Presuda o punovažnosti ugovora o kupoprodaji zaključenog preko punomoćnika

Ispitujući pobijanu presudu u granicama revizijskih razloga propisanih odredbom člana 408. Zakona o parničnom postupku („Sl. glasnik RS“, br. 72/11..10/23 – dr. zakon) Vrhovni sud je odlučio da je revizija tužilje neosnovana.

U postupku donošenja pobijane presude nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku na koju se u revizijskom postupku pazi po službenoj dužnosti. Revident suštinski ukazuje na pogrešnu primenu čl. 8. Zakona o parničnom postupku koji se tiče ocene dokaza od strane prvostepenog suda, kao i čl. 374. stav 2. tačka 12. Zakona o parničnom postupku navodeći da su izostali jasni i dovoljno argumentovani razlozi o odlučnim činjenicama, a da su razlozi koje drugostepeni sud navodi kontradiktorni i nedovoljni. Nasuprot navodima revidenta, odluka drugostepenog suda zasnovana je na činjeničnom stanju utvrđenom tokom prvostepenog postupka iz koga je drugostepeni sud primenom relevantih odredbi materijalnog prava izveo drugačiji pravni zaključak a za svoju odluku dao je jasne razloge.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilja i tuženi BB su tokom trajanja braka od 1996. do 23.02.2016. godine (bračna zajednica faktički prekinuta maja 2015. godine), a u kojem je rođeno dvoje dece, ćerka i sin - tuženi VV, stekli nepokretnu imovinu – vikend kuću površine 43 m2 u ul. ... br. .. u ... sa pomoćnim objektom površine 11 m2 i placem površine 10 a na kat. parc. .. KO ... . Tužilja je punomoćjem overenim pred Prvim osnovnim sudom 25.10.2013. godine ovlastila tuženog BB, tadašnjeg supruga, da u njeno ime i za njen račun kao prodavca, pronađe kupca, zaključi i kod suda overi ugovor o prodaji navedene nepokretnosti, primi kaparu i ukupnu kupoprodajnu cenu u gotovini ili preko njenog računa u banci, na koji je takođe ovlastila supruga da sa njega podiže novac, da kupcu izda clausulu intabulandi i uvede ga u posed prodatih nepokretnosti, te da na svaki drugi način raspolaže predmetnom nepokretnošću, kao i da reguliše dug po ugovoru o stambenom kreditu iz 2007. godine prevremenom otplatom ili prenosom na treća lica. Na osnovu navedenog punomoćja, tuženi BB je, kao punomoćnik prodavca, zaključio ugovor o kupoprodaji opisane nepokretnosti sa tuženim VV, sinom parničnih stranaka, kao kupcem, za kupoprodajnu cenu od 1.400.000,00 dinara, što je odgovaralo iznosu od oko 11.500 evra, a u korist tuženog BB je po sugestiji javnog beležnika ugovoreno pravo doživotnog plodouživanja. Ugovor je solemnizovan 29.09.2015. godine i po osnovu navedenog ugovora tuženi VV upisao se u katastru nepokretnosti kao vlasnik. Kredit iz 2007. godine, iz čijih sredstava je kupljena nepokretnost koja je predmet osporenog ugovora o kupoprodaji, zaključila je tužilja u svojstvu korisnika kredita. Rate kredita je nastavio da isplaćuje tuženi BB. Tužilja je navedenim punomoćjem ovlastila tuženog BB u vreme dok su još uvek bili u braku, jer je planirala put na Kubu i duže odsustvo iz zemlje. Punomoćje tužilja nije opozvala nakon povratka sa Kube, već u toku parnice.

Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je zaključio da između supružnika nikada nije postignut sporazum o deobi njihove zajedničke imovine. Po oceni prvostepenog suda, sporni ugovor je zaključio tuženi prekoračivši granice ovlašćenja iz punomoćja koje je prestalo nakon povratka tužilje iz inostranstva, jer je suprotno odredbama punomoćja, bez usmenog sporazuma i bez znanja i saglasnosti tužilje, zajedničkim nepokretnostima raspolagao u korist sina, što tužilja naknadno nije odobrila. Iz ovih razloga, prvostepeni sud smatra da ugovor ne predstavlja volju tužilje i da je ništav, te pozivajući se na odredbe člana 174. Porodičnog zakona, na opšta načela obligacionog prava, te odredbe čl. 84, 87, 88, 90, 91 ,92, 99, 749, 751, 752. u vezi sa čl. 103. ZOO usvoja tužbeni zahtev za utvrđenje ništavosti predmetnog ugovora.

Drugostepeni sud ne prihvata izneto stanovište prvostepenog suda. Drugostepeni sud smatra da je prvostepeni sud propustio da primeni odredbu čl. 189. stav 1. Porodičnog zakona, prema kojoj odredbi jedan supružnik može ovlastiti drugog supružnika da raspolaže celokupnom zajedničkom imovinom. Prema zaključku drugostepenog suda, dato punomoćje po svojoj sadržini predstavlja ugovor o upravljanju i raspolaganju zajedničkom imovinom u smislu člana 189. Porodičnog zakona, jer je overeno 25.10.2013. godine, dakle, pre stupanja na snagu Zakona o izmenama i dopunama Porodičnog zakona objavljenog u „Sl. glasniku RS“ br. 6/2015 od 22.01.2015. godine, koji je stupio na snagu 23.01.2015. godine, a kojim je u čl. 5. propisano da se u čl. 189. posle stava 4. dodaje stav 5. koji glasi: „(5) Ugovor iz stava 1. ovog člana zaključuje se u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave. Tuženi BB je postupao u svemu po nalogu, tužilja nije tuženog ograničila u pogledu ličnosti kupca, a osim toga prema stanovištu drugostepenog suda, pogrešan je zaključak prvostepenog suda da je punomoćje prestalo povratkom tužilje iz inostranstva, jer ga je opozvala tek 10.03.2022. godine. Iz navedenih razloga, drugostepeni sud je preinačio prvostepenu presudu i odbio tužbeni zahtev, a sledstveno tome je preinačio i odluku o troškovima postupka.

Po oceni Vrhovnog suda neosnovano se revizijom tužilje ukazuje na to da je drugostepeni sud pogrešno primenio materijalno pravo.

Tužilja u reviziji ističe da nije postojao sporazum tužilje u pogledu zaključenja predmetnog ugovora o kupoprodaji, budući da je ista 2015. godine napustila bračnu zajednicu, a da je punomoćje za prodaju predmetne nepokretnosti dala u vreme kada je postojala bračna zajednica i kada je postojala potreba za prodajom predmetne nepokretnosti i otplatom kredita koji je glasio na tužilju. Tužilja smatra da predmetni ugovor o kupoprodaji ne odražava njenu stvarnu volju imajući u vidu svrhu za koju je izdato punomoćje i cilj koji se tada želeo postići. Prema navodima tužilje, radi se o nedopuštenoj pobudi u smislu čl. 53. st. 2. ZOO pri čemu i cena određena u ugovoru ukazuje na to da tuženi BB nije bio savestan.

Međutim, navedeno ne proizilazi iz utvrđenog činjeničnog stanja. Nasuprot navodima revidenta, pravilan je zaključak drugostepenog suda da na postojanje sporazuma u pogledu raspolaganja predmetnom nepokretnošću između tužilje i tuženog BB ukazuje punomoćje overeno pred Prvim osnovnim sudom u Beogradu 25.10.2013. godine. Saglasno čl. 89. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima, punomoćje je ovlašćenje za zastupanje koje vlastodavac pravnim poslom daje punomoćniku. Prema čl. 91. st. 1. ZOO punomoćnik može preduzimati samo one pravne poslove za čije je preduzimanje ovlašćen, dok se prema čl. 92. st. 2. istog zakona opozivanje i sužavanje svakog punomoćja može učiniti izjavom bez posebne forme.

Tuženi BB, kao punomoćnik tužilje, postupao je u svemu u okviru svojih ovlašćenja. Pritom, tužilja je punomoćje opozvala tek nakon donošenja prvostepene presude, 10.03.2022. godine, dakle više od šest godina nakon zaključenja ugovora čiju ništavost traži. Sledstveno tome, volja za zaključenjem predmetnog ugovora nesumnjivo je izražena kroz dato punomoćje, koje je bilo na snazi u vreme zaključenog ugovora o kupoprodaji.

Ne mogu se prihvatiti navodi revizije o prekoračenju predmetnog punomoćja. Punomoćjem je bilo dato ovlašćenje tuženom BB, tada suprugu tužilje, da u ime i za račun tužilje kao prodavca, pronađe kupca, da zaključi, potpiše i kod nadležnog suda overi kako predugovor, tako i ugovor o kupoprodaji predmetne nepokretnosti upisane u LN br. .. KO ..., da primi kaparu i ukupnu kupoprodajnu cenu u gotovom, u dinarima, ili preko poslovne banke uplatom na devizni račun tužilje, na koji je ovlašćen da sa njega podiže novac, te da kupcu da clausulu intabulandi, uvede ga u posed nepokretnosti i ovlasti da u ime tužilje podnosi poreske prijave, podiže poreska rešenja i odriče se prava žalbe na ista, te na svaki drugi način raspolaže predmetnom nepokretnošću, uključujući i da istu optereti hipotekom. Istovremeno je punomoćjem imenovani tuženi ovlašćen da reguliše dug sa bankom po Ugovoru o stambenom kreditu od 27.03.2007. godine, kao i dug sa Republikom Srbijom po Ugovoru o dugoročnom finansiranju od istog datuma, te Ugovor o garancijskom depozitu od 28.02.2007. godine, tako što će stambene kredite prevremeno otplatiti ili preneti na treća lica. U samom punomoćju je navedeno da isto važi do ispunjenja. U skladu sa navedenim, tuženi BB je postupao u svemu u skladu sa predmetnim punomoćjem, pri čemu je navod revizije u pogledu visine opredeljene cene irelevantan i nije razlog za utvrđenje ništavosti predmetnog ugovora, posebno što je u samom punomoćju navedeno da se nepokretnošću može raspolagati na svaki drugi način (pa na pr. i poklonom) dakle, bez preciznog opredeljenja načina raspolaganja i utvrđenja cene.

Pitanje srazmere cene sa tržišnom vrednošću nepokretnosti može predstavljati osnov za poništaj ugovora u skladu sa članom 139. ZOO, ali ne može biti razlog za utvrđenje ništavosti ugovora. Takođe, eventualne mane volje (prevara, zabluda), na koje tužilja suštinski ukazuje u reviziji, ne čine ugovor ništavim, već iste mogu biti razlog za poništaj iz razloga rušljivosti ugovora, pri čemu prema čl. 117. ZOO, pravo na poništaj rušljivog ugovora prestaje istekom roka od jedne godine od saznanja za razlog rušljivosti, a u svakom slučaju istekom roka od 3 godine, od dana kada je ugovor zaključen.

Sledom svega napred navedenog, pravilan je zaključak drugostepenog suda da ugovor o kupoprodaji predstavlja pravno valjan pravni posao na osnovu kojeg je izvršen prenos prava svojine sa tužilje na tuženog VV, kao kupca, koji je po tom osnovu - upisom svog prava svojine na kupljenoj nepokretnosti - u skladu sa odredbom člana 33. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, postao vlasnik nepokretnosti. Ugovor je zaključen u propisanoj formi i nije u suprotnosti sa prinudnim propisima, javnim poretkom ili dobrim običajima, čime nisu ispunjeni uslovi iz čl. 103. ZOO za njegovu ništavost, što čini tužbeni zahtev neosnovanim. Stoga, odluka drugostepenog suda iz stava prvog izreke je pravilna, a sledstveno tome, pravilna je i odluka o troškovima parničnog postupka, jer je doneta pravilnom primenom odredbe čl. 153. stav 1, 154. i 165. stav 2. ZPP.

Iz navedenih razloga, neosnovana je revizija tužilje, te je Vrhovni sud primenom odredbe člana 414. Zakona o parničnom postupku odlučio kao u stavu prvom izreke presude.

Na osnovu ovlašćenja iz člana 165. stav 1. Zakona o parničnom postupku, u stavu drugom izreke, odbijen je zahtev tuženih za naknadu troškova povodom sastava odgovora na reviziju jer se ne radi o troškovima potrebnim radi vođenja parnice saglasno članu 154. Zakona o parničnom postupku.

Predsednik veća – sudija

Tatjana Matković Stefanović, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković