Presuda Vrhovnog kasacionog suda o iseljenju i pravu svojine

U IME NARODA

Vrhovni kasacioni sud, u veću sastavljenom od sudija: Božidara Vujičića, predsednika veća, Vesne Subić i Jelice Bojanić Kerkez, članova veća, u parnici tužioca-protivtuženog „UCTAM“ DOO sa sedištem u Beogradu, koga zastupa punomoćnik Nenad Stanković, advokat iz ..., protiv tuženog-protivtužioca AA iz sela ..., Opština ..., Republika Crna Gora, koga zastupa punomoćnik Vesna Trlaić, advokat iz ..., radi iseljenja po tužbi i utvrđenja po protivtužbi, odlučujući o reviziji tuženog izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Beogradu Gž 30/19 od 03.04.2019. godine, u sednici veća održanoj dana 11.06.2020. godine, doneo je

P R E S U D U

ODBIJA SE, kao neosnovana, revizija tuženog izjavljena protiv presude Apelacionog suda u Beogradu Gž 30/19 od 03.04.2019 godine.

ODBIJA SE, kao neosnovan, zahtev tuženog za naknadu troškova revizijskog postupka.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Višeg suda u Beogradu P.br.876/17 od 11.09.2018. godine, stavom prvim izreke, usvojen je tužbeni zahtev tužioca „UCTAM“ DOO sa sedištem u Beogradu, pa je obavezan tuženi AA iz sela ..., Opština ..., Republika Crna Gora, da se sa svim licima i stvarima iseli iz stana broj ... na četvrtom spratu stambeno poslovnog objekta u ... u ul. ..., ukupne površine 53,85 m2, izgrađenog na katastarskoj parceli br. ... KO ... i da ispražnjen od lica i stvari preda u posed tužiocu, u roku od 15 dana od dana prijema presude. Stavom drugim izreke odbijen je protivtužbeni zahtev tuženog-protivtužioca kojim je tražio da se utvrdi da tuženi-protivtužilac ima vanknjižno pravo svojine na jednosobnom stanu broj ... od 53,85 m2 koji se nalazi na četvrtom spratu zgrade u ulici ... u ..., na katastarskoj parceli br. ... KO ..., koja presuda će služiti kao osnov upisa prava svojine na stanu broj 6 u korist tuženog- protivtužioca, što je tužilac-protivtuženi dužan da prizna i trpi i dozvoli upis u evidenciju nepokretnosti, kao i zahtev tuženog-protivtužioca za naknadu troškova po protivtužbi kao neosnovan. Stavom trećim izreke odbijen je prigovor litispendencije istaknut od strane tuženog. Stavom četvrtim izreke odbijen je predlog za prekid postupka do okončanja postupka za poništaj rešenja Ministarstva građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture br. 351-03-00326/2015-10. Stavom petim izreke obavezan je tuženi-protivtužilac da tužiocu-protivtuženom naknadi troškove postupka u iznosu od 581.000,00 dinara, u roku od 15 dana od dana prijema presude.

Presudom Apelacionog suda u Beogradu Gž 30/19 od 03.04.2019. godine odbijena je kao neosnovana, žalba, tuženog i potvrđena prvostepena presuda.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu tuženi je blagovremeno izjavio reviziju, iz svih razloga predviđenih Zakonom o parničnom postupku zbog kojih se revizija može izjaviti.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao pobijanu presudu, u smislu člana 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br. 72/11 ...18/20) i utvrdio da revizija tuženog nije osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti, a revizijom se ne ukazuje na ostale bitne povrede odredaba parničnog postupka, zbog kojih se, u smislu člana 407. stav 1. tačka 2. i tačka 3. ZPP, revizija može izjaviti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, pravni prethodnik tužioca „Unicredit bank“ Srbija AD Beograd, ranije „HVB“ banka Srbija i Crna Gora AD Beograd, zaključio je ugovor o dugoročnom građevinsko-investicionom dinarskom kreditu R 568/04 od 1208.2004. godine sa „AKT“ DOO Beograd, kao korisnikom kredita, BB iz ..., kao jemcem br. 1 i založnim dužnikom „Akt inženjering“ DOO Beograd, kao jemcem br. 2, radi čijeg obezbeđenja je investitor izgradnje objekta u ulici ... u ... (na kat. parc. ... KO ... upisano u LN ... KO ..., spratnosti +5 ukupne BGP nadzemnih etaža 1550 m2 i ukupne BGP podzemnih etaža 1.072 m2, uključujući i stan br. ... koji se nalazi na četvrtom spratu), dao založnu izjavu overenu pred Petim opštinskim sudom u Beogradu Ov. 14866/2006 od 19.06.2006. godine, kojom se saglasio da se na označenoj nepokretnoj imovini u izgradnji konstituiše hipoteka u korist označene banke kao hipotekarnog poverioca, kao i da se izvrši upis kod centralne evidencije hipoteka, na osnovu koje se banka, u slučaju da potraživanje iz kredita ne bude isplaćeno o dospelosti, može namiriti iz cene dobijene prodajom založne nepokretnosti u skladu sa vansudskim postupkom prodaje, a bez podnošenja tužbe sudu.

Navedena hipoteka je u skladu sa Zakonom o hipoteci („Službeni glasnik RS“ br. 115/05, 60/15, 63/15) upisana kod Službe za katastar nepokretnosti Stari grad rešenjem 952-02-12550/06 od 09.10.2006. godine na celokupnom objektu u izgradnji, uključujući i stan br. ... na četvrtom spratu zgrade, koji je njen sastavni deo.

Tuženi je, kao kupac, sa investitorom BB i tada vlasnikom objekta u izgradnji, kao prodavcem, zaključio 07.03.2008. godine ugovor o kupoprodaji, overen kod Prvog opštinskog suda u Beogradu Ov. I 3388/08, čiji je predmet stan broj ..., kućni broj ..., četvrti sprat na adresi ..., površine 53,85m2 za ukupnu cenu od 78.000 evra u dinarskoj protivvrednosti, koja cena je isplaćena prodavcu. Izgradnja navedenog stana u vreme zaključenja ovog ugovora nije bila završena.

Nakon dospelosti obaveze dužnika po osnovu navedenog ugovora o kreditu, u toku 2011. godine, pokrenut je postupak vansudskog namirenja označene hipoteke i upisana je 12.09.2011. godine zabeležba hipotekarne prodaje nepokretnosti kod Službe za katastar nepokretnosti. Tužilac je u postupku vansudskog izvršenja hipoteke kupio navedeni objekat u izgradnji u celini, o čemu su tužilac, kao kupac, i banka, kao prodavac, zaključili ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, overen pred Prvim osnovnim sudom u Beogradu 19.11.2012. godine pod Ov. I 8924/2012. Ovim ugovorom tužilac je stakao pravo svojine na celini navedenog objekta u izgradnji, pa samim tim i pravo svojine na stanu br. ... kao sastavnom delu objekta, u svemu u skladu sa Zakonom o hipoteci. Banka je 27.08.2013. godine izdala tužiocu kao kupcu, klauzulu intabulandi za upis prava svojine na navedenoj nepokretnosti kod nadležne Službe za katastar nepokretnosti bez prisustva prodavca i navedena izjava je overena 27.08.2013. godine pred Prvim osnovnim sudom u Beogradu Ov. 4691/2013.

U skladu sa odredbama Zakona o hipoteci Sekretarijat za urbanizam i građvinske poslove Gradske uprave Grada Beograda izdao je, dana 06.11.2014. godine, rešenje na osnovu kog je poništena građevinska dozvola od 23.12.2003. godine, koja je prethodno bila izdata u korist BB, dok je nova građevinska dozvola odnosno rešenje o odobrenju za izgradnju nepokretnosti izdata na ime tužioca. Ova građevinska dozvola (izdata u korist tužioca) postala je konačna donošenjem rešenja Ministarstva građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture Republike Srbije od 08.07.2015. godine, pa je tužilac u skladu sa odredbama Zakona o hipoteci postao isključivi vanknjižni vlasnik nepokretnosti. Tužilac još uvek nije upisan kao vlasnik nepokretnosti jer sama nepokretnost nije upisana u katastru nepokretnosti, s obzirom da je u toku postupak legalizacije, a zahtev za legalizaciju je podneo tužilac 20.01.2014. godine.

Dopisom od 06.08.2014. godine tužilac je ponudio tuženom, koji se nalazi u državini spornog stana, da napusti stan, zaključi ugovor o zakupu ili da kupi sporni stan, što tuženi nije prihvatio, niti je dao bilo kakav odgovor. Tuženi je 12.10.2015. godine pokrenuo upravni spor pred Upravnim sudom protiv navedenog konačnog rešenja od 08.07.2015. godine, a postupak po toj tužbi je u vreme zaključenja glavne rasprave još uvek bio u toku.

Imajući u vidu ovako utvrđeno činjenično stanje nižestepeni sudovi su usvojili tužbeni zahtev za iseljenje tužioca iz spornog stana i odbili protivtužbeni zahtev tuženog za utvrđenje vanknjižnog prava svojine na istom stanu. Prema stanovištu nižestepenih sudova, hipoteka, kao sva druga stvarna prava, deluje prema svima, što za posledicu ima postojanje prava prvenstva i prava sledovanja i zbog apsolutnog dejstva ovog prava potrebno je da sva treća lica znaju da određeno pravo pripada hipotekarnom poveriocu, što se postiže upisom hipoteke u javne knjige, a što je u konkretnom slučaju i učinjeno rešnjem od 09.10.2006. godine, pre nego što je tuženi zaključio ugovor o kupoprodaji spornog stana 07.03.2008. godine. Zato je tuženi dužan da trpi namirenje hipotekarnog poverioca, koje je usledilo 2011. godine i čija posledica je zaključenje ugovora o kupoprodaji nepokretnosti u postupku hipotekarne prodaje. S obzirom da je, u konkretnom slučaju, prvo založena nepokretnost, pa tek onda stan u izgradnji prodat od strane investitora, hipoteka se proteže i na sporni stan broj ..., koji je u posedu tuženog, a predstavlja vlasništvo tužioca, jer je prvo konstituisan teret – hipoteka, pa tek onda raspolagano spornim delom nepokretnosti. S obzirom da je tužilac stekao svojinu na celini objekta u postupku hipotekarne prodaje, u svemu u skladu sa odredbama člana 29-39. Zakona o hipoteci, može zahtevati iseljenje tuženog. U vreme prodaje spornog stana tužiocu je moralo da bude poznato da postoji upisan teret u vidu izvršne vansudske hipoteke, jer je izvršna vansudska hipoteka bila upisana u javne knjige u vreme kada je tuženi vršio kupovinu stana u izgradnji, zbog čega nije bio savestan prilikom kupovine, jer je mogao znati da je sporni stan opterećen vansudskom hipotekom.

Nižestepeni sudovi su na utvrđeno činjenično stanje, pravilno primenili materijalno pravo donoseći pobijanu odluku, za koju su dali dovoljno razloga, koje u svemu prihvata i Vrhovni kasacioni sud.

Neosnovano se u reviziji ukazuje da tužilac nije vlasnik sporne nepokretnosti jer ne poseduje pravnosnažan dokaz o vlasništvu.

Članom 39. Zakona o hipoteci propisano je da ako je predmet hipoteke objekat u izgradnji, njegova prodaja radi namirenja vrši se ustupanjem prava gradnje utvrđenog pravosnažnim odobrenjem za gradnju, uz naknadu, i prodajom stvari koje su ugrađene u objekat u izgradnji. Organ koji je izdao odobrenja za gradnju, na zahtev kupca objekta u izgradnji, izdaće bez odlaganja kupcu istovetno odobrenje za gradnju na njegovo ime i poništiti staro odobrenje za gradnju. U slučaju stava 2. ovog člana kupac po samom zakonu stupa u sva zakonom definisana prava i obaveze prodavca po osnovu odobrenja i pre izdavanja odobrenja kupcu.

U smislu navedene zakonske odredbe, namirenje poveriočevog potraživanja na hipotekarno izgrađenom objektu sastoji se u njegovom ustupanju u svojinu, oslobođenom od hipoteke i istovremeno isplati kupoprodajne cene poveriocu. Namirenje poveriočevog potraživanja, kada je reč o neizgrađenom objektu, sastoji se u ustupanju prava njegove gradnje kupcu, uz istovremenu isplatu kupoprodajne cene tog prava u korist poverioca, kao prodavca. Dakle, ovde se ne prodaje građevinski objekat, jer njega nema, već pravo na izgradnju tog objekta, pri čemu je svejedno da li je njegova gradnja započeta ili nije, već je bitno da izgradnja nije dovršena. Pravo gradnje objekta mora biti utvrđeno pravnosnažnim rešenjem nadležnog državnog organa kojim se odobrava izgradnja tog objekta. Državni organ je dužan da bez odlaganja izda kupcu istovetno odobrenje za izgradnju tog objekta, i to na ime kupca, i da ovim rešenjem poništi staro rešenje za gradnju.

Kupac stupa u državinu prava na gradnju prijavom starog rešenja izdatog prodavcu, i po samom zakonu stiče prava i obaveze koje je imao prodavac, i to pre nego što je nadležni državni organ izdao novo odobrenja za gradnju na njegovo ime. Na taj način se kupac osigurava, kao vlasnik objekta u izgradnji, odnosno prava na njegovu izgradnju, po osnovu kupovine od prodavca, prema kome je, isplatom kupoprodajne cene, izvršio svoju obavezu. Zato je naknadno odobrenje za gradnju akt deklarativne prirode s obzirom da je kupovinom starog odobrenja kupac stekao pravo na gradnju objekta, kao i s obzirom da je on po sili zakona stupio u prava i obaveze poverioca i pre nego što mu je uručeno novo rešenje kojim mu se izdaje odobrenje za gradnju.

U konkretnom slučaju tužilac je postao vlasnik sporne nepokretnosti isplatom kupoprodajne cene nakon zaključenja ugovora o kupoprodaji sa bankom, u izvršenju svoje obaveze iz ugovora o kupoprodaji nepokretnosti od 19.11.2012. godine, i donošenjem rešenja Sekretarijata za urbanizam i građevinske poslove Gradske uprave Grada Beograda od 06.11.2014. godine kojim je poništena građevinska dozvola od 23.12.2003. godine, koja je prethodno izdata u korist BB i izdata nova građevinska dozvola na ime tužioca. Činjenica na koju se u reviziji ukazuje, da je Upravni sud poništio navedeno rešenje ne utiče na pravilnost pobijane presude, jer je naknadno odobrenje za gradnju akt deklarativne prirode, a s obzirom na član 39. stav 3. Zakona o hipoteci.

Vrhovni kasacioni sud je cenio i ostale navode revizije kojima se ne dovodi u sumnju pravilnost pobijane presude, zbog čega ti navodi nisu posebno obrazloženi.

Tuženi nije uspeo u revizijskom postupku, pa nema pravo na troškove revizije, koje je tražio i opredelio (primenom člana 153. ZPP).

Iz navedenih razloga odlučeno je kao u izreci presude, na osnovu člana 414. stav 1. i člana 165. Zakona o parničnom postupku.

Predsednik veća-sudija

Božidar Vujičić,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić