Određivanje naknade za nepotpunu eksproprijaciju radi izgradnje razvodnog gasovoda

Vrhovni sud je ispitao pobijanu odluku primenom člana 408. u vezi sa članom 420. stav 6. Zakona o parničnom postupku – ZPP („Službeni glasnik RS“, 72/11... 18/20 i 10/23 – drugi zakon) i članom 30. stav 2. Zakona o vanparničnom postupku – ZVP, pa je našao da revizija nije osnovana.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, pravosnažnim rešenjem Opštinske Uprave Ub, Odeljenja za poslove urbanizma, objedinjene procedure i imovinsko-pravne poslove broj: 465-803/22-04 od 02.09.2022. godine, usvojen je ispravljeni predlog ovde protivnika predlagača JP „Srbijagas" iz Novog Sada, za nepotpunu eksproprijaciju zemljišta i to: na kp.br. ../6, njiva 4. klase u površini od 0.95.90 ha, u delu od 0.05.18 ha; na kp.br. ../1, njiva 4. klase u površini od 3.20.81 ha, u delu od 0.06.83 ha; na kp.br. ../11, njiva 4. klase u površini od 0.64.69 ha, u delu od 0.02.22 ha; na kp.br. ../12, njiva 4. klase i šuma 3. klase u površini od 2.12.52 ha, u delu od 0.12.75 ha i na kp.br. ../18 njiva 4. klase u površini od 0.85.66 ha u delu od 0.04.71 ha, sve parcele upisane u list nepokretnosti br. .. KO ... kao privatna svojina ovde predlagača, pa je ustanovljeno pravo službenosti na navedenim površinama parcela, a za potrebe izgradnje Razvodnog gasovoda RG – 13 Beograd – Valjevo – Loznica, u skladu sa Prostornim planom područja posebne namene navedenog gasovoda, a prema grafičkoj dokumentaciji iz katastarskog elaborata.

U postupku određivanja naknade za eksproprisane nepokretnosti od Poreske uprave, Grupa za kontrolu izdvojenih aktivnosti UB pribavljen je izveštaj u kome je utvrđena tržišna vrednost za navedene katastarske parcele od 821,30 dinara po 1m2 i u kome je navedeno da se predmetne parcele nalaze u građevinskom području. U Informaciji o lokaciji Opštinske uprave Opštine Ub Odeljenja za poslove urbanizma, objedinjene procedure i imovinsko-pravne poslove broj: 350-SL/2023-04 od 15.11.2023. godine navedeno je da se predmetne parcele nalaze u Prostornom planu jedinice lokalne samouprave Ub i to u Planu detaljne regulacije proizvodno-poslovne zone „Ub“ na teritoriji opštine Ub („Službeni glasnik Opštine Ub“ br .9/2013, pri čemu se parcele br. ../6, br. ../1, br. ../12 i br. ../18 nalaze u zoni planiranoj za građevinsko zemljište za ostale namene, proizvodno-poslovne delatnosti, dok je kp.br. ../11 planirana za saobraćajnicu. uz navođenje da je ova vrednost utvrđena na osnovu procene tržišne vrednosti približno istih nepokretnosti kod kojih je utvrđen porez na prenos apsolutnih prava.

Veštak geodetske struke identifikovao je predmetne parcele i na skici sa uviđaja prikazao lokaciju službenosti prolaza trase gasovoda preko parcela, kao i lokaciju radnog pojasa i lokaciju užeg zaštitnog pojasa na svakoj od parcela. Veštak se izjasnio da se službenost prolaza trase gasovoda prostire levo i desno u širini od po 6 metara od osovine gasovoda, a uži zaštitni pojas trase gasovoda prostire se levo i desno u širini od 30 metara od osovine gasovoda. Prema dopunskom nalazu i mišljenju veštak geodetske struke od 03.11.2023. godine, na kp.br.../6, koja ima površinu od 0.95.90 ha, zaštitni pojas zauzima površinu od 0.26.95 ha; na kp.br.../1, koja ima površinu od 3.20.81 ha, zaštitni pojas zauzima površinu od 0.26.95ha; na kp.br.../11, koja ima površinu od 0.64.69 ha, zaštitni pojas zauzima površinu od 0.10.81 ha; na kp.br.../12 koja ima površinu od 2.12.52 ha, zaštitni pojas zauzima površinu od 0.56.75 ha; na kp.br.../18 koja ima površinu od 0.85.66 ha zaštitni pojas zauzima površinu od 0.30.65 ha.

Veštak građevinske struke izjasnio se o tržišnoj vrednosti predmetnih parcela, o umanjenju tržišne vrednosti zbog uspostavljanja službenosti prolaza trase gasovoda za svaku parcelu posebno, kao i o direktnoj šteti na ogradi od pletene žice sa betonskim stubovima koja se nalazi na parcelama br. ../6 i br. ../11.

Prema nalazu i mišljenju veštaka građevinske struke od 09.05.2023 godine, parcele predlagača br.../6, br.../1, 6p.../11. br.../12 i br.1688/18, sve KO ..., čine kompleks zemljišta, po kulturi su poljoprivredno zemljište, a po vrsti zemljišta-zemljište u građevinskom području. Parcele su izduženog oblika, obrasle poljoprivrednim kulturama, infrastruktruno nisu opremljene, sem prilaznog puta. Parcele se nalaze na ravnom ocednom terenu sa desne strane autoputa Miloš Veliki (Beograd-Čačak), na udaljenosti od oko 500 metara od Ubske petlje autoputa, a od centra Uba udaljene su oko 3 kilometra. Neposredno do predmetnog zemljišta nalaze se parcele za potrebe industrijske zone Ub, kao i izgrađeni poslovni i proizvodni objekti, ugostiteljski objekti. Veštak građevinske struke izjasnio se da je prilikom procene tržišne vrednosti parcele imao u vidu osnovne faktore koji utiču na tržišnu vrednost zemljišta i to: lokalitet zemljišta makro (širi) i mikro (uži), atraktivnost parcele za određene sadržaje i njena višenamenost, položaj parcele, pristupne saobraćajnice i postojeću infrastrukturu, veličinu i oblik parcele, te okruženje. U navedenom nalazu i mišljenju veštak je izvršio procenu vrednosti parcele primenom komparativne metode metode poređenja prodaje. Prilikom procene veštak je imao u vidu podatke objavljene na sajtu RGZ o ostvarenom prometu parcela koje predstavljaju građevinsko zemljište i nalaze se u KO Trnjaci, KO Murgaš i KO Stublenica, u blizini i u široj zoni predmetnih nepokretnosti, a čiji promet je ostvaren u 2020. godini, u 2021. godini i u 2023. godini, kao i izveštaj Poreske uprave Ub od 23.02.2023. godine. Prema navedenim podacima tržišna vrednost zemljišta kretala se u rasponu od 6,78 evra po m2 do 8,11 evra po m2.

U pogledu tržišne vrednosti parcela predlagača, veštak je na osnovu projektovanih karakteristika predmetnih nepokretnosti, analize tržišta, prikazanih komparativa i usklađivanja istih, zaključio da posle korigovanja jediničnih cena od 5-10%, tržišna vrednost parcela predlagača iznosi 7 evra po m2.

U dopunskom nalazu i mišljenju od 13.03.2024. godine, veštak se posebno izjasnio o tržišnoj vrednosti kp.br. ../6 KO ... na kojoj je već uspostavljena službenost prolaza dalekovoda. U dopunskom nalazu veštak je obračunao tržišnu vrednost parcela i umanjenje vrednosti parcela u dinarskom iznosu, imajući u vidu procenu Poreske uprave, koja predstavlja najniži iznos tržišne cene ispod koje naknada ne može biti određena,

U pogledu vrednosti kp.br. 2886/6, koja ima površinu od 9.590 m2, veštak je uzeo u obzir postojanje stubnog mesta dalekovoda na ovoj parceli u površini od 64 m2, pa je ukupnu površinu parcele umanjio za 64 m2. Veštak je takođe imao u vidu da je vrednost ove parcele već umanjena zbog uspostavljanja službenosti prolaza dve trase dalekovoda preko parcele i da umanjenje zbog ovog tereta iznosi ukupno 28,55%.

Prilikom procene umanjenja tržišne vrednosti parcela veštak je imao u vidu Informaciju o lokaciji, te da se radi o građevinskom zemljištu, pa se uspostavljanjem službenosti menjaju urbanistički uslovi za cele parcele. Veštak je uzeo u obzir pravac prostiranja trase gasovoda preko parcela, zauzete površine pojasom službenosti i užim zaštitnim pojasom u kome nije dozvoljena gradnja građevinskih objekata u odnosu na ukupnu površinu svake parcele, te sva ograničenja gradnje građevinskih objekata koja utiču na smanjeni građevinski potencijal parcela usled ovog tereta.

Na osnovu napred navedenih kriterijuma veštak se izjasnio da umanjenje kp.br. ../6 iznosi 25% a u novčanom iznosu 1.397.509,09 dinara, umanjenje kp.br. ../1 iznosi 9% a u novčanom iznosu 2.371.331,27 dinara, umanjenje kp.br. ../11 iznosi 10% a u novčanom iznosu 531.298.97 dinara, umanjenje kp.br. ../12 iznosi 25% a u novčanom iznosu 4.363.566,90 dinara i umanjenje kp.br. ../18 iznosi 40%, a u novčanom iznosu 2.814.102.32 dinara.

Pri tome, u pogledu umanjenja tržišne vrednosti kp.br. ../11 KO ..., koja parcela je planirana za saobraćajnicu, veštak se izjasnio da je predmetna parcela sastavni deo kompleksa zemljišta koje je predmet veštačenja, kao i da se ista može koristiti za razne prateće sadržaje, koji imaju razvojni potencijal parcele (pozajmište materijala, parking prostor, hladnjače za poljoprivredne proizvode, ekonomski objekat-farma za životinje, autootpad, sušara).

Veštačenjem je utvrđena i vrednost ograde na kp.br. ../6 i na kp.br. ../11 u iznosu od 94.921,00 dinara i vrednost stabala lešnika i izgubljena dobit i to na kp.br. ../6 u iznosu od 244.940,00 dinara, na kp.br. ../1 u iznosu od 331.000,00 dinara, na kp.br. ../11 u iznosu od 158.880,00 dinara, na kp.br. ../12 u iznosu od 615.660,00 dinara i na kp.br. ../18 u iznosu od 238.320,00 dinara.

Polazeći od utvrđenog činjeničnog stanja, nižestepeni sudovi su utvrdili naknadu za umanjenu vrednost zemljište koje je eksproprisano radi izgradnje Razvodnog gasovoda RG – 13 Beograd – Valjevo – Loznica, kao i stvarnu štetu i izgubljenu dobit i obavezali protivnika predlagača da predlagaču isplati iznose prema nalazu i mišljenju sudskog veštaka građevinske i poljoprivredne struke sa pripadajućom zakonskom zateznom kamatom, primenom članova 42. i 53. Zakona o eksproprijaciji.

Po oceni Vrhovnog suda, suprotno navodima revizije, pobijano rešenje zasnovano je na pravilnoj primeni materijalnog prava.

Odredbom člana 1. Zakona o eksproprijaciji („Sl. glasnik RS“, br.53/95... 106/16) propisano je da se nepokretnosti mogu eksproprisati ili se svojina na njima može ograničiti samo u javnom interesu utvrđenom na osnovu zakona, uz naknadu koja ne može biti niža od tržišne. Prema odredbi člana 41. stav 2. istog zakona, visina naknade u novcu za eksproprisanu nepokretnost određuje se po tržišnoj ceni prema okolnostima u vreme zaključenja sporazuma o visini naknade, a ako sporazum nije postignut, prema okolnostima u vreme donošenja odluke o naknadi. Odredbom člana 42. istog zakona propisano je da se naknada za eksporprisano poljoprivredno zemljište i građevinsko zemljište određuje u novcu prema tržišnoj ceni takvog zemljišta, ako zakonom nije dugačije propisano (stav 1), da procenu tržišne cene iz stava 1. ovog člana vrši organ nadležan za utvrđivanje poreza na prenos apsolutnih prava na nepokretnostima (stav 2).

Prema odredbi člana 53. stav 1. Zakona o osnovama svojinskopravnih dosa („Sl.list SFRJ“ br. 6/80 i 36/90. „Sl.list SRJ“ br. 29/96, „Sl. glasnik RS“ 115/05), stvarna službenost se ustanovljava odlukom suda ili drugog državnog organa, kada vlasnik povlasnog dobra u celini ili delimično ne može koristiti to dobro bez odgovarajućeg korišćenja poslužnog dobra, kao i u drugim slučajevima navedenim zakonom, dok prema članu 53. Zakona o eksproprijaciji („Sl. glasnik RS“, br.53/95... 106/16), u slučajevima ustanovljenja službenosti naknada se određuje u iznosu za koji je, posledica ustanovljenja službenosti, smanjena tržišna vrednost zemljišta ili zgrade, koja se određuje po postupku za određivanje naknade propisane ovim zakonom.

Saglasno navedenom, visina naknade za eksproprisano poljoprivredno i građevinsko zemljište utvrđuje se prema tržišnoj vrednosti oduzetog zemljišta koju, između ostalog, određuje i karakter tog zemljišta, kvalitet, klasa, mesto nalaženja, udaljenost odnosno blizina naseljenog mesta i asfaltnog puta, postojanje i udaljenost infrastrukturne instalacije i drugih korektivnih faktora koji utiču na tržišnu vrednost nepokretnosti. Vrednost nepokretnosti određuje se prema tržišnoj ceni u vreme utvrđivanja visine naknade, odnosno u vreme donošenja odluke o naknadi. Procenu tržišne cene daje nadležni organ za utvrđivanje poreza na prenos apsolutnih prava na promet nepokretnosti, odnosno Poreska uprava. Međutim, Zakon o eksproprijaciji ne isključuje utvrđivanje visine tržišne vrednosti eksproprisanih nepokretnosti veštačenjem u vanparničnom postupku, kada se visina naknade utvrđuje ocenom nalaza i mišljenja sudskog veštaka odgovarajuće struke, koji prilikom utvrđivanja tržišne vrednosti uzima u obzir sve relevantne parametre i korektivne faktore.

Neosnovani su i navodi revizije protivnika predlagača da nižestepeni sudovi u konkretnom slučaju nisu cenili da se ne radi o potpunoj eksproprijaciji, već o službenosti prolaza.

U konkretnom slučaju, za potrebe izgradnje Razvodnog gasovoda RG – 13 Beograd – Valjevo – Loznica, u skladu sa Prostornim planom područja posebne namene navedenog gasovoda, ustanovljena je stvarna službenost na predmetnim parcelama predlagača, na osnovu odluke nadležnog organa, s obzirom na to da je pravosnažnim rešenjem Opštinske Uprave Ub, Odeljenja za poslove urbanizma, objedinjene procedure i imovinsko-pravne poslove broj: 465-803/22-04 od 02.09.2022. godine, usvojen je ispravljeni predlog ovde protivnika predlagača JP „Srbijagas" iz Novog Sada, nepotpunu eksproprijaciju predmetnih parcela.

Prema dopunskom nalazu veštaka građevinske struke od 13.03.2024. godine utvrđena je tržišna vrednost parcela predlagača u iznosu od 821,30 dinara po m². Na osnovu toga utvrđena je ukupna vrednost: za kp.br. ../6 – 5.590.036,00 din; za kp.br. ../1 – 26.348.125,30 din; za kp.br. ../11 – 5.312.989,70 din; za kp.br. ../12 – 17.454.267,60 din; i za kp.br. ../18 – 7.035.255,80 din.

Veštak je prilikom procene umanjenja vrednosti uzeo u obzir da se parcele, prema urbanističkim uslovima, nalaze u zoni građevinskog zemljišta namenjenog proizvodno-poslovnim objektima, kao i ograničenja koja nastaju uspostavljanjem službenosti gasovoda (uži zaštitni pojas od 30 m sa obe strane trase). Na osnovu odnosa zauzete površine i ukupne površine parcela, kao i uticaja na građevinski potencijal, veštak je utvrdio umanjenja: za kp.br. ../6 – 25% (1.397.509,09 din), za kp.br. ../1 – 9% (2.371.331,27 din), za kp.br. ../11 – 10% (531.298,97 din), za kp.br. ../12 – 25% (4.363.566,90 din) i za kp.br. ../18 – 40% (2.814.102,32 din).

Vrhovni sud nalazi da je nižestepenim rešenjima pravilno određena naknada za eksproprisane nepokretnosti u pogledu umanjenja tržišne vrednosti (kao za građevinsko zemljište) u visini utvrđenoj ocenom nalaza i mišljenja sudskog veštaka, te da na ovako dosuđenu naknadu predlagač ima pravo na zakonsku zateznu kamatu od 19.04.2024. godine u smislu odredbe člana 277. Zakona o obligacionim odnosima. Tržišna vrednost od 821,30 din/m² odgovara proceni poreskog organa, koji je ovlašćen za procenu vrednosti eksproprisanih nepokretnosti (čl. 42. st. 2 Zakona o eksproprijaciji). U skladu sa čl. 53 st. 1 istog zakona, naknada za službenost odgovara razlici između tržišne vrednosti zemljišta bez tereta i vrednosti nakon uspostavljanja službenosti, što je veštak pravilno utvrdio za svaku parcelu.

Protivnik predlagača nije ponudio dokaze koji bi ukazivali na drugačiju procenu umanjenja vrednosti. Stoga je pravilna odluka nižestepenih sudova da obavežu protivnika predlagača na isplatu iznosa umanjenja tržišne vrednosti za svaku parcelu, sa zakonskom zateznom kamatom od dana donošenja rešenja.

U delu koji se odnosi na naknadu štete na ogradi i štete na zasadu lešnika u skladu nalazom i mišljenjem veštaka poljoprivredne i građevinske struke, Vrhovni sud nalazi da su nižestepeni sudovi i u ovom delu pravilno utvrdili visinu naknade, budući da stranke na te nalaze nisu imale primedbi.

Kako su sve pobijane odluke prvostepenog suda donete pravilnom primenom materijalnog prava, žalbeni navodi protivnika predlagača ocenjuju se kao neosnovani.

Na osnovu iznetog, Vrhovni sud je, na osnovu člana 414. stav 1. u vezi sa članom 420. stav 6. ZPP i članom 30. stav 2. ZVP, odlučio kao u izreci.

Predsednik veća - sudija

Tatjana Matković Stefanović, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković