Uslovi za sticanje svojine održajem na dograđenom stambenom prostoru

Protiv pravnosnažne drugostepene presude, prvotuženi Grad Novi Sad je izjavilo blagovremenu i dozvoljenu reviziju sa predlogom da se preinače nižestepene presude tako što će se odbiti tužbeni zahtev.

Protiv pravnosnažne drugostepene presude drugotužena je izjavila reviziju iz svih zakonom predviđenih razloga, s pozivom na član 404 ZPP, osporavajući tužbeni zahtev zbog nedostatka pasivne legitimacije, ujedno i odluku o troškovima postupka, s tim što su ispunjeni uslovi da se o istoj odlučuje u skladu sa članom 403. stav 3. ZPP.

Ispitujući pobijanu presudu u granicama revizijskih razloga propisanih odredbom člana 408. Zakona o parničnom postupku, Vrhovni sud je utvrdio da su revizije tuženih osnovane.

U donošenju drugostepene presude nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti niti su osnovani revizijski navodi drugotužene da je pred drugostepenim sudom učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 1. ZPP.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju pred prvostepenim sudom ocu tužilje, nosiocu stanarskog prava BB, sa ženom i decom dodeljen je rešenjem nadležnog organa od 24.04.1965. godine, stan površine 54 m2 u ... broj .. koji se sastojao od jedne sobe, kuhinje, špajza i komore za ogrev. U to vreme predmetni stan bio je jedini stan na četvrtom spratu, desno od stepenica, a ostali prostor predstavljao je tavanske prostorije, šupa i jedna veš kuhinja. Dana 26.12.1991. godine Komisija za stambene poslove SO Novi Sad dala je tužilji saglasnost za prenos stanarskog prava na predmetnom stanu sa BB koji je usled preseljenja trajno prstao da koristi stan. U zaključku je navedeno da će tužilja koristiti stan zajedno sa članovima porodičnog domaćinstva. Dana 16.02.1993. godine, tužilja je u svojstvu kupca sa Opštinom Novi Sad kao prodavcem nosiocem prava korišćenja, zaključila ugovor o otkupu predmetnog stana iz društvene svojine.

Tokom 70-ih godina brat tužilje VV oženio se i prešao je da živi u prostorije levo od stepenica koje su vodile na četvrti sprat (u pitanju su bila veš kuhinja i šupa koju je koristila tužiljina porodica), koji je od tog dela tavana napravio stan. Darovnim ugovorom od 25.02.1993. godine overenim Ov. 7122/93 od 01.03.1993. godine, tužilja je darovala bratu VV jednu polovinu idealnog dela - nekretnine od svog dvosobnog stana sa nus prostorijama (površine 54m2). Odredbom člana 5. Ugovora stranke su saglasno izjavile da se nalaze u suposedu nekretnine i to tako što darodavac AA koristi sobu sa kuhinjom, manju sobu i kupatilo, a VV koristi sobu sa kuhinjom, trepezariju i kupatilo, te da ovi suvlasnički delovi u prirodi približno odgovaraju površini od po 27m2 za svakog suvlasnika. Aneksom 1. navedenog ugovora izmenjen je predmetni darovni ugovor u ovom delu tako što tužilja daruje daroprimcu u neopozivu svojinu ½ idealnih dela nekretnine – dvosobnog stana sa nusprostorijama, koja polovina u prirodi čini stan broj 12 u površini od 34m2 levo do stepenica, te već sada dozvoljava daroprimcu da se bez njenog daljeg pitanja i znanja na ovoj nekretnini u katastarskim zemljištnim i drugim knjigama kada se za to steknu zakonski uslovi može uknjižiti kao vlasnik. Predmetni ugovor sa aneksom zaključen je iz razloga da bi brat tužilje mogao da legalizuje svoj stan levo od stepenica.

Rešenjem Grada Novog Sada – Sekretarijat za urbanizam, stambene poslove i zaštitu životne sredine, Odeljenje za urbanizam i građevinarstvo, Odsek za građevinarstvo od 25.11.1999. godine potvrđen je nacrt posebnih delova zgrada stambenog objekta u Ulici ... broj .. u Novom Sadu, tako da se kao posebne celine izdvajaju između ostalog stan broj 12, odnosno prostorije broj 1, 2, 3, 4 i 5 na četvrtom spratu zgrade broj 1 ukupne površine 33,69m2 i stan broj 20, odnosno prostorije broj 25, 26, 27, 28, 29 i 30 na četvrtom spratu ukupne površine 42,11m2 a stavom 2. navedenog rešenja odbijen je zahtev za potvrdu nacrta u delu koji se odnosi na prostorije broj 6, 7 i 8 prikazane kao sastavni deo stana broj 12 ukupne površine 29,92m2 i prostorije broj 31, 32, 33 i 34 kao sastavni deo stana broj 20 ukupne površine 32,30m2. Rešenjem Opštinskog suda u Novom Sadu Dn 5051/2000 od 19.10.2000. godine donetog na osnovu rešenja Grada Novog Sada 25.11.1999. godine i Nacrta posebnih delova zgrade od 25.11.1999. godine dozvoljen je upis da se u zknj. ul. .. KO Novi Sad 2, višestambena zgrada broj 12 u Ulici ... broj .. sagrađena na zemljištu u društvenoj svojini parcela br. .. od 12 ari i 7m2 čiji je korisnik Opština Stari Grad u Novom Sadu, sada označava kao poslovno višestambena zgrada koja se sastoji od 19 stanova, pet poslovnih prostora i jednog magacina i to između ostalog i stana broj 20 sa nusprostorijama u površini od 42,11m2 na četvrtom spratu zgrade 1, kao i upis napred označenih stanova, poslovnih prostora i magacina u zknj. ul. br. ../1 do ../13, ../15 do ../25 KO Novi Sad 2 kao društvena svojina, na kojima je nosilac prava korišćenja Opština Stari Grad u Novom Sadu.

Dana 21.03.2005. godine Komisija za izlaganje podataka o nepokretnostima i pravima na njima RGZ KO Novi Sad 2 sastavila je zapisnik u postupku izlaganja podataka o nepokretnostima i utvrđivanja prava na nepokretnostima, upisanim u list nepokretnosti privremeni broj .. KO Novi Sad 2 Stari Grad, te je konstatovano da je jednosoban stan broj 19, površine 42,11m2 na četvrtom spratu višestambene zgrade 1, sagrađene na parceli .. koja se vodi pod kućnim brojem 12 u Ulici ... Novi Sad državna svojina Republike Srbije, a da je korisnik Grad Novi Sad u celosti. Istim zapisnikom zabeleženo je da je predmetni stan bespravno dograđen za prostorije 31, 32, 33 i 34 ukupne površine 32,30m2 što je utvrđeno iz Nacrta posebnih delova biroa za geodetske poslove „Geoprojekt“ Novi Sad i rešenja nadležnog organa opštine Novi Sad kojim je odbijena potvrda Nacrta za predmetni stan za bespravno dograđene prostorije navedene površine, zbog čega bespravno dograđena površina nije ušla u površinu predmetnog stana.

Dana 28.03.2008. godine Gradska uprava za urbanizam i stambene poslove donela je rešenje kojim je izdata upotrebna dozvola za stambeni prostor površine 12,75m2 koji je nastao rekonstrukciojom i promenom namene zajedničkog prostora i pripojen je postojećem stanu u potkrovlju stambene zgrade spratnosti P+3+PK u Novom Sadu, čiji je investitor tužilja. Utvrđeno je da je u toku postupak legalizacije za terasu površine 11,90m2, pri čemu postoje UGU uslovi i mišljenje urbanizma kao i broj zahteva za ozakonjenje kod Gradske uprave za urbanizam i građevinarstvo Grada Novi Sad. Dana 17.12.2018. godine tužilja je podnela RGZ Službi za katastar nepokretnosti Novi Sad 1 zahtev za upis prava svojine i to na nekretnini stan broj posebnog dela 19/1 korisne površine 42m2 koji se nalazi u potkrovlju stambeno-poslovne zgrade u Ulici ... broj .., te je uz zahtev priložila ugovor o otkupu stana iz društvene svojine od 16.02.1993. godine. Po navedenom zahtevu RGZ Službe za katastar nepokretnosti Novi Sad doneo je 11.09.2019. godine rešenje kojim je odbijen zahtev tužilje uz obrazloženje da navedena isprava nije sačinjena u skladu sa podacima katastra nepokretnosti u pogledu broja i površine posebnog dela u smislu da je u navedenom ugovoru predmet otkupa stan u potkrovlju površine 54m2 bez navedenog broja posebnog dela. Tužiljin stan nosi oznaku broj 19, a stan VV nosi oznaku broj 12. U listu nepokretnosti broj .. KO Novi Sad 2 u stambeno-poslovnoj zgradi površine 931m2 u Novom Sadu u Ulici ... broj .. sagrađenoj na parceli broj .. na jednosobnom stanu broj 19 podbroj 1 na četvrtom spratu korisne površine 42m2 sa KO Novi Sad2 kao nosilac prava svojine - državna svojina je upisana Republika Srbija sa udelom 1/1 dok je Opština Novi Sad korisnik sa udelom 1/1 dok je na dvosobnom stanu broj 19 podbroj 2 na četvrtom spratu korisne površine 32m2 kao držalac državna svojina upisana Opština Novi Sad sa udelom 1/1. Stan 19/1 i stan 19/2 čine jednu nedeljivu stambenu jedinicu bruto površine 77,38m2.

Po stavu prvostepenog suda, tužilja je osnov za sticanje prava svojine delimično ostvarila pod posebnim beneficiranim uslovima u skladu sa članom 16. Zakona o stanovanju na osnovu ugovora o otkupu spornog stana, a sa druge strane isti je dogradila, proširila pa shodno odredbi člana 22. stav 2. Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa, postoji osnov i za sticanje prava svojine na novoj stvari. Prvostepeni sud nalazi da je tužilja zaključila adekvatan pravni posao, ugovora o otkupu stana u društvenoj svojini (isplatila je kupoprodajnu cenu), koji u smislu člana 72. stav 1. Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa predstavlja punovažan pravni osnov za sticanje prava svojine što državinu tužilje čini zakonitom, ali je ista i savesna državina budući da je postupala u svemu kao pošten držalac, držalac u dobroj veri, s toga bez obzira što katastarski podaci ne odgovaraju faktičkom stanju, sud je stava da tužilja ima legitimna očekivanja da se na predmetnom stanu utvrdi njeno pravo vlasništva, pa kako je od momenta zaključenja ugovora o otkupu stana u društvenoj svojini i stupanja u posed stana protekao rok od 10 godina i time su ispunjeni uslovi iz člana 28. stav 2. Zakona o osnovama svojinsko-pravnim odnosima da kao savestan i zakonit držalac nepokretne stvari stekne pravo svojine održajem. Prvostepeni sud je cenio činjenicu da je darovnim ugovorom koji je zaključen između tužilje i njenog brata VV, tužilja istom poklonila ½ idealnih delova nekretnine - dvosobnog stana sa nusprostorijama koja polovina u prirodi čini stan broj 12 u površini od 34m2 levo do stepenica, pa imajući u vidu da je tokom postupka na nesumnjiv način utvrđeno da se tužiljin stan koji je stekla ugovorom o otkupu stana u društvenoj svojini nalazi desno od stepeništa zaključuje da je navedeni ugovor bio fiktivan i da je isti zaključen u svrhu legalizacije stana tužiljinog brata, ali imajući u vidu da valjanost navedenog ugovora nije bio predmet postupka isto nije uzeo u obzir prilikom donošenja odluke. Prvostepeni sud nalazi da je bez uticaja i činjenica da je predmet otkupa bio stan od 54m2 a da je nakon etažiranja došlo do utvrđivanja veće kvadrature predmetnog stana i da je kupac na osnovu ugovora o otkupu bio dužan da isplati otkupnu cenu razlike u kvadraturi, pa da je potrebno izvršiti obračun ostatka otkupne cene od strane JKP „Informatika“ Novi Sad i obavezati tužioca na isplatu razlike, jer tuženi nisu podnosili protivtužbeni zahtev odnosno Grad Novi Sad.

Takođe, prvostepeni sud utvrdio je da je predmetni stan od `60-ih godina pa do podnošenja tužbe menjao oznake, te je prvobitno bio označen kao stan broj 12, zatim kao stan broj 20, a danas nosi oznaku broj 19, da je tužilja otkupila stan u površini od 54m2, da je poklonila bratu u površini od 34m2 te je nesporno ostalo 20m2. Tužilja je legalizovala površinu od 12,75m2 te je postupak ozakonjenja terase u površini od 11,90m2 u toku.

Polazeći od navedenog, prvostepeni sud utvrđuje da je tužilja po pravnom osnovu otkupa i izgradnje vlasnik površine od 44,65m2 odnosno 57,70% površine stana, s obzirom da predmetni stan ima bruto površinu 77,38m2. Prevedeno u razlomak površina od 57,70% u odnosu na ukupnu bruto površinu od 77,38m2 predstavlja 100/173 idealna dela predmetnog stana. Shodno tome, prvostepeni sud je utvrdio da je tužilja po pravnom osnovu ugovora o otkupu stana iz društvene svojine i izgradnjom stekla pravo svojine u 100/173 dela na stanu broj 19/1 površine 42m2 i stanu broj 19/2 površine 32m2 oba sagrađena na parceli broj .., upisano u list nepokretnosti broj .. KO Novi Sad 2.

Prvostepeni sud je usvojio tužbeni zahtev i u odnosu na drugotuženu, s obzirom da prema listu nepokretnosti predmetna nekretnina je državna svojina.

Drugostepeni sud prihvata sve razloge koje je dao prvostepeni sud ističući još da je tužilja u savesnoj državini stana više od 20 godina te da su ispunjeni uslovi za sticanje prava svojine održajem u skladu sa članom 28. stav 4. Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa.

Ceneći navode drugotužene kao revidenta, Vrhovni sud nalazi da su isti osnovani i da se u konkretnom slučaju ne može govoriti i zakonitoj, odnosno savesnoj državini kao osnovu za sticanje prava svojine na predmetnim nepokretnostima u utvrđenim delovima, bez razjašnjenja pravno relevantnih činjenica.

Odredbama člana 20, 21, 22. stav 2. i 28. stav 1. i 4. Zakona o osnovama o svojinskim odnosima predviđeno je da pravo svojine stiče se po samom zakonu, na osnovu pravnog posla i nasleđivanjem. Pravo svojine stiče se i odlukom državnog organa na način i pod uslovima određenim zakonom. Po samom zakonu pravo svojine stiče se između ostalog i stvaranjem nove stvari i održajem. Pravo svojine na novu stvar pripada vlasniku o čijeg je materjala ta stvar, na osnovu pravnog posla izradilo drugo lice. Savesni i zakoniti držalac nepokretne stvari na kojoj drugi ima pravo svojine stiče pravo svojine na tu stvar održajem protekom 10 godina. Savesni držalac nepokretne stvari na kojoj drugi ima pravo svojine, stiče pravo svojine na tu stvar održajem protekom 20 godina.

Prema članu 72. navedenog zakona državina je zakonita ako se zasniva na punovažnom pravnom osnovu koji je potreban za sticanje prava svojine i ako nije pribavljena silom, prevarom ili zloupotrebom poverenja. Državina je savesna ako držalac ne zna ili ne može znati da stvar koju drži nije njegova. Savesnost državine se pretpostavlja.

Održaj je način sticanja prava svojine na nepokretnostima za koji je potreban protok određenog vremena, 10, odnosno 20 godina, u zavisnosti da li je osnov sticanja redovni ili vanredni održaj. Za sticanje svojine redovnim održajem, državina mora biti zakonita i savesna, a za sticanje svojine vanrednim održajem, državina mora biti savesna.

Tokom 1993. godine, po osnovu ugovora o otkupu stana iz društvene svojine, tužilja, kupac, otkupila je od Opštine Novi Sad, prodavca, dvosoban stan sa nus prostorijama na adresi ... br. .. . u potkovrolju od 54m2. U ugovoru nije navedena oznaka stana, niti koje prostorije ulaze u sastav stana. Tužilja i njen brat podelili su stan koji je bio predmet ugovora o otkupu stana na dve stambene jedinice, odnosno po ½ u površini od 34m2, pri čemu je prema navodima prvotuženog svakoj stambenoj jedinici pripojen i deo zajedničkog prostora. Rešenjem nadležnog organa od 25.11.1999.godine potvrđen je nacrt posebnih delova zgrade od 25.11.1999.godine koji se odnosi na stambeni objekat u ulici u ... broj .., tako da se kao posebne celine na četvrtom spratu izdvaja stan broj 12, odnosno prostorije broj 1, 2, 3, 4 i 5 ukupne površine 33,69m2, stan broj 14 površine 51, 98m2, stan broj 18, površine 97,59m2 i stan broj 20, odnosno prostorije broj 25, 26, 27, 28, 29 i 30 ukupne površine 42,74m2. Istim rešenjem odbijen je za potvrdu nacrt u delu koji se odnosi na prostorije broj 6, 7 i 8 prikazane kao sastavni deo stana broj 12 ukupne površine 29,92m2 i na prostorije broj 31, 32, 33 i 34 kao sastavni deo stana broj 20 ukupne površine 32,30m2, jer su ove prostorije nastale naknadno bez odgovarajuće građevinsko tehničke dokumentacije. Sada tužilja traži utvrđenje prava svojine na stanu 19/1 površine od 42m2 i na stanu 19/2 površine 32m2 koji se nalaze na četvrtom spratu.

U situaciji kada je prvotuženi osporavao tužilji pravo svojine, zatim osnov sticanja- redovni održaj, savesnost državine i savesnost tužilje kao graditelja, nije razjašnjeno od strane nižestepenih sudova, kako je tužilja kupovinom jedne stambene jedinice, koju je i delimično poklonila, sada postala vlasnik dve stambene jedinice u utvrđenim delovima, odnosno da li je i koji je od stanova upisanih u evidenciji Republičkog geodetskog zavoda identičan stanu koji je bio predmet ugovora o otkupu, da bi se moglo zaključiti koju površinu tužilja drži po osnovu ugovora o otkupu, a na uštrb kojih prostorija se tužilja proširila. S druge strane, proširenje na zajedničke prostorije ne ispunjava kvalitet savesne državine, odnosno da tužilja nije znala i da nije mogla da zna da nije vlasnik pripojenih prostorija. Tužilja je legalizovala površinu od 12,75m2, za koju površinu joj je izdata upotrebna dozvola, iz čije sadržine proizlazi da je isti nastao rekonstrukcijom i promenom namene zajedničkog prostora i pripojen je stanu bez oznake stana kojem je pripojen. Tužilja do zaključenja glavne rasprave pred prvostepenim sudom nije dostavila dokaze u pogledu legalizacije površine od 11,90m2 na koju pretenduje po osnovu legalizacije. Sledi da za pravilnu primenu materijalnog prava nisu raspravljene pravno relevantne činjenicce, pa su nižestepene presude morale biti ukinute primenom člana 416 ZPP.

U ponovnom postupku prvostepeni sud će imati u vidu navedeno i na nesumnjiv način raspraviti da li je i po kom osnovu tužilja stekla pravo svojine i u kom delu na predmetnim stanovima i doneti novu odluku o osnovanosti tužbenog zahteva pravilnom primenom materijalnog prava. Ceneći revizijske navode drugotužene, Republike Srbije, Vrhovni sud je ocenio da su nižestepeni sudovi pravilno odbili prigovor nedostatka pasivne legitimacije izjavljen od strane Republike Srbije, jer je ona upisana kao nosilac državne svojine na stanu 19/1 kao i na stanu 19/2, pa je po podnetoj tužbi za utvrđivanje prava svojine nužni suparničar sa Gradom Novi Sad jer je Opština Novi Sad upisana kao korisnik stana 19/1, odnosno držalac stana 19/2.

Predsednik veća - sudija

Tatjana Matković Stefanović, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković