Punovažnost ugovora o kupoprodaji zaključenog na osnovu neograničenog punomoćja

U IME NARODA

Vrhovni sud, u veću sastavljenom od sudija: Jelice Bojanić Kerkez, predsednika veća, Radoslave Mađarov i Jasmine Simović, članova veća, u parnici tužioca AA iz ..., čiji je punomoćnik Vlada Baranj, advokat iz ..., protiv tuženog BB iz ..., sa boravištem u ..., čiji je punomoćnik Slaviša Miljuš, advokat iz ..., radi utvrđenja ništavosti i predaje poseda, odlučujući o reviziji tužioca izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 291/24 od 13.06.2024. godine, u sednici održanoj 25.12.2024. godine, doneo je

P R E S U D U

ODBIJA SE kao neosnovana revizija tužioca izjavljena protiv presude Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 291/24 od 13.06.2024. godine.

ODBIJA SE kao neosnovan zahtev tuženog za naknadu troškova revizijskog postupka.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 291/24 od 13.06.2024. godine, odbijena je žalba tužioca i potvrđena presuda Višeg suda u Sremskoj Mitrovici P 88/19 od 11.09.2023. godine, kojom je odbijen kao neosnovan tužbeni zahtev da se utvrdi da je ništav ugovor o kupoprodaji nepokretnosti zaključen između tužioca, kao prodavca i tuženog, kao kupca, overen - solemnizovan kod Javnog beležnika Dedajić Save u Staroj Pazovi 24.02.2017. godine, pod brojem OPU: 197-2017; da se tuženi obaveže da trpi da se tužilac na osnovu presude u katastarskim i drugim javnim knjigama o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima, upiše kao vlasnik nepokretnosti: prizemna zgrada poslovnih usluga broj 1 na 323 m2 u ulici ... broj .., izgrađena na parceli broj .. od 13 a 93 m2, ostalo građevinsko zemljište u svojini, prizemna pomoćna zgrada broj 2 na 27 m2 u ulici ... izgrađena na istoj parceli, parcela broj .. površine 13 a 93 m2 ostalo građevinsko zemljište u svojini, koja se sastoji od zemljišta pod zgradom u ulici ... broj .. površine 3 a 23 m2 i zemljišta pod zgradom u ulici ... površine 27 m2, zemljišta uz zgradu u ulici ... površine 5 a 00 m2 njiva 1. klase, u ulici ... površine 5 a 43 m2, upisane u listu nepokretnosti broj .. KO ...; da se obaveže tuženi da tužiocu preda u posed navedene nepokretnosti oslobođene od svih lica i stvari u roku od 15 dana; tužilac obavezan da tuženom nadoknadi parnične troškove od 867.000,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom od izvršnosti presude do isplate. Odbijeni su zahtevi parničnih stranaka za naknadu troškova žalbenog postupka.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tužilac je blagovremeno izjavio reviziju zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Tuženi je podneo odgovor na reviziju.

Vrhovni sud je ispitao pobijanu presudu u smislu člana 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br. 72/11 ... 10/23) i utvrdio da je revizija neosnovana.

U postupku donošenja pobijane presude nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti. Po odredbama člana 407. ZPP, revizija se u predmetnoj parnici ne može izjaviti zbog pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja, pa predmet ocene revizijskog suda ne mogu biti navodi tužioca vezani za odluke donete po njegovom zahtevu za ponavljanje postupka solemnizacije spornog ugovora koje nisu priložene do zaključenja glavne rasprave.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, parnične stranke su u rodbinskim odnosima. Otac tuženog je tužiocu pozajmljivao novac u poslovne svrhe. Tuženi ima boravište u Nemačkoj. Otac tuženog je tužiocu pozajmio 100.000 evra, od kog novca je tužilac na javnom nadmetanju 25.11.2005. godine kupio nepokretnost, koja je predmet spornog ugovora. Pošto tužilac nije vratio ovaj iznos, niti kasnije uzete iznose zajma, oni su kod advokata potpisali zajedničku izjavu 14.02.2014. godine, po kojoj je dug tužioca po osnovu zajma 230.000 evra i da će se izmiriti prodajom predmetne nepokretnosti čija je tržišna vrednost u visini pozajmljenog iznosa. Istog dana, tužilac je pred sudom overio pisano punomoćje, kojim je ovlastio oca tuženog da može u njegovo ime i za njegov račun da otuđi (proda, zameni ili pokloni) predmetnu nepokretnost, bilo kom trećem licu kao sticaocu, po slobodnom izboru i uslovima koje on nađe za shodno i da može u tu svrhu da zaključi odgovarajući ugovor o prometu nepokretnosti, da ga overi pred nadležnim sudom i sticaocu izda valjanu ispravu radi uknjižbe na tim nepokretnostima u javnim knjigama, bez dalje saglasnosti i pitanja, kao i da preduzima sve druge pravne radnje i vrši sva prava i obaveze koje proisteknu za tužioca iz tako zaključenog ugovora, npr. primi kupoprodajnu cenu i preda posed sticaocu i sve druge radnje koje davalac punomoćja, tužilac, unapred odobrava i prihvata da imaju pravnu snagu, kao da ih je on lično preuzeo. Na osnovu ovog punomoćja, otac tuženog, u svojstvu punomoćnika tužioca, kao prodavca zaključio je sa tuženim, kao kupcem 24.02.2017. godine sporni kupoprodajni ugovor, koji je overen od strane javnog beležnika. Na osnovu ovog ugovora, na osnovu rešenja nadležne službe katastra od 21.03.2017. godine, tuženi je upisan kao vlasnik nepokretnosti. Iza toga, tužilac je 27.04.2017. godine pred javnim beležnikom overio pisani opoziv punomoćja od 14.02.2014. godine.

Sa polazištem na navedene bitne činjenice, nižestepeni sudovi nalaze da u smislu odredbi sadržanih u članovima 10, 12, 21, 26, 84, 91. stav 3. 103, 104, 109, 111. i 141. Zakona o obligacionim odnosima tužbeni zahtev nije osnovan. Raspolaganje spornim ugovorom izvršeno je na osnovu slobodno izjavljenih volja datih u zakonom predviđenoj formi za promet prava svojine na nepokretnostima, a punomoćje tužioca, kao vlasnika nepokretnosti dato ocu tuženog u zakonom predviđenoj formi dovelo je do sticanja svojine tuženog, pa je tek nakon toga tužilac punomoćje opozvao. Pošto je tužilac ovlastio oca tuženog na raspolaganje bez ograničenja u pogledu vremena važenja, vrste ugovora i lica sa kojim će ugovor zaključiti, drugostepeni sud je ocenio kao neosnovane žalbene navode vezane za simulaciju pravnog osnova raspolaganja, odnosno za zelenašku prirodu ugovora.

Po oceni Vrhovnog suda, pravilno su nižestepeni sudovi primenili materijalno pravo kada su zaključili da nema činjenica koje bi vodile ništavosti akata raspolaganja, odnosno pravnog osnova na osnovu kog je tuženi upisan kao vlasnik nepokretnosti upisanih u listu nepokretnosti broj .. KO ... .

Zakonom o obligacionim odnosima propisano je da je ugovor zaključen kada su se ugovorne strane saglasile o bitnim sastojcima ugovora (član 26.); da svaka ugovorna obaveza mora imati dopušten osnov i da je osnov nedopušten ako je protivan prinudnim propisima, javnom poretku ili dobrim običajima (član 51. stavovi 1. i 2.); ako osnov ne postoji ili je nedopušten ugovor je ništav (član 52.); da prividan ugovor nema dejstva među ugovornim stranama, ali ako prikriva neki drugi ugovor taj drugi važi ako su ispunjeni uslovi za njegovu pravnu valjanost; da se prividnost ugovora ne može isticati prema trećem savesnom licu (član 66.); da zaključenje ugovora ne podleže nikakvoj formi, osim ako je zakonom drukčije određeno (član 67. stav 1.); punomoćje je ovlašćenje za zastupanje koje vlastodavac pravnim poslom daje punomoćniku; postojanje i obim punomoćja su nezavisni od pravnog odnosa na čijoj je podlozi punomoćje dato (član 89. stavovi 1. i 2); kada se punomoćje daje za zaključenje ugovora ili preduzimanje kojeg drugog pravnog posla za koji je propisan oblik javno potvrđene (solemnizovane) isprave ili javnobeležničkog zapisa, dovoljno je da potpis vlastodavca bude overen (član 90. stav 2.); posao koji ne dolazi u redovno poslovanje može punomoćnik preduzimati samo ako je posebno ovlašćen za preduzimanje tog posla, odnosno vrste poslova među koje on spada (91. stav 3.); ugovor koji je protivan prinudnim propisima, javnom poretku ili dobrim običajima je ništav ako cilj povređenog pravila ne upućuje na neku drugu sankciju ili ako zakon u određenom slučaju ne propisuje šta drugo (član 103. stav 1.); ništav je ugovor kojim neko, koristeći se stanjem nužde ili teškim materijalnim stanjem drugog, njegovim nedovoljnim iskustvom, lakomislenošću ili zavisnošću, ugovori za sebe ili za nekog trećeg korist koja je u očiglednoj nesrazmeri sa onim što je on drugom dao ili učinio, ili se obavezao dati ili učiniti (član 141. stav 1.).

Odredbom člana 4. stav 1. Zakona o prometu nepokretnosti („Službeni glasnik RS“ br. 93/14, 121/14 i 6/15) propisano je da se ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave.

Odredbom člana 33. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa propisano je da se na osnovu pravnog posla pravo svojine na nepokretnost stiče upisom u javnu knjigu ili na drugi odgovarajući način određen zakonom.

U konkretnom slučaju, razjašnjeno je da je tužilac prema ocu tuženog na dan 14.02.2014. godine imao dospelu neizmirenu novčanu obavezu u visini od 230.000 evra, te da je u svrhu izmirenja te obaveze sačinjena zajednička pisana izjava zajmodavca i zajmoprimca, kao i pisano punomoćje zajmoprimca kojim je ovlastio zajmodavca da radi namirenja svog potraživanja raspolaže po svom nahođenju zajmodavčevom nepokretnošću. Utvrđeno je i da je nepokretnost kupljena od iznosa koji je zajmodavac pozajmio zajmoprimcu devet godina pre nego što su ugovarači izvršili sravnjenje prava i obaveza. Nadalje, razjašnjeno je da je sporni kupoprodajni ugovor zaključen tri godine nakon sačinjenja punomoćja, pri čemu tužilac ne tvrdi da je pozajmicu vratio, odnosno da je obaveza prestala na neki drugi način.

Imajući u vidu navedene merodavne materijalnopravne odredbe, sporni ugovor punovažan je kako sa formalnopravnog, tako i sa materijalnopravnog aspekta.

Naime, punomoćje koje je tužilac dao ocu tuženog 14.02.2014. godine nije bilo vremenski ograničeno, a sadržalo je ovlašćenje punomoćnika da po sopstvenom izboru odredi vrstu ugovora kojim će raspogalati nepokretnošću, da preda posed nepokretnosti licu po svom izboru i da bezuslovnu saglasnost za upis prava svojine. Osnov ovog raspolaganja sadržan je u sporazumu zajmodavca i zajmoprimca po kome 14.02.2014. godine obaveza zajmoprimca iznosi 230.000 evra i zajmoprimac ima pravo da proda nepokretnost radi realizacije svog potraživanja. Pošto je tužilac novac pozajmljivao u poslovne svrhe i spornu nepokretnost kupio upravo od novca koji je pozajmio od oca tuženog 2005. godine, nema okolnosti koje bi vodile zaključku da je sporni ugovor zelenaški. Prinudnim propisima nije ograničena sloboda ugovaranja izmirenja dospele novčane obaveze imovinom dužnika, pa tako ni prodajom nepokretne imovine, na koji način je tužilac u konkretnom slučaju ocu tuženog pozajmicu vratio. Otac tuženog je na osnovu punovažnog punomoćja imao slobodu izbora pravne forme otuđenja nepokretnosti, pa su bez značaja za odluku činjenice visine naznačene kupoprodajne cene u ugovoru od 27.04.2017. godine i da li je tuženi svom ocu kupoprodajnu cenu izmirio.

Navodi odgovora na reviziju nisu bili potrebni za donošenje odluke o reviziji, pa je odluka u stavu drugom izreke doneta na osnovu odredbi članova 165. stav 2. i 154. ZPP.

Iz iznetih razloga, odluka u stavu prvom izreke, doneta je na osnovu člana 414. stav 1. ZPP.

Predsednik veća – sudija
Jelica Bojanić Kerkez,s.r.

Za tačnost otpravka
Zamenik upravitelja pisarnice
Milanka Ranković