Jači pravni osnov savesnog kupca koji je u posedu nepokretnosti

U IME NARODA

Vrhovni sud, u veću sastavljenom od sudija: Branke Dražić, predsednika veća, Marine Milanović i Vesne Mastilović, članova veća, u parnici tužilja AA i BB, obe iz ..., Republika ..., čiji je zajednički punomoćnik Slobodan Milovanović, advokat iz ..., protiv tuženih VV i GG, obe iz ..., čiji je zajednički punomoćnik Milorad Pavlović, advokat iz ... i DD iz ..., radi utvrđenja prava svojine i predaje u posed, odlučujući o reviziji tužilja izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Beogradu Gž 910/23 od 13.02.2024. godine, u sednici održanoj 17.12.2025. godine, doneo je

P R E S U D U

ODBIJA SE kao neosnovana revizija tužilja izjavljena protiv presude Apelacionog suda u Beogradu Gž 910/23 od 13.02.2024. godine.

ODBIJA SE zahtev prvotužene i drugotužene za naknadu troškova revizijskog postupka.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Višeg suda u Beogradu P 456/15 od 07.06.2022. godine, stavom prvim izreke, odbijen je kao neosnovan tužbeni zahtev kojim su tužilje tražile da se utvrdi da su vanknjižni vlasnici sa suvlasničkim udelima od po ½ idealnih delova na stanu broj .., površine 52,91 m2, sa pripadajućom galerijom površine 33 m2, koji se nalazi u potkrovlju stambene zgrade u ulici ... broj .. u Beogradu, na k.p. br. .. k.o. Vračar, što su tužene dužne da priznaju i trpe. Stavom drugim izreke, odbijen je kao neosnovan tužbeni zahtev da se obavežu tuženi da tužiljama predaju u državinu stan bliže opisan u stavu prvom izreke presude, oslobođen od lica i stvari. Stavom trećim izreke, utvrđeno je da je tužba u delu tužbenog zahteva za utvrđenje prava svojine u odnosu na tuženog DD povučena. Stavom četvrtim izreke, odbijen je kao neosnovan zahtev tužilja za naknadu troškova parničnog postupka. Stavom petim izreke, obavezane su tužilje kao solidarni dužnici da tuženima VV i GG kao solidarnim poveriocima na ime troškova parničnog postupka isplate 1.012.875,00 dinara.

Presudom Apelacionog suda u Beogradu Gž 910/23 od 13.02.2024. godine, stavom prvim izreke, odbijena je kao neosnovana žalba tužilja i potvrđena presuda Višeg suda u Beogradu P 456/15 od 07.06.2022. godine u stavovima drugom, četvrtom i petom izreke. Stavom drugim izreke, odbijeni su zahtevi tužilja i tuženih VV i GG za naknadu troškova drugostepenog postupka.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu tužilje su blagovremeno izjavile reviziju zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Prvotužena i drugotužena su dale odgovor na reviziju, zahtevajući troškove revizijskog postupka.

Vrhovni sud je ispitao pobijanu presudu na osnovu odredbe člana 408. Zakona o parničnom postupku – ZPP („Službeni glasnik Republike Srbije“ broj 72/11 ... 10/23) i ocenio da revizija tužilja nije osnovana.

U sprovedenom postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP na koju Vrhovni sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, DD, suinvestitor gradnje objekta u ulici ... broj .. u Beogradu je kao prodavac zaključio Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti sa ĐĐ, kao kupcem, overen pred Trećim opštinskim sudom u Beogradu Ov br. 2647/07 od 02.04.2007. godine, koji je za predmet imao sporni stan broj .. . ĐĐ je dalje raspolagao predmetnim stanom tako što ga je prodao tužiljama na osnovu Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti overenog pred Prvim opštinskim sudom u Beogradu Ov br. 4382/2008 od 17.03.2008. godine, a prilikom overe tog ugovora prodavca je zastupao EE, na osnovu specijalnog punomoćja overenog istog dana pred Prvim opštinskim sudom u Beogradu. Nakon toga, ĐĐ je kao prodavac, drugi put raspolagao istim stanom, tako što je dana 18.07.2011. godine zaključio Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti sa tuženima VV i GG kao kupcima, overen pred Prvim osnovnim sudom u Beogradu Ov 109614/2011. Stan je bio u fazi izgradnje, u grubim radovima. Tužene su isplatile celokupan iznos kupoprodajne cene i to prvo kaparu od 8.000 evra, a 90.000 evra preko računa narednih meseci u tranšama i 2.000 evra po ulasku u stan. U februaru 2012. godine tužene su ušle u posed predmetnog stana, koji još uvek nije bio potpuno završen, a ključeve su dobile od ĐĐ, nakon isplate celokupne kupoprodajne cene. Tužene su vodile postupak radi smetanja državine protiv DD, koji je pokušao da uđe u predmetni stan, koji je pravnosnažno okončan rešenjem Prvog osnovnog suda u Beogradu P 8382/12 od 22.06.2012. godine, kojim je utvrđeno smetanje, a sve do podnošenja tužbe u ovoj pravnoj stvari tužene nisu ni znale za postojanje tužilja, niti je osim smetanja od strane DD bila pretenzija drugih lica na predmetnom stanu.

Kod ovako utvrđenog činjeničnog stanja, nižestepeni sudovi su primenom odredbi članova 37. i 41. stav 2. Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa odbili tužbeni zahtev za predaju u državinu spornog stana, zaključivši da tužene imaju jači pravni osnov za njegovu državinu.

Takav zaključak i pravni stav nižestepenih sudova privata i Vrhovni sud.

Odredbom člana 37. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa je propisano da vlasnik može tužbom zahtevati od držaoca povraćaj individualno određene stvari (stav 1.). Vlasnik mora dokazati da na stvari čiji povraćaj traži ima pravo svojine, kao i da se stvar nalazi u faktičkoj vlasti tuženog (stav 2.).

Odredbom člana 41. istog zakona je propisano da lice koje je pribavilo individualno određenu stvar po pravnom osnovu i na zakonit način, a nije znalo i nije moglo znati da nije postalo vlasnik (pretpostavljeni vlasnik), ima pravo da zahteva njen povraćaj i od savesnog držaoca kod koga se ta stvar nalazi bez pravnog osnova ili po slabijem pravnom osnovu (stav 1.). Kada se dva lica smatraju pretpostavljenim vlasnicima iste stvari, jači pravni osnov ima lice koje je stvar steklo teretno u odnosu na lice koje je stvar steklo besteretno. Ako su pravni osnovi ovih lica iste jačine, prvenstvo ima lice kod koga se stvar nalazi (stav 2.).

Po oceni Vrhovnog suda, pravilno su nižestepeni sudovi zaključili da u konkretnom slučaju prvotužena i drugotužena imaju jače pravo na državinu spornog stana u odnosu na tužilje, budući da su predmetnu nepokretnost stekle po pravnom osnovu i na zakonit način, da su savesne i da se nalaze u državini nepokretnosti. Naime, kada je više lica zaključilo posebne pravne poslove radi sticanja prava svojine na istoj nepokretnosti, o jačem pravu na posed sud odlučuje primenom načela savesnosti i poštenja i načela zabrane zloupotrebe prava. Kada su svi kupci savesni, a nijednom od njih nepokretnost nije predata u državinu, niti je ishodovan upis prava svojine u javnim knjigama, jači pravni osnov ima raniji kupac. Kada su svi kupci savesni, jači pravni osnov ima kupac koji je ishodovao upis u katastar nepokretnosti, a ako nijedan od njih nije izvršio upis, jači je u pravu kupac kome je nepokretnost predata u državinu. Dakle, kako su obe parnične stranke bile savesni kupci predmetnog stana, a niko od njih nije ishodovao upis u zemljišnu, odnosno drugu javnu knjigu, jače pravo ima sticalac kome je nepokretnost predata u državinu, što su u konkretnom slučaju tužene. Sa druge strane, tužilje nisu dokazale da su ikada bile u posedu predmetnog stana, pa stoga tužene kao savesni sticaoci koje se nalaze u državini nepokretnosti imaju jači pravni osnov shodno odredbi člana 41. stav 2. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa.

Revizijski navodi koji se odnose na ocenu iskaza parničnih stranaka i svedoka o tome na koji način su tužene kao kupci ušle u posed predmetnog stana i od koga su dobile ključeve, se osporava utvrđeno činjenično stanje iz kojih razloga revizija nije dozvoljena u smislu člana 407. stav 2. ZPP, pri čemu tužilje tokom postupka nisu dokazale da su bile u državini predmetnog stana.

Kako se ostalim navodima revizije kroz ukazivanje na pogrešnu primenu materijalnog prava zapravo osporava pravilnost utvrđenog činjeničnog stanja, sa kojih razloga se revizija ne može izjaviti, isti su takođe ocenjeni kao neosnovani i bez uticaja na drugačije odlučivanje u ovoj pravnoj stvari.

S obzirom da se navodima revizije ne dovodi u sumnju pravilnost pobijane presude, te da se ponavljaju žalbeni razlozi, to je ovaj sud, primenom člana 414. ZPP odlučeno kao u stavu prvom izreke presude.

Vrhovni sud je odbio zahtev prvotužene i drugotužene za naknadu troškova za sastav odgovora na reviziju s obzirom da nisu bili nužni za vođenje ove parnice u smislu člana 154. stav 1. ZPP zbog čega u smislu odredbe člana 165. odlučio kao u stavu drugom izreke.

Predsednik veća – sudija

Branka Dražić s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković