Sticanje prava svojine građenjem na tuđem zemljištu uprkos ništavom pravnom poslu

U IME NARODA

Vrhovni sud, u veću sastavljenom od sudija: Dragane Marinković, predsednika veća, Marine Milanović i Vesne Stanković, članova veća, u parnici tužilaca AA, BB, VV, GG, DD, ĐĐ, EE, ŽŽ, ZZ, II, JJ, KK, LL, LjLj, MM, NN, NjNj, OO, PP, čiji je zajednički punomoćnik Marko Krstin, advokat iz ..., protiv tuženih RR iz ..., SS iz ..., TT i ĆĆ, oba iz ..., čiji je zajednički punomoćnik Mirko Rapajić, advokat iz ..., radi utvrđenja prava vlasništva, odlučujući o reviziji tuženih izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 1790/21 od 30.11.2021. godine, u sednici veća održanoj dana 04.07.2024. godine, doneo je

P R E S U D U

ODBIJA SE, kao neosnovana, revizija tuženih izjavljena protiv presude Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 1790/21 od 30.11.2021. godine.

ODBIJA SE, kao neosnovan, zahtev tužilaca za naknadu troškova postupka po reviziji.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 1790/21 od 30.11.2021. godine, odbijena je, kao neosnovana, žalba tuženih i potvrđena presuda Višeg suda u Novom Sadu P 353/2016 od 21.04.2021. godine, kojom je utvrđeno da su tužioci po osnovu ulaganja svojim sredstvima stekli pravo svojine na nekretninama – porodičnim stambenim zgradama i pomoćnim zgradama, tačno opredeljenim i opisnim u izreci prvostepene presude pojedinačno za svakog od tužilaca, kao i pravo svojine na zemljištu na kome je svaki pojedinačni objekat izgrađen i na zemljištu potrebnom za redovnu upotrebu tog zemljišta, na parcelama u površinama bliže navedenim u izreci pobijane presude, što su tuženi dužni da priznaju i trpe; a tuženi su obavezani da tužiocima naknade troškove parničnog postupka u iznosu od 3.810.000,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom počev od izvršnosti presude do isplate.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tuženi su blagovremeno, preko punomoćnika, izjavili reviziju zbog bitne povrede odredba parničnog postupka i pogrešne primene materijlanog prava.

Tužioci su dali odgovor na reviziju. Revizijske troškove su tražili.

Ispitujući pobijanu presudu na osnovu odredbe člana 408. Zakona parničnom postupku – ZPP („Službeni glasnik RS“ br. 72/11 ... 18/20) Vrhovni sud je utvrio da revizija tuženih nije osnovana.

U postupku donošenja pobijane presude nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti. U postupku pred drugostepenim sudom nije došlo do propusta u primeni ili do pogrešne primene koje od odredaba ovog Zakona, pa nema ni povrede iz člana 374. stav 1. ZPP na koju se revizijom neosnovano ukazuje.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužioci ili njihovi pravni prethodnici, kao kupci, u periodu od 1996. do 2007. godine zaključili su kupoprodajne ugovore sa UU i FF, prodavcima, o kupovini delova kp. br. ... po kulturi njiva ... u ..., površina utvrđenih svakim pojedinačnim ugovorom, a to zemljište je bilo upisano kao društvena svojina sa pravom korišćenja. FF i UU su prethodno ugovorima od 20.03.1996. godine i 03.06.1996. godine kupili tu kat. parcelu ukupne površine 2ha 29a 49m2 od HH, a potpisi ugovarača na oba ugovora su overeni u sudu. Nakon toga su oglasili tu parcelu na prodaju i u narednim godinama su tužiocima, odnosno njihovim singularnim i univerzalnim pravnim prethodnicima prodavali – ustupali uz naknadu pravo korišćenja na zemljištu kp. br. ... u društvenoj svojini. Uoči opisanog prometovanja sačinili su internu skicu deobe, spram koje su se potencijalni kupci informisali koji će tačno deo kp. br. ... kupiti. U ugovorima su navođeni brojevi sa skice interne deobe i prostorni položaj u odnosu na ostatak parcele i susedne orijentire. UU i FF su se prilikom zaključenja tih ugovora legitimisali ugovorima prethodno zaključenim sa HH. Prvostepeni sud detaljano utvrđuje sadržinu svakog pojedinog ugovora na osnovu kog su tužioci ušli u posed dela kp. br. ... koji su kupili, opredeljenog u internoj skici deobe. Svi tužioci, svaki na svom opredeljenom delu kp. br. ... svojim sredstvima i svojim radom izgradili su porodične ili porodične i stambene objekte u koje su se uselili. Površinu objekata, odnosno zemljišta ispod njih prvostepeni sud je utvrdio na osnovu izvoda iz lista nepokretnosti, a ukupnu površinu budućih parcela (nakon parcelacije koja još nije izvršena) utvrdio je na osnovu Skice interne deobe kp. br. ... sačinjene od strane Geodetskog biroa NS „Geodet“ iz Novog Sada dana 26.08.2016. godine. Presudom Opštinskog suda u Novom Sadu P 2487/2000 od 06.12.2000. godine po tužbi HH, koja je tokom postupka preminula, pa su u parnicu stupili njeni naslednici, ovde tuženi, utvrđeno je da su ugovori od 20.03.1996. godine i 03.06.1996. godine, kojima je HH prodala kp. br. .., UU i FF, ništavi i ne proizvode pravno dejstvo. Kao razlog za ništavost u obrazloženju je navedena tada važeća zabrana raspolaganja pravom korišćenja na zemljištu u društvenoj svojini, koje je u spornom periodu bilo van prometa. Ta presuda je postala pravnosnažna 18.04.2001. godine. HH je tokom te parnice preminula dana 29.10.1997. godine, pa su tuženi preuzeli parnicu kao njeni naslednici. Nakon pravnosnažnosti te presude nastavljen je ostavinski postupak iza pok. HH i rešenjem o nasleđivanju O 1474/2004 od 12.07.2004. godine utvrđeno je da njenu zaostavštinu, između ostalog, čini i nepokretnost upisana u ZKNj.UL. ... K.O. ... kp. br. ... njiva ... u ... površine 2ha 29a 49m2, društvena svojina sa pravom korišćenja HH u celosti. Za naslenike su oglašeni ovde tuženi. Tužene prvog i drugog reda su za gradnju saznale odmah po smrti HH, ali nisu znale ko gradi. Rešenjem RGZ SKN Novi Sad 3 od 04.01.2018. godine u LN br. ... K.O. ... dozvoljen je upis prava svojine (konverzija) u korist ovde tuženih na po ¼ dela na celoj kp. br. ..., uz navođenje tačne površine zemljišta pod zgradama – objektima, sve dotadašnjih nosilaca prava korišćenja državne svojine, ovde tuženih. U tom LN je još 18.12.1996. godine bila upisana zabeležba spora po tužbi HH protiv UU i FF.

Po oceni Vrhovnog suda, pravilno su nižestepeni sudovi utvrdili da su tužioci po osnovu ulaganja svojim sredstvima, građenjem stekli pravo svojine kako na objektima tako i na zeljmištu ispod tih objekata i na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu objekata na kp. br. ... K.O. ... LN br. ... K.O. ... odlučući kao u pobijanim presudama pravilnom primenom materijalnog prava, a za svoju odluku dali su razloge koje prihvata i ovaj sud.

Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa proisano je da se pravo svojine stiče se po samom zakonu, na osnovu pravnog posla i nasleđivanjem (član 20. stav 1); da lice koje od svog materijala, svojim radom izradi novu stvar stiče pravo svojine na tu stvar (član 22. stav 1). Građenje na tuđem zemljištu regulisano je odredbama člana 22.-26. Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa zavisno od savesnosti, nesavesnosti, vrednosti, protivljenja gradnji i slično.

Odredbom člana 102. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji („Službeni glasnik RS“, br. 72/09) propisano je da pravo korišćenja na građevinskom zemljištu pretvara se u pravo svojine, bez naknade; članom 105. istog zakona propisano je da vlasnik objekta, odnosno posebnog fizičkog dela objekta koji nije upisan kao nosilac prava korišćenja na građevinskom zemljištu na kome je taj objekat, odnosno deo objekta izgrađen, stiče pravo svojine na katastarskoj parceli na kome je taj objekat izgrađen, u cilju uspostavljanja jedinstva nepokretnosti iz člana 106. ovog zakona (stav 1), da se upis prava svojine na građevinskom zemljištu iz stava 1. i 2. ovog člana vrši na osnovu rešenja iz člana 70. ovog zakona. Organ nadležan za imovinsko – pravne poslove po pravnosnažnosti, dostavlja to rešenje po službenoj dužnosti organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra (stav 3), a zahtev za upis prava svojine protiv stava 1. ovog člana podnosi se organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra (stav 4). Odredbom člana 106. stav 1. istog zakona propisano je da po okončanom postupku pretvaranja prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu, u skladu sa ovim zakonom katastarska parcela izgrađenog građevinskog zemljišta zajedno sa objektom sagrađenim na njom postaje jedinstveni predmet prava svojine (jedinstvo nepokretnosti) tako da se sva postojeća prava i tereti koji su postojali na objektu, odnosno posebnom delu objekta, od trenutka upisa prava svojine prenose i na katastarsku parcelu, odnosno deo katastarske parcele vlasnika tog posebnog dela, osim ako je na zemljištu ustanovljen dugoročni zakup u skladu sa ovim zakonom.

U konkretnom slučaju, tužbeni zahtev tužilaca usmeren je na sticanje prava svojine na vanknjižnim građevinskim objektima, na zemljištu ispod njih i na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu istih. Iz utvrđenog činjeničnog stanja proizilazi da su zaključno sa 2007.-2008. godinom tužioci izgradili objekte na kp. br. ..., zemljište u društvenoj svojini bez građevinski dozvole, prethodno zaključivši ugovore o kupoprodaji sa UU i FF, koji su to pravo ranije stekli po osnovu ugovora zaključnih sa HH, kao nosiocem prava korišćenja na ovom zemljištu i pravnim prethodnikom tuženih. Tužioci su nadležnom organu podneli zahteve za legalizaciju sagrađenih objekata. Takođe je utvrđeno da prilikom kupovine placeva na interno podeljenoj parceli tužioci nisu vršili uvid u javnu evidenciju nepokretnosti, gde je još 18.12.1996. godine izvršena zabeležba postojanja spora po tužbi HH za poništaj ugovora o kupoprodaji zaključenih sa UU i FF, a koji spor je okončan presudom Opštinskog suda u Novom Sadu P 2487/2000 od 16.12.2000. godine i utvrđenjem da su navedeni ugovori ništavi i da ne proizvode pravno dejstvo. Sve do 2014. godine i podnošenja tužbe protiv ovde tužilaca radi uklanjanja podignutih objekata, odnosno isplate tržišne protivvrednosti zemljišta tuženi nisu manifestovali svoju volju na pravno – relevantan način u pravcu suprotstavljanja započetoj i izvršenoj gradnji, kao i da su na dan presuđenja tuženi označeni kao suvlasnici zemljišta na kp. br. ... u javnoj evidenciji, gde su u LN br. ... K.O. ... upisani svi podignuti objekti kao objekti izgrađeni bez odobrenja za izgradnju, čiji vlasnik, odnosno držalac nije utvrđen.

Osim navedenog, predmetni stambeni objekti sa pomoćnim zgradama predstavljaju domove ovde tužilaca, kod nesporne činjenice da su isti izgrađeni sopstvenim sredstvima tužilaca, odnosno njihovih pravnih prethodnika.

Kod tako utvrđenog činjeničnog stanja Vrhovni sud prihvata pravni stav nižestepenih sudova da tužiocima pripada pravo svojine na porodičnim stambenim zgradama sa pomoćnim objektima, koji su izgrađeni bez građevinske dozvole u smislu odredbe člana 22. stav 1. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, jer tuženi nisu ni sporili da su tužioci i njihovi pravni prethodnici, od sopstvenog materijala i rada izgradili predmetne građevinske objekte, i člana 25. istog zakona, u odnosu na koji ovaj sud prihvata date razloge nižestepenih sudova i upućuje na iste.

Revizijski navodi tuženih suštinski se svode na to da je kp. br. ... na kojoj su izgrađeni građevinski objekti bila predmet nezakonitog prometa na osnovu koga su tužioci ili njihovi pravni prethodnici stekli delove te katastarske parcele, jer je ista predstavljala zemljište u društvenoj svojini, čiji je promet zabranjen i na kom zemljištu nije bila dozvoljena gradnja.

Nije sporno da je tokom izgradnje objekata, kao i na dan dovršetka radova sporna katastarska parcela još uvek bila u društvenoj svojini, u kom slučaju ne važe pravila o građenju na tuđem zemljištu iz člana 24.-26. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa. Međutim, stupanjem na snagu Zakona o planiranju i izgradnji („Službeni glasnik RS“, br. 72/09, 81/09 i dr) po sili zakona došlo je do konverzije prava korišćenja na građevinskom zemljištu u pravo svojine, što je kasnije i deklarisano rešenjem RGZ SKN Novi Sad 3 br. 952-02-4-159/2015 od 04.01.2018. godine. Dakle, tuženi su vlasnici zemljišta na kome se navedeni objekti nalaze i samo su oni legitimisani trpeti utvrđenje u korist trećih lica onih prava čiji su upisani titulari. Bez obzira na to što se pravo svojine građenjem stiče trenutkom izgradnje stvari i što sudska presuda kojom se to pravo utvrđuje ima samo publicitno (a ne preobražajno) dejstvo ni jedan drugi subjekt osim tuženih nije legitimisan trpeti utvrđenje iz izreke presude.

U revizijskom postupku tužioci su Vrhovnom sudu dostavili rešenje RGZ SKN Novi Sad 3 br. 952-02-5-234-5350/2022 od 04.03.2022. godine, kojim su na osnovu ovde pobijane presude upisana prava u javnoj evidenciji tako što je svaki od tužilaca upisan kao suvlasnik na idealnom delu zemljišta ispod sagrađenih objekata i da su tužioci držaoci svojih objekata (do donošenja rešenja o legalizaciji – pozakonjenju).

Zbog navedenog su ispunjeni uslovi za primenu odredaba o građenju na tuđem zemljištu propisanim Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa i člana 106. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji u konkretnom slučaju.

Sa iznetih razloga, neosnovani su revizijski razlozi o pogrešnoj primeni materijalnog prava od strane nižestepenih sudova.

Neosnovani su i revizijski navodi da je tužiocima priznato pravo vlasništva na delovima kp. br. ... u većim površinama od navodno kupljenih delova. Isti su već bili isticani u žalbenom postupku i od strane drugostepenog suda ocenjeni kao neosnovani. Naime, prvostepeni sud je svakom tužiocu ponaosob utvrdio svojinu na sagrađenom objektu, svojinu na zemljištu ispod objekta u površini sagrađenog objekta i na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu objekta, bez utvrđivanja poveršine za svakog tužioca ponaosob, jer utvrđenje površine za redovnu upotrebu objekata nije u nadležnosti suda već nadležnog organa uprave, a sve prema skici interne deobe kp. br. ... od strane Geodetskog biroa NS „Geodet“ Novi Sad od 26.08.2016. godine.

Kako se ni ostalim revizijskim navodima ne dovodi u sumnju pravilnost i zakonitost pobijane presude odlučeno je kao u stavu prvom izreke, primenom člana 414. stav 1. Zakona o parničnom postupku.

Pravilna je i odluka o troškovima parničnog postupka doneta primenom člana 153. i 154. ZPP.

Zahtev tužilaca za naknadu troškova postupka po reviziji, odbijen je kao neosnovan primenom člana 154. ZPP, jer se ne radi o potrebnim troškovima parnice, pa je odlučeno kao u stavu drugom izreke.

Predsednik veća-sudija,

Dragana Marinković, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković