Ustavna žalba banke zbog utvrđenja ništavosti založne izjave

Kratak pregled

Ustavni sud odbija kao neosnovanu ustavnu žalbu banke izjavljenu protiv presude kojom je utvrđena ništavost založne izjave. Investitor koji je već prodao stan nije imao pravo da ga založi, bez obzira na upis u katastru kao držaoca.

Tekst originalne odluke

Ustavni sud, Veliko veće, u sastavu: predsednik Suda Vesna Ilić Prelić, predsednik Veća, i sudije Bratislav Đokić, dr Goran P. Ilić, Snežana Marković, dr Tijana Šurlan, dr Jovan Ćirić, Sabahudin Tahirović i dr Tamaš Korhec ( Korhecz Tamás), članovi Veća, u postupku po ustavnoj žalbi „U.“ a.d. B , u stečaju, sa sedištem u Beogradu, na osnovu člana 167. stav 4. u vezi sa članom 170. Ustava Republike Srbije, na sednici Veća održanoj 25. januara 2018. godine, doneo je

O D L U K U

Odbija se kao neosnovana ustavna žalba „ U.“ a.d. B, u stečaju , izjavljena protiv presude Privrednog apelacionog suda Pž. 6793/14 od 3. decembra 2015. godine.

O b r a z l o ž e nj e

1. „ U.“ a.d. B, u stečaju , sa sedištem u Beogradu, podnela je Ustavnom sudu, 4. februara 2016. godine, preko zakonskog zastupnika N. A, Poverenika stečajnog upravnika Agencije za osiguranje depozita, ustavnu žalbu protiv akta navedenog u izreci zbog povrede prava na pravično suđenje, zajemčenog članom 32. s tav 1. Ustava Republike Srbije.

Podnosilac ustavne žalbe navodi da su razlozi dati u osporenom aktu u suprotnosti sa stavom sadržanim u Odluci Ustavnog suda Už-6372/2011 od 11. juna 2014. godine o dejstvu načela pouzdanja u javne evidencije o nepokretnostima i opštim pravilom da se stvarna prava na nepokretnostima stiču upisom u javne knjige , a ne zaključenjem pravnog posla. S tim u vezi dodaje da se ne može smatrati nesavesnim i da ne može trpeti posledice kasnijeg upisa prava svojine trećeg lica utvrđenjem ništavosti založne izjave u situaciji kada je u vreme davanja založne izjave dužnik u katastru nepokretnosti bio upisan kao držalac sa 1/1 udela na predmetu hipoteke i kada u vreme podnetog zahteva za upis hipoteke u katastru nije evidentirano bilo kakvo pravo trećeg lica na predmetu hipoteke, niti zabeležba podnetog zahteva za upis prava na predmetu hipoteke . Predlaže da Ustavni sud usvoji ustavnu žalbu i poništi osporenu presudu.

2. Saglasno odredbi člana 170. Ustava Republike Srbije, ustavna žalba se može izjaviti protiv pojedinačnih akata ili radnji državnih organa ili organizacija kojima su poverena javna ovlašćenja, a kojima se povređuju ili uskraćuju ljudska ili manjinska prava i slobode zajemčene Ustavom, ako su iscrpljena ili nisu predviđena druga pravna sredstva za njihovu zaštitu.

U toku postupka pružanja ustavnosudske zaštite, povodom ispitivanja osnovanosti ustavne žalbe u granicama zahteva istaknutog u njoj, Ustavni sud utvrđuje da li je u postupku odlučivanja o pravima i obavezama podnosioca ustavne žalbe povređeno ili uskraćeno njegovo Ustavom zajemčeno pravo ili sloboda.

3. Ustavni sud je, u sprovedenom postupku, izvršio uvid u dokumentaciju priloženu uz ustavnu žalbu i utvrdio sledeće činjenice i okolnosti od značaja za rešavanje ove ustavnosudske stvari:

Osporenom presudom Privrednog apelacionog suda Pž. 6793/14 od 3. decembra 2015. godine pravnosnažno je usvojen tužbeni zahtev tužilje V. S, te je utvrđeno da je ništava založna izjava overena pred Osnovnim sudom u Sremskoj Mitrovici – Sudska jedinica u Inđiji pod Ov. 1640/11 od 15. marta 2011. godine, koju je kao založni dužnik, tuženi „B.“ d.o.o , Inđija, dao poveriocu – tuženom „U.“ a.d. Beograd, ovde podnosi ocu ustavne žalbe , u delu kojim je hipoteka ustanovljena na bliže opisanom stanu broj 81 koji se nalazi u stambenoj zgradi u Inđiji, upisanoj na kat atarskoj parceli …/1, KO Inđija 1 . Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilja V. S . je sa tuženim „B .“ d.o.o , Inđija , 3. marta 2009. godine zaključila ugovor o kupoprodaji stana 81 kao posebnog dela stambeno-poslovnog objekta u izgradnji, koji u vreme zaključenja ugovora (objekat i stan) nisu bili upisani u katastar nepokretnosti. U ugovoru je konstatovano da je kupoprodajna cena isplaćena u celosti i data je clausula intabulandi. U vreme zaključenja ugovora tuženi inevstitor je posedovao pravnosnažnu građevinsku dozvolu od 23. maja 2008. godine, a nakon zaključenja ugovora 31. decembra 2009. godine izdata mu je upotrebna dozvola. Tužilja se nakon zaključenja ugovora uselila u stan i 12. juna 2009. godine je podnela poresku prijavu. Tuženi investitor je 15. marta 2011. godine pred sudom overio osporenu založnu izjavu Ov. 1640/11 kojom se saglasio da se u korist tužene banke uspostavi izvršna vansudska hipoteka, između ostalog, i na predmetnom stanu 81, a radi obezbeđenja novčanog potraživanja po osnovu ugovora o kreditu zaključenog 15. marta 2011. godine. U G listu nepokretnosti KO Inđija 1 od 10. maja 2011. godine predmetni stambeno-poslovni objekat je bio upisan kao objekat izgrađen bez odobrenja za izgradnju, a bile su upisane i zabeležbe postojanja kupoprodajnih ugovora pojedinih posebnih delova zgrade i za beležba založne izjave od 15. marta 2011. godine. U pomenutom listu nepokretnosi, koji je izdat 30. oktobra 2013. godine, katastarska parcela …/1, na kojoj je izgrađen stambeno-poslovni objekat, upisana je kao ostalo građevinsko zemljište u državnoj svojini sa pravom korišćenja tuženog investitora, koji je upisan i kao držalac na pomenutom objektu izgrađenom bez odobrenja za gradnju . Takođe je na osnovu predmetne založne izjave 25. marta 2011. godine izvršen upis hipoteke na stanu 81 u izgradnji, upisane su i zabeležbe o postojanju kupoprodajnih ugovora pojedinih posebnih delova zgrade, zabeležbe zahteva za provođenje promene – upotrebne dozvole i etažiranja od 1. marta 2013. godine i zahteva tužilje od 22. aprila 2013. godine za provođenje promene na osnovu zaključenog kupoprodajnog ugovora za stan 81. Nad tuženim investitorom otvoren je stečaj 10. septembra 2013. godine, a tužena banka u tom postupku nije prijavila razlučno pravo po osnovu založne izjave od 15. marta 2011. godine. Pozivajući se na odredbe čl. 3,11. i 14. Zakona o hipoteci i čl. 12, 103, 108. i 110. Zakona o obligacionim odnosima, a polazeći , između ostalog , od toga da u vreme davanja založne izjave investitor nije bio upisan kao vlasnik spornog stana, jer ni stan kao takav nije bio upisan u katastru nepokretnosti, prvostepeni sud je zaključio da je, saglasno članu 10. stav 2. Zakona o hipoteci, tužilja nakon zaključenja kupoprodajnog ugovora i isplate cene, stekla svojstvo kupca stana u izgradnji, te da je založna izjava , koju je tuženi dao protivno načelu savesnosti i poštenja nakon što je stan otuđio , ništava. Po oceni prvostepenog suda, tužena banka je je prilikom prihvatanja založne izjave bila dužna da postupa sa povećanom pažnjom i da proveri tvrdnju zalogodavca da je on držalac spornog dela objekta. Po nalaženju drugostepenog suda, nižestepeni sud je na utvrđeno činjenično stanje pravilno primenio materijalno pravo, dok ja za žalbene navode tužene banke – da je bila savesna jer je u javnim evidencijama investitor bio upisan kao držalac objekta sa udelom 1/1 i da tužilja nakon zaključenja kupoprodajnog ugovora nije podnela zah tev za upis prava svojine – našao da nisu od uticaja . Ovo iz razloga što tuženi investitor u suštini nije bio vlasnik dela objekta u izgradnji jer ga je prethodno otuđio i što se u konkretnom slučaju ne odlučuje o pravu svojine, već o zahtevu za utvrđenje ništavosti založne izjave za šta su merodavne odredbe Zakona o hipoteci.

4. Odredbom člana 32. stav 1. Ustava je utvrđeno da svako ima pravo da nezavisan, nepristrasan i zakonom već ustanovljen sud, pravično i u razumnom roku, javno raspravi i odluči o njegovim pravima i obavezama, osnovanosti sumnje koja je bila razlog za pokretanje postupka, kao i o optužbama protiv njega.

Članom 33. Zakona o osovama svojinskopravnih odnosa („Službeni list SFRJ“, br. 6/80 i 36/90, „Službeni list SRJ“, broj 29/96 i „Službeni glasnik RS“, broj 115/05) propisano je da se na osnovu pravnog posla pravo svojine na nepokretnost stiče upisom u javnu knjigu ili na drugi odgovarajući način određen zakonom.

Odredbama Zakona o državnom premeru i katastru („Službeni glasnik RS“, br. 72/09 i 18/10), koje su bile na snazi u vreme davanja založne izjave, bilo je propisano: da se svojina i druga stvarna prava na nepokretnostima stiču, prenose i ograničavaju upisom u katastar nepokretnosti (konstitutivnost upisa), a prestaju brisanjem upisa (član 60. stav 1.); da se niko ne može pozivati na to da mu podaci upisani u katastru nepokretnosti nisu bili ili nisu mogli biti poznati, niti to može dokazivati (član 62. stav 2.); da su podaci o nepokretnostima upisani u katastar nepokretnosti istiniti i pouzdani i da niko ne može snositi štetne posledice zbog tog pouzdanja (član 63.); da se, kada za objekat, odnosno posebni deo objekta nije izdata građevinska ili upotrebna dozvola, kada je objekat izgrađen prekoračenjem ovlašćenja iz građevinske dozvole, ili je objekat privremeni, upisuje i odgovarajuća zabeležba (član 74. stav 5.); da se u katastar nepokretnosti upisuju pravo korišćenja, pravo zakupa, pravo službenosti, hipoteka i druga stvarna prava na nepokretnostima propisana zakonom (član 77.); da ako se primenom odredbi st. 1. i 2. ovog člana ne može upisati imalac prava svojine na objektu, graditelj objekta ili držalac parcele upisuje se za držaoca objekta (član 97. stav 3.).

Odredbama Zakona o hipoteci („Službeni glasnik RS“, broj 115/05), koje su bile na snazi u vreme davanja založne izjave, bilo je propisano: da predmet hipoteke (u daljem tekstu: predmet ili nepokretnost) može da bude objekat u izgradnji, kao i poseban deo objekta u izgradnji (stan, poslovne prostorije, garaža, i dr.), bez obzira da li je već izgrađen, pod uslovom da je izdato pravnosnažno odobrenje za gradnju u skladu sa zakonom kojim se uređuje izgradnja objekata (član 3. tačka 6)); da se pravila o ugovornoj hipoteci shodno primenjuju na jednostranu, zakonsku i sudsku hipoteku, osim ako je zakonom drukčije propisano (član 8. stav 2.); da ugovor o hipoteci može da zaključi vlasnik, ili drugo lice koje ima pravo raspolaganja, kao i investitor i kupac objekta u izgradnji ili posebnog dela objekta u izgradnji, u smislu člana 3. ovog zakona (u daljem tekstu: vlasnik) (član 10. stav 2.);

Odredbama člana 11. pomenutog zakona bilo je propisano i da se: u slučaju iz člana 3. tačka 6) ovog zakona, upis ugovorne hipoteke vrši tako što se na zemljištu na kojem se objekat gradi, upisuje se hipoteka na objektu u izgradnji, a po upisu objekta u registar nepokretnosti, hipoteka se upisuje na izgrađenom objektu, odnosno posebnom del u zgrade, po službenoj dužnosti, a ako je investitor prodao kupcu objekat u izgradnji, odnosno posebni deo objekta u izgradnji, i hipotekarni poverilac kupca može da zahteva upis hipoteke na objektu u izgradnji, odnosno posebnom delu objekta, a po upisu objekta u registar nepokretnosti, hipoteka se upisuje na izgrađenom objektu, odnosno posebnom delu zgrade, po službenoj dužnosti (stav 2.); da ako objekat u toku izgradnje promeni vlasnika, novi vlasnik stupa u prava i obaveze prethodnog vlasnika prema licima u čiju korist je upisana hipoteka (član 3.); da se objektom u izgradnji, u smislu ovog zakona, smatra i fizički završen objekat, odnosno njegov zasebni deo, koji nije upisan u registar nepokretnosti, ako zadovoljava uslove za upis hipoteke na objektu u izgradnji (stav 4.).

5. Imajući u vidu da se navodima ustavne žalbe u suštini dovode u pitanje razlozi na kojima je zasnovan pravni zaključak suda o ništavosti založne izjave, Ustavni sud ponavlja da u postupku po ustavnoj žalbi nije nadležan da ocenjuje pravilnost pravnih zaključaka redovnih sudova, jer bi u tom slučaju, postupajući kao instancioni sud, izašao iz granica svojih ovlašćenja. Jedini izuzetak od navedenog postoji u situaciji kada su zaključci redovnih sudova očigledno proizvoljni i arbitrerni u toj meri da za posledicu imaju povredu ustavnih prava i sloboda.

Polazeći od navedenog, Ustavni sud konstatuje da se obrazloženje osporene presude i odluke o osnovanosti tužbenog zahteva zasniva na zaključku suda da tuženi investitor u vreme davanja založne izjave nije bio vlasnik predmeta hipoteke jer je istim prethodno raspolagao u korist tužilje putem ugovora o kupoprodaji, koji je isplatom kuporodajne cene i predajom u državinu ispunjen u celosti, te da je stoga založna izjava ništava u smislu člana 103. Zakona o obligacionim odn osima jer je data suprotno odredbama člana 10. stav 2. i člana 14. Zakona o hipoteci.

Kako se argumentacija podnosioca, pored ostalog, zasniva na tvrdnji da je sud, izvodeći prethodno pomenuti zaključak, odstupio od opšteg pravila da se stvarno pravo ne stiče na osnovu ugovora, već upisom u javne evidencije, Ustavni sud ukazuje da se na osnovu pravnog posla, saglasno članu 33. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, pravo svojine na nepokretnost stiče upisom u javnu knjigu ili na drugi odgovarajući način određen zakonom. Odredbe o konstituivnosti upisa – sticanju prava svojine i drugih stvarnih prava na nepokretnostima, među kojima je i hipoteka, bile su sadržane i prethodno pomenutom zakonu kojim je bio uređen katastar nepokretnosti i upisi prava na njima. Iz iznetog sledi da se za sticanje stvarnih prava na nepokretnostima na osnovu pravnog posla, pored valjanog osnova za sticanje (pravni posao), zahteva i način sticanja koji se sastoji u upisu u javne evidencije o nepokretnostima. Dakle, upis je uzročno povezan sa pravnim poslom kojim se jedna strana obavezala da drugoj strani prenese pravo svojine ili konstituiše neko drugo stvarno pravo na nepokretnosti, što znači da upis stvarnih prava zavisi od punovažnosti pravnog posla na kome se zas niva.

U postupku koji je prethodio ustavnosudskom je utvrđeno da je investitor 3. marta 2009. godine sa tužiljom zaključio ugovor o kupoprodaji predmetnog stana kao posebnog dela stambeno-poslovnog objekta u izgradnji, koji u vreme zaključenja ugovora (objekat i stan) nisu bili upisani u katastar nepokretnosti, da je dve godine posle – 15. marta 2011. godine, nakon prijema kupoprodajne cene i uvođenja kupca u posed, dao osporenu založnu izjavu, kao i to da je u tom momentu, prema podacima iz lista nepokretnosti iz maja 2011. godine, stambeno poslovni objekat bio upisan kao objekat izgrađen bez odobrenja za izgradnju. Dakle , kako je predmet kupoprodajnog ugovora i hipoteke bio poseban deo objekta u izgradnji, Ustavni sud nalazi da je zaključak suda da je tužilja, nakon zaključenja kupoprodajnog ugovora i isplate cene, stekla svojstvo kupca stana u izgradnji , što je za posledicu imalo prestanak ovlašćenja investitora da založi taj deo objekta i samim tim ništavost date založne izjave , zasnovan na ustavnopravno prihvatljivoj primeni člana 103. Zakona o obligacionim odnosima i člana 10. stav 2. Zakona o hipoteci, budući da je ovom zakonskom odredbom propisano da ugovor o hipoteci, pored ostalih, može da zaključi i kupac objekta u izgradnji . U tom smislu nisu od značaja tvrdnje podnosioca ustavne žalbe da kupac stana u izgradnji do 2013. godine nije podnosio zahtev za upis svog prava, jer ključno pitanje koje se postavilo ticalo se valjanosti pravnog osnova za nastanak hipoteke.

Dalje, po oceni Ustavnog suda, tvrdnja podnosioca da su razlozi na kojima se zasniva osporena drugostepena presuda u suprotnosti sa stavom sadržanim u Odluci Ustavnog suda Už-6372/2011 od 11. juna 2014. godine o načelu pouz danja upisa u zemljišne knjige, nije osnovana. Naime, u pomenutoj Odluci Ustavni sud je utvrdio da je podnosiocu u tom postupku povređeno pravo na obrazloženu sudsku odluku, što je za posledicu imalo i povredu prava na imovinu, iz razloga što nisu cenjeni njegovi žalbeni navodi da je savestan sticalac poljoprivrednog zemljišta u društvenoj svojini koje je stekao na osnovu ugovora o prenosu prava korišćenja, upravljanja i raspolaganja zaključenog sa licem koje je bilo upisano kao titular prava korišćenja na tom zemljištu, a na koji ugovor je saglasnost dao nadležni javni pravobranilac. Za razliku od tog, u konkretnom slučaju, založnu izjavu je dalo lice koje je u javnim evidencijama, prema podacima iz lista nepokrenosti iz 2011. i 2013. godine (što je utvrđeno u parničnom postupku) , bilo upisano kao držalac objekta izgrađenog bez građevinske dozvole, dakle o licu za koje nisu bili ispunjeni uslovi da se upiše kao titular prava svojine, pri čemu su bile upisane i zabeležbe o postojanju zaključenih kupoprodajnih ugovora za posebne delove objekta. Stoga, saglasno načelu na koje se poziva, podnosi lac se mog ao osloniti na upisano stanje, a to je da je investitor ima status držaoca objekta u izgradnji izgrađenog bez građevinske dozvole.

Polazeći od navedenog, Ustavni sud je utvrdio da osporenom presudom podnosiocu ustavne žalbe nije povređeno pravo na pravično suđenje, te je, saglasno odredbi člana 89. stav 1. Zakona o Ustavnom sudu („Službeni glasnik RS“, br. 109/07, 99/11, 18/13 -Odluka US, 40/15-dr.zakon i 103/15) , ustavnu žalbu odbio kao neosnovanu.

6. S obzirom na sve izneto, Ustavni sud je, na osnovu odredaba člana 42b stav 1. tačka 1) i člana 45. tačka 9) Zakona o Ustavnom sudu, doneo Odluku kao u izreci.

PREDSEDNIK VEĆA

Vesna Ilić Prelić, s.r.

Ustavna žalba banke zbog utvrđenja ništavosti založne izjave

Kratak pregled

Tekst originalne odluke

Slični dokumenti