Presuda Vrhovnog kasacionog suda o savesnosti sticalaca u prometu nepokretnosti

Protiv pravnosnažne presude donesene u drugom stepenu, tužilac je izjavio reviziju zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao pobijanu odluku, primenom člana 408. Zakona o parničnom postupku („Sl. glasnik RS“ br. 72/11 i 55/14), pa je našao da je revizija neosnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti, a revizijom se ne ukazuje na druge povrede postupka zbog kojih se ona može izjaviti, primenom člana 407. stav 1. ZPP.

Prema činjeničnom stanju na kom je zasnovana pobijana odluka, tužilac je tuženoj BB poklonio novac za kupovinu stana na kome će on imati pravo doživotnog plodouživanja, pa je ona 18.12.2001. godine, sa ĐĐ, kao prodavcem, zaključila ugovor o kupoprodaji trosobnog stana br. ..., površine 81 m2, koji se nalazi u stambenoj zgradi br. ... u ul. ... u ... . Ugovorom se dozvoljava i uknjižba prava doživotnog plodouživanja u korist tužioca, uz saglasnost kupca, ovde tužene BB. Ova tužena je isplatila kupoprodajnu cenu prodavcu, uselila se u predmetni stan i uknjižila se kao vlasnik istog, dok pravo plodouživanja tužioca nije upisano u javnim knjigama. Emotivna veza tužioca sa ovom tuženom prekinuta je 2005. godine, nakon čega je on podneo tužbu Opštinskom sudu u Novom Sadu radu utvrđenja prava svojine na predmetnom stanu, u kom postupku je 04.03.2009. godine doneta presuda (P 8279/05), kojom je njegov tužbeni zahtev usvojen, a koja je potvrđena presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 8271/10 od 17.09.2012. godine, ali tužilac nikada nije upisao svoje pravo vlasništva na ovoj nepokretnosti.

U postupku je utvrđeno da je tužena BB živela u stanu samo sa svojim detetom, da je zbog visokih računa stanovanja u velikom stanu, došla u tešku materijalnu situaciju, jer je za komunalne usluge dugovala oko 2.000 evra, pa je odlučila da stan proda svom bratu i snahi, ovde tuženima VV i GG, da bi oni rešili svoje stambeno pitanje. Pre zaključenja ugovora, tuženi GG je razgovarao sa tužiocem o ukidanju tužiočevog prava plodouživanja na predmetnom stanu, ali tom prilikom tužilac nije pominjao i spor o vlasništvu na stanu, koji je u tom periodu tužilac vodio protiv tužene BB. Ugovor o kupoprodaji ovog stana, tužena BB je sa VV i GG, kao kupcima, zaključila i overila pred sudom 25.04.2007. godine. Stan im je prodala za kupoprodajnu cenu od 49.000 evra, što je cena niža od tržišne, jer je znala da oni nemaju dovoljno sredstava da takav stan kupe po tržišnoj ceni. Kupci su deo kupoprodajne cene od 19.611,02 evra u dinarskoj protivvrednosti platili tuženoj BB na ruke, dok joj je preostali deo kupoprodajne cene od 29.388,98 evra uplaćen na račun, sredstvima kredita ostvarenog kod banke. Tuženi VV i GG su se uselili u stan, ali svoje pravo svojine na stanu nisu upisali kod nadležne Službe za katastar nepokretnosti. Međutim, kako se naknadno ukazala povoljna prilika za prodaju stana, ovi tuženi su 04.07.2008. godine sa tuženom DD, kao kupcem zaključili i overili pred sudom ugovor o kupoprodaji stana za kupoprodajnu cenu od 80.000 evra, sa namerom da dobijena sredstva ulože u izgradnju kuće. Pre zaključenja ugovora advokat tužene DD, koji ju je zastupao u postupku kupovine stana, proverio je stanje u javnim knjigama i utvrdio da je tužena BB, prethodni vlasnik, upisana kao nosilac prava svojine na stanu, te da na istom nije bilo upisanih tereta. Tužena DD je prodavcima isplatila kupoprodajnu cenu u celosti, uselila se u predmetni stan i upisana je kao vlasnik stana. U posedu stana ona je bila do 2016. godine, kada je u posed ušao tužilac. U postupku je utvrđeno i da je Ustavni sud 14.11.2012. godine, doneo presudu Už 53/15, kojom je poništio presudu Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 2525/14 od 05.11.2014. godine, donetu u ovom postupku, pa je Apelacioni sud u Novom Sadu, u ponovnom postupku doneo presudu Gž4370/16 od 09.02.2017. godine, kojom je preinačena prvostepena odluka (P 9022/12 od 09.04.2012. godine), tako što je odbijen tužbeni zahtev ovde tužioca u delu kojim je tražio da se obavežu tuženi VV i GG da mu predaju stan u državinu i trpe upis prava tužioca na stanu, dok je u preostalom usvajajućem delu prvostepena presuda ukinuta i vraćena istom sudu na ponovno odlučivanje. Pobijana presuda doneta je u nastavku ovog postupka.

Kod ovako utvrđenog činjeničnog stanja, Vrhovni kasacioni sud nalazi da je pravilno pobijanom odlukom primenjeno materijalno pravo kada je odbijen tužbeni zahtev za utvrđenje ništavosti ugovora o kupoprodaji zaključenog između tuženih, kao i zahtev da se obaveže tužena DD da mu stan preda u državinu.

U konkretnom slučaju, tužena BB je postala vlasnik stana na osnovu ugovora o kupoprodaji, zaključenog u zakonom propisanoj formi i izvršenjem tog ugovora u celosti, te upisom prava svojine na stanu u javne knjige. Ova tužena je 25.04.2007. godine, zbog velikog duga za komunalne usluge i loše materijalne situacije, predmetni stan prodala VV i GG, koji su isplatili kupoprodajnu cenu i uselili se u stan, ali koji u momentu kupovine stana, prema utvrđenom činjeničnom stanju, nisu imali saznanje o postojanju spora o vlasništvu na stanu (u parnici između tužioca i tužene BB), niti im je tužilac na to ukazao u razgovoru koji je pre zaključenja ovog ugovora obavio sa tuženim GG. Ugovorom od 04.07.2007. godine, ovi tuženi su isti stan prodali tuženoj DD, za znatno veću kupoprodajnu cenu, u nameri da sredstva dobijena prodajom ulože u izgradnju kuće. I ovaj ugovor je izvršen u celosti (isplatom kupoprodajne cene i useljenjem kupca u stan), a tužena DD je i upisana kao vlasnik stana na osnovu ovog ugovora.

U takvoj situaciji, pravilno je ocena osnovanosti tužbenog zahteva cenjena uz primenu načela savesnosti i poštenja kupaca – tuženih VV i GG, kao i DD i to u vreme zaključenja spornih ugovora o kupoprodaji. Naime, prema odredbi člana 148. stav 1. i 2. ZOO, ugovor stvara prava i obaveze za ugovorne strane i proizvodi pravno dejstvo i na univerzalne pravne sledbenike ugovornih strana, izuzev ako je što drugo ugovoreno ili što drugo proizlazi iz prirode samog ugovora. To znači i da se savesnost ovih tuženih, kao kupaca predmetnog stana po spornim ugovorima o kupoprodaji, ima ceniti u vreme njihovog zaključenja, kako to pravilno nalaze i nižestepeni sudovi. U postupku je utvrđeno da su tuženi VV i GG imali saznanje da je tužena BB vlasnik stana i kao takva upisana u javne knjige, da se ona i nalazi u državini i posedu stana, a da je njena pobuda za njegovu prodaju bila teška materijalna situacija i postojanje velikog duga za komunalne usluge. Utvrđeno je da oni nisu imali saznanje o postojanju spora o vlasništvu na stanu, te da im ni tužilac to nije sopštio, iako je pre zaključenja ovog ugovora razgovaro sa tuženim GG o ukidanju njegovog (tužiočevog) prava doživotnog plodouživanja na stanu.

Pravilno sudovi nalaze i da je tužena DD postupala kao savestan kupac, jer je u toku pregovora dolazila u stan koji je bio predmet ugovora i tako se uverila da su tuženi prodavci držaoci stana, predočen joj je ugovor o kupoprodaji sa tuženom BB, za koju je uvidom u javne knjige utvrdila da je upisana kao vlasnik i to bez upisa tereta na stanu, pri čemu ni ona nije imala saznanje o postojanju sudskog spora između tužioca i tužene BB o vlasništvu na predmetnom stanu, u kome je presuda u tom predmetu, kojom je utvrđeno stan vlasništvo tužioca, doneta nakon zaključenja ovog ugovora, odnosno 04.03.2009. godine, a pravnosnažna je postala tek 17.09.2012. godine.

Prilikom odlučivanja Vrhovni kasacioni sud je imao u vidu i navode revizije o nesavesnosti tužene BB, prilikom prve prodaje stana, ali nalazi da se isti ne mogu prihvatiti kao osnovani. Naime, ova tužena jeste znala da je ovde tužilac protiv nje podneo tužbu kojom joj osporava pravo svojine na stanu koji je kasnije otuđila. Međutim, po prirodi stvari svaka stranka stupa u parnicu, bilo kao tužilac ili kao tuženi, u uverenju o osnovanosti svojih navoda i svojih prava koja se tužbom dovode u sumnju. To znači da sama činjenica o saznanju o postojanju navedenog sudskog postuka ne čini je a priori nesavesnom, već bi se navodi o njenoj nesavesnosti mogli prihvatiti kao osnovani samo u slučaju da je tužilac dokazao da je njena pobuda za prodaju stana bila da osujeti tužioca u njegovim pravima. Kako je to u konkretnom slučaju izostalo, to se ne može govoriti ni o nedopuštenoj pobudi tužene BB, u smislu 53. stav 2. ZOO, a što dalje i njegove navode čini neosnovanim.

U odsustvu pravnosnažne sudske odluke kojom se poništavaju sporni ugovori o kupoprodaji, neosnovan je i tužbeni zahtev kojim je tužilac tražio da se obaveže tužena DD da mu predmetni stan, ispražnjen od lica i stvari, preda u posed i državinu, pa je kao takav i ovaj zahtev tužioca pravilno odbijen.

Na osnovu iznetog, Vrhovni kasacioni sud je, primenom člana 414. stav 1. ZPP, odlučio kao u izreci.

Predsednik veća-sudija

Vesna Popović,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić