Rešenje Vrhovnog kasacionog suda o zaštiti vanknjižnog vlasnika nepokretnosti

Presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 4296/17 od 05.04.2018. godine, stavom prvim izreke, žalba tuženih je usvojena i prvostepena presuda u pobijanom usvajajućem delu i delu odluke kojim su tuženi obavezani da tužilji naknade troškove parničnog postupka preinačena, tako što je odbijen zahtev tužilje kojim je predloženo da se utvrdi da je nedopušteno izvršenje izvršnog poverioca „Sberbank Srbija“ Beograd, protiv izvršnog dužnika BB, radi naplate novčanog potraživanja određeno i sprovedeno rešenjem o izvršenju Osnovnog suda u Novom Sadu, Sudske jedinice u Vrbasu Iv 2920/13 od 23.10.2013. godine i upisom navedenog rešenja u list nepokretnosti broj .. KO ..., zaključkom istog suda broj Iv 2920/13 od 18.08.2015. godine i zaključcima o prodaji Iv 2920/13 od 24.02.2015. godine, 11.04.2015. godine i 20.05.2015. godine, na nepokretnosti upisanoj u list nepokretnosti broj .. KO ..., dvosoban stan broj .., površine 58m2, koji se nalazi u potkrovlju stambene zgrade za kolektivno stanovanje u ... u Bloku ... broj .., sagrađenoj na parceli broj ..; zahtev kojim je predloženo da se utvrdi da je tužilja vlasnik napred opisane nepokretnosti, što bi tuženi VV bio dužan trpeti da se ona na osnovu ove presude izbriše sa njegovog imena i upiše kao svojina tužilje, kao i zahtev da se tuženi obavežu da joj naknade troškove parničnog postupka. Stavom drugim izreke, obavezana je tužilja da tuženoj „Sberbank Srbija“ Beograd na ime troškova prvostepenog postupka plati 256.186,77 dinara. Stavom trećim izreke, obavezana je tužilja da tuženom BB na ime troškova postupka plati 60.750,00 dinara, sa zakonskom zateznom kamatom od izvršnosti do isplate. Stavom četvrtim izreke, obavezana je tužilja da tuženom VV na ime troškova postupka plati 139.486,77 dinara. Stavom petim izreke, obavezana je tužilja da tuženoj „Sberbank Srbija“ Beograd na ime troškova drugostepenog postupka plati 154.000,00 dinara. Stavom šestim izreke, obavezana je tužilja da tuženom VV, na ime troškova drugostepenog postupka plati 176.947,08 dinara. Stavom sedmim izreke, odbijen je zahtev tužilje za naknadu troškova žalbenog postupka.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tužilja je blagovremeno izjavila reviziju, zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava.

Ispitujući pobijanu presudu na osnovu člana 408. Zakona o parničnom postupku – ZPP („Službeni glasnik RS“ br. 72/11, 87/18), Vrhovni kasacioni sud je utvrdio da je revizija osnovana.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilja je, kao kupac sa tuženim BB, kao prodavcem zaključila ugovor o kupoprodaji nepokretnosti 18.12.2007. godine, na kome su istog dana potpisi ugovarača overeni od strane suda. Predmet ugovora bio je dvosoban stan broj .., površine 58m2, koji se nalazi u potkrovlju stambene zgrade za kolektivno stanovanje u ..., u Bloku ... br. .., sagrađene na kp.br. .. i .., koja je tada bila upisana u list nepokretnosti br. .. KO ... . U ugovoru je navedena kupoprodajna cena od 10.000,00 dinara, a prodavac se saglasio da se kupac može upisati kao vlasnik na predmetnoj nepokretnosti, kao i da jemči kupcu da na nepokretnosti ne postoje tereti, a ukoliko se utvrdi da ih ima, da se obavezuje da će ih o svom trošku obrisati. U uvodnim odredbama ugovora navedeno je da je nepokretnost opterećena hipotekom u korist druge banke i priložen je dokaz da je prodavac svoje dugovanje prema toj banci izmirio u celosti. Nakon potpisivanja ugovora tužilja je tuženom BB isplatila 19.500 evra na ruke, bez sačinjavanja priznanice Tužilja nije platila porez na prenos apsolutnih prava. U predmetni stan se uselio sin tužilje, a tužilja 2014. godine. Kod nadležnih organa tužilja se registrovala kao korisnik komunalnih usluga i električne energije, uz prilaganje kupoprodajnog ugovora. Tužilja nije podnela zahtev nadležnoj javnoj evidenciji nepokretnosti za prenos prava svojine na njeno ime, prvo smatrajući da je samim zaključenjem ugovora stekla pravo svojine, a kasnije, nakon saznanja da je to njena obaveza, zbog nedostataka finansijskih sredstava.

Tuženi BB je sa pravnim prethodnikom tužene „Sberbank Srbija“ Beograd zaključio ugovor o kreditu 19.02.2008. godine, kojim mu je odobren kredit za kupovinu nepokretnosti u visni od 50.000 evra. On je tim povodom potpisao menično ovlašćenje da banka može celokupno dugovanje namiriti vansudskim putem iz njegove imovine. S obzirom da on svoju obavezu prema tuženoj banci nije izvršio, tužena banka je 07.08.2013. godine utvrdila da je njegova neizmirena obaveza 10.962.029,98 dinara i 11.10.2013. godine nadležnom sudu podnela predlog za izvršenje na osnovu verodostojne isprave. Rešenjem suda od 23.10.2013. godine (koje je postalo pravnosnažno 06.03.2014. godine) određeno je namirenje obaveze prodajom predmetnog stana, s obzirom da se on u javnoj evidenciji vodio na tuženog BB, a javnoj evidenciji nepokretnosti naloženo je da izvrši zabeležu rešenja i ne dozvoli upis trećih lica. U postupku sprovođenja izvršenja prodajom stana određeno je veštačenje na okolnost vrednosti istog, nakon čega je zaključkom od 15.08.2015. godine utvrđeno da je tržišna vrednost 28.420 evra (3.434.707,63 dinara) i zakazano ročište za javnu prodaju, međutim, kako nije bilo zainteresovanog kupca prva javna prodaja proglašena je neuspešnom. Zaključkom od 23.02.2016. godine određena je druga javna prodaja za 31.03.2016. godine, koja nije održana, pošto nisu bili ispunjeni uslovi, ali je određeno da početna cena iznosi 1.030.412,29 dinara. Druga javna prodaja zakazana je za 28.04.2016. godine, a u zapisiniku je navedeno da su pristupili izvršni poverilac, ovde tužena banka i izvršni dužnik, ovde tuženi BB, da je izvršni dužnik izvestio sud da se predmetni stan nalazi u svojini trećeg lica i da ono nije uknjižilo pravo svojine na predmetnom stanu, u vezi čega je priložio na uvid ugovor. Na ovu javnu prodaju pristupio je tuženi VV, kao zainteresovani kupac. Na ročištu je konstatovano da je rešenjem RGZ SKN Vrbas od 16.05.2016. godine izvršena zabeležba rešenja o izvršenju i donet je zaključak da se druga javna prodaja održi, a nakon što je kupac, tuženi VV prihvatio cenu donet je zaključak kojim mu je predmetni stan dodeljen za iznos od 1.030.412,29 dinara. Kupcu je naloženo da u roku od 15 dana u depozit suda položi kupoprodajnu cenu, što je on i učinio, a potom je donet zaključak 20.05.2016. godine, kojim je nepokretnost predata u svojinu kupcu i naloženo javnoj evidenciji nepokretnosti da izvrši upis prava svojine u korist kupca, tuženog VV.

Tužilja nije imala saznanja o postojanju duga tuženog BB prema tuženoj banci, kao ni da je u toku postupak izvršenja na predmetnom stanu sve do aprila 2016. godine, kada ju je tuženi BB o tome obavestio i od nje tražio primerak ugovora o kupoprodaji. Tužilja je 08.06.2016. godine podnela prigovor trećeg lica u postupku izvršenja, sa zahtevom za otklanjanje nepravilnosti, uz koji je dostavila ugovor o kupoprodaji od 18.12.2007. godine, kao dokaz da ima pravo koje sprečava izvršenje, predložila ukidanje radnji koje su dovele do prodaje njene imovine, a rešenjem od 25.07.2016. godine odbačen je njen prigovor i odbijen zahtev za otklanjanje nepravilnosti, protiv kog rešenja je tužilja izjavila prigovor, koji je rešenjem od 05.09.2016. godine delimično usvojen i rešenje preinačeno, tako što je tužilja upućena na parnicu radi utvrđenja da je izvršenje na predmetnom stanu nedopušteno.

Polazeći od tako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je usvojio zahtev tužilje, primenom člana 20. stav 1, člana 50. i člana 107. stav 1. Zakona o izvršenju i obezbeđenju, člana 20. stav 1. i člana 33. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, smatrajući da je tužilja dokazala da je vanknjižni i svojinski držalac predmetnog stana i da samim tim ima pravo da se utvrdi da je izvršenje na predmetnom stanu nedopušteno i da, kao imalac jačeg prava može da zahteva da tuženi VV, koji je ovu nepokretnost kupio u izvršnom postupku i upisao svoje pravo svojine, trpi da se ona na osnovu presude upiše, kao nosilac prava svojine.

Suprotno zaključku prvostepenog suda, drugrugostepeni sud je zaključio da tužilja u pogledu predmeta izvršenja nema pravo koje sprečava izvršenje i da je zahtev tužilje neosnovan, zbog čega je preinačio prvostepenu presudu i odbio, kao neosnovan zahtev tužilje, primenom člana 33. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa i člana 60. stav 1. i 2, člana 61. i 63. Zakona o državnom premeru i katastru. Drugostepeni sud je, s obzirom da je zakonom propisano da se pravo svojine na nepokretnosti stiče upisom u javnu knjigu, da iako je tužilja imala overen ugovor o kupoprodaji i posed predmetnog stana, da tužilja nije stekla pravo svojine na predmetnom stanu, jer se nije upisala u javnu evidenciju nepokretnosti, da je tužilja imala mogućnost da upiše svoje pravo u javne knjige i da se nepodnošenje ovakvog zahteva može smatrati kao nemar tužilje i kršenje pravila obaveznosti uslova za sticanje prava svojine, te da joj stoga ne pripada pravo na sudsku zaštitu. S obzirom da je smatrao da tužilja nije stekla pravo svojine na predmetnom stanu, jer nije bila upisna u javnu knjigu, kao vlasnik predmetnog stana, drugostepeni sud je zaključio da je izvršni sud prodaju i predaju nepokretnosti kupcu, tuženom VV izvršio saglasno članu 105. i 107. Zakona o izvršenju i obezbeđenju i u skladu sa poznatim činjenicama u tom mometnu, a to da je postojalo potraživanje tužene banke prema tuženom BB i da se on u javnoj evidenciji nepokretnosti vodio kao vlasnik predmetne nepokretnosti, te da su podaci o nepokretnosti upisani u katastar nepokretnosti istiniti i pouzdani i da niko ne može snositi štetne posledice zbog tog pouzdanja, sa kojih razloga je preinačio prvostepenu presudu i odbio, kao neosnovan zahtev tužilje. Drugostepeni sud je imao u vidu da je tuženi BB tokom izvršnog postupka ukazao da se predmetna nepokretnost nalazi u svojini tužilje, u vezi čega je priložio kupoprodajni ugovor, ali je smatrao da je to bez uticaja, jer ta činjenica ne čini kupca nesavesnim, pošto sud bez izjavljenog prigovora trećeg lica da ima pravo koje sprečava izvršenje u toj fazi postupka nema pravo da ga bez zahteva upućuje da svoje pravo ostvaruje u parničnom postupku, niti izjavljeni prigovor i podnošenje tužbe za proglašenje izvršenja nedopuštenim sprečava izvršenje, saglasno članu 50. stav 7. Zakona o izvršenju i obezbeđenju.

Osnovano se revizijom tužilje ukazuje da je drugostepeni sud zbog pogrešne primene materijalnog prava nepotpuno utvrdio činjenično stanje.

Članom 20. stavom 1. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa propisano je da se pravo svojine stiče po samom zakonu, na osnovu pravnog posla i nasleđivanjem. Članom 33. istog zakona propisano je da se na osnovu pravnog posla pravo svojine na nepokretnosti stiče upisom u javnu knjigu ili na drugi odgovarajući način određen zakonom. Članom 70. stavom 1. istog zakona, propisano je da državinu stvari ima svako lice koje neposredno vrši faktičku vlast na stvari (neposredna državina), dok je stavom 2. istog člana propisano da državinu stvari ima i lice koje faktičku vlast na stvari vrši preko drugog lica, kome je po osnovu plodouživanja, ugovora o korišćenju stana, zakupa, čuvanja, posluge ili drugog pravnog posla dalo stvar u neposrednu državinu.

Članom 12. Zakona o obligacionim odnosima, propisano je da u zasnivanju obligacionih odnosa i ostvarivanju prava i obaveza iz tih odnosa strane su dužne da se pridržavaju načela savesnosti i poštenja.

Članom 63. Zakona o državnom premeru i katastru propisano je da podaci o nepokretnostima upisani u katastar nepokretnosti su istiniti i pouzdani i niko ne može snositi štetne posledice zbog tog pouzdanja.

Treće lice, koje smatra da na predmetu izvršenja ima pravo koje sprečava izvršenje, zaštitu svojih prava ostvaruje prigovorom i izlučnom tužbom (tužbom za nedopustivost izvršenja). Članom 50. stavom 1. Zakona o izvršenju i obezbeđenju („Službeni glasnik RS“, br. 31/11) koji se primenjuje u ovom slučaju, propisano je da lice koje tvrdi da u pogledu predmeta izvršenja ima pravo koje sprečava izvršenje može sve do okončanja izvršnog postupka da izjavi prigovor sudiji kojim traži da se izvršenje na tom predmetu proglasi nedopuštenim, a prema stavu 4. sudija može u toku celog postupka treće lice, čije pravo oceni verovatnim, a koje je izvršni poverilac osporio ili se o njemu nije izjasnio, rešenjem da uputi da u roku od 15 dana od dana dostavljanja rešenja protiv izvršnog poverioca pokrene parnični postupak radi proglašenja da je izvršenje na tom predmetu nedopušteno. Radi se o pravnom sredstvu kojim se u izvršnom postupku štiti imovina trećih lica. Osim toga članom 58. Ustava Republike Srbije je zajemčeno mirno uživanje svojine i drugih imovinskih prava stečenih na osnovu zakona, a pravo na neometano uživanje imovine zaštićeno je i članom 1. Protokola 1. uz Evropsku konvenciju za zaštitu ljudskih prava i osnovnih sloboda. Stoga je treće lice ovlašćeno da tužbu za nedopustivost izvršenja (izlučnu tužbu) podnese bez obzira na to da li ga je sudija koji postupa u izvršnom postupku uputio na parnicu ili je propustio da to uradi. U ovom slučaju tužilja je tužbu podnela, nakon što je od strane izvršnog suda upućena na parnicu radi utvrđenja da je izvršenje na predmetnom stanu nedopušteno.

Prema odredbi člana 33. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, na osnovu pravnog posla pravo svojine na nepokretnosti stiče se upisom u javnu knjigu ili na drugi odgovarajući način određen zakonom. Upisom svojine u javne knjige stvara se zakonska pretpostavka da je lice upisano u javne knjige vlasnik upisane nepokretnosti, međutim, suprotno zaključku drugostepenog suda i vanknjižnim vlasnicima (koji imaju punovažan osnov - ugovor za sticanje prava svojine i koji se nalaze u državini nepokretnosti) pripada pravo na sudsku zaštitu. Izvršenje se može proglasiti nedopuštenim ako treće lice na stvari, koja je predmet izvršenja dokaže da ima pravo koje sprečava izvršenje. Da bi vanknjižni vlasnik imao pravo koje sprečava izvršenje potrebno je da ima punovažan osnov - ugovor o sticanju prava svojine i da je ugovor izvršen, odnosno da je isplatio kupoprodajnu cenu i da se nalazi u državini nepokretnosti, kao i da se radi o savesnom licu. Tužilja je sa tuženim VV 18.12.2007. godine zaključila ugovor o kupoprodaji predmetnog stana, na kome su potpisi ugovarača overeni od strane suda, isplatila kupoprodajnu cenu, u državini predmetnog stana prvo je bio sin tužilje, a od 2014. godine i tužilja, iz čega sledi da je tužilja prvo bila u posrednoj državini predmetnog stana, a posle i u neposrednoj državini, kao i da je tužilja upućena na parnicu radi utvrđenja da je izvršenje na predmetnom stanu nedopušteno. Imajući u vidu napred navedeno za sada se ne može prihvati kao pravilan zaključak drugostepenog suda da tužilja nema pravo na pravnu zaštitu u odnosu na treća lica, a okolnost što se tužilja nije upisala kao vlasnik predmetnog stana nije odlučna činjenica, već su od uticaja okolnosti koje se odnose na punovažan osnov - ugovor o sticanju prava svojine, izvršenje ugovornih obaveza i državina nepokretnosti, na osnovu čega se ceni savesnost tužilje, a od čega zavisi i njeno pravo na sudsku zaštitu. S obzirom da drugostepeni sud nije pravilno primenio materijalno pravo, i kako je zbog toga i dalje ostalo sporno pravo tužilje na sudsku zaštitu, jer drugostepeni sud svoju odluku nije zasnovao na činjenicama koje je utvrdio prvostepeni sud u vezi sa državinom predmetnog stana od strane tužilje, kako u pogledu vrste državine, tako i u pogledu vremena državine, a stim u vezi i sa savesnošću tužilje, od čega zavisi pravo tužilje na sudsku zaštitu, to se ne može prihvatiti kao pravilan zaključak drugostepenog suda da tužilja nema pravo na sudsku zaštitu.

Imajući u vidu napred navedeno i da se za sada ne mogu prihvatiti, kao pravilni razlozi drugostepenog suda da tužilja u pogledu predmeta izvršenja nema pravo koje sprečava izvršenje, to je drugostepena presuda morala da bude ukinuta i predmet vraćen drugostepenom sudu na ponovno odlučivanje o žalbama. U ponovnom postupku drugostepeni sud će otkloniti propuste u pogledu državine i savesnosti tužilje, s obzirom da tužilja ima punovažan osnov - ugovor o sticanju prava svojine, za koji je i sam drugostepeni sud smatrao da je perfektan pravni posao, i nakon toga pravilnom primenom materijalnog prava doneti zakonitu odluku.

Ukinuta je i odluka o troškovima postupka, s obzirom da ista zavisi od ishoda po žalbi.

Sa napred navedenih razloga, na osnovu člana 416. stav 2. ZPP, odlučeno je kao u izreci.

Predsednik veća – sudija

Slađana Nakić Momirović,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić