Dokazivanje identiteta nepokretnosti kod višestruke prodaje stanova

Vrhovni sud, u veću sastavljenom od sudija Vesne Subić, predsednika veća, Zorana Hadžića i Mirjane Andrijašević, članova veća, u parnici tužilje AA iz … koju zastupa punomoćnik Miodrag Vojnović, advokat iz …, protiv tuženih BB iz ..., VV iz ..., GG iz ..., koga zastupa VV i DD iz ..., koga zastupa punomoćnik Risto Rikić, advokat iz ..., radi utvrđenja prava vlasništva, odlučujući o reviziji tuženog DD izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 3141/21 od 10.02.2022. godine, u sednici veća održanoj 21.03.2024. godine, doneo je

R E Š E Nj E

UKIDA SE presuda Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 3141/21 od 10.02.2022. godine i predmet vraća drugostepenom sudu na ponovno suđenje.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Osnovnog suda u Novom Sadu P 5359/2020 od 21.06.2021. godine, stavom prvim izreke, odbijen je tužbeni zahtev kojim je tužilja tražila da se utvrdi da je vlasnik stana broj .., na drugom spratu u površini od 40,69 m2, prema oznakama sadržanim u nacrtu posebnih delova zgrade koji je sačinio Geodetski biro „Geo-pm“, Dragutin Popović PRbroj E.35/2013, u višestambenoj zgradi u Novom Sadu, na parceli broj .. KO Novi Sad 2, u ulici ... br. .., da su tuženi dužni trpeti da se tužilja, na osnovu ove presude upiše u list nepokretnosti RGZ i druge javne knjige kao vlasnik predmetnog stana, da se utvrdi da su ništavi ugovori o kupoprodaji koje tuženi BB overio sa tuženim DD, dana 19.11.2010. godine pred Osnovnim sudom u Novom Sadu pod brojem Ov.3 4728/2010 i neovereni aneks ugovora o kupoprodaji nepokretnosti koji je tuženi BB potpisao sa tuženom ĐĐ, dana 13.11.2008. godine, kao i da se obavežu tuženi da solidarno plate tužilji prouzrokovane troškove spora sa zakonskom zateznom kamatom od dana izvršnosti do isplate. Stavom drugim izreke obavezana je tužilja da tuženom DD naknadi troškove parničnog postupka u iznosu od 339.525,00 dinara.

Presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 3141/21 od 10.02.2022. godine žalba je usvojena, pa je presuda Osnovnog suda u Novom Sadu P 5359/20 od 21.06.2021. godine preinačena tako što je utvrđeno da je tužilja AA vlasnik stana broj .. bliže opisanog u izreci presude, da su tuženi dužni trpeti da se tužilja na osnovu ove presude upiše u LN RGZ i druge javne knjige kao vlasnik predmetnog stana, da su ništavi ugovori o kupoprodaji koje je tuženi BB overio sa tuženim DD dana 19.11.2010. godine pred Osnovnim sudom u Novom Sadu pod brojem Ov.3 4728/2010 i neovereni aneks ugovora o kupoprodaji nepokretnosti koji je tuženi BB potpisao sa ĐĐ dana 13.11.2008. godine i obavezani su tuženi da solidarno tužilji naknade troškove parničnog postupka u iznosu od 353.475,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom počev od dana izvršnosti, kao i troškove žalbenog postupka u iznosu od 101.100,00 dinara.

Protiv pravosnažne presude donete u drugom stepenu tuženi DD je blagovremeno izjavio reviziju, zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka koja je učinjena pred drugostepenim sudom, iz člana 374. stav 1. ZPP i zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Vrhovni sud je ispitao pobijanu presudu, u smislu člana 408. u vezi člana 403. stav 2. tačka 2. ZPP („Službeni glasnik RS“ broj 72/11...10/23), pa je utvrdio da je revizija tuženog DD osnovana.

Prema do sada utvrđenom činjeničnom stanju dana 07.12.2007. godine zaključen je ugovor između tuženog BB, kao prodavca i tužilje AA, kao kupca, o kupoprodaji stana, kojim je u članu 3. navedeno da prodavac prodaje, a kupac kupuje stan na drugom spratu, ulično orijentisan, po strukturi jednoiposoban, projektovane površine oko 31,21 m2, oznaka stana 1.6, a sve prema projektovanom rešenju pomenutog stana iz izrađenog projekta. Članom 4. ugovora navedeno je da je površina stana koji je predmet ugovora projektovana, dok će se konačna površina utvrditi komisijskim putem nakon etažiranja objekta, prema važećim propisima i standardima, pa ukoliko odstupanje bude veće od -/+ 3%, izvršiće se povraćaj ili doplata po ugovorenoj ceni za 1m2. Kupoprodajna cena je ugovorena na iznos od 27.500 evra, s tim što se kupac obavezao da će deo kupoprodajne cene od 25.000 evra isplatiti na dan zaključenja ugovora, a preostali deo prilikom primopredaje ključeva. Ukoliko dođe do bilo kakvih promena ili izmena prodavac i kupac će izmene rešiti aneksom ugovora. Ugovor je overen pred Opštinskim sudom u Temerinu pod brojem Ov. 6817/2007 dana 07.12.2007. godine. U toku 2008. godine tužilja je primetila da su radovi na zgradi stali, ali je prodavac obećao da će joj biti isplaćeni penali do čega nije došlo. Tokom 2010. godine tužilja je saznala da je došlo do duple prodaje stanova, zbog čega se zajedno sa drugim kupcima obratila advokatu radi zaštite svojih prava. Tužilja je smatrala da se njen stan nalazi sa leve strane glavnog hola, i da se stan sastoji od male sobe, veće sobe, kupatila sa desne strane i terase sa pogledom na bulevar. Kada je došlo do problema u vezi izgradnje i prodaje stanova tužilja je postavila ulazna vrata na stanu za koji je smatrala da je kupila.

Sada pok. ĐĐ, čiji su pravni sledbenici tuženi VV i GG, sa tuženim BB je 05.12.2006. godine zaključila ugovor o kupoprodaji jednoiposobnog stana na prvom spratu površine 42,21 m2, ugovorila kupoprodajnu cenu i obavezala se da ugovorenu cenu isplati prema dinamici navedenoj u ugovoru koji je overen pred Opštinskim sudom u Novom Sadu pod brojem Ov1 61659/2006 dana 05.12.2006. godine. Između tuženog BB i sada pok. ĐĐ je dana 13.11.2008. godine zaključen aneks ugovora o kupoprodaji stana gde je utvrđena površina stana od 42,21 m2 ulično orijentisan, sa terasom, komercijalne oznake S9 na drugom spratu u prvoj lameli višeporodičnog stambenog objekta u ulici ... broj .. u Novom Sadu. U članu 3. aneksa navedeno je da je kupac isplatio danom zaključenja iznos od 18.918 evra, dok će ostatak kupoprodajne cene od 4.718 evra biti isplaćen prilikom predaje ključeva stana. Sada pok. ĐĐ je dana 27.05.2014. godine potpisala izjavu u advokatskom kancelariji Miodraga Vojnovića kojom potvrđuje da se njen stan nalazi na drugom spratu zgrade ... broj .., stan broj 12, ukupne korisne površine 40,69 m2. Stan koji je ona kupila se nalazio levo iz hodnika, nakon toga desno, dvorišno orijantisan i gledao je na ulicu koje tada nije bilo, niti je postojao bulevar. Ona je pokušala da na vrata stana stavi pločicu sa svojim imenom, ali je na vratima već stajalo prezime DD.

Dana 19.11.2009. godine između tuženog BB u svojstvu prodavca i tuženog DD u svojstvu kupca, zaključen je ugovor o kupoprodaji stana u izgradnji broj 27, projektovane površine oko 46m2 na drugom spratu stambenog poslovnog objekta u Novom Sadu u ul. ... za ugovorenu kupoprodajnu cenu od 29.900 evra u dinarskoj protivvrednosti, s tim što je 23.000 evra kupac isplatio prilikom potpisivanja ugovora, 3.000 evra prilikom predaje poseda i iznos do 3.900,00 evra prilikom dobijanja upotrebne dozvole za stambeno poslovni objekat. Ugovor je overen pred Osnovnom sudom u Novom Sadu istog dana kada je zaključen pod broj Ov.3 4728/2010. U vreme kada je tuženi DD došao da vidi svoj stan na njemu nije bilo vrata, a onda je on angažovao firmu da postavi vrata na stanu broj 12 na drugom spratu, a to je bilo četiri meseca nakon što je zaključio ugovor. U tom stanu tuženi DD je izvodio unutrašnje radove, ali nikada u tom stanu nije živeo. Dana 17.07.2014. godine DD je sa BB zaključio aneks ugovora o kupoprodaji u kome je navedeno da je predmet ugovora o kupoprodaji stan broj 12 u površini od 40,69m2 na drugom spratu višestambene zgrade u ulici ... broj .., a ovaj aneks je overen pred Osnovnim sudom u Novom Sadu pod brojem Ov.3 6278/2014 istog dana kada je i zaključen.

Imajući u vidu ovako utvrđeno činjenično stanje prvostepeni sud je odbio tužbeni zahtev smatrajući da je za utvrđenje činjenice da se radi o istom stanu koji je kupila tužilja i stanova koji su kupili tuženi DD i sada pok. ĐĐ bilo potrebno izvesti dokaz građevinskim veštačenjem, koje tužilja nije predlagala tokom postupka, a prvostepeni sud smatra da na osnovu iskaza svedoka i stranaka i iz pismene dokumentacije nije bilo moguće pouzdano utvrditi da li postoji identitet stanova koji su kupili tužilja, tuženi DD i sada pok. ĐĐ.

Drugostepeni sud je na osnovu utvrđenog činjeničnog stanja od strane prvostepenog suda preinačio prvostepenu presudu i usvojio tužbeni zahtev zaključujući da je sporne ugovore bilo nužno tumačiti u smislu člana 99. do 101. Zakona o obligacionim odnosima, što je jedino moguće na osnovu raspoloživih pisanih dokaza i iskaza stranaka i svedoka, iz kojih se mogu utvrditi činjenice potrebne za pravilno tumačenje predmeta spornih ugovora. Prema stanovištu drugostepenog suda navedeni dokazi su adekvatni dokazi za utvrđenje sporne činjenice (identiteta stanova koji su bili predmet spornih ugovora), a ne veštačenje veštaka, s obzirom da veštak o navedenoj spornoj činjenice ne može imati saznanja, s obzirom da je tužilja jasno objasnila položaj stana koji je kupila i isti identifikovala na nacrtu posebnih delova zgrade borj 1 na parc. br. .. KO Novi Sad II ulica ...broj .., da je sada pok. ĐĐ potpisala izjavu kojom potvrđuje da se njen stan nalazi na drugom spratu zgrade ... broj .. stan broj 12 ukupne korisne površine 40,69m2, te da je na tom stanu upisan tuženi DD. S obzirom da je drugostepeni sud zaključio da se u konkretnom slučaju radi o trostrukoj prodaji istog stana, o pravu svojine na spornom stanu zaključio je primenom pravila o jačem pravnom osnovu i utvrdio da jači pravni osnov ima tužilja, zbog čega je usvojio tužbeni zahtev.

Po oceni Vrhovnog suda osnovano se revizijom tuženog DD ističe da je drugostepeni sud bez otvaranja glavne rasprave utvrdio drugačije činjenično stanje u odnosu na prvostepeni sud, te je na taj način učinio bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 1. ZPP u vezi sa članom 383. stav 3. i stav 4. istog zakona, što je bilo od uticaja na donošenje zakonite i pravilne presude.

Naime, pred prvostepenim sudom je sproveden dokazni postupak na osnovu koga je taj sud zaključio da tužilja nije dokazala na pouzdan način da je tuženi BB raspolagao istim stanom i u korist tužilje i u korist sada pok. ĐĐ i u korist tuženog DD, ta da to nije moguće utvrditi bez veštačenja od strane veštaka građevinske struke koji tužilja nije predložila. Nasuprot tome, drugostepeni sud smatra da je iz postojećih dokaza moguće pouzdano utvrditi da je BB raspolagao tri puta istim stanom i da nije potrebno izvođenje dokaza od strane veštaka građevinske struke.

Članom 259. Zakona o parničnom postupku propisano je da će sud da izvede dokaz veštačnjem ako je radi utvrđivanja ili razjašnjenja neke činjenice potrebno stručno znanje kojim sud ne raspolaže. Članom 260. stav 3. istog Zakona propisano je da ako nijedna stranka ne predloži veštačenje ili u ostavljenom roku ne obezbedi troškove za veštačenje, ili se ne podvrgne veštačenju, sud će o tim činjenicama da odluči primenom pravila o teretu dokazivanja (član 231. stav 1.). Članom 313. istog Zakona propisano je da će sud postavljanjem pitanja da se stara da se u toku rasprave pruže potrebna objašnjenja, da bi se utvrdile činjenice od kojih zavisi odluka o osnovanosti zahteva (član 7. stav 2.).

Vrhovni sud smatra da u konkretnom slučaju bez veštačenja od strane veštaka građevinske struke nije moguće pouzdano utvrditi da li se radi o višestrukoj prodaji istog stana, jer sud ne raspolaže potrebnim stručnim znanjem na osnovu koga bi iz pismene dokumentacije i iskaza stranaka i svedoka mogao da utvrdi i razjasni bitne činjenice od kojih zavisi odluka u ovoj parnici. S obzirom da stranke nisu predložile izvođenje dokaza veštačnjem od strane veštaka građevinske struke, sud je imao ovlašćenje da postavljanjem pitanja dođe do potrebnih objašnjenja da bi se utvrdile ove činjenice, pa tek pošto primeni navedene odredbe Zakona o parničnom postupku donese odluku primenom pravila o teretu dokazivanja.

Pošto je drugostepeni sud, bez zakazivanja rasprave, na osnovu dokaza koje je izveo prvostepeni sud drugačije cenio te dokaze u odnosu na ocenu prvostepenog suda, pobijana drugostepena presuda je morala biti ukinuta i predmet vraćen drugostepenom sudu na ponovno suđenje.

U ponovnom postupku drugostepeni sud će postpiti po primedbama iz ovog rešenja, te će nakon toga ponovo doneti odluku o izjavljenoj žalbi tužilje.

Odluka o troškovima postupka zavisi od konačnog ishoda spora, zbog čega je ukinuta presuda i u tom delu.

Iz navedenih razloga odlučeno je kao u izreci rešenja na osnovu člana 416. stav 2. Zakona o parničnom postupku.

Predsednik veća-sudija

Vesna Subić,s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković