drugostepenim sudom učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka propisana članom 374. stav 1. u vezi sa članom 8. ZPP, s obzirom da je drugostepeni sud na osnovu savesne i brižljive ocene svakog dokaza zasebno i svih dokaza zajedno, kao i na osnovu rezultata celokupnog postupka odlučio po svom uverenju koje će činjenice uzeti kao dokazane. Revizijsko ukazivanje na bitnu povredu parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 12. ZPP nije relevantno, zato što ta povreda ne predstavlja dozvoljen revizijski razlog u smislu člana 407. ZPP.

Prema činjeničnom stanju, utvrđenom posle rasprave održane pred drugostepenim sudom u smislu člana 383. stav 4. ZPP, vlasnik i držalac predmetnog stana (dvosoban stan br. .., površine 58 m2, na drugom spratu stambene zgrade br. .., ulaz br. .. u ul. ..., izgrađene na kat. parceli br. .., upisane u LN br. .. KO Novi Beograd) bila je do svoje smrti tetka tužioca, sada pok. DD. Nakon njene smrti ...2016. godine, u posedu stana je bio tužilac kao njen naslednik. Rešenjem Prvog osnovnog suda u Beogradu O 2070/16 od 15.06.2016. godine (pravnosnažno 10.08.2016. godine), tužilac je oglašen za naslednika iza svoje tetke na njenoj zaostavštini koju je sačinjavalo pravo svojine na predmetnom stanu. Tuženi BB je u Gradskoj opštini Novi Beograd overio fotokopiju ugovora o kupoprodaji predmetnog stana (pod br. 87943/16 od 14.07.2016. godine) navodno zaključenog između sada pok. DD kao prodavca i njega kao kupca (a overenog kod Četvrtog opštinskog suda pod br. 1858/09 od 03.09.2009. godine), na osnovu kojeg je rešenjem SKN Novi Beograd od 18.07.2016. godine izvršen upis prava svojine na stanu u korist tuženog. Dana 12.08.2016. godine, stanarka u zgradi (u kojoj se nalazi stan) javila je tužiocu da stan u kome je živela njegova tetka sada pok. DD obijaju nepoznata lica, zbog čega je intervenisala policija. Kada je tužilac došao na lice mesta zatekao je ovog tuženog, sa još nekim licima, kojom prilikom mu je tuženi saopštio da je stan kupio od njegove tetke 2009. godine. Nakon toga, tužilac je podneo zahtev Trećem osnovnom sudu da mu se dostavi informacija o overi ugovora pod Ov. br. 1858/09 od strane Četvrtog opštinskog suda u Beogradu, povodom kojeg je dopisom Trećeg osnovnog suda u Beogradu od 26.08.2016. godine obavešten da se pod tim brojem nalaze upisi overa drugih isprava.

Tuženi BB je prodao predmetni stan tuženom VV za kupoprodajnu cenu od 65.000 evra (ugovor o kupoprodaji navedene nepokretnosti, overen od strane javnog beležnika Katarine Pavićević pod br. OPU: 1275/2016 dana 22.08.2016. godine), uz ugovaranje obaveze prodavca da, najkasnije u roku od 90 dana od dana overe ugovora, izvrši sledeće radove u stanu i to: postavi novi hrastov parket prve klase, isti ishobluje i izlakira, zameni postojeću stolariju novom PVC petokomornom stolarijom i kompletno okreči stan (član 4.). Kupac je izvršio isplatu kupoprodajne cene (prema potvrdi o isplati od 22.08.2016. godine), dok prodavac nije ispunio svoju ugovornu obavezu preuzetu članom 4. ugovora. Nakon kupovine predmetnog stana, tuženi VV 02.09.2016. godine izvršio je upis svog prava svojine na istom (po osnovu navedenog ugovora o kupoprodaji). Potom je tuženi VV prodao predmetni stan tuženoj GG, za kupoprodajnu cenu od 55.000 evra (ugovor o kupoprodaji overen od strane javnog beležnika Katarine Pavićević pod br. OPU: 1351/2016 dana 02.09.2016. godine). Ugovor je potpisala i supruga tuženog VV. Tužena GG kao kupac je isplatila ugovorenu kupoprodajnu cenu. Na osnovu ovog ugovora o kupoprodaji, ova tužena se upisala kao nosilac prava svojine na predmetnom stanu tokom ovog postupka i uselila u stan.

Pravnosnažnom presudom prvostepenog suda P 1602/16 od 05.03.2019. godine (donetom u ovom postupku), utvrđeno je da je apsolutno ništav i da ne proizvodi pravno dejstvo ugovor o kupoprodaji (overenog kod Četvrtog opštinskog suda pod br. 1858/09 od 03.09.2009. godine), u kome su kao ugovorne strane navedeni sada pok. DD kao prodavac i tuženi BB kao kupac. U obrazloženju je navedeno da ovaj ugovor o kupoprodaji nikada nije zaključen između ovih ugovarača, niti je pod Ov.br. 1858/09 od 03.09.2009. godine overen u Četvrtom opštinskom sudu u Beogradu. Prema stranačkom iskazu tuženog VV, koji se bavi preprodajom stanova, prihvatio je da kupi predmetni stan na osnovu usmenog obećanja posrednika u kupoprodaji da će mu isplatiti 10.000 evra, a za prodaju stana se odlučio u roku od 10 dana od kupovine jer mu je novac bio potreban. Prema stranačkom iskazu tužene GG, pre kupovine predmetnog stana od tuženog VV imala je uvid u prethodne ugovore o kupoprodaji istog nekoliko dana pre nego što je došla da ga razgleda, tako da joj je bilo poznato da je prodavac kupio stan po višoj ceni od 10.000 evra (od one po kojoj je njoj ponuđen), a objašnjeno joj je da se stan sada prodaje po nižoj ceni zbog kockarskih dugova, pri čemu joj je bilo poznato i to da se računi za stan vode i dalje na pok. DD.

Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja, drugostepeni sud je, nakon održane rasprave pred tim sudom na kojoj su ponovljeni dokazi izvedeni pred prvostepenim sudom, ukinuo prvostepenu presudu, nalazeći da se zasniva na bitnoj povredi odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 12. ZPP i odlučio o tužbenom zahtevu. Utvrdio je ništavost ugovora o kuporodaji predmetnog stana zaključenog 22.08.2016. godine između tuženog BB kao prodavca i tuženog VV kao kupca, kao i ugovora o kupoprodaji predmetnog stana zaključenog 02.09.2016. godine između tuženog VV kao prodavca i tužene GG kao kupca, smatrajući ih nesavesnim ugovaračima, i obavezao tuženu GG da se sa svim licima i stvarima iseli iz predmetnog stana i preda ga tužiocu u posed, s pozivom na odredbe članova 212. Zakona o nasleđivanju, članova 20., 33., 37. i 73. Zakona o osnovama svojinko pravnih donosa, članova 12. i 454. Zakona o obligaionim odnosima i člana 63. Zakona o državnom premeru i katastru.

Po oceni Vrhovnog suda odluka drugostepenog suda zasnovana je na pravilnoj primeni materijalnog prava.

Ustav Republike Srbije, u članu 1. stav 1. jemči mirno uživanje svojine i drugih imovinskih prava stečenih na osnovu zakona. Pravo svojine može biti oduzeto ili ograničeno samo u javnom interesu utvrđenom na osnovu zakona, uz naknadu koja ne može biti niža od tržišne (stav 2.).

Članom 212. stav 1. Zakona o nasleđivanju - ZON, propisano je da zaostavština prelazi po sili zakona na ostaviočeve naslednike u trenutku njegove smrti.

Zakonom o osnovama svojinsko pravnih odnosa – ZOSPO (načela), propisano je da vlasnik ima pravo da svoju stvar drži, da je koristi i da njome raspolaže, u granicama određenim zakonom (član 3. stav 1.); da je svako dužan da se uzdržava od povrede prava svojine drugog lica (član 3. stav 2.); da se sticanje, zaštita i prestanak prava svojine, prava službenosti, prava stvarnog tereta i prava zaloge uređuju zakonom (član 7.); da se pravo svojine može oduzeti ili ograničiti u skladu sa ustavom i zakonom (član 8.). Prema članu 20. stav 1. ovog zakona, pravo svojine stiče se po samom zakonu, na osnovu pravnog posla i nasleđivanjem. Prema članu 33. stav 1., na osnovu pravnog posla pravo svojine na nepokretnost stiče se upisom u javnu knjigu ili na drugi odgovarajući način određen zakonom. Članom 37. stav 1. ovog zakona propisano je da vlasnik može tužbom zahtevati od držaoca povraćaj individualno određene stvari, s tim što vlasnik mora dokazati da na stvari čiji povraćaj traži ima pravo svojine, kao i da se stvar nalazi u faktičkoj vlasti tuženog (stav 2.), a pravo na podnošenje tužbe iz stava 1. ovog člana ne zastareva (stav 3.). Članom 45. ovog zakona, propisano je da pravo svojine koje određeno lice ima na stvar prestaje kad drugo lice stekne pravo svojine na tu stvar. Odredbom člana 70. stav 1. ovog zakona propisano je da državinu stvari ima svako lice koje neposredno vrši faktičku vlast na stvari (neposredna državina). Odredbom člana 73. ovog zakona, propisano je da naslednik postaje držalac u trenutku otvaranja nasleđa, bez obzira na to kada je stekao faktičku vlast na stvari.

Prema članu 12. Zakona o obligacionim odnosima (ZOO), u zasnivanju obligacionih odnosa i ostvarivanju prava i obaveza iz tih odnosa učesnici su dužni da se pridržavaju načela savesnosti i poštenja. Prema članu 103. stav 1. ovog zakona, ugovor koji je protivan prinudnim propisima, javnom poretku ili dobrim običajima je ništav ako cilj povređenog pravila ne upućuje na neku drugu sankciju ili ako zakon u određenom slučaju ne propisuje što drugo. Prema članu 454. stav 1. ovog zakona, ugovorom o prodaji obavezuje se prodavac da prenese na kupca pravo svojine na prodatu stvar i da mu je u tu svrhu preda, a kupac se obavezuje da plati cenu u novcu i preuzme stvar.

Odredbom člana 63. Zakona o državnom premeru i katastru („Službeni glasnik RS“, br. 72/09 ... 96//15), koji je bio na snazi u vreme zaključenja spornih pravnih poslova, propisano je da su podaci o nepokretnostima upisani u katastar nepokretnosti istiniti i pouzdani i niko ne može snositi štetne posledice zbog tog pouzdanja.

Načelo savesnosti i poštenja iz člana 12. Zakona o obligacionim odnosima (ZOO) svrstano je u osnovna načela i formulisano imperativno. Ova zakonska norma sadrži tzv. „generalnu klauzulu“, nema precizna merila, odnosno gotova pravila iz kojih bi se moglo videti šta u konkretnom slučaju odgovara tom načelu. Saglasno navedenom, pravnu zaštitu može očekivati samo onaj subjekt u obligacionim odnosima koji postupa savesno i pošteno. O tome, u slučaju spora, procenu daje sud rukovodeći se opšte važećim zahtevima pravičnosti, životnim iskustvom i praktičnim razumom. Saglasno citiranim odredbama Ustava i Zakona, zaključenju ugovora o prometu nepokretnosti prenosilac i pribavilac moraju pristupiti savesno, tako da na osnovu tog ugovora mogu ostvariti cilj koji su obostrano hteli, a to je da prenosilac prenese pravo svojine, a da ga sticalac stekne, bez povrede prava na imovinu trećih lica garantovanog Ustavom RS.

I prema stavu Vrhovnog suda, pitanje savesnosti lica koja učestvuju u višestrukom prometovanju istom nepokretnošću posebno u kratkom vremenskom periodu je od značaja, između ostalog, i kod ocene punovažnosti raspolaganja tom imovinom, u smislu člana 103. Zakona o obligacionim odnosima (kao prethodno pravno pitanja u smislu člana 12. ZPP). Načelo savesnosti i i poštenja iz člana 12. Zakona o obligacionim odnosima nalaže svim učesnicima da sa dužnom pažnjom provere sve činjenice od značaja za punovažnost pravnih poslova koje preduzimaju, uključujući i one koje se odnose predmet raspolaganja.

U konkretnom sllučaju, tužbenim zahtevom se traži utvrđenje da su apsolutno ništavi i to: ugovor o kupoprodaji nepokretnosti koji je overen 22.08.2016. godine kod javnog beležnika Katarine Pavićević između tuženog BB, kao prodavca i tuženog VV, kao kupca i ugovor o kupoprodaji nepokretnosti koji je overen 02.09.2016. godine (kod istog javnog beležnika) između tuženog VV, kao prodavca i tužene GG, kao kupca.

Iz činjeničnog utvrđenja proizilazi da je vlasnik i držalac predmetnog stana do svoje smrti ...2016. godine bila tetka tužioca - sada pok. DD, bivša iz Beograda, koja je iza sebe ostavila zakonskog naslednika - ovde tužioca. Dalje je utvrđeno da je tuženi BB u GO Novi Beograd overio dana 14.07.2016. godine fotokopiju ugovora o kupoprodaji predmetnog stana (navodno zaključenog između sada pok. DD, kao prodavca i njega kao kupca i overenog kod Četvrtog opštinskog suda pod Ov br. 1858/09 od 03.09.2009. godine) i potom na osnovu ovog ugovora o kupoprodaji 18.07.2016. godine ishodovao upis prava svojine u svoju korist u Katastru nepokretnosti. Pravnosnažnom presudom donetom u ovom postupku P 1602/16 od 05.03.2019. godine, utvrđeno je da je apsolutno ništav nevedeni ugovor o kupoprodaji, u kome su kao ugovorne strane bili sada pok. DD, kao prodavac i tuženi BB kao kupac, te da ne proizvodi pravno dejstvo, jer je utvrđeno da takav ugvovor nikada nije zaključen između njih.

Kod iznetog, po oceni Vrhovnog suda, pravilan je zaključak drugostepenog suda da su ništavi i ostali ugovori kojima je raspolagano predmetnim stanom, nakon smrti prvobitnog vlasnika stana sada pok. DD. Izvedenim dokazima u smislu pravila o teretu dokazivanja (član 231. ZPP), tužilac je dokazao da njegova tetka za svog života nije raspolagala predmetnim stanom u korist tuženog BB. To znači da ovaj tuženi nije mogao raspolagati predmetnim stanom u korist tuženog VV (ugovorom o kupoprodaji overenim od strane javnog beležnika Katarine Pavićević pod br. OPU: 1275/2016 dana 22.08.2016. godine), jer nije mogao preneti više prava na drugoga no što je imao. Sledom iznetog, ni tuženi VV nije mogao kasnije raspolagati istim stanom u korist tužene GG (ugovorom o kupoprodaji overenim od strane javnog beležnika Katarine Pavićević pod br. OPU: 1351/2016 dana 02.09.2016. godine) budući da stan kojim raspolaže nije bio njegova njegova svojina, bez obzira na formalno pravno postojanje ugovora o kupoprodaji kao pravnog osnova (na kome su potpisi ugovarači zaista bili overeni kod nadležnog suda u smislu Zakona o prometu nepokretnosti) i upis prava svojine njegovog pravnog prethodnika u javne knjige, a potom i na ovog tuženog kao kasnijeg pribavioca. U konačnom, iz istih razloga, ni tužena GG kao poslednji pribavilac u nizu nije na tom stanu mogla steći pravo svojine u smislu pozitivnih zakonskih propisa.

Pored toga, pravilan je i činjenično – pravni zaključak drugostepenog suda, da su svi učesnici u pravnim poslovima koji su za predmet imali raspolaganje predmetnim stanom bili su nesavesni, iz razloga koje kao pravilne prihvata i ovaj sud. Pre svega, očigledna je nesavesnost tuženog BB koji je stan prodao tuženom VV, znajući sve vreme da zapravo prodaje tuđi stan. Tuženi VV nije bio savestan, s obzirom na činjenicu da je životno nelogično da, kao lice koje se bavi preprodajom stanova, ugovara kupovinu stana, koji je u lošem stanju po višoj ceni i da isplati u celosti ugovorenu cenu uz obavezu prodavca da ga renovira, i uz to prihvati usmeno obećanje posrednika u kupoprodaji da će mu isplatiti 10.000 evra, budući da u prometu nepokretnosti nije uobičajeno da posrednik ima tu obavezu prema licima između kojih je posredovao, pogotovu nije uobičajeno na osnovu usmenog dogovora, a bez posebno sačinjenog ugovora o preuzimanju ove obaveze od strane posrednika. Na nesavesnost ovog tuženog upućuje i činjenica da prodavac od koga kupuje stan – tuženi BB, iako je neposredno pre prodaje ishodovao upis prava svojine na stanu u svoju korist u javnim knjigama, od 2009. godine (kada je navodno kupio stan) nije preveo račune na svoje ime. U takvoj situaciji, tuženi VV je morao sa dužnom pažnjom pre kupovine stana pristupiti potrebnim proverama (uvid u knjigu overe Četvrtog opšinskog suda kao javnu knjigu, ko je bio raniji vlasnik odnosno držalac stana, zbog čega se računi još uvek vode na prethodnog vlasnika stana i dr.) kojima bi uverio sud da je savestan pribavilac, što je ovde izostalo.

Takođe, ni tužena GG nije bila savesna, s obzirom na to da je, prema njenom stranačkom iskazu znala da se računi za stan i dalje vode na ime pok. DD, da je izvršen dva puta promet stana u kratkom vremenskom periodu, kao i da je upis prava svojine na prodavca izvršen gotovo istog dana kada je i zaključen ugovor o kupoprodaji. U takvoj situaciji životno logično bi bilo da proveri i na drugi način pitanje vlasništva, utvrđivanjem činjenice dotadašnje državine, odnosno činjenice ko je stanovao u predmetnom stanu i do kada. Kod činjenice da je, uvidom u prethodni ugovor o kupoprodaji, tužena bila upoznata i sa obavezom prethodnog prodavca BB da renovira stan i to u određenom roku koji do zaključenja ugovora sa njom nije protekao, drugostepeni sud pravilno zaključuje da je tužena kao pribavilac morala dovesti u sumnju savesnost njenog prodavca, odnosno da li preprodaja stana u tako kratkom vremenskom periodu i po nižoj ceni ima druge razloge. S obzirom na navedene okolnosti, kod činjenice da niko od njenih pravnih prethodnika, uprkos tome što su ishodovali upis prava svojine u javne knjige, nije izvršio prevođenje računa kod nadležnih Javnih preduzeća sa prvobitnog vlasnika na svoje ime, izostanak razumne pažnje na strani ove tužene u konkretnim okolnostima je čini nesavesnim kasnijim pribaviocem, koji kao takav ne uživa pravnu zaštitu.

Sledom iznetog, i po oceni Vrhovnog suda, svi ugovori o kupoprodaji kojima je raspolagano predmetnim stanom su ništavi u smislu člana 103. Zakona o obligacionim odnosima, jer su zaključeni protivno prinudnim propisima koji podrazumevaju da predmet raspolaganja može biti samo imovina lica koje njome raspolaže nekim pravnim poslom, u kom slučaju takvo raspolaganje uživa pravnu zaštitu, a ne i tuđa imovina.

Pored toga, pravilno je stanovište drugostepenog suda da je tužilac postao vlasnik i držalac predmetnog stana u trenutku smrti svoje tetke, sada pok. DD, bivše iz ... (dana ...2016. godine) kao prethodnog vlasnika i držaoca predmetnog stana u smislu članova 20. stav 1. i 70. stav 1. Zakona o osnovama svojinsko pravnih odnosa u vezi člana 212. Zakona o nasleđivanju u trenutku otvaranja nasleđa, bez obzira kada je stekao faktičku vlast na stvari. Naime, sva prava koja ulaze u zaostavštinu ostavioca, nasledniku pripadaju u času ostaviočeve smrti, tako da za sticanje prava svojine na stanu za tužioca, nije od značaja kada je po smrti ostavioca doneto rešenje o nasleđivanju koje je deklarativno, kako to pravilno zaključuje drugostepeni sud. Osim toga, tužilac je, nakon smrti svoje tetke, ishodovao rešenje Prvog osnovnog suda u Beogradu O 2070/16 od 15.06.2016. godine (pravnosnažno 10.08.2016. godine). Stoga mu pripada pravo na zaštitu tako stečenog prava svojine (član 37. Zakona o osnovama svojinsko pravnih odnosa) uključujući i pravo da od tužene GG traži iseljenje iz predmetnog stana i predaju stana u državinu. U takvoj situaciji, suprotno navodima izjavljenih revizija, bez značaja je upis tako stečenog prava svojine naslednika u javne knjige koji je potreban način sticanja svojine (član 33. Zakona o osnovama svojinsko pravnih odnosa) samo kod sticanja svojine na osnovu pravnog posla, što ovde nije slučaj kada je reč o tužiocu.

Stoga, nisu osnovani navodi revidenata da je u ovom sporu pogrešno primenjeno materijalno pravo kada je utvrđeno da su oni bili nesavesni kupci, budući da su preuzeli sve što su kao savesni kupci trebali da preduzmu, angažovali advokata koji su pregledali papire, proverili da li je prodavac uknjižen, overili kupoprodajni ugovor kod javnog beležnika, kao i da je tužena razgledala tri puta stan, te da nije trebalo das se kod suseda raspita o tome ko je živeo u tom stanu. Prema članu 63. Zakona o državnom premeru i katastru („Službeni glasnik RS“, br. 72/09 ... 96//15), niko ne može snositi štetne posledice zbog toga što se pouzdao u istinitost i tačnost podataka upisanih u katastar nepokretnosti. Navedenom odredbom predviđena je pretpostavka tačnosti upisanih podataka u registar nepokretnosti. Međutim, ova pretpostavka je oborive prirode i njome se štite samo savesna lica, odnosno savesni sticaoci prava na upisanim nepokretnostima. Zato se pretpostavka o istinitosti i potpunosti izvršenog upisa može smatrati neoborivom samo u odnosu na savesnog sticaoca prava. To znači i da štetne posledice nastale zbog pouzdanja u tačnost i istinitost upisanih podataka u javnom registru nepokretnosti ne mogu snositi samo treća savesna lica, dok nesavesna lica mogu snositi sve štetne posledice nastale zbog pouzdanja u načelo tačnosti i istinitosti u javnom registru upisanih podataka o nepokretnosti. Nesavesnim se smatra lice koje je znalo ili moglo znati da njegov prethodnik to pravo nije imao. U konkretnom slučaju, suprotno navodima revidenata, upis prava svojine svakog od pribavilaca predmetnog stna – ovde tuženih u Katastru nepokretnosti samo je stvorilo privid zakonitosti i pravne sigurnosti, što nije bila intencija zakonodavca prilikom propisivanja citirane zakonske odredbe. Kod činjeničnog utvrđenja da su tuženi VV i GG bili nesavesni, pravilno je drugostepeni sud ukinuo prvostepenu presudu i utvrdio da su predmetni ugovori o kupoprodaji u smislu odredbe člana 103. stav 1. ZOO, ništavi, kao protivni prinudnom propisu iz člana 12. ZOO i obavezao tuženu GG da se iseli iz predmetnog stana i preda ga tužiocu u posed.

Ostalim navodima izjavljenih revizija ponavljaju se žalbeni navodi, koji su bili predmet pravilne i potpune pravne ocene drugostepenog suda, koje prihvata i ovaj sud.

Pravilna je i odluka o troškovima parničnog postupka, jer je doneta pravilnom primenom odredaba članova 153. stav 1. i 154. ZPP.

Iz navedenih razloga, Vrhovni sud je odlučio kao u izreci, primenom člana 414. stav 1. ZPP.

Predsednik veća - sudija

Mirjana Andrijašević, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković