Poništaj ugovora o kupoprodaji stana nastalog pretvaranjem zajedničkog tavanskog prostora

Vrhovni kasacioni sud, u veću sastavljenom od sudija: Katarine Manojlović Andrić, predsednika veća, Branislava Bosiljkovića i Biserke Živanović, članova veća, u parnici tužilaca AA, BB, VV, GG, DD, ĐĐ, EE, ŽŽ, ZZ, II, JJ i KK, svih iz ..., koje kao zajednički punomoćnik zastupa Srđan Lončarski, advokat iz ..., protiv tuženih LL iz ... i LjLj iz ..., koje kao zajednički punomoćnik zastupa Goran Mandić, advokat iz ..., radi poništaja ugovora o kupoprodaji i predaje nepokretnosti, odlučujući o reviziji tuženih izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 746/16 od 15.09.2016. godine, u sednici veća održanoj 30.12.2020. godine, doneo je

R E Š E Nj E

UKIDA SE presuda Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 746/16 od 15.09.2016. godine i predmet vraća drugostepenom sudu na ponovno odlučivanje po žalbama stranaka.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Osnovnog suda u Zrenjaninu P 1646/14 (2012) od 29.12.2015. godine, odbijen je tužbeni zahtev tužilaca kojim su tražili: da se utvrdi da je ništav ugovor o kupoprodaji od ...2007. godine kojim je tuženi LL prodao tuženoj LjLj jednosoban stan koji se nalazi u ..., u ..., površine 48m², u potkrovlju stambene zgrade, stan broj ..., upisan u LN ..., KO ... „...“, parcela ..., overen kod Opštinskog suda u Zrenjaninu pod Ov br. 8583/2007; da se odredi restitucija – povratni upis u RGZ-SKN Zrenjanin, te da se obavežu tuženi da trpe da se u RGZ-SKN Zrenjanin izvrši povratni upis na celoj nekretnini upisanoj u listu nepokretnosti br. ..., KO ..., parcela broj ..., broj zgrade ..., potkrovlje, stan broj ..., jednosoban stan, površine 48m² u ..., sa imena LjLj iz ... na ime LL iz ..., a zatim da se sa imena LL na ime svih, u trenutku upisa upisanih, vlasnika posebnih delova zgrade broj ... ..., kao njihova zajednička svojina; da se obaveže tužena LjLj da tužiocima i svim ostalim upisanim vlasnicima posebnih delova zgrade preda u posed, ispražnjen od svih lica i stvari, nepokretnost upisanu u listu nepokretnosti br. ... KO ..., parcela br. ..., br. zgrade ..., potkrovlje, stan br. ..., jednosoban, površine 48m², u ...; da se obavežu tuženi da tužiocima solidarno naknade troškove postupka sa zakonskom zateznom kamatom počev od dana presuđenja do isplate (st. 1, 2, 3. i 4. izreke). U stavu petom, šestom, sedmom i osmom izreke odbijen je eventualni tužbeni zahtev tužilaca kojim je traženo da se poništi ugovor o kupoprodaji od 04.10.2007. godine, a koji je u preostalom delu isti kao primarni tužbeni zahtev koji je odbijen u stavu prvom, drugom, trećem i četvrtom izreke. U stavu devetom izreke obavezani su tužioci da solidarno naknade troškove postupka tuženima u iznosu od 324.000,00 dinara.

Presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 746/16 od 15.09.2016. godine, žalba tuženih je odbijena, a žalba tužilaca delimično usvojena, pa je presuda Osnovnog suda u Zrenjaninu P 1646/14 od 29.12.2015. godine preinačena tako što je delimično usvojen tužbeni zahtev i utvrđeno da je ništav ugovor o kupoprodaji od ...2007. godine kojim je prvotuženi prodao drugotuženoj jednosoban stan, koji se nalazi u ..., ..., površine 48m², u potkrovlju stambene zgrade, stan broj .., upisan u LN broj ...KO ... „...“, parcela broj ..., overen kod Opštinskog suda u Zrenjaninu pod brojem Ov 8583/2007 i obavezana drugotužena da tužiocima i svim ostalim upisanim vlasnicima posebnih delova zgrade preda u posed ispražnjen od lica i stvari nepokretnost upisanu u LN broj ... KO ..., parcela broj ..., broj zgrade ..., potkrovlje i to u roku od 15 dana, kao i u delu odluke o troškovima postupka tako što su obavezani tuženi da tužiocima nadoknade troškove parničnog postupka u iznosu od 1.079.000,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom od 29.12.2015. godine pa do konačne isplate, sve u roku od 15 dana. Ožalbena prvostepena presuda je ukinuta u delu kojim je odlučeno o postavljenom eventualnom tužbenom zahtevu bez vraćanja na ponovno suđenje u tom delu, a pobijana odluka u nepreinačenom delu odluke o tužbenom zahtevu potvrđena je i žalba tužilaca u tom delu odbijena. Tuženi su obavezani da tužiocima na ime troškova žalbenog postupka isplate iznos od 240.600,00 dinara.

Protiv drugostepene presude tuženi su blagovremeno preko punomoćnika iz reda advokata izjavili reviziju zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao pobijanu presudu u granicama propisanim odredbama člana 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“, br. 72/11... 18/20) i utvrdio da je revizija tuženih osnovana.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužioci su vlasnici stanova br. 11, 4, 12, 22, 16, 18, 20, 19, 24, 25, 3 i 5 koji se nalaze u stambenoj zgradi broj ... ... u ..., upisanoj u LN broj ... KO ... „...“, izgrađenoj na parceli broj ... . Prvotuženi je 23.04.1998. godine sa predsednikom kućnog saveta navedene zgrade zaključio ugovor o regulisanju međusobnih odnosa na pretvaranju zajedničkih delova zgrade u stan, kojim su se vlasnici stanova saglasili da prvotuženi deo tavanskog prostora pretvori u stan i taj deo tavana su dali na korišćenje prvotuženom, a on se obavezao da će radove izvesti u roku od tri godine po dobijanju odobrenja nadležnog organa. Prvotuženom je članom 7. navedenog ugovora priznato pravo svojine na stanu koji bude izgradio u prostoru tavana. Prvotuženi je prethodno pribavio saglasnost 26 od 28 vlasnika stanova u zgradi za pretvaranje dela tavanskog prostora u stan. Presudom Opštinskog suda u Zrenjaninu P 1965/00 od 27.11.2001. godine, koja je potvrđena presudom Okružnog suda u Zrenjaninu Gž 383/02 od 15.07.2002. godine, poništen je ugovor o regulisanju međusobnih odnosa na pretvaranju zajedničkih delova zgrade u stan zaključen 23.04.1998. godine. Drugotužena je uknjižena kao vlasnik stana broj ..., površine 48m², koji je izgradio prvotuženi u potkrovlju zgrade broj ... u Bulevaru ... u ..., koji je stekla na osnovu ugovora o kupoprodaji zaključenog sa prvotuženim 04.10.2007. godine i overenog istog dana kod Opštinskog suda u Zrenjaninu pod brojem Ov 8583/2007. Drugotužena je stan renovirala i u njemu živela, ali ga je zbog nesuglasica sa stanarima zgrade prodala 09.02.2013. godine MM iz .... Skupština stambene zgrade broj ... u Bulevaru ... u ... je 04.10.2010. godine podnela tužbu protiv ovde tuženih radi poništaja ugovora o prodaji spornog stana, koja je odbačena rešenjem Osnovnog suda u Zrenjaninu P 3479/10 d 21.04.2011. godine. Nakon toga, dana 27.12.2012. godine, etažni vlasnici su podneli novu tužbu po kojoj teče ova parnica.

Prvostepeni sud je odbio primarni i eventualni tužbeni zahtev tužilaca nalazeći da tužioci nisu aktivno legitimisani za podnošenje tužbe u ovoj pravnoj stvari. Ovakvu ocenu prvostepeni sud je zasnovao na sledećim razlozima: da tužioci nemaju svojstvo pravnog lica jer saglasno članu 11. Zakona o održavanju stambenih zgrada to svojstvo u pravnim poslovima koji se odnose na održavanje i korišćenje zgrade ima samo stambena zgrada; da se, u skladu sa članom 15. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, u postupku moraju pojaviti svi vlasnici stanova, a ne samo označeni tužioci; da tužioci na spornoj nepokretnosti nikada nisu imali ustanovljeno nikakvo pravo u svoju korist. Prvostepeni sud smatra da je neosnovan tužbeni zahtev za poništaj ugovora o kupoprodaji spornog stana jer je zaključen u valjanoj formi, sa dopuštenim predmetom i osnovom, kao i da ne postoji zakonski osnov kojim tužioci traže povratnu uknjižbu na predmetnom stanu zato što nikada nisu bili vlasnici – suvlasnici, niti nosioci prava zajedničke svojine na ovoj nepokretnosti.

Drugostepeni sud je preinačio prvostepenu presudu, tako što je delimično usvojio primarni tužbeni zahtev za poništaj ugovora o kupoprodaji i predaju nepokretnosti, a prvostepenu presudu je ukinuo u delu kojim je odlučeno o eventualnom tužbenom zahtevu bez vraćanja na ponovno suđenje u tom delu. Drugostepeni sud nalazi da tužioci imaju pravo na tužbu za zaštitu prava svojine na osnovu člana 43. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa i pravni interes da se utvrdi da je ništav sporni ugovor i da im se preda u državinu deo tavanskog prostora jer, u skladu sa članom 19. navedenog zakona, imaju pravo zajedničke nedeljive svojine na zajedničkim delovima zgrade. U drugostepenoj presudi se navodi da je ugovor o kupoprodaji nepokretnosti od 04.10.2007. godine zaključen između tuženih ništav zbog toga što je zaključen protivno članu 33. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa imajući u vidu da prvotuženi nije stekao pravo svojine na spornoj nepokretnosti, s obzirom na to da je poništen ugovor o regulisanju međusobnih odnosa na pretvaranju zajedničkih delova zgrade u stambeni prostor, pa stoga nije mogao preneti na drugotuženu više prava nego što je i sam imao. Po nalaženju drugostepenog suda, pravne posledice ništavosti u konkretnom slučaju prostiru se i na građevinsku i upotrebnu dozvolu na osnovu kojih je sporni stan izdvojen iz zajedničke svojine i pretvoren u samostalno pravo, što ima kao praktičnu posledicu da sporna nepokretnost ne može egzistirati kao poseban deo zgrade. Činjenica da je drugotužena tokom postupka sporni tavanski prostor otuđila, prema oceni drugostepenog suda, nema pravni značaj jer je odredbom člana 204. stav 1. Zakona o parničnom postupku propisano da ako koja od stranaka u toku postupka otuđi stvar ili pravo po kome teče parnica, to ne sprečava da se parnica između istih stranaka dovrši.

Vrhovni kasacioni sud nalazi da je pobijana presuda zasnovana na pogrešnoj primeni materijalnog prava, zbog čega u postupku nisu utvrđene sve činjenice od značaja za zakonitu odluku u ovoj parnici.

Odredbama Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa („Službeni list SFRJ“, br. 6/80 i 36/90, „Službeni list SRJ“, broj 29/96 i „Službeni glasnik RS“, broj 115/05-dr. zakon) propisano je da na zajedničkim delovima zgrade i uređajima u zgradi vlasnici posebnih delova zgrade imaju pravo zajedničke nedeljive svojine (član 19. stav 2) i da suvlasnik, odnosno zajednički vlasnik ima pravo na tužbu za zaštitu prava svojine na celu stvar, a suvlasnik ima pravo i na tužbu za zaštitu svog prava na delu stvari (član 43). Odredbom člana 22. stav 1. istog zakona propisano je da lice koje od svog materijala svojim radom izradi novu stvar stiče pravo svojine na tu stvar.

Prema odredbi člana 103. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima („Službeni list SFRJ“, br. 29/78, 39/85, 45/89-Odluka USJ i 57/89, „Službeni list SRJ“, broj 31/93, „Službeni list SCG“, broj 1/2003-Ustavna povelja i „Službeni glasnik RS“, broj 18/20), ugovor koji je protivan prinudnim propisima, javnom poretku ili dobrim običajima je ništav ako cilj povređenog pravila ne upućuje na neku drugu sankciju ili ako zakon u određenom slučaju ne propisuje što drugo. Saglasno odredbi člana 109. stav 1. navedenog zakona, na ništavost sud pazi po službenoj dužnosti i na nju se može pozivati svako zainteresovano lice.

Vrhovni kasacioni sud smatra da je pravilan zaključak drugostepenog suda da tužioci i bez ostalih zajedničara mogu tražiti sudsku zaštitu zajedničke svojine saglasno odredbama člana 19. stav 2. i člana 43. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa i da se ta zaštita odnosi na zajedničke delove zgrade u celini. Za razliku od susvojine uređene odredbama člana 15. istog zakona, na koje se pogrešno pozvao prvostepeni sud u svojoj presudi, kod zajedničke svojine nema opredeljenih delova (udela) vlasnika niti se udeli zajedničara mogu odrediti njihovim sporazumom ili u postupku pred sudom, pa stoga svaki zajedničar uživa pravo na sudsku zaštitu svog prava svojine na zajedničkoj stvari. Za revizijski sud je, međutim, neprihvatljiv zaključak drugostepenog suda da iz prava zajedničke svojine proizlazi da tužioci imaju pravni interes da se utvrdi da je ništav ugovor o kupoprodaji stana zaključen između tuženih i da im se preda u državinu deo tavanskog prostora, kao akcesorno pravo, budući da su vlasnici stanova u zgradi u kojoj se tavan nalazi. Ne može se prihvatiti ni stanovište drugostepenog suda da se pravne posledice poništaja ugovora o regulisanju međusobnih odnosa na pretvaranju zajedničkih delova zgrade (dela tavana) u stambeni prostor od 23.04.1998. godine, u konkretnom slučaju, prostiru i na građevinsku dozvolu, upotrebnu dozvolu i izvršeno etažiranje, što ima za posledicu da sporni stan ne može egzistirati kao poseban deo zgrade.

Naime, sporni stan broj ... u potkrovlju zgrade broj ... u Bulevaru ... u ... je upisan u katastru nepokretnosti kao poseban deo zgrade na ime drugotužene kao vlasnika. Stan je nastao pretvaranjem dela zajedničke prostorije u zgradi (dela tavana) u stambeni prostor izvođenjem građevinskih radova od strane prvotuženog kao investitora, na osnovu građevinske i upotrebne dozvole koje su nadležni organi izdali u upravnom postupku. Ugovor o regulisanju međusobnih odnosa na pretvaranju dela tavanskog prostora u stambeni prostor predstavljao je samo neophodan dokaz o pravu korišćenja zajedničke prostorije koji je prvotuženi kao investitor pretvaranja morao dostaviti nadležnom organu radi dobijanja najpre građevinske, a zatim i upotrebne dozvole. Poništavanje ugovora o uređivanju međusobnih odnosa zaključenog između zgrade i prvotuženog kao investitora pretvaranja nema, samo po sebi, kao posledicu ponovno pretvaranje izgrađenog stana u tavanski prostor kao zajednički deo zgrade na kome su tužioci zajedničari sve dok u pravnom poretku postoje građevinska i upotrebna dozvola na osnovu kojih je prvotuženi stekao pravo svojine na predmetnom stanu. Pravnosnažno rešenje o građevinskoj i upotrebnoj dozvoli može poništiti samo nadležni organ u zakonom propisanom postupku, pa ih sud ne može smatrati ništavim ukoliko o tome ne postoji rešenje nadležnog upravnog organa.

Tužioci tužbenim zahtevom traže poništaj ugovora o kupoprodaji spornog stana zaključenog između tuženih i predaju stana, a ne dela tavanskog prostora, kako se drugostepeni sud izjašnjava u svojoj presudi. U skladu sa članom 103. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima, na ništavost ugovora se može pozivati svako zainteresovano lice. Ništenje ugovora o kupoprodaji u ovom slučaju može dovesti samo do restitucije onoga što su tuženi kao ugovarači po osnovu ugovora primili, ali ne i do vraćanja stambenog prostora u tavanski prostor kao zajednički deo zgrade. Takve pravne posledice mogu nastati ukoliko se ponište građevinska i upotrebna dozvola za pretvaranje zajedničke prostorije u stan. Pravni interes za poništaj ugovora o kupoprodaji i predaju sporne nepokretnosti tužioci mogu imati ako je poništajem svih pravnih akata koji su bili osnov za sticanje prava svojine prvotuženog na stanu došlo do vraćanja stambenog prostora u režim zajedničke svojine na nekadašnjem tavanskom prostoru.

Sledom izloženog, tužioci svoj pravni interes za ništenje, odnosno poništaj ugovora o kupoprodaji stana i predaju prostora u kome se stan nalazi treba da dokažu odlukama o poništaju građevinske i upotrebne dozvole za pretvaranje tavanskog prostora u sporni stan. Iz dokaza u spisima predmeta proizlazi da je stambena zgrada broj ... u Bulevaru ... u ... dana 28.09.2007. godine i 24.01.2011. godine podnosila zahteve za poništavanje građevinske dozvole koji su odbačeni, ali ovi dokazi nisu cenjeni niti je utvrđeno da li su građevinska i upotrebna dozvola za pretvaranje još uvek na snazi. Imajući u vidu sve izloženo, potrebno je u ponovnom postupku utvrditi navedene činjenice kako bi se pravilno ocenilo postojanje pravnog interesa tužilaca za ništenje, odnosno poništaj ugovora o kupoprodaji nepokretnosti zaključenog između tuženih, a nakon toga pravilnom primenom materijalnog prava odlučilo o žalbama stranaka.

Zbog svih navedenih razloga, drugostepena presuda je morala biti ukinuta, pa je primenom člana 416. stav 2. Zakona o parničnom postupku odlučeno kao u izreci rešenja.

Predsednik veća – sudija

Katarina Manojlović Andrić,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić