Odbijanje revizije u sporu za donošenje rešenja o otkupu stana

Rešenjem Višeg suda u Čačku Gž 1243/22 od 15.12.2022. godine preinačeno je prvostepeno rešenje tako da je odbijen kao neosnovan predlog predlagača kojim je tražila da se između predlagača kao kupca i protivnika predlagača kao prodavca ima smatrati zaključenim ugovor o otkupu stana koji se nalazi u ... , Ulica ... . br. ... , u površini od 70,66 m2, izgrađen na katastarskoj parceli br. ... KO ... , da se utvrdi da je otkupna cena predmetnog predmetnog stana od 25.836,48 evra prema zvaničnom srednjem kursu NBS na dan utvrđivanja, s tim da predlagač istu plaća u 480 mesečnih rata po 53,83 evra u dinarskoj protivvrednosti prema zvaničnom srednjem kursu NBS na dan plaćanja najkasnije do 10. u mesecu za prethodni mesec počev od narednog dana od dana pravnosnažnosti ovog rešenja a sve na žiro račun protivnika predlagača, da se mesečna otplatna rata usklađuje šestomesečno u periodima januar – jun i jul – decembar sa rastom cena na malo u Republici Srbiji najviše do visine rasta prosečne mesečne neto zarade u privredi RS u istom polugodištu i da ukoliko predlagač iz opravdanih razloga ne može da otplaćuje ugovornu otkupnu cenu zbog gubitna redovnih prihoda koje je imao on ili član njegovog domaćinstva koji sa njim stanuje, raskida se ugovor o otkupu stana i stiče se susvojina na delu stana srazmerno broju otplaćenih rata u odnosu na ukupan broj ugovorenih rata u kom slučaju predlagač nastavlja da koristi predmetni stan u svojstvu zakupca stana na neodređeno vreme na delu stana na kom nije stekao susvojinu, da je predlagač ovlašćen da se po pravnosnažnosti ovog rešenja bez daljeg prisustva i saglasnosti protivnika predlagača upiše kao vlasnik stana iz stava jedan ovog rešenja u zemljišnim i drugim javnim knjigama sa teretom hipoteke i u visini ugovorene otkupne cene stana do isplate cene u celosti, kao i da ovo rešenje zamenjuje ugovor o otkupu stana i odlučeno da svaka stranka snosi svoje troškove.

Protiv pravnosnažnog rešenja donetog od strane drugostepenog suda predlagač je izjavila reviziju zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Vrhovni sud je ispitao pobijano rešenje na osnovu člana 408. u vezi člana 403. stav 2. tačka 2. ZPP („Službeni glasnik RS“ broj 72/11 ... 10/23) i člana 27. stav 1. ZVP, a sve u vezi člana 92. Zakona o uređenju sudova („Službeni glasnik RS“ br. 10/23) pa je ocenio da je revizija predlagača dozvoljena kao redovna, ali da nije osnovana.

U provedenom postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, odlukom pravnog prethodnika protivnika predlagača od 14.06.2004. godine predlagaču je dat u zakup na rok od 5 godina stan iz Fonda solidarnosti koji se nalazi u ..., druga kuća, stan br. ... , površine 69,33 m2. Na osnovu ove odluke predlagač je 20.09.2004. godine u svojstvu zakupca sa pravnim prethodnikom protivnika predlagača kao zakupodavcem zaključila ugovor o zakupu stana kojim joj je stan dat u privremeni zakup do pravnosnažnosti odluke o dodeli stana od 14.06.2004. godine, da se po pravnosnažnosti te odluke stan daje u zakup na 5 godina s time što se zakup može otkazati iz razloga predviđenih ovim ugovorom. Nakon što su okončani parnični postupci u kojima je osporavana odluka o dodeli stana predlagaču, predlagač je sa pravnim prethodnikom protivnika predlagača 01.09.2014. godine zaključila ugovor o zakupu stana koji joj je dodeljen 14.06.2004. godine na rok od 5 godina, a aneksom ovog ugovora od 01.06.2015. godine izmenjena je visina zakupnine. Predlagaču je rešenjem pravnog prethodnika protivnika predlagača Zdravstvenog centra „Dr Dragiša Mišović“ iz Čačka od 28.10.2005. godine otkazan ugovor o radu zbog prestanka potrebe za njenim radom i isplaćena otpremnina.

Predlagač se 15.10.2014. godine obratila pravnom prethodniku protivnika predlagača zahtevom za zaključenje ugovora o kupovini zakupljenog stana, koji zahtev je protivnik predlagača odbio odlukom od 30.12.2015. godine, nakon kog akta je predlagač 05.12.2016. godine podnela predlog za donošenje rešenja koje zamenjuje ugovor o otkupu stana u ovom vanparničnom postupku.

U javnim knjigama o nepokretnostima, stan na kom je predlagač zakupac u javnoj je svojini Grada Čačka sa pravom korišćenja protivnika predlagača.

Visina otkupne cene utvrđena je ocenom nalaza i mišljenja sudskog veštaka datog na osnovu kriterijuma iz Zakona o stanovanju.

Na osnovu ovako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je zaključio da se o pravu na otkup stana predlagača ima odlučiti primenom odredbi Zakona o stanovanju („Službeni glasnik RS“ br. 50/92 ... 99/11) s obzirom na odredbu člana 154. stav 1. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada („Službeni glasnik RS“ br. 104/16) pa je primenom odredbi člana 16. stav 2, 19. stav 1. tačka 1. Zakona o stanovanju utvrdio da predlagač ima pravo na otkup stana jer je nakon rešavanja stambenog pitanja zaključen ugovor o zakupu, pa je protivnik predlagača kao nosilac prava raspolaganja predmetnim stanom, koji nije imovina Republike Srbije, u obavezi da omogući otkup stana uz dodatnu argumentaciju da je na protivnika predlagača preneto pravo raspolaganja na stanu od strane Fonda za solidarnu stambenu izgradnju čijim sredstvima je pribavljen sporni stan, te je stoga usvojio predlog predlagača i doneo rešenje kojim zamenjuje ugovor o otkupu stana.

Drugostepeni sud nije prihvatio pravnu argumentaciju prvostepenog suda, već ocenjuje da se o pravu predlagača na otkup stana imaju primeniti odredbe Uredbe o rešavanju stambenih potreba izabranih, postavljenih i zaposlenih lica kod korisnika sredstava u državnoj svojini („Službeni glasnik RS“ br. 41/02 ... 107/07), važeće u vreme pravnosnažnog okončanja postupka za dodelu stana u zakup predlagaču, na čiju primenu upućuju odredbe člana 53. stav 2. Uredbe o rešavanju stambenih potreba izabranih, postavljenih i zaposlenih lica kod korisnika sredstava u državnoj svojini („Službeni glasnik RS“ br. 102/10 i 117/12), važeće u vreme podnošenja zahteva za otkup stana, kojima je propisano da će na pismeni zahtev zakupca stana na određeno vreme zakupodavac omogućiti kupovinu stana po tržišnoj ceni (kupoprodajna cena) u skladu sa ovom Uredbom i da će ugovor o kupovini zaključiti nadležni organ teritorijalne jedinice odnosno javne službe ukoliko je stan dat izabranom, postavljenom i zaposlenom licu kod tog korisnika državnih sredstava. Kako stan na kome je predlagač zakupac predstavlja javnu svojinu Grada Čačka, to protivnik predlagača ima samo pravo da stan da u zakup ali ne i da njime raspolaže, pa nije legitimisan za zaključenje ugovora o kupovini stana zbog čega je preinačio prvostepeno rešenje i odbio zahtev predlagača za donošenje rešenja koje zamenjuje ugovor o otkupu zakupljenog stana.

Pravno shvatanje drugostepenog suda kao pravilno prihvata i Vrhovni sud, zbog čega se neosnovano revizijom predlagača ukazuje na pogrešnu primenu materijalnog prava.

Naime, odredbom člana 1. Uredbe o rešavanju stambenih potreba izabranih, postavljenih i zaposlenih lica kod korisnika sredstava u državnoj svojini („Službeni glasnik RS“ br. 41/02 ... 68/09), važeće u vreme pravnosnažnosti odluke pravnog prethodnika protivnika predlagača o dodeli stana u zakup predlagaču, propisano je da se ovom uredbom uređuju uslovi i način rešavanja stambenih potreba izabranih, postavljenih i zaposlenih lica u državnim organima i organizacijama, organima i organizacijama jedinica teritorijalne autonomije lokalne samouprave, javnim službama (javna preduzeća i ustanove i drugim organizacijama čiji je osnivač Republika Srbija, odnosno teritorijalna jedinica, u daljem tekstu korisnik državnih sredstava), osnove i merila za utvrđivanje reda prvenstva, utvrđivanje reda prvenstva, postupak i organi odlučivanja i druga pitanja od značaja za rešavanje stambenih potreba navedenih lica a odredbom člana 6. da se stambene potrebe zaposlenih lica mogu rešavati na jedan od načina i to davanjem stanova u zakup na određeno vreme i davanje stanova za službene potrebe (stav 1), da je davalac stana korisnik državnih sredstava kod koga je lice koje rešava stambenu potrebu zaposleno odnosno obavlja funkciju, dok je odredbom članom 43. propisano da zaposlenom licu koje ostvaruje prioritetno mesto na listi reda prvenstva može se dati stan u zakup u skladu sa ovom uredbom i zakonom, da se stan daje u zakup na 5 godina i da se o zakupu stana na period iz stava 2. ovog člana zaključuje ugovor o zakupu na određeno vreme, kao i da se na pismeni zahtev zakupca stana ugovor o zakupu može obnavljati sa istim rokom i pod istim uslovima osim u slučaju ako zakupcu stana pre isteka perioda naznačenog u ugovoru njegovom voljom prestane radni odnos kod zakupodavca i ako zakupac ili član njegovog porodičnog domaćnstva reši stambenu potrebu na drugi način. Odredbom člana 48a iste uredbe propisano je da na pismeni zahtev zakupca stana na određeno vreme zakupodavac će omogućiti kupovinu stana po tržišnoj ceni u skladu sa ovom uredbom. Iz ovih odredbi proizilazi da je u vreme podnošenja zahteva za otkup stana predlagač kao zakupac stana, koji svoje pravo ostvaruje na osnovu Uredbe o rešavanju stambenih potreba izabranih, postavljenih i zaposlenih lica kod korisnika sredstava u državnoj svojini, imala pravo na kupovinu stana po tržišnim uslovima koji zahtev zakupodavac kao korisnik državnih sredstava mora omogućiti, s tim što se ugovor o kupoprodaji zaključuje sa nadležnim organom teritorijalne jedinice odnosno javne službe ukoliko je stan dat izabranom, postavljenom i zaposlenom licu kod tog korisnika državnih sredstava. To dalje znači da se za slučaj odbijanja zaključenja ugovora o kupoprodaji zahtev za zaključenje odnosno donošenje rešenja koje zamenjuje ugovor o kupoprodaji mora obuhvatiti i nosioca prava državne, odnosno javne svojine, u konkretnom slučaju Grad Čačak, što je izostalo. Stoga je pravilno zaključio drugostepeni sud da nisu ispunjeni uslovi za donošenje rešenja koje zamenjuje ugovor o kupovini stana jer kao protivnik predlagača nije obuhvaćen nosilac javne svojine na predmetnom stanu koji zaključuje ugovor o kupovini stana.

Navodi revizije da je stan koji je dodeljen u zakup predlagaču izgrađen iz sredstava Fonda za finansiranje i izgradnju stanova solidarnosti i da stoga ne predstavlja javnu svojinu zbog čega je protivnik predlagača pasivno legitimisan bez osnova su, s obzirom da stanovi solidarnosti nisu u svojini pravnih lica (privredni subjekat, javnih ustanova) koji ih daju u zakup, već se stanovi izgrađeni iz sredstava Fonda za finansiranje i izgradnju stanova solidarnosti dodeljuju onim subjektima koji nemaju sopstvena sredstva za rešavanje stambenih potreba svojih zaposlenih, koji na dodeljenim stanovima ne stiču pravo svojine, već im se stan dodeljuje radi dodele stana na korišćenje svojim zaposlenima na osnovu sprovednog postupka dodele predviđenog opštim aktima tog pravnog lica. Kako su odredbama Zakona o stanovanju („Službeni glasnik RS“ br. 50/92 ... 99/11) ukinute obaveze pravnih subjekata da izdvajaju doprinose za solidarnu stambenu izgradnju, to je pravo raspolaganja na stanu izgrađenom sredstvima Fonda za finansiranje i izgradnju stanova solidarnosti, a koji je pravni prethodnik protivnika predlagača dao u zakup predlagaču, stekao Grad Čačak, kako je to upisano u katastru nepokretnosti zbog čega protivnik predlagača nije mogao raspolagati predmetnim stanom zaključenjem ugovora o kupoprodaji.

Pored toga, članom 39. Zakona o stanovanju, važećeg u vreme davanja stana u zakup predlagaču, je propisano da se odredbe ovog zakona o korišćenju društvenog stana po osnovu ugovora o zakupu primenjuju na korišćenje stana u društvenoj i državnoj svojini koji mogu biti dati u zakup na neodređeno vreme i da zakupac na neodređeno vreme može taj stan otkupiti po odredbama ovog zakona, pa kako predlagač predmetni stan nije dobila u zakup na neodređeno vreme, već na određeno vreme u skladu sa odredbama citirane uredbe, to predlagač nije mogla otkupiti predmetni stan zbog čega nije bilo mesta usvajanju njenog predloga, pa je pravilno drugostepeni sud preinačio prvostepeno rešenje i odbio predlog predlagača.

Pravilna je i odluka o troškovima postupka, jer je doneta pravilnom primenom odredbi člana 154. i 155. ZPP.

Sa svega iznetog, na osnovu člana 414. ZPP odlučeno je kao u izreci.

Predsednik veća – sudija

Dragana Marinković, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković