Sticanje svojine gradnjom na tuđem zemljištu u slučaju nesavesnosti obe strane

U IME NARODA

Vrhovni kasacioni sud u veću sastavljenom od sudija: Branislava Bosiljkovića, predsednika veća, Branke Dražić i Danijele Nikolić, članova veća, u parnici tužilaca AA, BB i VV, svi iz ..., čiji je punomoćnik Milan Marković, advokat iz ..., protiv tuženog GG iz ..., čiji je punomoćnik Branislav Šokac, advokat iz ..., radi predaje nepokretnosti i utvrđenja, odlučujući o reviziji tužilaca, izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 3786/19 od 23.01.2020. godine, u sednici veća održanoj dana 27.01.2022. godine, doneo je

P R E S U D U

ODBACUJE SE kao nedozvoljena revizija tužilaca izjavljena protiv presude Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 3786/19 od 23.01.2020. godine, stava drugog i četvrtog izreke.

PREINAČUJE SE presuda Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 3786/19 od 23.01.2020. godine u prvom i trećem stavu izreke, tako što se ODBIJA kao neosnovana žalba tuženog i POTVRĐUJE presuda Osnovnog suda u Somboru P 1494/17 od 30.05.2019. godine u drugom, trećem i šestom stavu izreke, a zahtevtuženog za naknadu troškova žalbenog postupka odbija.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Osnovnog suda u Somboru P 1494/17 od 30.05.2019. godine, stavom prvim izreke, odbijen je konačno precizirani primarni tužbeni zahtev kojim su tužioci tražili da im tuženi preda u državinu deo parcele .. K.O. ..., površine 512m2, označen na skici faktičkog stanja geodetskog veštačenja od 29.08.2018. godine određenim tačkama, oslobođenog od lica i stvari, a koja nepokretnost je upisana u List nepokretnosti .. K.O. ... . Stavom drugim i trećim izreke, usvojen je konačno precizirani eventualni tužbeni zahtev i obavezan tuženi da isplati tužiocima iznos od 2.560 evra po srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan isplate, na ime prometne vrednosti dela parcele .. K.O. .., površine 512m2, u roku od 15 dana pod pretnjom prinudnog izvršenja. Stavom četvrtim i petim izreke, usvojen je protivtužbeni zahtev i utvrđeno da je tuženi vangruntovni vlasnik nadgrađevine – stambenog objekta površine 119m2, spratnost P + 0, izgrađenog bez građevinske dozvole i sagrađenog na delu parcele .., upisane u List nepokretnosti .. K.O. ... i nosilac prava svojine na delu te parcele potrebnom na redovnu upotrebu zgrade u površini od 512 m2, što su tužioci dužni da priznaju i dozvole da tuženi ovo pravo svojine upiše u registar nepokretnosti kada se za to steknu zakonom propisani uslovi. Stavom šestim izreke, odlučeno je da svaka stranka snosi svoje troškove postupka.

Presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 3786/19 od 23.01.2020. godine, stavom prvim izreke, usvojena je žalba tuženog i presuda Osnovnog suda u Somboru P 1494/17 od 30.05.2019. godine ukinuta u delu odluke o eventualnom tužbenom zahtevu (stav drugi i treći) i tužba tužilaca u navedenom delu kojim je traženo da se obaveže tuženi na isplatu iznosa od 2.560 evra po srednjem kursu na dan isplate na ime prometne vrednosti dela parcele .. uvedene u List nepokretnosti .. K.O. ... u površini od 512m2, odbačena, a preinačena u delu odluke o troškovima postupka (stav šesti), tako što su obavezani tužioci da nadoknade tuženom troškove parničnog postupka u iznosu od 176.446,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom od izvršnosti presude do isplate. Stavom drugim izreke, odbijena je žalba tužilaca i prvostepena presuda potvrđena u preostalom pobijanom, neukinutom i nepreinačenom delu (stav prvi, četvrti i peti). Stavom trećim izreke, obavezani su tužioci da na ime troškova žalbenog postupka isplate tuženom iznos od 43.714,00 dinara u roku od 15 dana od dana dostavljanja. Stavom četvrtim izreke, odbijen je zahtev tužilaca za naknadu troškova žalbenog postupka.

Protiv pravosnažne presude donete u drugom stepenu, tužioci su blagovremeno izjavili reviziju, zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka, pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primene materijalnog prava.

Odredbom člana 410. stav 2. tačka 5. ZPP-a propisano je da je revizija nedozvoljena ako je izjavljena protiv presude protiv koje po zakonu ne može da se podnese (član 403. stav 1. i 3.), osim iz člana 404. tog zakona. Prema članu 403. stav 3. navedenog zakona, revizija nije dozvoljena u imovinskopravnim sporovima ako vrednost predmeta spora pobijanog dela ne prelazi dinarsku protivvrednost od 40.000 evra po srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan podnošenja tužbe.

U tužbi podnetoj 22.09.2017. godine, sa zahtevom da se tuženi obaveže na predaju zemljišta oslobođenog od lica i stvari, vrednost predmeta spora određena je iznosom od 146.400,00 dinara. Podneskom od 17.09.2018. godine tužioci su preinačili tužbu tako što su, u skladu sa članom 197. stav 2. ZPP, tužbenom zahtevu postavljenim u tužbi dodali i eventualni tužbeni zahtev za isplatu iznosa od 2.560 evra u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan isplate. Tuženi je 22.11.2018. godine podneo protivtužbu, u kojoj je vrednost predmeta spora određena iznosom od 1.000.000,00 dinara.

Imajući izloženo u vidu, vrednost predmeta spora u delu kojim je drugostepeni sud odbio žalbu tužilaca i potvrdio prvostepenu presudu od 164.400,00 dinara (po tužbi) i 1.000.000,00 dinara (po protivtužbi) očigledno ne prelazi dinarsku protivvrednost od 40.000 evra po srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan podnošenja tužbe.

Zbog toga je revizija tužilaca u tom delu nedozvoljena, pa je zato na osnovu člana 413. ZPP odlučeno kao u prvom stavu izreke.

Odlučujući o reviziji tužilaca, izjavljenoj protiv drugostepene presude u delu kojim je odlučeno o žalbi tuženog – ukinuta prvostepena presuda u pogledu odluke o eventualnom tužbenom zahtevu i tužba u tom delu odbačena, a odluka o troškovima postupka preinačena, Vrhovni kasacioni sud je primenom člana 403. stav 2. tačka 3. i člana 408. ZPP našao da je revizija tužilaca osnovana.

U sprovedenom postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti. Navodi revizije o učinjenoj bitnoj povredi odredaba parničnog postuka iz tačke 9. stava 2. tog člana nisu od značaja jer se odnose na odluku o protivtužbenom zahtevu, u odnosu na koji je revizija tužilaca odbačena kao nedozvoljena.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tuženi i sada pokojni DD zaključili su 12.12.1989. godine predugovor o prodaji dela parcela .. i .. upisanih u ZKUL .. K.O. ..., u određenim merama i granicama. U predugovoru zaključenom u pisanoj formi koji nije overen od strane suda, ugovorena je cena od 15.500.000,00 tadašnjih dinara koju je tuženi – kupac isplatio prilikom potpisivanja predugovora, a prodavac se obavezao da u roku od godinu dana sačini deobni nacrt i sačini glavni ugovor, kao i da obezbedi da taj ugovor zaključi i drugi suvlasnik označenih parcela. Drugim delovima navedenih parcela sada pokojni DD je raspolagao na isti način, predugovorima zaključenim sa kupcima BB i ĐĐ. Glavni ugovor nikada nije zaključen, a tuženi je ušao u posed zemljišta i započeo gradnju stambenog objekta u koji se uselio tokom 1990. godine. Pravnosnažnom presudom Opštinskog suda u Apatinu P 285/08 od 01.04.2009. godine odbijen je tužbeni zahtev više tužilaca, između ostalog i tuženog u ovom sporu, kojim su tražili utvrđenje prava svojine na parcelama .. i .. K.O. ..., a usvojen je protivtužbeni zahtev tuženih u tom sporu i utvrđena ništavost zaključenih predugovora, između ostalog i predugovora od 12.12.1989. godine koji je zaključen sa tuženim. U parnici P 14/09 koja je pokrenuta tužbom VV (sina pokojnog DD) protiv tuženih BB i AA (sinova pokojnog DD) i EE (kupca 3/6 delova parcela .., .., .. i .. K.O. ... iz ugovora o kupoprodaji od 20.11.2007. godine zaključenog sa prodavcem ŽŽ) zaključeno je sudsko poravnanje kojim je utvrđeno da je VV vlasnik novoformirane parcele .., sa BB i AA suvlasnik sa po 1/3 dela parcela .., .. i .., a EE vlasnik parcela .. i .. K.O. ... . Sporna parcela .. upisana je u List nepokretnosti .. K.O. ..., kao njiva u površini od 15 ari i 94 m2 – gradsko građevinsko zemljište, bez upisanih objekata. Tuženi faktički koristi deo navedene parcele čija je površina 512m2 (prikazan na skici uz nalaz veštaka od 29.08.2018. godine) i na tom delu se nalazi prizemni stambeni objekat površine 119m2. Tržišna vrednost označene parcele iznosi 5 evra po 1m2, što za deo koji drži tuženi iznosi 2.560 evra.

Na osnovu tako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je zaključio da je tuženi gradnjom na tuđem zemljištu, u skladu sa članom 25. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, stekao pravo svojine na delu predmetne parcele, zbog čega je odbio prvi tužbeni zahtev kojim su tužioci tražili predaju tog dela zemljišta slobodnog od svih lica i stvari. Po stanovištu tog suda, tuženi je nesavesni graditelj, a tužioci su savesni vlasnici zemljišta kojima pripada pravo izbora između zahteva za rušenje građevinskog zemljišta i vraćanja istog u pređašnje stanje i zahteva za isplatu prometne cene zemljišta, ali su oni pravo izbora izgubili protekom roka od tri godine od završetka objekta, zbog čega je osnovan samo njihov drugi – eventualni tužbeni zahtev kojim su tražili isplatu tržišne vrednosti zemljišta.

Po stanovištu drugostepenog suda, u ovom sporu ima se primeniti odredba člana 24. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, jer je tuženi savestan graditelj, pošto je sa pravnim prethodnikom tužilaca zaključio predugovor o kupoprodaji, isplatio cenu, bio uveden u posed zemljišta i na istom uz saglasnost prodavca započeo gradnju kojoj se ni drugi suvlasnik zemljišta nije protivio. Zbog toga je, u skladu sa stavom 1. navedenog člana, po osnovu gradnje stekao pravo svojine na zemljištu na kojem je objekat izgrađen i zemljištu potrebnom za njegovu redovnu upotrebu, dok su tužioci usled proteka rokova propisanih stavom 2. iste odredbe prekludirani u zahtevu za naknadu vrednosti zemljišta. Iz tih razloga, drugostepeni sud je ukinuo prvostepenu presudu u delu kojim je odlučeno o eventualnom tužbenom zahtevu i tužbu odbacio.

Po nalaženju Vrhovnog kasacionog suda, osnovano se revizijom tužilaca ukazuje na pogrešnu primenu materijalnog prava.

Tuženi građevinski objekat nije izgradio na svom zemljištu. Predugovor o kupoprodaji koji je zaključio sa pravnim prethodnikom tužilaca nije osnov za sticanje prava svojine, a to pravo tuženi nije stekao ni održajem – pravnosnažnom presudom P 285/08 od 01.04.2009. godine odbijen je njegov tužbeni zahtev za utvrđenje prava svojine zbog toga što nije bio savestan držalac jer je znao da prodavac nije bio jedini vlasnik zemljišta. Zato se ne može prihvatiti pravni stav drugostepenog suda o tuženom kao savesnom graditelju. Pravni prethodnik tužilaca i drugi suvlasnik zemljišta (ŽŽ) znali su za gradnju i gradnji se nisu usprotivili, što znači da su oni bili nesavesni vlasnici zemljišta. Odredbama Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa uređen je odnos savesnog graditelja i nesavesnog vlasnika zemljišta (član 24.), nesavesnog graditelja i savesnog vlasnika zemljišta (član 25.) i savesnog graditelja i savesnog vlasnika zemljišta (član 26.). U ovom slučaju tužioci su nesavesni vlasnici zemljišta, ali je i tuženi bio nesavestan graditelj – znao je da gradi na zemljištu na kojem postoji susvojina i da predugovor o kupoprodaji nije zaključio sa svim suvlasnicima zemljišta. Odnos nesavesnog graditelja i nesavesnog vlasnika zemljišta nije regulisan zakonom, što znači da postoji pravna praznina koja se popunjava primenom zakonske analogije. Odnosu nesavesnog graditelja i nesavesnog vlasnika zemljišta, po shvatanju Vrhovnog kasacionog suda slična je situacija iz člana 25. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa koja se odnosi na nesavesnog graditelja i savesnog vlasnika zemljišta, zbog čega se vlasniku zemljišta (iako je i on nesavestan) mora priznati pravo izbora koje se može ostvariti u roku od tri godine od dana završetka gradnje građevinskog objekta. Po proteku tog roka, nesavesni vlasnik zemljišta ima samo pravo na isplatu prometne vrednosti, zbog čega je prvostepeni sud pravilno usvojio tužbeni zahtev kada je obaezao tuženog na isplatu prometne vrednosti zemljišta.

Iz navedenih razloga, na osnovu člana 416. stav 1. ZPP, odlučeno je kao u drugom stavu izreke.

Predsednik veća - sudija
Branislav Bosiljković, s.r.

Za tačnost otprava
Upravitelj pisarnice
Marina Antonić