Odbijanje tužbenog zahteva kao preuranjenog zbog postupka legalizacije

Ispitujući pobijanu presudu po odredbi člana 408. Zakona o parničnom postupku („Sl. glasnik RS“, br. 72/11... 10/23, u daljem tekstu ZPP) Vrhovni sud je odlučio da je revizija tužioca osnovana, utoliko što je tužbeni zahtev trebalo odbiti kao preuranjen.

U postupku donošenja pobijane presude nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti. Navodi revidenta da je drugostepeni sud učinio bitnu povredu postupka iz člana 374. stav 1. Zakona o parničnom postupku, a u vezi sa članom 192. stav 4. Zakona o parničnom postupku, neosnovani su, s obzirom da sud nije vezan pravnim osnovom navedenim u tužbi. Nema ni drugih bitnih povreda odredaba parničnog postupka u smislu odredbe člana 374. stav 1. ZPP, kako to u reviziji ističe tužilac, a eventualni nedostaci u smislu odredbe člana 374. stav 2. tačka 12. ZPP nisu zakonom predviđeni za revizijske razloge, po odredbi člana 407. ZPP.

Predmet tužbenog zahteva je iznos razlike između cene koju je tužilac platio (1.300 evra po m2) i ugovorene cene (900 evra po m2) stana koji je predmet kupoprodaje, jer prodavac, ovde tuženo društvo „Tončev gradnja“ DOO Surdulica, nije ispunilo ugovorenu obavezu i nije izvršilo uknjižbu zgrade u roku od 6 meseci od dana dobijanja upotrebne dozvole i nije o tome obavestilo kupca, ovde tužioca, kako bi tužilac bio u mogućnosti da upiše pravo svojine na predmetnom stanu.

Prema činjeničnom stanju utvrđenom od strane prvostepenog suda, dana 15.05.2008. godine, tuženo društvo „Tončev gradnja“ doo Surdulica u svojstvu prodavca i tužilac, u svojstvu kupca, zaključili su i overili Predugovor o kupoprodaji stana broj .., koji se nalazi u ... ulici broj .. u Beogradu, površine 63,70 m2, za kupoprodajnu cenu od 82.800,00 evra, odnosno 1.300,00 evra po 1m2, sa rokom izgradnje stana do 30.12.2008. godine, prema odobrenoj tehničkoj dokumentaciji. Tuženi BB je kao vlasnik tuženog privrednog društva od tužioca primio ukupan iznos od 45.000 evra, kako je utvrđeno, na ime kapare. Dana 30.06.2010. godine iste ugovorne strane zaključile su i overile Ugovor o kupoprodaji stana koji je bio predmet Predugovora od 15.05.2008. godine, sa ugovorenom kupoprodajnom cenom stana od 6.051.500,00 dinara, odnosno 95.000,00 dinara bez PDV-a po m2. Tuženi BB je novac koji je primio od tužioca po zaključenju predugovora uplatio na račun tuženog privrednog društva. Preostali iznos do pune ugovorene cene stana od 6.535.620,00 dinara je tužilac uplatio na račun privrednog društva. Tuženi „Tončev gradnja“ DOO Surdulica je prilikom izgradnje predmetne stambene zgrade odstupio od odobrenih projektovanih gabarita i izgradio je veći objekat od onog koji je bio odobren rešenjem o odobrenju za izgradnju od 02.07.2007. godine, zbog čega ni zgrada ni stanovi nisu uknjiženi. Odredbom člana 8. Predugovora i Ugovora o kupoprodaji prodavac se obavezao da izvrši uknjižbu zgrade o svom trošku u roku od 6 meseci od dana dobijanja upotrebne dozvole i da o tome obavesti kupca, dok se kupac obavezao odredbom člana 9. predugovora i ugovora o kupoprodaji da troškove uknjižbe svog prava svojine na kupljenom stanu sam plaća. Tužilac se više puta usmeno i pismeno obraćao tuženima radi pribavljanja građevinske i upotrebne dozvole, s obzirom na odstupanja prilikom izgradnje. Tuženo privredno društvo nije do zaključenje glavne rasprave pribavilo upotrebnu dozvolu, niti je dobijeno rešenje upravnog organa o legalizaciji predmetnog objekta. Postupak legalizacije je u toku. Veštačenjem sudskog veštaka građevinske struke prvostepeni sud je utvrdio da tržišna vrednost stana iznosi 907 evra po m2, odnosno 57.800,00 evra, a što u dinarskoj protivvrednosti iznosi 6.814.620,00 dinara.

Kod ovako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud zaključuje da su tuženi odgovorni za štetu koju tužilac trpi zato što nije sprovedena uknjižba zgrade ni nakon perioda od 13 godina, zbog čega tužilac ne može da uknjiži svojinu na predmetnom stanu, i primenom odredbe člana 172. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima i odredbe člana 18. stav 2. Zakona o privrednim društvima usvaja tužbeni zahtev. Prvostepeni sud smatra da ove okolnosti umanjuju tržišnu vrednost stana, prema utvrđenom činjeničnom stanju na 907 evra/m2 ili 6.814.620,00 dinara /m2, čime je tužiocu naneta materijalna šteta, pa je krećući se u granicama postavljenog tužbenog zahteva obavezao tužene da tužiocu isplate iznos od 2.916.304,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom počev od 24.02.2014. godine do isplate.

Drugostepeni sud smatra da je prvostepeni sud na utvrđeno činjenično stanje pogrešno primenio materijalno pravo, pa je preinačio prvostepenu presudu i odbio tužbeni zahtev. Drugostepeni sud je stava da Predugovor od 15.05.2008. godine ima sve elemente ugovora o kupoprodaji stana, i predstavlja ugovor o prodaji. Prema činjeničnom osnovu tužbe i izričitom iskazu tužioca, tužilac je u vreme zaključenja novog ugovora znao da je predat zahtev za legaliizaciju novoizgrađenog objekta nadležnom upravnom organu i odlučio da sa tuženim „Tončev gradnja“ DOO Surdulica zaključi ugovor o kupoprodaji iste nepokretnosti, koga sud smatra novacijom zaključenog ugovora, po ceni od 900 evra/m2, uz usmeni sporazum sa tuženim BB da se u slučaju legalizacije u razumnom roku zadržava cena od 1300 evra/m2, kako je to ugovoreno ugovorom iz 2008. godine. Tužiocu je bilo poznato i da je podnet zahtev za legalizaciju, zbog čega se ne može pozivati na nesavesnost prodavca, niti je dokazao nesavesnost tuženog u postupku legalizacije koji je u toku, i o čemu odlučuje nadležni upravni organ. Takođe, smatra da je pogrešno odlučeno o prigovoru nedostatka pasivne legitimacije na strani tuženog BB, sa kojim tužilac nije bio u ugovornom odnosu, niti je tužilac dokazao uslove za probijanje pravne ličnosti.

U reviziji tužilac navodi da je tačno da traži da mu tuženi plate ono što u suštini predstavlja razliku između ugovorenih 900 evra/m2 za predmetni stan i onoga što je dao tuženima – 1.300 evra/m2, da je predugovor kao osnov po kome je tužilac tuženima dao više od 900,00 evra /m2 otpao, zaključenjem ugovora o prodaji. Osim toga, kako uknjižba nije izvršena, a nije je moguće izvršiti na osnovu one građevinske dozvole koja je predočena tužiocu, tuženi mogu odgovarati tužiocu i po osnovu pričinjene štete. Tuženi duguju tužiocu i zato što do danas nisu otklonili pravne nedostatke prodate stvari, a tužioca nisu obavestili o pravnom nedostatku, već je u vreme zaključenja ugovora tužilac sam saznao za pravne nedostatke.

Prema zaključku Vrhovnog suda, revizija je osnovana utoliko što je tužbeni zahtev preuranjen, a ne neosnovan.

Tužilac potražuje razliku između kupoprodajne cene po Predugovoru (1.300,00 evra po m2) i ugovorene cene (900 evra po m2), s obzirom da tuženi kao prodavac nije postupio po članu 8. Predugovora i Ugovora i postupak legalizacije još uvek nije okončan, pa tuženi zbog ovakvog pravnog nedostatka ne može da uknjiži stan. Prema takvom činjeničnom osnovu tužbenog zahteva i utvrđenim činjenicama, novčano potraživanje tužioca je zasnovano na odgovornosti tuženog privrednog društva kao prodavca nepokretnosti za pravne nedostatke, odnosno na pravu tužioca na zaštitu od evikcije. Prema odredbi člana 514. Zakona o obligacionim odnosima, prodavac odgovara i za posebna ograničenja javno-pravne prirode koja kupcu nisu bila poznata ako je on za njih znao ili je znao da se mogu očekivati, a nije ih kupcu saopštio. U ovom slučaju, navodi su tužbe da postoji ograničenje pravne prirode zbog kojeg tuženo privredno društvo nije omogućilo uslove da tužilac na osnovu ugovora o kupoprodaji uknjiži i time stekne pravo svojine. Rokovi za zaštitu od evikcije, odnosno takvih pravnih nedostataka ispunjenja obaveze tuženog privrednog društva teku po odredbama član 515. Zakona o obligacionim odnosima. Pravo kupca po osnovu pravnih nedostataka gasi se istekom godine dana od dana saznanja za postojanje prava trećeg, odnosno za postojanje ograničenja javno-pravne prirode (stav 1.) Ali, ako je treće lice pre isteka tog roka pokrenulo spor, a kupac pozvao prodavca da se u spor umeša, pravo kupca se gasi tek istekom šest meseci po pravnosnažno okončanom sporu (stav 2.). Shodnom primenom te odredbe, tužilac bi imao pravo da ističe zahteve za zaštitu od evikcije prema tuženom privrednom društvu kao prodavcu, i u vezi sa tim prema povezanim tuženim fizičkim licem, ukoliko bi u pravnosnažno okončanom upravnom postupku za ozakonjenje zgrade i stana koji je predmet ugovora, po odredbama Zakona o ozakonjenju objekata bio odbijen zahtev prodavca za legalizaciju. Tada bi postojala takva ograničenja pravne prirode zbog kojih bi pravo tužioca na stanu koji je kupio bilo isključeno, umanjeno ili ograničeno, u smislu odredbe člana 508. Zakona o obligacionim odnosima, u kom slučaju bi mogle nastupiti sankcije pravnih nedostataka, i eventualno novčano potraživanje koje ističe tužilac. S obzirom da je postupak legalizacije u toku, tužbeni zahtev tužioca je preuranjen. O tužiočevom zahtevu može se odlučivati tek nakon pravnosnažnog okončanja postupka legalizacije zgrade, odnosno stana koji je predmet kupoprodaje. Pored toga, tužilac nije tvrdio da je pokušao da proda stan, te da mu je nuđena manja cena od tržišne zbog činjenice da je stan neuknjižen i da na taj način trpi štetu.

Vrhovni sud napominje da odbijanje tužbenog zahteva kao preuranjenog ne sprečava tužioca da po okončanju i u zavisnosti od ishoda postupka legalizacije podnese novu tužbu.

Sledom navedenog, Vrhovni sud je primenom člana 416. stav 1. Zakona o parničnom postupku odlučio kao u izreci.

Predsednik veća – sudija

Tatjana Miljuš,s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković