Punovažnost ugovora o kupoprodaji nepokretnosti u vansudskom postupku namirenja hipoteke

Protiv navedene pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tužilac je blagovremeno izjavio reviziju (sa neblagovremenim dopunama), pobijajući je zbog bitnih bitnih povreda odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava.

Tuženi su podneli odgovor na reviziju, zahtevajući naknadu troškova sastava ovog odgovora.

Ispitujući pravilnog pobijane presude u smislu člana 399. ZPP („Sl. glasnik RS“, br. 72/11, 55/14) Vrhovni kasacioni sud je našao da revizija tužioca nije osnovana.

Donošenjem pobijane presude nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP na koju reviziji sud pazi po službenoj dužnosti. Navodi revizije o učinjenim bitnim povredama parničnog postupka pred drugostepenim sudom nisu konkretizovani, niti sadrže činjenice iz kojih bi se moglo utvrditi koje su to povrede.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju ovde prvotuženi BB kao zajmodavac i GG kao zajmoprimac su 06.04.2009. godine zaključili ugovor o zajmu overen 07.04.2009. godine kod Četvrtog opštinskog suda u Beogradu pod Ov br. .../..., a kojim je zajmodavac dao zajmoprimcu iznos od 71.000 Eura sa rokom vraćanja do 10.06.2009. godine, s tim da su ugovorne strane saglasne da se zajmodavcu isplati iznos od 100.000 Eura, ukoliko se taj rok ne ispoštuje. Zajmoprimac GG je 07.08.2009. godine dala založnu izjavu overenu kod Trećeg opštinskog suda u Beogradu pod Ov br. .../... kojom je dozvolila da se na osnovu iste za obezbeđenje duga iz navedenog ugovora o zajmu, izvrši upis založnog prava-izvršne vansudske hipoteke u smislu člana 15. Zakona o hipoteci u korist zajmodavca-ovde tuženog BB na četvrosobnom stanu br. ... površine 125 m2 koji se nalazi na ... spratu zgrade kućni broj ... u ... ulici u ..., izgrađenoj na kat. parceli br. .../... KO ... . Ujedno ga je ovlastila kao poverioca da ako dug ne bude isplaćen u dospelosti, odnosno zaključno sa 20.12.2009. godine, da može naplatiti svoje potraživanje iz cene dobijene prodajom nepokretnosti u skladu sa vansudskim postupkom prodaje utvrđenim Zakonom o hipoteci. BB i GG su 27.01.2010. godine zaključili novi ugovor o zajmu overen pred Prvim osnovnim sudom u Beogradu pod Ov. br. .../... od 27.01.2010. godine, kojom je zajmodavac, ovde tuženi BB dao na zajam zajmoprimcu GG iznos od 74.000 Eura sa rokom vraćanja najkasnije do 01.09.2010. godine. GG je 27.01.2010. godine sudski overila pod Ov. br. .../... založnu izjavu kojom je dozvolila da se na osnovu iste za obezbeđenje duga iz ugovora o zajmu od 27.01.2010. godine izvrši upis založnog prava-izvršne vansudske hipoteke na predmetnom stanu u korist zajmodavca i ovlastila ga da ukoliko dug ne bude plaćen u dospelosti, odnosno zaključno sa 01.09.2010. godine, da može naplatiti potraživanje iz cene dobijenom prodajom ove nepokretnosti u skladu sa vansudskim postupkom prodaje utvrđenim Zakonom o hipoteci. Dana 05.02.2010. godine GG je potpisala i sudski overila pod Ov br. .../... izmenu i dopunu založne izjave prema kojoj je saglasna da tekst založnih izjava od 07.08.2009. godine i od 27.01.2010. godine ostaje isti, ali da se menja član 7. tako što neopozivo ovlašćuje BB kao poverioca da može izvršiti upis založnog prava izvršne vansudske hipoteke prvog reda na navedenom stanu kao hipotekovanoj nepokretnosti u katastru nepokretnosti, bez bilo kakve dodatne saglasnosti. Ugovorom o kupoprodaji nepokretnosti overenim pred Prvim opštinskim sudom u Beogradu pod Ov br. .../... od 18.02.2005. godine GG je kao kupac kupila predmetni stan od prodavca DD za kupoprodajnu cenu od 280.000 Eura. Ona je kao korisnik kredita sa ĐĐ a.d. ... zaključila ugovor o kreditu 18.02.2005. godine u iznosu od 224.000 Eura u cilju finansiranja kupovine ovog stana, kojim ugovorom se obavezala da će pre puštanja kredita u tečaj dostaviti sudski overenu založnu izjavu o upisu hipoteke na ovom stanu u korist banke, što je i učinila 14.11.2006. godine. Ugovorom o zajmu od 29.07.2008. godine zaključenim između GG u svojstvu zajmoprimca i EE kao zajmodavca zajmoprimcu je dat zajam u iznosu od 50.000 Eura sa rokom vraćanja od 5 meseci, uz sudski overenu založnu izjavu GG pod Ov. br. .../... od 29.07.2008., kojom je ovlastila poverioca da može naplatiti svoje potraživanje iz cene dobijene prodajom nepokretnosti u skladu sa vansudskim postupkom prodaje utvrđenim Zakonom o hipoteci, ukoliko dug ne bude plaćen po dospelosti. Založne izjave koje je GG dala tuženom BB, ĐĐ a.d. ... i EE nisu mogle biti upisane obzirom da je predmetni stan bio upisan na ime prethodnog vlasnika DD. GG je 03.02.2010. godine pred Prvim osnovnim sudom u Beogradu overila pod Ov. br. .../... ovlašćenje dato ovde tuženom BB da u njeno ime može preduzeti sve neophodne radnje radi uknjižbe predmetnog stana i plaćanja poreza na isti, kao i to da može izvršiti i upis založnog prava izvršne vansudske hipoteke prvog reda u svoju korist na navedenoj nepokretnosti, a na osnovu založnih izjava od 07.08.2009. i od 27.01.2010. godine. Rešenjem Službe za katastar nepokretnosti od 14.06.2010. godine dozvoljen je upis prava svojine na predmetnom stanu sa prethodnog vlasnika DD na sticaoca GG, a rešenjem od 13.07.2010. godine dozvoljen je upis založnog prava-izvršne vansudske hipoteke prvog reda na predmetnom stanu založnog dužnika GG na osnovu založne izjave od 07.08.2009. godine radi obezbeđenja novčanog potraživanja iz ugovora o zajmu od 06.04.2009. godine i založne izjave od 27.01.2010. godine, u korist hipotekarnog poverioca ovde tuženog BB. On je dopisom-opomenom od 29.10.2010. godine pozvao GG obzirom da se nalazila u docnji po navedenim ugovorima o zajmu da izmiri svoje dugovanje u roku od 7 dana od dana prijema ove opomene, a da će u suprotnom pokrenuti vansudski postupak namirenja, a koji dopis je ona primila 05.11.2010. godine. Dopisom-drugom opomenom od 17.11.2010. godine koju je primila 23.11.2010. godine, BB je uputio GG opomenu o prodaji predmetne nepokretnosti u kojem je obaveštava da je njen dug u iznosu od 174.000 Eura dospeo za naplatu i da treba da mu ga isplati u celosti sa kamatom kako bi izbegla prodaja hipotekovane nepokretnosti. U opomeni je takođe navedeno da ukoliko to ne učini, da će se izvršiti prodaja hipotekovane nepokretnosti. Rešenjem RGZ-Služba za katastar nepokretnosti ... br. ...-...-.../... od 09.02.2011. godine dozvoljen je upis zabeležbe hipotekarne prodaje i zabrane hipotekarne prodaje hipotekarne nepokretnosti od strane vlasnika GG na četvrosobnom stanu br. ... površine 125 m2 koji se nalazi na ... spratu zgrade kućni broj ... u ... ulici u ..., zbog neisplaćenog duga po ugovorima o zajmu od 06.04.2009. godine i od 27.01.2010. godine. Istim rešenjem je ovlašćen BB da po pravosnažnosti ovog rešenja, ali ne pre isteka roka od 30 dana od dana izdavanja istog, može da kao hipotekarni poverilac u svoje ime proda ovu nepokretnost u skladu sa odredabama Zakona o hipoteci. Zabeležba hipotekarne prodaje je u list nepokretnosti upisana je 16.02.2011. godine, kada je rešenje postalo pravnosnažno. Dana 01.03.2011. godine sudski veštak građevinske struke Rajko Antonić, angažovan od strane hipotekarnog poverioca BB, izvršio je procenu tržišne vrednosti predmetnog stana u ... ulici u ... i na osnovu njegovog nalaza i mišljenja je utvrđeno da je u to vreme orjentacionalna tržišna vrednost istog iznosila 250.000 Eura. Na osnovu nalaza i mišljenja sudskog veštaka građevinske struke Pere Mrguda utvrđeno je da je u vreme zaključenja osporenog kupoprodajnog ugovora tuženih 13.06.2012. tržišna vrednost predmetnog stana iznosila 226.317,87 Eura. Po izveštaju Poreske uprave ... u ... od 31.03.2015. godine tržišna vrednost stana po 1 m2 iznosila je 215.428,81 dinar. Iz nalaza i mišljenja sudskog veštaka arhitekte Milana Stojisavljevića, koji prvostepeni sud nije prihvatio, proizlazi da je tržišna cena predmetnog stana na dan zaključenja spornog kupoprodajnog ugovora iznosila 365.750,00 Eura. Dopisom-obaveštenjem o prodaji od 03.03.2011. godine koje joj je uručeno 08.03.2011., tuženi BB je obavestio GG da je pristupio prodaji hipotekovane nepokretnosti neposrednom pogodbom, ali da joj ostavlja rok do 08.03.2011. godine da ispuni celokupnu obavezu iz ugovora o zajmu kako bi se prodaja nepokretnosti izbegla. Sudskim poravnanjem zaključenim pred Prvim osnovnim sudom u Beogradu u predmetu R3 2668/10 od 02.03.2011. godine utvrđeno je da GG duguje ovde tužiocu AA iznos od 271.847,00 Eura na ime glavnog duga sa kamatom i da se obavezuje da mu isti dug izmiri do 10.03.2011. godine. Tužilac je u svojstvu kupca sa GG kao prodavcem zaključio ugovor o kupoprodaji overen 10.03.2011. godine pred Prvim osnovnim sudom u Beogradu pod Ov. br. .../... kojim mu je prodala predmetni stan za kupoprodajnu cenu od 271.847,00 Eura, uz konstataciju da treća lica nemaju nikakvih potraživanja vezanih za predmetnu nepokretnost, niti hipoteka, osim onih koje su upisane u listu nepokretnosti. Za zaključenje tog ugovora nije pribavljena pismena saglasnost njenog supruga ŽŽ. Rešenjem Ministarstva životne sredine, rudarstva i prostornog planiranja od 03.05.2012. godine tužilac se upisao kao nosilac prava svojine na kupljenom stanu. Tuženi BB je prodao predmetni stan tuženom VV ugovorom o kupoprodaji od 13.06.2012. godine koji je overen pred Prvim osnovnim sudom u Beogradu pod Ov. br. .../... . Tom prilikom kupac je isplatio prodavcu ugovoreni iznos kupoprodajne cene od 224.000 Eura i to tako što je istog dana preko svog deviznog računa u ZZ dao nalog za transver sredstava. Dopisom od 15.04.2013. godine BB je obavestio GG o raspodeli sredstava dobijenih prodajom spornog stana i to tako što je primljenim iznosom kupoprodajne cene od 224.000 Eura u celosti namirio svoje potraživanje u iznosu od 174.000 Eura, kao i potraživanje hipotekarnog poverioca EE u iznosu od 50.000 Eura, a koja je posle njega bila prva u redosledu namirenja i da se odrekao naplate troškova postupka u iznosu od 1.600 Eura i da ostatka kupoprodajne cene nema, pa nije mogao da izvrši namirenje ostalih hipotekarnih poverilaca, o čemu su oni obavešteni. Rešenjem RGZ-Službe za katastar nepokretnosti od 20.09.2012. godine dozvoljen je upis prava svojine na kupljenom stanu u korist tuženog VV koji ga i drži. Ovde tužilac je na to rešenje izjavio žalbu koja je odbijena rešenjem Ministarstva građevine i urbanizma od 05.12.2012. godine. Presudom Upravog suda U br. 763/13 od 04.03.2014. godine odbijena je kao neosnovana tužba ovde tužioca kojom je osporavao zakonitost ovog rešenja. Rešenjem istog ministarstva od 15.03.2013. godine odbijen je predlog ovde tužioca da se oglasi ništavim rešenje Službe za katastar nepokretnosti od 13.07.2010. godine, a kojim je dozvoljen upis hipoteke prvog reda u korist tuženog BB.

Polazeći od utvrđenog činjeničnog stanja pravilno su nižestepeni sudovi primenili materijalno pravo ocenivši da je sudski overeni kupoprodajni ugovor tuženih od 13.06.2012. godine zaključen u svemu prema odredbama Zakona o hipoteci, da je punovažan i da proizvodi pravno dejstvo, zbog čega je odbijen tužbeni zahtev za utvrđenje njegove ništavosti u smislu člana 103. Zakona o obligacionim odnosima i sledom toga za brisanje drugotuženog kao vlasnika navedenog stana kod nadležnog katastra, kao i za njegovo iseljenje iz istog. Zauzeli su pravilno stanovište da je tuženi BB kao hipotekarni poverilac prvog reda postupao po odredbama Zakona o hipoteci („Sl. glasnik RS“, 115/05...83/15) u postupku vansudskog namirenja prodajom hipotekovane nepokretnosti naposrednom pogodbom, s obzirom na to da je rešenjem nadležnog organa od 09.02.2011. godine koje je postalo pravnosnažno 16.02.2011. godine dozvoljen upis zabeležbe hipotekarne prodaje predmetnog stana u korist hipotekarnog poverioca na osnovu člana 31. Zakona o hipoteci, zasnovan na založnoj izjavi-tzv. jednostranoj hipoteci u smislu članova 8. i 14. istog zakona, uz istovremenu zabranu prodaje iste nepokretnosti od strane njenog vlasnika i ličnog dužnika GG (zbog neisplaćenog duga od 174.000 Eura). Kako dužnik taj dug nije isplatio, BB je po proteku roka iz člana 34. stav 1. Zakona o hipoteci, pristupio prodaji hipotekovane nepokretnosti neposrednom pogodbom na osnovu člana 36. stavovi 1. i 2. istog zakona. Vansudski postupak namirenja je započet prvom opomenom 29.10.2010. godine (član 29.) i opomenom o prodaji (po redosledu drugom opomenom) od 17.11.2010. godine (član 30.) upućenim GG, koje su sadržale sve zakonom propisane elemente: obaveštenje da je dužnik pao u docnju sa vraćanjem dospelih dugova po ugovorima o zajmu od 06.04.2009. i 27.01.2010. godine, poziv da u ostavljenom roku od 7 dana izmiri svoja dospela potraživanja a da će u suprotnom biti pokrenut postupak hipotekarne prodaje za naplatu duga prodajom založene nepokretnosti, uz obaveštenje o načinu prodaje. Pre nego što je pristupo prodaji hipotekovane nepokretnosti neposrednom pogodbom, tuženi BB je kao hipotekarni poverilac koji disponira sa pravom izbora prodaje, utvrdio orijentacionu tržišnu vrednost ovog stana angažovanjem ovlašćenog sudskog veštaka. Zatim je dostavio obaveštenje o prodaji hipotekarne nepokretnosti u smislu stava 5. istog člana, a pre zaključenja kupoprodajnog ugovora, obavestivši dužnika GG, koja je ujedno bila i vlasnik ove nepokretnosti. Budući da je u pitanju isto lice, to shodno članu 29. stav 1. istog zakona nije postojala obaveza obaveštavanja ovde tužioca koji je tek posle toga sa njom zaključio kupoprodajni ugovor od 10.03.2011. godine.

Kako je tužilac postao vlasnik predmetne nepokretnosti nakon upisane zabeležbe hipotekarne prodaje u nadležnom katastru nepokretnosti u korist tuženog BB i zabrane hipotekarne prodaje ovog stana vlasniku GG na osnovu člana 31. citiranog zakona, to njemu činjenica postojanja hipoteke i zabeležbe rešenja nije mogla da ostane nepoznata, posebno što je u samom ugovoru o kupoprodaji bilo konstatovano da postoje hipoteke upisane u listu nepokretnosti. Nižestepeni sudovi su zato pravilno ocenili da je tužilac zaključenjem kupoprodajnog ugovora sa GG postupao nesavesno, jer je prema načelu javnosti katastra mogao izvršiti uvid i saznati za upisanu zabranu prodaje predmetnog stana. Obzirom na to da je članom 63. u to vreme važećeg Zakona o državnom premeru i katastru propisano da se niko ne može pozvati na nepoznavanje podataka u katastru. Osim toga, iz samog iskaza tužioca proizilazi da je bio upoznat sa namerom BB da predmetni stan proda jer su kontaktirali tokom marta meseca 2011. godine.

Pravilno su nižestepeni sudovi takođe zaključili da predmetni stan nije prodat ispod tržišne vrednosti u smislu člana 36. stavovi 1. i 2. Zakona o hipoteci jer je nalazom i mišljenjem sudskog veštaka Rajka Antonića angažovanog od strane hipotekarnog poverioca datog 01.03.2011. godine (posle pravnosnažnosti rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje) a pre pristupanja prodaji neposrednom pogodbom, tržišna vrednost predmetnog stana procenjena na 250.000 Eura, a da je na osnovu nalaza i mišljenja sudskog veštaka građevinske struke Pere Mrguda utvrđeno da je u vreme hipotekarne prodaje, odnosno na dan zaključenja spornog kupoprodajnog ugovora neposrednom pogodbom ta tržišna vrednost iznosila 226.317,87 Eura. Kako je kako navedeni stan prodat za kupoprodajnu cenu od 224.000,00 Eura to je pravilno stanovište da je predmetni stan prodat po ceni koja je približna tržišnoj ceni. Sudovi su se bavili i ocenom visine kupoprodajne cene utvrđene nalazom i mišljenjem sudskog veštaka arhitekte koji nije prihvaćen od strane prvostepenog suda, ne samo zato što odstupa od navedena dva nalaza sudskih veštaka građevinske struke, već i od izveštaja Poreske uprave ... o ceni 1 m2 stambenog prostora koja odgovara onoj iz kupoprodajnog ugovora tuženih. Sa druge strane su ocenili da je kupoprodajna cena iz ugovora koji je tužilac zaključio sa GG upravo onaj novčani iznos na koji su oni zaključili sudskog poravnanje od 02.03.2011. godine.

Tuženi VV upisan u javnim knjigama kao vlasnik predmetnog stana koji drži po punovažnom pravnom osnovu, pa je pravilno odbijen i tužbeni zahtev tužioca za njegovo iseljenje iz ovog stana, shodno članu 37. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa.

Nisu osnovani revizijski navodi tužioca kojima se napada izloženo pravno stanovište o visini tržišne cene predmetnog stana u vreme prodaje neposrednom pogodbom, jer je drugostepeni sud detaljno i argumentovano izložio zauzeto pravno stanovište, a koje u potpunosti prihvata i ovaj sud. Pored toga, pod tržišnom cenom se u smislu člana 36. stav 2. Zakona o hipoteci podrazumeva uobičajena cena koja se može postići prodajom te nepokretnosti u vreme hipotekarne prodaje, što znači da nju određuje ponuda i tražnja, a ne stvarna vrednost te nepokretnosti.

Neosnovano revident ističe pogrešnu primenu člana 34. stav 1. Zakona o hipoteci u pogledu roka u kojem je tuženi BB kao hipotekarni poverilac mogao pristupiti prodaji hipotekovane nepokretnosti jer je ovom zakonskom normom hipotekarni poverilac ovlašćen na prodaju hipotekovane nepokretnosti ukoliko dužnik ne isplati dug do pravnosnažnog rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje, a od čijeg izdavanja je prošao rok od 30 dana. Isti rok je propisan i članom 31. stav 3. tačka 1. Hipotekarni i lični dužnik GG propustila da isplati dug hipotekarnom poveriocu do dana pravnosnažnosti rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje 16.02.2011. godine a kako je od dana izdavanja tog rešenja 09.02.2011. godine pa do dana nakon što je GG primila obaveštenje o prodaji 08.03.2011. godine kada je hipotekarni poverilac pristupio prodaji nepokretnosti putem neposredne pogodbe zaključenjem sudski overenog ugovora 13.06.2012. godine istekao taj rok od 30 dana, to nisu osnovani revizijski navodi da taj zakonski rok nije poštovan.

Revizijom se takođe neosnovano ukazuje na pogrešnu primenu članova 29. i 30. Zakona o hipoteci s obzirom da su nižestepeni sudovi pravilno zaključili da je u konkretnom slučaju postupljeno po propisanim odredbama jer prva opomena od 29.10.2010. godine i opomena o prodaji od 17.11.2010. godine (a koje je GG primila 05.11. i 23.11.2010. godine) sadrže sve propisane elemente. Tačan je navod da je opomena o prodaji-takozvana druga opomena, upućena dužniku u nešto kraćem roku od propisanog, ali ta činjenica sama po sebi u kontekstu svega otalog i imajući u vidu protek vremena do zaključenja kupoprodajnog ugovora između tuženih, ne dovodi u sumnju pravilnost i zakonitost provedenog vansudskog postupka prodaje hipotekovane nepokretnosti.

Revident neosnovano ističe da je pobijana presuda zasnovana na pogrešnoj primeni materijalnog prava zato što je dužnik GG raspolagala predmetnim stanom koji je bio njena bračna tekovina stečena u braku sa suprugom ZZ na osnovu člana 171. Porodičnog zakona, bez njegove pismene izjave o saglasnosti za takvo raspolaganje u smislu člana 174. istog zakona. Po stanovištu ovoga suda, učesnici tog materijalno pravnog odnosa u smislu odredbi Porodičnog zakona su bračni drugovi. Zbog toga novi kupac-ovde tužilac koji je kupio predmetni stan zaključivši kupoprodajni ugovor sa istim dužnikom i to bez takve pismene saglasnosti, nije aktivno legitimisan za osporavanje punovažnosti osporenog kupoprodajnog ugovora zaključenog između tuženih iz razloga nedostatka navedene pismene saglasnosti drugog supružnika, jer to pravo pripada samo tom bračnom drugu. Posebno imajući u vidu da je predmet tužbenog zahteva ništavost kupoprodajnog ugovora zaključenog između ovde tuženih, a ne onog kupoprodajnog ugovora koji je zaključio prvotuženi kao hipotekarni poverilac sa dužnikom GG. Takođe, reč je o nesavesnom kupcu koji je predmetni stan kupio od nje uprkos tome što joj je u to vreme u katastru bila upisana zabrana prodaje ovog stana.

Preostalim revizijskim navodima se osporava činjenično stanje, zbog čega se revizija ne može izjaviti u smislu člana 407. stav 2. ZPP.

Kako troškovi odgovora na reviziju ne predstavljaju one troškove koji su neophodni za vođenje postupka, to je o zahtevu tuženih odlučeno kao u stavu drugom izreke u smislu člana 154. stav 1. ZPP.

Iz izloženih razloga odlučeno je kao u stavu prvom izreke ove presude na osnovu člana 414. stav 1. ZPP.

Predsednik veća – sudija

Zvezdana Lutovac, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić