Presuda Vrhovnog kasacionog suda o ugovornoj kazni zbog docnje prodavca

Presudom Apelacionog suda u Nišu Gž 3888/2017 od 01.03.2019. godine, stavom prvim izreke, ukinuta je prvostepena presuda i presuđeno tako što je usvojen tužbeni zahtev tužilje i naloženo tuženom da u roku od 15 dana od dana pravnosnažnosti presude sa tužiljom zaključi i kod javnog beležnika u Nišu overi glavni ugovor o kupoprodaji dvoiposobnog stana u ... bliže opisanog u tom delu izreke po kupoprodajnoj ceni iz člana 5. aneksa predugovora Ov II 2553/11 od 27.10.2011. godine koju je tužilja već isplatila tuženom po zaključenom i kod Osnovnog suda u Nišu overenom predugovoru Ov II 1986/11 od 18.08.2011. godine i aneksu predugovora Ov II 2553/11 od 27.10.2011. godine sa obavezom predaje stana tužilji u svojinu i državinu odmah po zaključenju i overi glavnog ugovora o kupoprodaji stana kod javnog beležnika u Nišu, te ukoliko tuženi u roku od 15 dana po pravnosnažnosti ove presude ne zaključi i overi glavni ugovor o kupoprodaji predmetnog stana sa tužiljom, ova presuda će zameniti glavni ugovor o kupoprodaji dvoiposobnog stana u ... bliže opisanog u tom delu izreke sa obavezom tuženog da preda stan tužilji u svojinu i državinu odmah po isteku roka za zaključenje glavnog ugovora o kupoprodaji stana pod pretnjom prinudnog izvršenja, te po ovoj presudi tužilja stiče pravo na navedenom stanu sa pravom da stan uknjiži u javnim knjigama na svoje ime kod nadležnih organa koji vode javnu evidenciju o nepokretnostima. Stavom drugim izreke, usvojen je tužbeni zahtev tužilje i obavezan tuženi da joj na ime dospele ugovorne kazne zbog docnje u predaji stana u ... bliže opisanog u tom delu izreke za period od 01.06.2012. do 31.12.2016. godine, isplati 8.640 evra sa kamatom počev od dana presuđenja 01.03.2019. godine po stopi propisanoj Zakonom o zateznoj kamati, sve u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu NBS na dan isplate. Stavom trećim izreke, usvojen je protivtužbeni zahtev tuženog i obavezana tužilja da mu na ime kupoprodajne cene za 2,34m² stana u ul. ... broj ... na ... spratu isplati iznos od 219.960,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom počev od dana veštačenja 10.12.2018. godine, dok je preko dosuđenog iznosa protivtužbeni zahtev odbijen. Stavom četvrtim izreke, obavezan je tuženi da tužilji naknadi troškove parničnog postupka od 679.983,00 dinara. Stavom petim izreke, odbijen je zahtev tužilje za naknadu troškova na ime sastava odgovora na žalbu.

Protiv stava drugog drugostepene presude tuženi je izjavio reviziju zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava.

Ispitujući pravilnost pobijane presude u smislu člana 408. ZPP, Vrhovni kasacioni sud je našao da revizija nije osnovana.

Tužilja-protivtužena je podnela odgovor na reviziju i zahtevala troškove njegovog sastava. U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju Vrhovni kasacioni sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilja i tuženi su 18.08.2011. godine zaključili predugovor o kupoprodaji stana overenog kod suda pod brojem Ov II 1986/11, a dana 15.09.2011. godine i aneks predugovora koji su overili 27.10.2011. godine. Predmet predugovora je kupoprodaja stana površine 75m² na ... spratu na jugoistočnoj strani stambeno-poslovne zgrade u ... na uglu ... i ... po kupoprodajnoj ceni od 63.750 evra sa obavezom predaje stana do 31.05.2012. godine. Istim predugovorom članom 6. ugovoreno je da će prodavac platiti kupcu ugovornu kaznu u iznosu od 160 evra za svaki mesec zakašnjenja ukoliko stan ne preda do 31.05.2012. godine sve do predaje u svojinu i državinu stana kupcu. Tužilja je ugovorenu kupoprodajnu cenu isplatila u celosti i to 18.08.2011. godine iznos od 50.000 evra, a 15.09.2011. godine iznos od 13.750 evra. Tužilja i tuženi nisu zaključili ugovor o kupoprodaji stana i nije izvršena predaja stana. Članom 7. predugovora ugovoreno da će se stvarna neto površina završenog stana utvrditi putem merenja po završetku izgradnje i da su stranke bile saglasne da se izvrši korekcija kupoprodajne cene ukoliko razlika između stvarno utvrđene i ugovorene projektovane površine premašuje 1%. Po završetku radova merenjem ovlašćenog lica utvrđeno je da je površina stana sada 77,26m² odnosno da je veća za 2,26m² od površine za koju je već izvršena isplata. Tužilja je u celosti isplatila ugovorenu kupoprodajnu cenu za stan površine od 75m² u iznosu od 63.750 evra. Do ugovorenog roka 31.05.2012. godine tuženi nije predao stan u državinu i svojinu tužilji po sistemu „ključ u ruke“, kako se obavezao predugovorom. Građevinska inspekcija je donela rešenje 12.07.2013. godine o obustavi radova i dala rok investitoru da pribavi izmenjen glavni projekat ili izvrši usklađivanje izvedenog stanja objekta sa potvrđenim projektom. Dana 15.11.2013. godine podnet je zahtev za legalizaciju odstupljenog dela objekta, a 07.04.2015. godine zabranjeno je korišćenje objekta pošto investitor za njega nije pribavio upotrebnu dozvolu. Veštačenjem preko veštaka građevinske struke utvrđeno je da sporni stan koji se nalazi na ... spratu stambeno-poslovne zgrade u ulici ... nije bio podoban za primopredaju u drugoj polovini 2013. godine, a na dan veštačenja utvrđena je i vrednost za razliku u površini od još 2,34m².

Kod ovako utvrđenog činjeničnog stanja, pravilno je drugostepeni sud primenio materijalno pravo kada je usvojio tužbeni zahtev za zaključenje kupoprodajnog ugovora i zahtev da tuženi tužilji isplati dospelu ugovornu kaznu zbog docnje u predaji stana, kao i za deo protivtužbenog zahteva za isplatu kupoprodajne cene još 2,34m² stana.

Neosnovano se u reviziji ukazuje na pogrešnu primenu materijalnog prava prilikom odlučivanja o delu tužbenog zahteva kojim je tuženi obavezan na isplatu ugovorne kazne.

Prema članu 270. Zakona o obligacionim odnosima poverilac i dužnik mogu ugovoriti da će dužnik platiti poveriocu određeni novčani iznos ili pribaviti neku drugu materijalnu korist ako ne ispuni svoju obavezu ili ako zadocni sa njenim ispunjenjem (ugovorna kazna). Prema članu 273. stav 4. istog zakona kad je kazna ugovorena za slučaj da dužnik zadocni sa ispunjenjem, poverilac ima pravo zahtevati i ispunjenje obaveze i ugovornu kaznu. Članom 271. propisano je da ugovorne strane mogu odrediti visinu kazne po svom nahođenju u jednom ukupnom iznosu, u procentu, ili za svaki dan zadocnjenja ili na koji drugi način (stav 1). Ona mora biti ugovorena u formi propisanoj za ugovor iz koga je nastala obaveza na čije se ispunjenje odnosi (stav 2). Po članu 272. sporazum o ugovornoj kazni deli pravnu sudbinu obaveze na čije se obezbeđenje on odnosi.

U ovom slučaju, predugovorom o kupoprodaji nepokretnosti od 18.08.2011. godine parnične stranke su ugovorile rok za predaju stana do 31.05.2012. godine, a u slučaju da ne preda stan kupcu do navedenog roka, prodavac se obavezao da kupcu plati ugovorenu kaznu u iznosu od 160 evra svakog meseca zakašnjenja dok se stan ne preda u svojinu i državinu. S obzirom da tuženi do ugovorenog roka nije predao tužilji stan u svojinu i državinu, to je pravilno obavezan na isplatu ugovorene kazne.

Nisu osnovani revizijski navodi tuženog-protivtužioca da je tužilja- protivtužena nagrađena za svoju docnju jer je izbegavala da uđe u posed i državinu stana i da je pala u docnju još 18.11.2013. godine, pa joj za period posle toga ne pripada pravo na ugovornu kaznu.

Po članu 325. stav 1. ZOO poverilac dolazi u docnju ako bez osnovanog razloga odbije da primi ispunjenje ili ga svojim ponašanjem spreči.

U ovom slučaju, nisu ispunjeni uslovi za primenu citirane zakonske odredbe jer je u postupku pred nižestepenim sudovima utvrđeno da objekat tada nije bio podoban za primopredaju, budući da nije imao upotrebnu dozvolu zbog čega je građevinska inspekcija donela rešenje 07.04.2015. godine o zabrani korišćenja ovog objekta. Sve navedeno čini opravdane razloge za odbijanje prijema ispunjenja zbog čega se ne može smatrati da je tužilja pala u docnju.

Pravilna je i odluka o troškovima postupka doneta na osnovu člana 165. ZPP u vezi članova 153. stav 1, 154. stav 2. i 163. stav 2. ZPP.

Na osnovu člana 414. ZPP odlučeno je kao u stavu prvom izreke.

Odbijen je zahtev tužilje-protivtužene za naknadu troškova sastava odgovora na reviziju jer ti troškovi nisu bili ni nužni ni neophodni za odlučivanje o ovom pravnom leku (član 154. stav 1. ZPP).

Predsednik veća - sudija

Zvezdana Lutovac,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić