Obaveza plaćanja zakupnine do stvarnog raskida ugovora o zakupu

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tuženi je blagovremeno izjavio reviziju zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava.

Ispitijući pravilnost pobijane presude u smislu odredbe člana 408. u vezi člana 403. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku – ZPP („Službeni glasnik RS“, br. 72/11...10/23), Vrhovni sud je utvrdio da revizija tuženog nije osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti. Revizijskim navodima da je drugostepena presuda kontradiktorna sama sebi i obrazloženju, ukazuje se na bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 12. ZPP koja ne može biti revizijski razlog u smislu člana 407. ZPP.

Prema činjeničnom stanju utvrđenom pred drugostepenim sudom, pred kojim je otvorena rasprava u smislu člana 383. stav 4. ZPP, tužilac kao zakupodavac i tuženi kao zakupoprimac su 2004. godine zaključili ugovor o zakupu poslovnog prostora u prizemlju zgrade u ulici ... broj .. u ... površine 260m2 na period od 15.10.2004. godine do 15.10.2006. godine. Zakupljeni prostor, tuženi je koristio za obavljanje delatnosti svoje SZR „Panorama NS“ iz Veternika. Po isteku ugovorenog roka, saglasnošću volja ugovarača, nastavljen je zakupodavni odnos, a počev od 2009. godine zakupnina je iznosila 1.000 evra mesečno. Tužilac je za potrebe plaćanja zakupnine otvorio namenski račun kod „Raiffeisen bank“ jer je često i na duži period boravio van zemlje. Tuženi se obavezao da mesečnu zakupninu u iznosu od 1.000 evra uplaćuje na namenski račun tužioca. Počev od 01.01.2011. godine tuženi je, po sopstvenom priznanju, prestao da plaća zakupninu za korišćenje poslovnog prostora, pri čemu nije raskinuo ugovor o zakupu, a u predmetu zakupa su ostale mašine zanatske radnje. Tužilac je raskinuo ugovora o zakupu u julu 2011. godine s tim što nije dozvolio tuženom da nakon izjave o raskidu ugovora iznese radne mašine korišćene za obavljanje delatnosti SZR „Panorama NS“. Tužilac je promenio bravu na kliznim vratima poslovne hale i od avgusta 2011. godine tužilac je u isključivom posedu poslovne prostorije koja je bila predmet zakupa i radnih mašina u vlasništvu tuženog. Za period od aprila 2010. godine zaključno sa julom 2011. godine (16 meseci) obaveza plaćanja zakupnine je iznosila 1.000 evra mesečno ili ukupno 16.000 evra. Tužiocu je već pravnosnažno priznat i dosuđen iznos od 14.400 evra presudom Gž 754/19 od 16.05.2019. godine, pa preostali neplaćeni iznos zakupnine za zavedeni period iznosi 1.164 evra (16.000 – 14.400 = 1.600 evra) od kog iznosa je tuženi delimično izvršio isplatu od 436 evra, pa je preostali iznos neplaćene zakupnine za navedeni period 1.164 evra. Ožalbenom presudom P 443/2019 od 30.01.2020. godine odbijen je zahtev za isplatu zakupnine u iznosu od 846,40 evra sa kamatom od podnošenja tužbe do isplate, a dopunskom presudom P 443/19 od 23.08.2021. godine odbijen je tužbeni zahtev za preostali iznos i protiv dopunske presude tužilac nije izjavio žalbu pa je ova presuda pravnosnažna.

Polazeći od činjenice da je dopunska presuda P 443/2019 od 23.08.2021. godine pravnosnažna, drugostepeni sud je odlučivao samo o žalbi tužioca izjavljenoj protiv presude P 443/2019 od 30.01.2020. godine kojom je odlučeno o isplati zakupnine u iznosu od 864,40 evra. Drugostepeni sud je preinačio prvostepenu odluku u delu odluke o zahtevu za isplatu zakupnine za period od aprila 2010. godine do 31.07.2011. godine i obavezao tuženog da tužiocu isplati iznos od 846,40 evra sa kamatom uz zaključak da tuženi nije raskinuo ugovor o zakupu u decembru 2010. godine kada je prestao sa obavljanjem delatnosti sa samostalnom zanatskom radnjom, prestao je da plaća zakupninu od januara 2011. godine, a ugovor je raskinut u julu 2011. godine, pa je u smislu odredaba člana 567., 583., 584., 596. i 597. Zakona o obligacionim odnosima u obavezi da za sporni period tužiocu isplati zakupninu.

Po oceni Vrhovnog suda pravilno je drugostepeni sud primenio materijalno pravo kada je doneo pobijanu odluku u preinačujućem delu i naveo valjane razloge koje prihvata i ovaj sud.

Revizijskim navodima osporava se izneto stanovište uz obrazloženje da je drugostepeni sud propustio da utvrdi bitnu činjenicu da je u spornom periodu tuženi bio onemogućen da prostor koristi, da je izvršio plaćanje spornih zakupnina što proizlazi iz otvorenih stavki tuženog, kao i da je plaćanje vršio na ruke tužiocu.

Ceneći ravizijske navode tuženog, Vrhovni sud nalazi da navodi revizije ne stoje i da je drugostepeni sud na pravilno i potpuno utvrđeno činjenično stanje pravilno primenio materijalno pravo kada je obavezao tuženog da plati tužiocu predmetno potraživanje sa pripadajućom kamatom. Naime, ugovor o zakupu nastaje saglasnošću volje ugovornih strana o bitnim elementima ugovora, a jedan od bitnih elemenata ugovora o zakupu je vreme trajanja zakupa. Zaključeni ugovor stvara prava i obaveze za ugovorne strane do isteka vremena na koji je zaključen.

U konkretnom slučaju, okolnost da je tuženi „zatvorio“ SZR „Panorama NS“ krajem 2010. godine, pri čemu nije raskinuo ugovor o zakupu, i da su u zakupljenom prostoru ostale mašine zanatske radnje, ne znači da je ugovor o zakupu raskinut u decembru 2010. godine već naknadno u julu 2011. godine kada je tužilac promenio bravu na vratima od poslovne hale i iskazao na taj način da se ugovor raskida od kada je tužilac i u posedu.

Članom 567. Zakona o obligacionim odnosima propisano je da se ugovorom o zakupu obavezuje zakupodavac da preda određenu stvar zakupcu na upotrebu, a ovaj se obavezuje da mu za to plaća određenu zakupninu. U periodu trajanja zakupa do jula 2011. godine tuženi nije izmirio svoju ugovornu obavezu plaćanja zakupnine, pa je u odnosu na deo koji je presuđen i koji je delimično plaćen od strane tuženog drugostepeni sud pravilno utvrdio obavezu tuženog da tužiocu plati preostali neplaćeni iznos zakupnine.

Prema izloženom, Vrhovni sud je na osnovu ovlašćenja iz člana 414. stav 1. ZPP odlučio kao u izreci presude.

U stavu drugom izreke, odbijen je zahtev tuženog za naknadu troškova revizijskog postupka na osnovu ovlašćenja iz člana 165. stav 1. ZPP i to s obzirom da tuženi nije uspeo u revizijskom postupku.

Predsednik veća - sudija

Dobrila Strajina s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković