Presuda Vrhovnog kasacionog suda o raskidu predugovora o kupoprodaji nepokretnosti

Protiv drugostepene presude u stavu prvom izreke i u delu odluke o troškovima postupka, tužena je blagovremeno je izjavila reviziju zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Tužilac je blagovremeno izjavio reviziju protiv drugostepene presude u stavu drugom izreke i u odnosu na odluku o troškovima postupka, zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Tužena je dostavila odgovor na reviziju tužioca.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao pobijanu presudu u smislu čl. 408. i 403. stav 2. tačka 2. važećeg Zakona o parničnom postupku – ZPP i utvrdio da revizije parničnih stranaka nisu osnovane.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, dana 19.09.2006. godine u Opštinskom sudu u Pančevu overen je sporni predugovor, koji su zaključili tužilac kao prodavac i tužena kao kupac, o kupoprodaji stana u Pančevu površine 99,65 m2, koji se sastoji od stana površine 45,97 m2 koji je kupac stekao po osnovu ugovora o kupoprodaji od 30.05.1997. godine i pripojenog dela nastalog adaptacijom zajedničke terase, za koji je izdata upotrebna dozvola 04.01.2001. godine. Prilikom zaključenja predugovora, tužena je isplatila tužiocu 4.000 evra i obavezala se da će ostatak kupoprodajne cene od 40.000 evra isplatiti najkasnije do 01.11.2006. godine, kada će biti zaključen i overen glavni ugovor o kupoprodaji. Tužena se uz odobrenje tužioca sa porodicom uselila u predmetni stan oktobra 2006. godine, pre isplate ugovorene kupoprodajne cene. Zaključno sa aprilom 2007. godine, tužena je tužiocu isplatila ukupno 33.000 evra. Tužilac je rok za isplatu kupoprodajne cene produžio na decembar 2012. godine, a zatim do januara 2013. godine, ali mu preostali iznos od 11.000 evra nije isplaćen. Tužena je 25.07.2013. godine podnela predlog za otvaranje sudskog depozita, a predlog se smatra povučenim prema rešenju od 14.11.2013. godine. Po drugom predlogu tužene, doneto je rešenje od 21.07.2017. godine da se prima u sudski depozit iznos od 8.000 evra do pravnosnažnog okončanja parničnog postupka. Prvostepeni sud nije prihvatio navode tužene da je imala troškove za radove na grejnim instalacijama u dograđenom delu stana, već je utvrđeno da je grejanje postojalo, ali je bila slaba cirkulacija u radijatorima. Nisu prihvaćeni ni navodi tužene da je uslov za isplatu ostatka kupoprodajne cene i zaključenje glavnog ugovora bio upis prava svojine tužioca na predmetnom stanu. Utvrđeno je da su protiv tužioca vođeni izvršni postupci zbog duga za grejanje u stanu, jer tužena nije plaćala račune za grejanje od juna 2008. godine.

Kod ovako utvrđenog činjeničnog stanja, pravilno je u nižestepenim presudama primenjeno materijalno pravo kada je odbijen kao neosnovan protivtužbeni zahtev da se naloži tužiocu da pristupi zaključenju glavnog ugovora o kupoprodaji stana za ugovorenu kupoprodajnu cenu, sa dozvolom da se tužena uknjiži kao vlasnik nepokretnosti u javnim knjigama. Pravilan je zaključak drugostepenog suda da su parnične stranke u suštini zaključile ugovor o kupoprodaji predmetnog stana, u smislu čl. 99. i 101. Zakona o obligacionim odnosima – ZOO, a ne predugovor, jer se predugovorom stranke obavezuju samo na zaključenje glavnog ugovora. Međutim, ugovor od 19.09.2006. godine ima sve bitne elemente kupoprodajnog ugovora, i to određen predmet obaveze i kupoprodajnu cenu, i overen je kod suda, a takođe ovaj ugovor ispunjen je u pretežnom delu tako što je tužilac kao prodavac tuženoj predao stan, u čijem posedu se ona nalazi od oktobra 2006. godine, a tužena je isplatila pretežni deo kupoprodajne cene u iznosu od 33.000 evra. Preostali deo kupoprodajne cene iznosi 11.000 evra, s tim da je tužilac odbio da primi deo od 8.000 evra u odnosu na koji je doneto rešenje o predaji u sudski depozit. S obzirom na navedeno, pravilno je protivtužbeni zahtev odbijen kao neosnovan.

U pobijanoj drugostepenoj presudi pravilno je takođe primenjeno materijalno pravo u delu kojim je prvostepena presuda preinačena i odbijen kao neosnovan tužbeni zahtev tužioca za raskid predugovora od 19.09.2006. godine i da se tužena obaveže da mu preda u posed sporni stan.

Naime, parnične stranke su zaključile sporni predugovor koji ima sve elemente kupoprodajnog ugovora, i koji je u pretežnom delu ispunjen od strane ugovarača predajom u posed stana kupcu i isplatom pretežnog dela kupoprodajne cene prodavcu, pa je pravilan zaključak drugostepenog suda da je neizvršen ostao neznatni deo obaveze od strane tužene i da nema uslova za raskid ugovora u smislu člana 131. ZOO, pa ni razloga da se tužena obaveže da tužiocu sporni stan preda u državinu, a tužilac u ovoj parnici nije tražio isplatu preostalog iznosa kupoprodajne cene.

Revizijom tužene neosnovano se ukazuje na pogrešnu primenu materijalnog prava i navodi da se sporni predugovor nije mogao upodobiti u ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti. Međutim, nesporno je utvrđeno da sporni ugovor ima sve bitne elemente ugovora o kupoprodaji, a dozvola tuženoj za upis u javne knjige zavisi od njenog potpunog ispunjenja ugovorne obaveze, odnosno isplate kupoprodajne cene. S obzirom na nesporno utvrđenu činjenicu da tužena nije u celosti isplatila kupoprodajnu cenu, nema mesta usvajanju protivtužbenog zahteva čiji cilj je bio da se tuženoj već sada omogući uknjižba prava svojine na spornom stanu. Neosnovani su revizijski navodi tužioca da tužena nije isplatila pretežni deo kupoprodajne cene, što je suprotno utvrđenom činjeničnom stanju, a navodi o pretrpljenoj šteti na strani tužioca zbog toga što tužena od kada je u posedu stana nije plaćala komunalne troškove nisu od značaja u ovoj parnici, u kojoj tužilac nije tražio naknadu štete.

Iz navedenih razloga, Vrhovni kasacioni sud je odlučio kao u izreci, na osnovu člana 414. stav 1. ZPP.

Predsednik veća – sudija

Jasminka Stanojević, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić