Odluka Vrhovnog kasacionog suda o sticanju svojine na nepokretnosti usmenim ugovorom

Ispitujući pravilnost pobijane presude u smislu člana 408. i člana 403. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku - ZPP („Službeni glasnik RS“ broj 72/11... 18/20), Vrhovni kasacioni sud je našao da revizija tužioca nije osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti. U reviziji tužioca se ukazuje na učinjenu bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz tačke 12. istog člana koja, u smislu člana 407. stav 1. ZPP, ne može biti revizijski razlog.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilac je roditeljima tuženog, VV i GG, u tri navrata pozajmio iznos od ukupno 6.500 nemačkih maraka, poslednji put 2002. – 2003. godine. S obzirom da dug nisu mogli da vrate, dogovorili su se da otac tuženog tužiocu umesto vraćanja pozajmice, preda parcelu broj .. KO ... površine 1h 12 ari. Nakon što je tužilac tuženom isplatio iznos od 2.200 evra, tužilac je vratio dobijenu parcelu ocu tuženog, koji je tužiocu 2007. – 2008. godine predao drugu veću parcelu, na kojoj su pravo susvojine imali roditelji tuženog sa jednakim udelima, i to parcelu broj .. KO ..., površine 2h 12ari 14m2, upisane u list nepokretnosti .. KO ... . Isplatom iznosa od 6.500 nemačkih maraka roditeljima tuženog, a potom i iznosa od 2.200 evra tuženom, tužilac je isplatio kupoprodajnu cenu za parcelu .., koja je usmeno ugovorena. Pisani ugovor, čiji nacrt je sastavio advokat Živojin Matejić, angažovan od strane tužioca, nije potpisan niti overen. Tužilac je u posedu parcele broj .. KO ..., od kada mu je parcelu predao otac tuženog. Tuženi je pravni sledbenik VV i GG, kao njihov naslednik i od tužioca je tražio pismenim aktom od 23.02.2015. godine da prestane da obrađuje parcelu.

Kod tako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je usvojio tužbeni zahtev, smatrajući da iako tužilac prilikom predaje 6.500 nemačkih maraka roditeljima tuženog nije imao nameru da kupi parcelu, ta namera je proizašla iz kasnijih okolnosti. Kako je isplaćena kupoprodajna cena i parcela predata, izvršena je faktička kupoprodaja, zbog čega je prema stanovištu prvostepenog suda tužilac stekao pravo svojine na ovoj parceli primenom odredbi člana 20. stav 1. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, kao i članova 17, 26, 46, 51. i 73. Zakona o obligacionim odnosima, te člana 4. tada važećeg Zakona o prometu nepokretnosti.

Međutim, drugostepeni sud je utvrdio da prvostepeni sud nije pravilno primenuo odredbu člana 4. Zakona o prometu nepokretnosti koji je bio na snazi u vreme kada je prema činjeničnom utvrđenju predata tužiocu parcela koja je predmet zahteva od strane oca tuženog i isplaćena kupoprodajna cena u potpunosti.

Odredbom člana 4. stav 1. Zakona o prometu nepokretnosti („Službeni glasnik RS“ broj 42/98 i 111/2009), propisano je da se ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje u pismenoj formi, a potpisi ugovarača overavaju od strane suda. Prema stavu 2, ugovori koji nisu zaključeni na način iz stava 1. ovog člana ne proizvode pravno dejstvo. Stavom 3. istog člana, propisano je da sud može da prizna pravno dejstvo ugovora o prometu nepokretnosti iz stava 2. ovog člana, koji je zaključen u pisanom obliku, na kome potpisi ugovarači nisu overeni od strane suda, pod uslovom da je ugovor ispunjen u celini ili u pretežnom delu, da nije povređeno pravo preče kupovine i da nije povređen prinudni propis.

Ugovor o prometu nepokretnosti, kakav je i ugovor o kupoprodaji, strogo je formalni ugovor, jer zakon za njegovu punovažnost propisuje obaveznu pismenu formu na određenoj ispravi, bez obzira na koji način i kojim sredstvima je sadržina ugovora zabeležena, kao i overu potpisa ugovarača. Od ove stroge forme moguće je odstupanje samo izuzetno pod uslovima propisanim članom 4. stav 3. navedenog Zakona.

Iz navedenog proizlazi da je konvalidacija ugovora o prometu nepokretnosti moguća samo u slučaju pismenog ugovora, koga između tužioca kao kupca i oca tuženog kao prodavca nema, već postoji samo nacrt ugovora sačinjen od strane advokata, koji nisu potpisali ugovarači – tužilac, kao kupac i otac tuženog, kao prodavac.

Prema stanovištu Vrhovnog kasacionog suda, priznavanje pravnog dejstva eventualno sačinjenom usmenom sporazumu o prometu nepokretnosti nije moguće, zbog čega je pravilan stav drugostepenog suda da tužilac nije mogao steći pravo svojine na predmetnoj parceli po osnovu pravnog posla, a u smislu člana 20. stav 1. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa. Iz tih razloga neosnovani su revizijski navodi u pogledu primene člana 73. Zakona o obligacionim odnosima kojim je propisano da se ugovor za čije se zaključenje zahteva pismena forma smatra punovažnim iako nije zaključen u toj formi ako su ugovorne strane izvršile, u celini ili u pretežnom delu, obaveze koje iz njega nastaju, osim ako iz cilja zbog koga je forma propisana očigledno ne proizlazi što drugo. Pravilan je stav drugostepenog suda da se usmeno zaključen ugovor ne može konvalidovati, što proizlazi iz člana 4. stav 3. Zakona o prometu nepokretnosti, koji je lex speialis u odnosu na Zakon o obligacionim odnosima (lex specialis derogat legi generali).

Zbog navedenog, Vrhovni kasacioni sud je primenom odredbe člana 414. ZPP doneo odluku kao u stavu prvom izreke.

Ispitujući dozvoljenost revizije u smislu člana 410. stav 2. tačka 5. u vezi člana 420. stav 6. ZPP, Vrhovni kasacioni sud je našao da revizija tuženog nije dozvoljena.

Revizijom tuženog pobija se rešenje o troškovima postupka. Odredbom člana 420. stav 1. ZPP, propisano je da se revizija može izjaviti i protiv rešenja drugostepenog suda kojim je postupak pravnosnažno završen, ali primenom stava 2. istog člana, revizija protiv rešenja nije dozvoljena u sporovima u kojima ne bi bila dozvoljena revizija protiv pravnosnažne presude, što znači da je uslovljena graničnom vrednošću za izjavljivanje revizije, propisano članom 403. stav 3. ZPP.

Kada je za izjavljivanje revizije merodavna vrednost predmeta spora, na osnovu člana 28. stav 1. ZPP, uzima se samo vrednost glavnog duga, dok se prema stavu 2. istog člana, kamata, ugovorna kazna i ostala sporedna traženja, kao i parnični troškovi ne uzimaju u obzir ako ne čine glavni dug.

Imajući ovo u vidu, kao i da je u konkretnom slučaju revizija tuženog izjavljena protiv rešenja kojim je odlučeno o sporednom traženju tuženog, koje ne čini njegovo glavno potraživanje, to je i revizija nedozvoljena.

Na osnovu iznetog, primenom člana 413. ZPP, Vrhovni kasacioni sud je odlučio kao u stavu drugom izreke.

Predsednik veća-sudija

Božidar Vujičić,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić